臺灣高等法院臺南分院民事判決 98年度上易字第109號
上訴人即附
帶被上訴人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被上訴人即
附帶上訴人 丙○○
3
上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於中華民國98年3月
31日臺灣嘉義地方法院第一審判決（96年度訴字第624號）提起
上訴，被上訴人則為附帶上訴，本院於98年9月22日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔，附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人（即附帶上訴人）主張：
被上訴人於民國（下同）96年4月17日，向上訴人購買坐落 嘉義市○區○○路158巷104號12樓之3房屋（下稱系爭建物 ）及其坐落基地，總價金新臺幣（下同）2,150,000元，上 訴人於96年5月19日移交房屋，詎交屋後不到1個月，因連日 下雨，系爭建物之客廳、天花板及四房間即發生嚴重漏水， 造成家具、裝潢之損壞，霉菌叢生。上訴人於交付系爭建物 時，曾交付被上訴人房屋現況說明書，保證系爭房屋無滲漏 水之情形，因系爭房屋有上開瑕疵，被上訴人得請求減少價 金。系爭建物基地面積1,446平方公尺，96年度公告現值每 平方公尺13,760元，按被上訴人權利範圍萬分之113比例計 算，土地價值為224,836元，系爭建物依臺灣省建築師公會 嘉義縣市辦事處（下稱建築師公會）鑑定報告書（下稱系爭 鑑定書）記載建造價值1,896,474元，折舊率13﹪，即折舊 246,541元，則系爭建物於交易時之價值應僅1,649,933元， 加上前揭土地價值合計1,874,769元，兩造買賣價金2,150,0 00元，高出275,231元，與被上訴人委請他人估價修補所需 費用274,500元相當，爰主張減少此部分價金，伊主張減價 後，此部分之價金，上訴人即欠缺受領之法律上原因，被上 訴人依民法第179條、第182條第2項規定，請求上訴人返還 274,500元。訴之聲明：上訴人應給付被上訴人274,500元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計 算之利息，並請准供擔保，宣告假執行（被上訴人原請求1, 000,000元，原審判命上訴人應給付被上訴人190,146元、利
息，駁回被上訴人其餘請求，上訴人就其敗訴部分上訴，被 上訴人就其敗訴部分其中之84,354元本息部分提起附帶上訴 ，此為本院審理之範圍）。
二、上訴人（即附帶被上訴人）則以：
系爭房屋天花板漏水是頂樓造成，頂樓屬公共使用部分，屬 管理委員會負責，被上訴人可要求管理委員會修繕，且上訴 人受通知後欲修復，但為被上訴人所拒。又本件修復費用只 需10來萬元，建築師公會所指修復費太高，包商利潤管理費 等亦有高估；又鑑定時，國內建築原物料價格上漲，目前建 築原物料價格已大幅度下跌，修復所需費用應重新估價等語 。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決 不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一 審之訴駁回。㈢附帶上訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於96年4月17日向上訴人購買坐落嘉義市○○○段 203-5地號土地（權利範圍10000分之113）及系爭建物，約 定買賣價金2,150,000元，價金已全數付清。 ㈡上訴人於96年5月19日交付系爭建物與被上訴人。 ㈢以上事實，並有不動產買賣契約書可稽，應堪信為真實。四、至於被上訴人主張：系爭建物有嚴重漏水現象，上訴人應負 瑕疵擔保責任；又系爭建物減損之價值為274,500元，被上 訴人得請求減少價金，命上訴人如數返還等情，則為上訴人 所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者為： ㈠上訴人交付系爭建物予被上訴人時，系爭建物是否有滲漏水 之瑕疵？
㈡上訴人是否應負瑕疵擔保責任？
㈢被上訴人以依民法第359條規定主張減少價金，有無理由？五、查：
㈠上訴人交付系爭建物予被上訴人時，系爭建物即有滲漏水之 瑕疵：
被上訴人主張系爭建物之大門玄關旁天花板、牆壁、客廳天 花板、客廳旁陽台天花板、主臥房及客房2間之外牆、客房3 面牆壁、另一房間2面牆、主臥房牆壁有滲水等情，經原審 囑託建築師公會派員會同兩造於現場鑑定，認定：⑴玄關旁 天花板、鄰該天花板之突出牆壁、客廳天花板、鄰客廳旁陽 台天花板均有裂縫有滲漏水情形、主臥房外牆有滲漏水情形 、其餘2間臥房之牆壁外牆因窗角龜裂有滲漏水情形。⑵玄 關入口處旁之天花板有少許裂縫，因屋頂防水層功能失效， 如遇大雨有滲漏水情形；鄰該天花板旁之突出面牆壁、客廳 天花板、鄰客廳旁之陽台天花板，因屋頂防水層功能失效，
如遇大雨有滲漏水情形；主臥房之外牆，因屋頂防水層功能 失效，加上施工之工作縫問題，如遇大雨有滲漏水情形；其 餘2間臥房內之牆壁外牆，因窗戶、冷氣口窗角龜裂，如遇 大雨有滲漏水之情形。⑶滲漏水之最初時間：玄關入口處旁 之天花板、客廳天花板、鄰客廳旁之陽台天花板滲漏水情形 ，因屋頂防水層功能失效產生，依其他建築物經驗約在完工 後5至7年皆有防水層隔熱磚起翹防水功能失效現象產生；鄰 該天花板旁之突出面牆壁、主臥房之外牆、其餘2間臥房內 之牆壁外牆滲漏水情形皆屬窗戶角及開口部，依經驗判斷為 89年度921大地震或1022大地震時產生等情，有原審勘驗筆 錄、照片及建築師公會97年8月14日函附鑑定書、97年10月2 日函在卷可稽（見原審卷第73至第81頁、第91頁、第246至 第249頁，鑑定書外放），查系爭鑑定報告係由專業建築師 勘驗現場後，本於專業知識所作鑑定，應屬公正且可採，且 兩造對系爭鑑定書記載前揭鑑定結果均未異議，該鑑定結果 應堪採認。又上訴人於96年5月19日交付系爭建物與被上訴 人，為兩造所不爭執，且系爭建物係84年間申請使用執照， 有使用執照申請書附於鑑定書可參，迄至96年5月19日交付 系爭建物時，已逾12年餘，是依系爭鑑定書記載，堪認上訴 人於96年5月19日交付系爭建物與被上訴人時，上開滲漏水 情形已經存在。
㈡上訴人就系爭建物之滲漏水應負瑕疵擔保責任： １按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規 定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度 ，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險 移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。又 按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質 而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（ 最高法院73年臺上字第1173號判例要旨參照）。再買賣因物 有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯 失公平者，買受人僅得請求減少價金；買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依民法第356條規定為通知後六個月間不行使或自物之 交付時起經過五年而消滅，民法第359條、第365條第1項亦 分別定有明文。
２系爭建物係供作居住使用，房屋有滲漏水，顯然會減少居住 品質之通常效用。上訴人交付被上訴人之房屋標的物現況說
明書上「是否有滲漏水情形」欄則勾選「否」，顯見上訴人 確有保證系爭建物並無滲漏水情形，有被上訴人提出之房屋 標的物現況說明書為證，並為上訴人所不爭執（見原審卷第 15頁、第279頁），系爭建物有漏水之瑕疵，已如前述，核 與上訴人所保證之品質不符，被上訴人於系爭建物交付後未 逾6月之期間，向上訴人通知上開瑕疵，主張上訴人應負瑕 疵擔保責任，並依前揭規定，請求減少價金，即屬於法有據 。上訴人雖辯稱：系爭房屋已完工10餘年，如係結構問題， 應由原承造商負責，若天花板漏水是頂樓造成，頂樓屬公共 使用部分，被上訴人可要求管理委員會修繕等語。然查，上 訴人應負瑕疵擔保責任，已如上述，上訴人上開抗辯，與其 應負瑕疵擔保責任不生影響。
㈢被上訴人依上開規定得請求減少價金之金額合計190,146元 ：
１系爭建物之漏水情況經鑑定結果，認前揭窗戶角及開口部牆 壁龜裂滲漏水部分所需費用及因屋頂防水層功能失效產生天 花板滲漏水龜裂部分所需修復費用包括修復金額172,000元 ，加上其他稅捐包商利潤管理費等18,146元，合計190,146 元，有該鑑定報告書在卷足憑；查上開修復費之計算，係鑑 定人員測量裂縫滲漏情形、詢問市價，並詳列計算明細，有 系爭鑑定書暨所附滲漏水修復估算書附卷可佐，尚屬客觀合 理，被上訴人主張依此費用減少價金，尚屬有據。 ２上訴人雖辯稱：建築師公會鑑定修復費比市價高出2萬元， 包商利潤管理費等高估等語。然查，有關原審囑託鑑定之機 關，上訴人於97年2月1日陳述如對鑑定機關有意見，再陳報 等語，惟均未陳報鑑定機關；嗣經被上訴人於97年2月12日 聲請送上開鑑定機關鑑定，原審於97年4月21日會同兩造及 上開鑑定機關指派人員到場勘驗及囑託鑑定事項（分別見原 審卷第51頁、第57頁、第68頁、第73頁至第75頁），上訴人 於上開程序均未對鑑定機關表示異議；審酌建築師公會就系 爭建物結構及有否滲漏水等瑕疵之修復，均具有專業，與兩 造復無任何關係，其鑑定結果當能客觀公正。上訴人雖提出 威霖土木包工業、翔駿工程行之估價單，主張修復費用為16 萬9,363元、11萬3,920元，但被上訴人否認該估價單之真正 ，並提出正揚營建防水工程之報價單（274,500元），以之 證明本件修復費較之台灣省建築師公會鑑定之價格為高，顯 見一般市面上私人估價差異甚大，難以遽信；仍應以經原審 囑託，而具專業客觀公正之建築師公會鑑定之結果為可採， 上訴人及被上訴人各自提出之上開估價單，均無足採。附帶 上訴人主張系爭瑕疵之修復費用應為274,500元，亦不可採
，其主張應依此修復費用減少價金，尚非可取。 ㈣按買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權， 一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內 ，即無該價金之請求權（最高法院87年度臺簡上字第10號判 例要旨參照）。又無法律上之原因而受利益，致他人受損害 者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者 ，亦同，民法第179條定有明文。查被上訴人主張已交付價 金2,150,000元與上訴人，為上訴人所不否認，被上訴人請 求減少價金190,146元既屬有據，則上訴人受領此部分價金 即屬嗣後失其受領之法律上原因，而受有利益，並致被上訴 人受有損害，則被上訴人依不當得利請求權，請求上訴人返 還190,146元，自屬有據。
六、從而被上訴人依不當得利之規定，請求上訴人給付190,146 元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年10月18日起至清償日止 ，按週年利率5﹪計算之利息，為有理由，應予准許。逾此 部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，並依兩造之聲請為假執行、免假執 行之宣告，經核並無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決此部 分不當，非有理由，應予駁回；又原判決就不應准許駁回部 分，為被上訴人敗訴之判決，核無不當，被上訴人就其中84 ,354元本息部分提起附帶上訴，指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，亦無理由，應予駁回其附帶上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及主張，對本件判 決結果，並不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 6 日 民事第四庭 審判長法 官 吳上康
法 官 王金龍
法 官 陳珍如
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 10 月 9 日 書記官 易慧玲