臺灣臺中地方法院民事判決 98年度豐小字第615號
原 告 甲○○○管理委員會
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 丙○○
當事人間給付管理費事件，本院於民國98年10月22日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹萬柒仟元及自民國九十八年七月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告方面：
（一）原告主張被告係甲○○○社區即門牌號碼台中縣豐原市○ ○路232巷8號（下稱系爭建物）之住戶（甲○○○原名為 社皮國宅，於97年3月28日經區分所有權人會議決議更名 為甲○○○，原告於97年4月11日亦依公寓大廈管理條例 施行細則之規定向豐原市公所報備，97年4月17日豐原市 公所亦發函同意備查），負有繳交管理費之義務。管理費 以戶為計算單位，每月每戶管理費為新台幣（下同）500 元，惟被告自95年8月起至98年5月止共34期之管理費 17,500元均未繳交，原告於98年6月8日以台中文心路郵局 第2494號存証信函催告被告繳納，被告仍拒不給付，為此 起訴請求被告應給付上開積欠之管理費及法定遲延利息， 爰聲明請求被告應給付原告17,000元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
⑴ 系爭建物所有權人雖為台中縣政府，台中縣政府自92年8 月起出租予被告，依台中縣政府與被告簽訂之國民住宅租 賃契約書第3條第4項規定：「平價（國民）住宅管理維護 費繳納標準由該社區管理委員會訂定（目前每月為伍佰元 ），甲方應自行依規定向理委員會繳納。如逾期未繳納時 ，由該管理委員會依公寓大廈管理條例向甲方催討，並依 法受法院強制執行，其違約金之計算比照租金辦理。」； 又依97年3月28日經區分所有權人會議決議通過之「住戶 規約暨管理辦法」第10條第6項規定：「區分所有權人若 在規定之日期未據繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法 院命其應給付應繳金額及另外收取遲延利息，以未繳金額 之年息10%計算。」、第20條第3項規定：「區分所有權人
將其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用 者亦應遵守本規約各項規定。」；又依台中縣政府於98年 3月5日發函予被告，命被告依租賃契約書規定儘速繳納社 區管理費，否則不予續約，是依上開租約及住戶規約之規 定，原告自得向被告請求給付管理費。
⑵ 甲○○○之前身為社皮國宅，社皮國宅於85年2月4日舉行 第一次社區住戶大會，分棟分組選出住戶委員；85年2月8 日舉行第一屆第一次管理委員會之會議，討論委員會組織 架構；85年2月25日舉行第一屆第二次管理委員會之會議 ，討論社皮國宅組織章程及定訂管理費收取金額及辦法； 85年3月9日舉行第一屆第三次管理委員會之會議，討論表 決管理費收繳方案；社皮國宅住戶互助管理委員會於85年 3月21日發函並檢送上開資料向台中縣政府國宅課備查， 台中縣政府並於85年4月1日函覆准予備查。社皮國宅之管 理委員會已依規定向台中縣政府陳報並備查，並非如被告 所言於97年4月前並無管理委員會之存在。
⑶ 又因店鋪住戶一再拒繳管理費，於94年1月17日管委會亦 派員於94年1月17日在台中縣政府工務局使用管理課與店 鋪住戶協調，最後結論亦是承租戶應依租賃契約規定每月 應繳納500元管理費予管委會，被告亦有列席參加。二、被告方面：
（一）被告係九二一地震之全倒戶，之後經台中縣政府安排承租 系爭建物居住，被告係居住在社區之店鋪住戶，被告自92 年8月起入住，本以為繳交管理費會有較好的居住品質， 惟進住後即經常發生廚房嚴重漏水，找不到警衛人員處理 ，數次向管理委員會反應，管理委員會卻告知被告係承租 戶，應找台中縣政府處理；且水錶、電錶裝置在電梯間， 須有鑰匙始能進入，店鋪住戶未分配鑰匙無法進入梯間開 關水、電錶，造成平日欲維修水電時極大不便；而且社區 經常發生無預警的停水情形，管理委員會未事先告知店鋪 住戶讓被告儲水備用，造成被告生活上極大困擾，還有常 常無預警警鈴大作，門口常被丟垃圾、發出惡臭之食物及 有狗大便，也未通知被告參加住戶大會，未告知大會之決 議內容，管理委員會否定被告住戶的權利，被告自95年8 月起即拒繳管理費。
（二）被告係居住在社區○○○路之店鋪住戶，即少進入社區中 庭及電梯間，卻要求被告與電梯住戶平均分攤公電、公水 費用，對被告並不公平，被告積欠之管理費用應先自被告 已繳之公水公電費用部分扣抵。且原告係於97年4月始正 式成立管委會，原告僅能請求自該日起之管理費，且費用
應為電梯住戶收費之一半即每月250元。
三、法院之判斷：
（一）訴狀送達後原告不得將變更或追加他訴，擴張或減縮應受 判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項 第3款定有明文。本件原告原起訴請被告給付18,700元及 法定遲延利息，於言詞辯論中減縮聲明為請求被告給付 17,000元及法定遲延利息，核諸上開規定，並無不合，合 先敘明。
（二）原告主張之上開事實，業據提出系爭建物登記簿謄本、甲 ○○○住戶規約、甲○○○社區財務管理辦法、甲○○○ 公寓大廈管理組織報備証明、甲○○○區分所有權人會議 紀錄、台中縣政府與被告訂立之國民住宅租賃契約書、管 理費欠費明細表、98年6月8日第2494號存証信函、台中縣 政府98年3月5日府工使字第0980063789號函、社皮國宅管 委會店鋪住宅管理費收取協調事宜（均影本）為證，被告 對於自95年8月起未繳交管理費乙事並不爭執，惟以⑴甲 ○○○之前身社皮國宅成立之管理委員會組織未經登記、 ⑵管理委員會未盡管理職責、⑶管理費用應酌減為每月 250元等語置辯。
（三）有關被告抗辯甲○○○社區之前身社皮國宅社區之管理委 員會組織未經登記部分：
按依國民住宅條例第2條所定的三種國民住宅，不管是政府 真接興建、貸款人民自建或是獎勵投資興建之國民住宅， 只要符合公寓大廈管理條例第3條第1款「公寓大廈」定義 或符合公寓大廈管理條例第53條所定之「集居地區」，都 應依公寓大廈管理條例之規定，召開所有權人會議，成立 管理組織。經查，本院向台中縣政府函查社皮國宅管理委 員會申請報備資料結果，台中縣政府以98年9月8日府工使 字第0980274660號函覆「社皮國宅管理委員會經本府85年 4月1日85府工宅字第69464號函備查在案」，並檢附台中 縣政府工務局國宅課85年3月20日85府工宅字第65202號函 、台中縣政府工務局國宅課85年4月1日85府工宅字第6946 4號函、台中縣社皮國宅住戶互助管理委員會85年3月21日 85社宅管字第2號函、台中縣社皮國宅社區85年2月4日第 一次住戶大會會議紀錄表、台中縣豐原市社皮國宅屆管理 委員會85年2月8日第一屆第一次會議紀錄表、豐原市社皮 國宅屆管理委員85年2月25日舉行第一屆第二次管理委員 會會議紀錄表、台中縣豐原市社皮國宅屆管理委員會85年 3月9日第一屆第三次會議紀錄表等資料附卷可稽；況且依 內政部訂頒之「公寓大廈管理組織申請報備處理原則」第
5條第3款規定，政府集中興建之國民住宅社區，由國民住 宅主管機關執行管理與維護工作，除另有規定外，不適用 本處理原則辦理申請報備。所以，政府直接興建的國民住 宅社區雖然關於住戶權利義務關係，區分所有與管理維護 產生爭議之處理、管理組織等事項得有公寓大廈管理條例 規定之適用，但於管理組織成立後，不必依「公寓大廈管 理組織申請報備處理原則」規定辦理申請報備手續。本件 社皮國宅係屬政府真接興建國宅，業經証人即台中縣政府 工務處使用管理科科員戊○○結証屬實，且社皮國宅社區 管理委員會係台中縣政府國宅課依法輔導成立，是被告一 再以社皮國宅管理委員會未經登記未具合法性等辯詞對抗 ，顯然無據。
（四）有關被告抗辯管理委員會未盡管理職責及管理費用應酌減 為每月250元部分：
⑴ 經本院傳訊証人即台中縣政府工務處使用管理科科員戊○ ○到庭結証：「豐原市○○路232巷8號建物所有權人是台 中縣政府，原本為社皮國宅，社皮國宅分為一區、二區、 三區，豐原市○○路232巷8號是屬於三區，社皮國宅三區 於97年4月更名為甲○○○。社皮國宅係84年建造完成， 實際出資建造的是內政部營建署，起造人是台中縣政府， 所以登記為台中縣政府的產權。社皮國宅於85年2月4日開 第一次住戶大會，選任管理委員，85年2月8日開第一屆第 一次管委會，85年2月25日開第一屆第二次管委會，討論 社皮國宅組織章程，85年3月9日開第一屆第三次管委會， 表決管理費收費方式，85年3月16日開住戶座談會，上開 管理委員名冊以及會議記錄都有向台中縣政府申請備查， 台中縣政府也准予備查，雖然申請備查的單位名稱是社皮 國宅住戶互助管理委員會，不影響其合法成立的效力。上 開建物自92年8月1日起即出租給被告，自92年8月1日到95 年7月31日止，96年續租，租賃期限自96年1月16日起至99 年1月15日止，按照台中縣政府與被告訂立的租賃契約約 定被告須向社皮國宅的社區管理委員會繳納每月500元的 管理費用，因為被告主張外圍店舖住戶的管理費收費標準 應比社區電梯住戶收費標準還低，所以不願意繳納管理費 用，台中縣政府有居中幫忙協調，但無法達成共識。之前 被告有幾次打電話向我反應社皮國宅管委會沒有盡到管理 責任，我們也有將被告的反應轉達給管委會知道，請他們 改善。按照租賃契約的約定，而且經過公證，被告本來就 有繳納管理費的義務，被告如果拒絕繳納管理費用即由管 理委員會依法取得執行名義，辦理強制執行。」等語（見
98年10月22日言詞辯論筆錄），是依証人戊○○之証言， 可知台中縣政府與被告訂定之租賃契約已明訂被告對社皮 國宅社區有繳交管理費之義務，且有原告提出經法院公証 之租賃契約書核閱相符。
⑵ 之後，社皮國宅社區為配合營建署辦理國宅回歸公寓大廈 之政策，於97年3月28日區分所有權人會議決議更名為甲 ○○○，並經豐原市公所於97年4月17日發函同意備查， 是社皮國宅社區雖更名為甲○○○社區，但不影響其同一 性。社皮國宅社區更名為甲○○○社區後，依公寓大廈管 理條例規定訂定住戶規約，開宗名義即為「本甲○○○訂 定規約條款如下：本公寓大廈全體區分所有權人、無權占 有人及住戶均有遵守之義務。」，住戶規約第10條規定： 「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權 人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳 交下列款項：（一）公共基金。（二）管理費。二、管理 費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分攤之 。三、各項費用之收繳、支付方法，授權管理委員會訂定 。．．．．．」、第20條第3項規定：「區分所有權人將 其專有部分出租他人或供他人使用時，該承租者或使用者 亦應遵守本規約各項規定」、又依甲○○○社區財務管理 辦法第4條規定：「管理費以戶為計算單位，每月每戶管 理費為新台幣五百元。」，是依甲○○○社區訂定之住戶 規約及授權管理委員會訂定之財務管理辦法，被告即使為 承租人，但符合公寓大廈管理條例第3條第8款所稱之「住 戶」定義，被告有遵守住戶規約之義務，即有繳交管理費 之義務。
⑶ 按住戶規約是由區分所有權人共同訂定，在效力上，依私 法自治原則，只要規約內容不抵觸法律之強制、禁止規定 ，或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。是本 件管理費之計價方式，原告已提出上開社皮國宅第一屆第 三次管理委員會之會議紀錄及甲○○○住戶規約、社區財 務管理辦法為證，本件社區之規約既規定授權管理委員會 決定管理費之收費方式，則原告依據規約之授權，要求被 告負擔管理費用，並無不合，被告如認為原告所訂之收費 標準不合理，應循修改規約之方式解決，法院並無逕行修 改規約之權限。另被告抗辯管理委員會未盡管理職責等情 ，核係住戶應向管理委員會反應如何改善服務品質之問題 ，尚不得據為拒絕繳納管理費之理由，被告據以抗辯，亦 屬無據。
（五）按照公寓大廈管理條例第3條關於該條例名詞定義之規定
，「區分所有權人會議」是由「區分所有權人」所組成、 召集而舉行的會議，既然是由公寓大廈全體區分所有權人 組成而舉行，無區分所有權之住戶除非經區分所有權人委 託代理出席區分所有權人會議，並不能參與區分所有權人 會議，只能列席陳述意見，對於區分所有權會議之議案也 沒有表決權。雖然依85年10月2日發布之公寓大廈管理條 例施行細則第11條規定：「公寓大廈之住戶非該專有部分 之區分所有權人者，除非施行細則、區分所有權人會議之 決議或規約另有規定外，得選舉、推選或被選任、被推選 為管理委員、主任委員或管理負責人。」，惟該條賦予非 區分所有權人之住戶得被選為管理委員之規定亦於94年11 月16日修正之公寓大廈管理條例施行細則中刪除。是本件 被告係屬非區分所有權人之住戶，對於管理委員會任何管 理品質上之意見得於區分所有權人會議列席陳述意見，或 取得所有權人即台中縣政府之授權代理出席表示意見，循 為解決改善居住管理品質之正途。
（六）依公寓大廈管理條例第21條規定，區分所有權人或住戶積 欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二 期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負 責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳納之金額及遲 延利息；且依國民住宅條例第21條之1規定，本條例中華 民國94年1月4日修正之條文施行前政府直接興建之國民住 宅，其承購人積欠管理費者，依公寓大廈管理條例第21條 規定辦理。被告自承自95年8月起未繳交管理費，至98年5 月止共積欠30期之管理費17,000元，是原告請求被告給付 17,000元及自起訴狀繕本送達翌日即98年7 月18日起至清 償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉証， 核與本件判決無影響，爰不另一一論述，併此敘明。五、本件係依小額訴訟程序請求所為被告敗訴之判決，爰依職權 宣告假執行。
六、依民事訴訟法第78條、第436條之19第1項、第436條之20， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 29 日 臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法 官 廖穗蓁
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背
法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 98 年 10 月 29 日 書記官