臺灣士林地方法院民事判決 97年度訴字第1414號
原 告 己○○
訴訟代理人 陳孟彥律師
曾國龍律師
被 告 寅○○
丑○○
癸○○
子○○
辛○○
壬○○
丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 陳金泉律師
葛百鈴律師
李瑞敏律師
共同送達代收人 李瑞敏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於98年8 月20日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴暨其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬零柒佰伍拾貳元由原告負擔。 事實暨理由
一、原告起訴主張：原告與訴外人陳春福等28人為坐落於臺北縣 汐止市鄉○○段鄉長厝小段第93-2地號土地（下稱系爭土地 ）之共有人。被告寅○○、丑○○、癸○○及子○○為門牌 號碼臺北縣汐止市○○街308 號房屋之使用人及處分權人， 被告辛○○、壬○○為門牌號碼臺北縣汐止市○○街310 號 房屋之使用人與處分權人，被告丁○○、丙○○為門牌號碼 臺北縣汐止市○○街312 號房屋之使用人與處分權人。詎被 告未經原告及全體共有人同意，亦無任何合法權源，竟在系 爭土地上如附圖所示甲、丙、丁部分，由訴外人蘇金塗、庚 ○○、蔡秋祥分別興建房屋後（均未為保存登記），再分別 取得上開汐止市○○街第308 號、第310 號、第312 號房屋 之使用及處分權，無權占用系爭土地之面積分別各為156 平 方公尺、137 平方公尺、138 平方公尺；爰依民法第767 條 、第821 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告寅○ ○、丑○○、癸○○及子○○應將坐落於系爭土地上如附圖 所示丁部分面積156 平方公尺之地上物拆除及廢棄物清除， 並將該部分土地返還原告及其他全體共有人。㈡被告辛○○
、壬○○應將坐落於系爭土地上如附圖所示丙部分面積137 平方公尺之地上物拆除及廢棄物清除，並將該部分土地返還 原告及其他全體共有人。㈢被告丁○○、丙○○應將坐落於 系爭土地上如附圖所示甲部分面積138 平方公尺之地上物拆 除及廢棄物清除，並將該部分土地返還原告及其他全體共有 人。㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告使用系爭土地，乃係被告前手與地主陳金萬 、戊○○等人所簽署建地租賃契約書。而關於租賃契約書上 所載土地地號，確實係為誤植。蓋被告等人租地建屋已40餘 年，無論係出租人戊○○或承租人被告等之認知皆係租賃系 爭土地而無誤。被告等人為系爭建物之合法繼承人或受讓人 ，依據民法第426 條之1 規定，該基地租賃契約，對於被告 仍應合法存在。且系爭土地上存有分管關係，戊○○等人經 分管而有土地使用權限，方將土地出租予被告。原告間接取 得系爭土地持份，就此土地分管協議，自應受拘束。且被告 租賃系爭土地建屋已有40餘載，更在其上居住、生活已久， 數十年來皆依契約繳納租金而從無間斷。至若當初之租地建 屋，也是因原告之前手陳萬源介紹，並同意而與出租人戊○ ○等簽署契約為之者。更且，系爭土地面積龐大、共有人更 高達28人，甚至部分共有人係出租人或同意出租作為，原告 亦早自93年間即已取得土地，早知悉被告等人實際於該地居 住多年，今突然訴請被告拆屋還地，實有權利濫用等語置辯 。並聲明：求為判決，駁回原告之訴及假執行之聲請，如受 不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造經本院言詞辯論時為爭點整理，兩造同意如下： 甲、兩造所不爭執之事項：
㈠原告於93年12月29日因買賣關係，取得系爭土地應有部分 7/60之所有權，並登記為系爭土地之共有人之一。系爭土 地係於62年1 月4 日自臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段 93地號土地分割而來（詳本院卷第142-162 頁）。 ㈡占用系爭土地之房屋（地址各為臺北縣汐止市○○街308 號、310 號及312 號）業經臺北縣汐止地政事務所測量佔 用面積各為156 平方公尺、137 平方公尺及138 平方公尺 （詳本院卷第106 、107 頁及附圖甲、丙、丁區部分）。 ㈢占用系爭土地之房屋（臺北縣汐止市○○街308 號）乃為 訴外人蘇金塗（承租人）與訴外人陳金萬、戊○○、陳勇 吉及陳祖榮（出租人）於58年1 月1 日簽訂建築基地租賃 契約，並約明以臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2地 號土地作為建築房屋用地（詳本院卷第163-166 頁）。 ㈣占用系爭土地之房屋（臺北縣汐止市○○街310 號）乃為
訴外人庚○○（承租人）與訴外人陳金萬、戊○○、陳勇 吉及陳祖榮（出租人）於58年1 月1 日簽訂建築基地租賃 契約，並約明以臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2地 號土地作為建築房屋用地（詳本院卷第167-169 頁）。 ㈤占用系爭土地之房屋（臺北縣汐止市○○街312 號）乃為 訴外人蔡秋祥（承租人）與訴外人陳金萬、戊○○、陳勇 吉及陳祖榮（出租人）於58年1 月1 日簽訂建築基地租賃 約，並約明以臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2地號 土地作為建築房屋用地（詳本院卷第170-171 頁）。 ㈥房屋地址為臺北縣汐止市○○街308 號之使用人，為被告 寅○○、丑○○、癸○○、子○○，另310 號之使用人為 被告辛○○、壬○○，另312 號之使用人為被告丁○○、 丙○○，現均使用中。
乙、兩造之爭點：
㈠被告占用系爭土地是否為有權占有？
㈡原告是否為權利濫用？
四、經查：
（一）被告占用系爭土地是否為有權占有？
１、按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特 定部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共 有人依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分 計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可， 且部分共有人有未占有共有物之情形者，甚或將部分共有 物交予第三人占有而為使用收益者，亦應包括在內。又共 有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人 默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示， 係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意 思者而言（最高法院87年度臺上字第1359號判決參照）， 倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分 ，互相容忍對於他共有人使用、收益，各自占有之土地， 未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存 在（最高法院83年度臺上字第1377號判決參照）。復按， 共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其 應有部分讓與第三人，如受讓人知悉或可得而知有分管契 約者，為就維持法律秩序之安定性所必要，該分管契約， 對於受讓人仍繼續存在（司法院大法官會議釋字第349 號 解釋參照）。
２、查系爭土地係於62年1 月4 日，自臺北縣汐止市鄉○○段 鄉○○○段93地號土地分割而來，而占用系爭土地之房屋 ，其地址各為臺北縣汐止市○○街308 號、310 號及312
號，且分由⑴訴外人蘇金塗（承租人）、⑵訴外人庚○○ （承租人）、⑶訴外人蔡秋祥（承租人）與訴外人陳金萬 、戊○○、陳勇吉及陳祖榮（出租人）於58年1 月1 日簽 訂建築基地租賃契約，並約明以臺北縣汐止市鄉○○段鄉 長厝小段90-2地號土地作為建築房屋用地一事，為兩造所 不爭執，詳如上揭不爭執事項㈠、㈡、㈢、㈣、㈤所載。 則由上揭所簽訂之建築基地租賃契約內容可知，該契約係 以臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2地號土地作為建 築房屋用地。又證人戊○○於本院98年6 月4 日言詞辯論 時結證稱：「．．．從58年出租到現在，那3 棟房子都沒 有變動過。．．．」、「地號有沒有錯我不清楚，但我確 定的是我們當初要租的就是那塊地，而被告也是在我們要 出租的地蓋了現在這3 棟房子。土地跟房子都是按照我們 當初講好的內容做的。從出租土地給被告蓋房子開始，直 到現在我們從來沒有人認為是被告把房子蓋錯在不是我們 要出租的土地。」、「．．．我確定的是，我現在仍向被 告3 人收地租。」（詳本院卷一第275 頁）。則由證人結 證內容可知，被告所使用之3 間房子，自58年迄今，均在 現址而未曾變遷，應屬無疑。然查，臺北縣汐止市鄉○○ 段鄉長厝小段90-2地號土地，業於62年間因高速公路用地 而受政府徵收，復於63年間變更為道路用地，此有土地登 記謄本資料在卷可按（詳本院卷二第42-43 頁）。是以， 上揭建築基地租賃契約，若果真係以臺北縣汐止市鄉○○ 段鄉長厝小段90-2地號之土地作為出租之用，而該地號之 土地業於63年間已作為高速公路用地，已如上述，則上揭 地址各為臺北縣汐止市○○街308 號、310 號及312 號之 房屋，當無存在於臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2 地號土地之可能。綜上所述，上揭關於建築基地租賃契約 所載臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段90-2地號，應係為 系爭土地誤載一事，應可認定，則被告抗辯上揭建築基地 租賃契約所載土地地號應係為誤載一事，自屬有據。 ３、另查證人戊○○於本院98年6 月4 日言詞辯論時結證稱： 「土地是多少人共有的，我不清楚，當時土地就是我們在 耕種，所以由我們出租給別人，其他共有人也沒有表示反 對，而且當初共有人之一陳萬源叫我們要把土地出租給庚 ○○蓋房子。當時八房就各自耕作之土地有約定，每房都 有約定各自耕作的土地。而我們所出租的土地，就是當初 各房所約定好，而我們這房耕作的土地。我沒有親自看到 八房有約定，但我確定我們各房耕作時，都有各房約定的 位置，而不會互相變動耕作的位置。我們耕作的位置就是
大約在出租給被告蓋房子的地點，而且我們耕作的地出租 給被告蓋3 棟房子後，還留了很大的地可以耕作。」（詳 本院卷一第276 頁）；另證人甲○○復於本院98年7 月9 日言詞辯論時復結證稱：「．．．我買土地的時候，我知 道這是共有，乙○○也有告訴我，我只能在我的範圍耕作 ，其他範圍我不能耕作。至於其他共有人如何使用土地， 我不清楚。．．．我是在93年將我買的土地其中的140 坪 賣給原告。．．．我賣土地給原告時，我和原告有到現場 看，我有跟原告講我買的400 坪，其中140 坪給你用，其 他的部分你不能用。」（詳本院卷一第309 頁）；又證人 乙○○亦於98年7 月9 日言詞辯論時結證稱：「．．．但 我知道土地在長輩管理的年代，有針對土地的管理作分配 ，每一房有自己的管理範圍，我們本來只是有三房，但我 們將部分土地賣給第四人，所以由三房變成四房，各房都 有特定的範圍。．．．」、「四房詳細情形我忘了，但我 印象中記得的是陳九、陳扁是兄弟，算一房，陳蘇粉與陳 玉蘭是一房，陳日朗是一房、陳紅英是一房。當初每房都 有約定各房的使用位置，陳紅英那一房使用的範圍現在是 高速公路用地，徵收的錢每房都有分到。陳扁、陳九的位 置在高速公路旁，陳蘇粉沒有在耕作。」（詳本院卷一第 310 頁）。是依證人戊○○、甲○○、乙○○之上揭結證 內容可知，系爭土地之全體共有人均知悉並容忍，地址各 為臺北縣汐止市○○街308 號、310 號及312 之房屋，得 以占用系爭土地。則揆諸上揭最高法院判決意旨及說明， 應認系爭土地之全體共有人，對於地址各為臺北縣汐止市 ○○街308 號、310 號及312 之房屋，得以占用系爭土地 乙節，有默示分管契約之存在。
４、又原告於93年12月29日因買賣關係，取得系爭土地應有部 分7/60之所有權，並登記為系爭土地之共有人之一一事， 為兩造所不爭執，詳如上揭不爭執事項㈠所載。蓋購買不 動產本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現狀、周 遭環境，自是仔細觀察而深入研究。又地址各為臺北縣汐 止市○○街308 號、310 號及312 之房屋，自58年間起， 迄今坐落於系爭土地上，業近40年之久，亦如上述，足見 原告於買受系爭土地之時，即可得而知系爭土地上有地址 各為臺北縣汐止市○○街308 號、310 號及312 號房屋之 使用現況，是依上揭司法院大法官會議釋字第349 號之解 釋，原告為受讓人，既可得而知有分管契約，顯非善意第 三人，自應受該默示分管契約之拘束。
５、再按民法第820 條第1 項規定：共有物，除契約另有訂定
外，由共有人共同管理之。故共有人全體就共有物之全部 劃定範圍，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是 為共有物之分管契約。共有人於分管範圍，對於共有物有 使用收益之權，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍 ，同意他人使用收益者，該他人亦非無權占有（最高法院 79年度臺上字第2336號判決要旨參照）。查上揭建築基地 租賃契約書之簽約人雖非被告一事，為兩造所不爭執，詳 如上揭不爭執事項㈢、㈣、㈤所載。然被告寅○○、丑○ ○、癸○○、子○○為上揭建築基地租賃契約書簽約人蘇 金塗之合法繼承人；被告辛○○、壬○○則為上揭建築基 地租賃契約書簽約人庚○○之子，經庚○○轉讓該建物所 有權；被告丁○○、丙○○則係自上揭建築基地租賃契約 書租約簽約人蔡秋祥處合法取得該建物。況且系爭土地之 全體共有人，對於地址各為臺北縣汐止市○○街308 號、 310 號及312 之房屋，得以占用系爭土地有默示分管契約 之存在，業經認定如前，揆諸前揭最高法院判決要旨，則 被告使用系爭土地即有正當權源，而非無權占有。（二）綜上所述，被告占用系爭土地既為有權占有，業如上述， 則原告請求被告應拆屋還地，即無理由。至兩造其餘爭點 ，於訴訟判決結果已不生影響，爰不再逐一論述，併此敘 明。
五、綜上所述，原告依民法第767 條、第821 條規定，請求被告 就系爭土地應為如其上揭訴之聲明之行為，為無理由，應予 駁回，並依職權確定原告應負擔之訴訟費用額為10,752元（ 第一審裁判費9,030 元、證人旅費1,722 元）。六、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回 。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊 防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一 論駁，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1 項。中 華 民 國 98 年 9 月 4 日 民事第二庭 法 官 陳梅欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 9 月 7 日 書記官 謝金宏