臺灣嘉義地方法院民事判決 96年度訴字第730號
原 告 甲○○
己○○
原 告 祐珍家投資股份有限公司
法定代理人 辛○○
共 同訴 訟
代 理 人 林春發律師
被 告 戊○○
丁○○
丙○○
兼共同訴訟
代 理 人 乙○○
共 同訴 訟
代 理 人 劉炯意律師
複 代理 人 嚴庚辰律師
複 代理 人 庚○○
上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國98年9月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將原告甲○○所有嘉義市○○○段四九一四建號即門牌號碼嘉義市○○路○段一七０號十二樓之一及四九一五建號即門牌號碼嘉義市○○路一七０號十二樓之二房屋騰空，並將之返還予原告甲○○。
被告應自民國九十六年十一月三十日起，至返還第一項所示之房屋之日止，按每年給付新台幣壹拾壹萬伍仟捌佰捌拾元予原告甲○○。
被告應將原告所有嘉義市○○○段四九二六建號即門牌號碼嘉義市○○路○段一六八號地下一層編號八八號停車位返還原告全體。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告甲○○以新臺幣壹拾貳萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣參拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告甲○○以新臺幣參萬玖仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣壹拾壹萬伍仟捌佰捌拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新臺幣捌仟元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告以書狀追加「被告等應給付原告甲○ ○新臺幣（下同）2萬960元整及自起訴狀繕本送達翌日起， 至交還第一項所示之房屋之日止，按每年11萬8,260元整之 金額予原告甲○○」、及「被告等應給付原告祐珍家投資股 份有限公司8,800元整。」之聲明，其基礎事實涉及就嘉義 市○○○段4914建號（即門牌號碼嘉義市○○路○段170號 12樓之1）及嘉義市○○○段4915建號（即門牌號碼嘉義市 ○○路170號12樓之2）之房屋（下稱系爭房屋），及前開大 樓地下1層編號88號停車位（下稱系爭停車位）是否有權占 有，揆諸上開民事訴訟法之規定並無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠緣系爭房屋係原告甲○○所有，系爭停車位則係原告甲○○ 、己○○、祐珍家投資股份有限公司（下稱祐珍家公司）所 共有，權利範圍各為四分之一、四分之一、二分之一。 ㈡先前原告甲○○配偶即原告己○○之妹莊惠美代為將本件系 爭房屋及停車位無償出借予案外人翁吳素美使用，後來原告 欲收回自用，便請莊惠美一再催告翁吳素美搬遷，然翁吳素 美均置之不理，當時莊惠美並於民國93年5月20日以嘉義北 社郵局第137號存證信函通知終止與被告翁吳素美間就本件 系爭房屋之借貸契約，並請求遷讓返還，翁吳素美死亡後， 其配偶被告戊○○、子女丁○○、乙○○、丙○○仍繼續佔 用系爭房屋及停車位，堅拒返還。
㈢爰在此以起訴狀繕本之送達，向被告為終止使用借貸之意思 表示，本件使用借貸契約既經終止，被告自應返還房屋及車 位，另依民法第767條規定，被告亦應返還房屋及車位。 ㈣相當於租金之不當得利及代繳房屋管理費：
1.被告占用系爭房屋係開設音樂教室之用，實際獲有相當利益 ，本應不受土地法第97條之限制，但原告僅以房、地申報總 價年息百分之十請求。
2.系爭12樓之1房屋現價為新台幣（下同）54萬2,700元，連同 12 樓之1房屋所在土地嘉義市○○○段132之36地號1,745平 方公尺土地之持分10000分之69，即12.0405平方公尺，以96 年1月申報地價為每平方公尺7,404元計算，申報地價為89,1 48元（12.0405×7404=89,148元），房地總價為（542,70 0
＋89,148＝631,848），年息百分之十即63,185元（元以下 四捨五入）。上開12樓之2房屋現價為新台幣46萬1,6 00元 ，連同12樓之2房屋所在土地嘉義市○○○段132之36地號 1,745平方公尺土地之持分10000分之69，即12.0405平方公 尺，以96年1月申報地價為每平方公尺7,404元計算，申報地 價為89,148元（12.0405×7404=89,148元），房地總價為55 萬748（461,600＋89,148），年息百分之十即55,075元（元 以下四捨五入）。2戶房屋房地總價年息百分之十即為11萬 8,260元。
3.上開12樓1每月管理費1,310元、12樓2每月管理費亦為1,310 元，每月即為2,620元均由原告甲○○繳納，故基於民法第 176條第1項無因管理及第179條不當得利之法律關係，請求 給付96年11月1日至97年6月30日止共計8個月代繳之管理費2 萬960元。
㈤被告使用系爭停車位，但未繳納車庫維護費，由原告祐珍家 公司代繳95年1月1日至98年8月31日止計44個月（每月新台 幣200元）共計8,800元之車庫維護費，故基於民法第176條 第1項無因管理及第179條不當得利之法律關係，請求被告等 給付原告祐珍家公司8,800元整。
㈥因之聲明：1.被告應自嘉義市○○○段4914建號即門牌號碼 嘉義市○○路○段170號12樓之1及嘉義市○○○段4915建號 即門牌號碼嘉義市○○路170號12樓之2遷出，並將房屋返還 予原告甲○○。2.被告應給付原告甲○○2萬960元整及自起 訴狀繕本送達翌日起，至交還第一項所示之房屋之日止，按 每年11萬8,260元整之金額予原告甲○○。3.被告應將嘉義 市○○路○段168號地下一層（建號4926）編號88號停車位 交還原告全體。4.被告應給付原告祐珍家投資股份有限公司 8,800元整。5.第一、二、三、四項聲明原告願供擔保請准 宣告假執行。
二、對被告抗辯所為之陳述：
㈠台新國際商業銀行（下稱台新銀行）法金資產管理部97年8 月11日函覆鈞院稱：一、元祿建設有限公司（下稱元祿公司 ）原向本行為土地建築融資貸款之申請，並以嘉義市○○○ 段132之36地號為本案之擔保品，俟房屋完成後，續以房屋 設定抵押，然因銷售情況未佳，未銷售之餘屋計有105戶， 鈞院函查之該2戶不動產，亦包括於其中。二、然查本案之 債權連同前項之未售餘屋，業已於91年9月30日售予台新資 產管理股份有限公（下稱台新資產公司）司，經再詢台新資 產公司，該公司亦於92年3月3日將此債權連同未售餘屋一併 出售予鴻運不動產投資顧問有限公司（下稱鴻運公司），函
詢該2戶亦隨同移轉。三、綜上所述，嘉義市○○路170號12 樓1、2，於台新銀行或台新資產公司設定抵押期間並未被出 售。
㈡台新資產公司98年3月10日陳報狀陳述：一、本公司於91 年 9月30日向台新銀行買受債務人元祿公司之借款債權及其附 屬權利（抵押權），嗣後本公司再將前揭債權及抵押權讓售 予鴻運公司。二、經查，本公司確將系爭支票即發票日92年 2月24日，票號TT0000000，發票人、付款人均為台新銀行復 興分行，抬頭為己○○，面額480萬元整之支票乙紙，存入 本公司在台新銀行營業部帳號內，為鴻運公司買受前揭債權 給付本公司之部分價金無誤。
㈢對照嘉義市地政事務所檢送之嘉義市○○○段4914、4915建 號異動索引，鴻運公司於92年6月24 日因「讓與」取得抵押 權後，於92年11月12日以登記原因「部分拋棄」辦理抵押權 塗銷登記。
㈣綜上所述，足見原告己○○提出系爭面額480萬元之支票， 充作鴻運公司向台新資產公司買受債權及抵押權之價金，鴻 運公司再塗銷系爭房地之抵押權設定登記。原告確實有依照 買賣契約書所示，清償抵押貸款。原告取得系爭房地所有權 洵屬合法。
三、被告則以下列言詞置辯，並聲明：1.原告之訴駁回。2.被告 願供擔保請准宣告免假執行。
㈠被告等人基於買賣關係而占有系爭房地，並非無權占有，亦 非因使用借貸而占有系爭不動產，茲說明如下： 1.訴外人即系爭不動產原所有權人為元祿公司，90年11月間由 當時之負責人莊國輝、股東莊惠美及經理張泰文（現為元祿 公司負責人），以每坪5萬元整，車位30萬元，出售給被告 戊○○及翁吳素美。
2.茲因上開房地連同其他大樓之房屋土地向台新銀行借款，世 華聯合銀行，設定高額抵押權，因元祿公司無法單獨塗銷系 爭房屋抵押權，致暫時未辦理移轉登記，但先交付系爭房地 及車位給被告占有使用，雙方約定日後塗銷抵押權權時再為 交付價金及辦理移轉登記。
3.然系爭房屋之基地即竹圍子段132之36地號土地於90年12 月 10日由中國信託銀行聲請鈞院查封（90年度執全新字第1461 號），故元祿公司無法移轉登記給被告，茲因系爭房地元祿 公司已交付被告占有使用，被告深信與元祿公司之主要股東 莊國輝、莊惠美、張泰文等人之深厚交情，元祿公司當會克 服困難，履行契約。當時與被告相同之情形者尚有同棟17 0 號9樓之5（建號4905號）之李燈基先生，亦先交屋進住使用
。
4.日後系爭房地可移轉登記時，元祿公司及莊惠美為圖不法所 有或損害被告之權益，與原告甲○○（為莊國輝、莊惠美之 姊夫）共謀，以甲○○為人頭登記為所有權人，系爭停車位 則於95年3月14日移轉登記至由原告等人家族控制之祐珍家 公司（負責人辛○○為莊惠美之配偶）。
5.雖然不動產物權以登記為主，但原告等人明知系爭房屋已出 售給被告，且原告取得房屋有不法之行為，故其取得建物有 無效之原因，被告應得主張與元祿公司之債權契約仍然有效 ，原告應繼受該債權契約，被告仍願繼續履行契約，而以每 坪5萬元移轉登記給被告，故被告應屬有權占有。雖然房屋 謄本記載取得原因為【買賣】，被告深信原告絕未出資購買 系爭房地，盼鈞院命被告提出其購買房地之價金若干？如何 交付價金？應可知悉原告確有虛偽買賣之情事，其行為不僅 構成民法上之通謀虛偽意思表示，亦構成掏空元祿公司資產 之相關刑責。
㈡台新資產公司98年3月10日陳報狀故稱，92年2月24日收受己 ○○支票480萬，為鴻運不動產投資顧問有限公司買受前揭 債權給付本公司之價金無誤。
1.查，該筆款項兌現日期為92年2月24日，而原告提出之買賣 契約書簽訂日期為92年10月14日，相差8個月，且提早8個月 給付買賣價金，顯與常理有違。又，該支票價金為480萬， 但該2戶價金僅為370萬元，金額亦不符，又，該支票存入購 買不良債權之帳戶，並非購買系爭不動產之帳戶，故原告是 否購買該不動產，仍應向鴻運不動產投資顧問有限公司函查 ，台新公司管理部97年8月11日函亦為相同之表示。 2.又系爭房屋原為元祿公司所有，何以被告係向公平財產管理 顧問有限公司（下稱公平公司）購買？故原告質疑其買賣之 真正，又依12樓之1，之2該買賣契約書約定，第2次付款之 條件為【由買方自行處理抵押債權之該部分】，且該契約第 2條約定，本不動產目前已向金融機構設定抵押貸款新台幣1 億8千萬元，何以原告提出公平公司之發票，且金額僅有190 萬元、160萬元，即可塗銷抵押權，故被告質疑該買賣契約 書及發票之真正。
㈢原告基於無因管理請求管理費：
1.經查，民法第172條規定，未受委任，並無義務，而為他人 管理事務者，其管理應依本人明示或可得推知之意思，以有 利於本人之方法為之。此為無因管理之規定，故縱使原告為 所有權人，其繳交管理費，應是為自己管理事務，而非為他 人管理事務，與無因管理之構成要件不符。
2.原告以房地申報總價年息百分之十計算不當得利，顯然過高 ，最高法院68年度臺上字第3071號民事判例基地租金之數額 ，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商 業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項 ，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年 息百分之十最高額。經查該房屋，並非坐落工商繁榮之處， 且位在12層樓，為住宅區，房屋之經濟價值有限，不得因被 告如何利用該房屋，而異其計算之方式，故原告之計算方式 ，顯然過高。
四、兩造不爭執事項：
㈠系爭房屋之登記所有人為原告甲○○，系爭停車位則係登記 為原告甲○○、己○○及祐珍家投資股份有限公司共有，權 利範圍各為四分之一、四分之一及二分之一。
㈡系爭不動產現為被告占有使用中。
㈢系爭房屋管理費每月共2,620元，自96年11月1日起，至98年 8月31日止，係由原告甲○○繳納，共計5萬7,640元。 ㈣系爭停車位之車庫維護費自95年1月1日起，至98年8月31日 止，係由原告祐珍家投資股份有限公司支付，共計8,800元 。
㈤翁吳素美於96年1月19日業已死亡，由被告戊○○、丁○○ 、乙○○、丙○○繼承。
五、兩造爭執事項厥為：
㈠原告是否基於通謀虛偽意思表示而取得系爭不動產。 ㈡被告是否無權占有系爭不動產。
㈢被告使用系爭不動產是否應支付相當於租金之不當得利、管 理費及車庫維護費。
六、本院之判斷：
㈠原告是否基於通謀虛偽意思表示而取得系爭不動產。 按民法第87條之通謀虛偽表示，指表意人與相對人相互明知 為非真意之表示而言，故表意人之相對人不僅須知表意人非 真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始 為相當。又按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思 表示者，該第三人應負舉證之責（最高法院51年度臺上字第 215號判例意旨、48年度臺上字第29號判例意旨參照）。被 告抗辯：系爭不動產係基於通謀虛偽意思表示而取得者云云 ，然為原告否認。被告固以原告所提出甲○○與公平公司之 買賣契約書，第2次付款條件為「由買方自行處理抵押債權 之該部分」，且該契約第2條約定，本不動產目前已向金融 機構設定抵押貸款新台幣1億8千萬元，何以原告提出之公平 公司發票金額僅有190萬元、160萬元，即可塗銷抵押權，質
疑買賣之真正。惟查，系爭不動產買賣契約書，（4914號建 物）記載不動產總價為200萬元，第1次付款10萬元，第2次 付款條件為「壹佰玖拾萬元由買方自行處理該抵押債權之該 部分」，（4915建物）記載不動產總價為170萬元，第1次付 款10萬元，第2次付款條件為「壹佰陸拾萬元由買方自行處 理該抵押債權之該部分」，第2條則規定：「本不動產目前 已在金融機構設定貸款新台幣：共同擔保最高限額新台幣： 壹億捌仟萬元正，賣方同意將此貸款：此戶清償塗銷，由承 買人處理。」，揆其真意，應係甲○○以200萬元購得4914 號房屋，其中10萬元先行支付，190萬元則由甲○○代為清 償抵押貸款之方式給付，甲○○以170萬元購得4915號房屋 ，其中10萬元先行支付，160萬元則由甲○○代為清償抵押 貸款之方式給付；且購屋價款扣除先行支付之10萬元，核之 均與公平公司所開立之統一發票金額相符；又系爭房屋僅係 集合式住宅區分所有權之1戶，故契約第2條所規定之1億8千 萬元應係整批住宅之總貸款，此見之第2條後段雙方尚約定 「此戶清償塗銷，由承買人處理。」益明，故被告上揭質疑 ，無非斷章取義之詞，不足採信。此外，被告復未能舉證以 實其說，被告所辯系爭不動產係基於通謀虛偽意思表示而取 得，即難憑採。
㈡被告是否無權占有系爭不動產。
1.被告辯稱：這是基於兩代交情，被告與元祿建設股東口頭約 定購買，房價以每坪5萬元，37.7坪，共有兩戶，共373萬7, 000元，停車位每位40萬元云云，惟原告否認之，被告就此 迄今未能舉證以實其說，上開所辯，即難採取。故被告無權 占有系爭不動產乙節，堪可認定。
2.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。經查，原告為 系爭不動產之所有權人，而被告無權占有系爭不動產，均已 如前述，則原告依民法第767條之規定，請求被告遷出、返 還系爭不動產，自屬有據。
㈢被告使用系爭不動產是否應支付相當於租金之不當得利、管 理費及車庫維護費。
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地、建物 者，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高 法院61年度臺上字第1695號判例要旨參照）。本件被告無權 占用系爭房屋，揆諸前開說明，自屬獲得相當於使用房屋租 金之不當利益，並致原告受有相同之損害，原告請求被告返
還所受利益，並非無據。
2.按城市地方房屋租金，以不超過土地及建物改良申報總價年 息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法 第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價， 土地法施行法第25條定有明文。而法定地價，依土地法第14 8條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。故土地 法第97條所謂之申報價額，即指該土地之申報地價而言。被 告戊○○陳稱：系爭房屋兩間目前為音樂教室，有其女之學 生來上課等語，原告不爭執，惟經本院於98年8月13日現場 履勘結果，系爭房屋除供音樂教室使用外，亦供被告日常居 住之用，再從房屋內之裝潢、擺設及家具之陳列以觀（參照 卷附之現場照片8張），應認系爭房屋係以自住為主，營業 為副。是原告請求被告返還相當於租金之不當得利之金額， 自應受前揭土地法第97條規定之限制。本院審酌系爭不動產 位於嘉義市○○路，南側鄰近後火車站，西側近友忠路，附 近中興路有客運轉運站，前方有湯姆熊歡樂世界、大金玉山 空調及全家釣蝦場、上光眼鏡行等設施，交通便利，生活機 能尚屬完備等情，業經本院履勘現場屬實，有勘驗筆錄在卷 可稽，是本院認原告主張以申報地價現值百分之十計算，尚 屬適當。
3.系爭12樓之1房屋現價為52萬6,300元，連同12樓之1房屋所 在土地嘉義市○○○段132之36地號1,745平方公尺土地之應 有部分10000分之69，即12.0405平方公尺，以96年1月申報 地價為每平方公尺7,404元計算，申報地價為8萬9,148元（ 12.0405×7,404＝89,148元），房地總價為61萬5,448元（ 526,300＋89,148＝615,448），年息百分之十即61,545元（ 元以下四捨五入）。12樓之2房屋現價為新台幣45萬4,200元 ，連同12樓之2房屋所在土地嘉義市○○○段132之36地號 1,745平方公尺土地之應有部分10000分之69，即12.0405平 方公尺，以96年1月申報地價為每平方公尺7,404元計算，申 報地價為8萬9,148元（12.0405×7,404＝89,148元），房地 總價為54萬3,348元（454,200＋89,148＝543,348），年息 百分之十即54,335元（元以下四捨五入）。2戶房屋房地總 價年息百分之十即為11萬5,880元（計算式：61,545＋54,33 5＝115,880）。是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日 即96年11月30日起，至返還房屋之日止，每年11萬5,880元 相當租金之不當得利，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無 據。
4.另關於原告支付管理費、車庫維護費部分。按未受委任，並 無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明示或可得
推知之意思，以有利於本人之方法為之。民法第172條定有 明文。系爭不動產既然為原告所有，其等繳交管理費、車庫 維護費，應係為自己管理事務，而非為他人管理事務，與無 因管理之構成要件不符。又按無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。民法第179條前段定有明文 。本件原告係請求被告返還「免付管理費、車庫維護費」之 不當得利，然系爭不動產既為原告所有，原告本即有支付管 理費、車庫維護費之義務，被告既無此等義務，其等免付費 用，當無不當得利可言。故原告此部分請求，即難憑採。七、綜上，原告依民法第767條物上請求權之規定，請求被告應 將系爭房屋騰空返還原告甲○○，將系爭停車位返還原告全 體，並依民法第179條不當得利之規定，請求被告應給付原 告自96年11月30日起至返還系爭房屋之日止，按年給付原告 11萬5,880元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為 無理由，應予駁回。
八、又本件原告請求返還系爭不動產之部分為全部勝訴判決，故 其附帶請求不當得利、管理費及車庫使用費雖僅部分勝訴， 惟其附帶請求之部分，依民事訴訟法第77條之2第2項規定既 不算入訴訟標的價額內，是本件訴訟費用之負擔，即由返還 系爭不動產部分敗訴之被告負擔，附此敘明。
九、本件兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行、免為假執行 ，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。 至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依 附，應予駁回。
十、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與 判決基礎不生影響，爰不另一一論述。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依 民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、 第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 30 日 民事第一庭法 官 張鶴齡
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 9 月 30 日 書記官 王博昭
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