返還土地
臺灣高等法院(民事),重上字,98年度,384號
TPHV,98,重上,384,20091027,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度重上字第384號
上　訴　人　桃園縣農會
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　連元龍律師
　　　　　　張人志律師
參　加　人　同億建設股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　李文輝律師
上　訴　人　大潤發流通事業股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　劉志鵬律師
　　　　　　黃世芳律師
　　　　　　吳世宗律師
　　　　　　張志朋律師
上列當事人間請求返還土地事件，上訴人分別對於中華民國98年
4月8日臺灣新竹地方法院95年度重訴字第193號第一審判決提起
上訴，本院於民國98年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決主文第二項關於命上訴人大潤發流通事業股份有限公司給付金額，超過新台幣伍仟零玖萬玖仟陸佰肆拾元及自民國九十八年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國九十八年四月份起，至返還原判決主文第一項之土地予桃園縣農會之日止，按月於每月五日前給付桃園縣農會新台幣壹佰捌拾陸萬捌仟陸佰參拾壹元，及自民國九十八年四月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；再自民國九十九年三月一日起，至返還原判決主文第一項之土地予桃園縣農會之日止，按月於每月五日前給付桃園縣農會新台幣貳拾貳萬捌仟柒佰陸拾陸元，及自民國九十九年三月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，及該部分假執行之宣告，暨命上訴人大潤發流通事業股份有限公司負擔訴訟費用之裁判均廢棄。前開廢棄部分，上訴人桃園縣農會在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
大潤發流通事業股份有限公司其餘上訴駁回。
桃園縣農會上訴駁回。
第一審關於命大潤發流通事業股份有限公司負擔訴訟費用部分，及第二審訴訟費用關於大潤發流通事業股份有限公司上訴部分，由上訴人大潤發流通事業股份有限公司負擔十分之九，餘由上訴人桃園縣農會負擔。第二審訴訟費用關於桃園縣農會上訴部分，由桃園縣農會負擔。
事實及理由




壹、程序方面：
按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為 據者，法院得在他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。民事訴 訟法第182條第1項固定有明文。惟查本件乃上訴人桃園縣農 會（下簡稱桃園農會）主張上訴人大潤發流通事業股份有限 公司 (下簡稱大潤發公司)無權占有，請求拆屋還地，從而 首應審究者，係大潤發公司占有系爭土地有無合法權源，而 本院亦認定大潤發公司已放棄原租約之優先承租權（詳如後 述），故優先承租權內涵為何，並非本件訴訟之先決問題， 揆諸首開規定反面解釋，大潤發公司聲請本院裁定停止本件 訴訟，自無理由，應不准許，先予敘明。
貳、實體方面：
一、桃園農會起訴主張：
㈠桃園農會係坐落新竹市○○段 (1)第718、718-8地號，(2) 第718-43、718-44地號，(3)第718-41、725-3、729-6、718 -3、718-34、718-35、718-39共十一筆土地之所有權人，大 潤發公司就上開三批土地分別與桃園農會訂立租賃契約，情 形如下：1.民國（下同）85年10月23日就第 (1)批武陵段71 8、718-8地號兩筆土地全部，面積共5912平方公尺訂立原審 原證2之租約，經臺灣新竹地方法院（下簡稱新竹地院）85 年度公字第51 45號公證書公證，租期自85年10月23日至95 年10月31日止。2.86年2月4日就第（2）批武陵段第718-43 、718-44地號兩筆土地全部，面積共5466平方公尺訂立原證 3之租約，經新竹地院86年度公字第0566號公證書公證，租 期自86年2月4日起至96年1月底止。3.87年2月10日就第 (3) 批土地包括第718-41、725-3、729-6地號全部及718-3、718 -34、718-35、718-39地號部份面積，合計共約1600坪，訂 立原審原證4之土地租賃契約書，未經公證，由桃園農會將 該土地出租予大潤發公司供通行之用，契約第二條約定租期 至97年2月28日止，第三條約定若需使用或處分租賃土地， 「應於六個月前通知乙方（即大潤發公司），乙方不得拒絕 。」。而大潤發公司就前述第(1)批即第718、718-8地號土 地之租約，業於95年10月31日到期，經桃園農會委託律師於 95年11月3日寄發原審原證5之台北北門郵局第5308號存證信 函請求大潤發公司返還，大潤發公司迄今尚未返還；另就前 述第(2)批即第718-43、718-44地號土地兩筆，租約亦於96 年1月31日到期，但大潤發公司迄今仍無返還之意；而桃園 農會就前述第(3)批即第718-41等七筆土地，因參與土地合 作開發，需使用土地做為興建房屋基地之用，故於95年10月 30日委託律師發原審原證六之函文通知大潤發公司依租賃契



約第三條提前終止租約，於六個月期滿即96年4月30日發生 終止效力，大潤發公司自須於96年5月1日起返還土地。退步 言之，縱終止無效，亦須於租期屆滿後，於97年3月1日返還 土地。且兩造間就前述(1)第718、718-8地號，(2)第718-43 、718-44地號土地間之租約，雖訂有大潤發公司享有優先承 租權之約定，惟因大潤發公司已於94年11、12月間在與桃園 農會之接洽、交涉過程中，同意桃園農會所提出之以大潤發 公司放棄原租約之優先承租權作為條件，來換取桃園農會在 洽商往後新訂之契約中，不要求每年累增租金百分之五之要 求，雙方並已因此進行新約之洽商簽訂事宜，且大潤發公司 嗣後亦已於95年6月間參加桃園農會就系爭土地所進行之土 地合作開發方案之公開招標事宜，準此，可見大潤發公司業 已放棄就前述土地在原租約中之優先承租權，並因此進而參 加系爭土地之土地合作開發方案之公開招標之競標，惟經公 開招標之結果，係由參加人得標，並於95年6月19日與桃園 農會公證訂立「桃園縣農會土地合作開發契約書」（下簡稱 系爭土地合作開發契約書）。
㈡大潤發公司在桃園地方法院提起之96年重訴字第12號民事事 件（下簡稱桃園地院該事件），聲明係「（1）請求確認優 先承租權存在（2）請求被告（即桃園農會）與其訂立原審 被證七中之土地合作開發契約書」，惟查，該判決已清楚認 定大潤發公司已放棄優先承租權之事實，在大潤發公司提起 上訴後，鈞院97年度重上字第378號判決也清楚指明兩造所 約定之優先承租權係指承租人得依原租約末期租金累增5%請 求優先續約之權利，並非如大潤發公司主張依農會出租予第 三人之同一條件請求締約之權利。又因桃園農會在本件係依 民法第767條物上請求權、第455條租賃物返還請求權起訴， 大潤發公司僅確認優先承租權存在，並非得占有他人土地之 合法權源，且縱令勝訴亦僅得請求桃園農會與之訂立契約， 在訂約前大潤發公司就系爭土地仍無占有權源，即構成無權 占有，桃園農會依民法第767條自得訴請大潤發公司遷讓並 返還土地。況且大潤發公司在桃園地院該事件之第二項聲明 請求桃園農會應以參加人同億公司得標之相同條件與其訂立 如該事件原審被證7中之土地合作開發契約，是依大潤發公 司此之請求，其已自承：在大潤發公司於該事件勝訴判決確 定並經強制執行使桃園農會與之訂約前，雙方就系爭土地並 無「土地合作開發」之法律關係，大潤發公司並無占有土地 之權利，仍屬無權占有，此觀大潤發公司在兩造假處分抗告 案件本院95年抗字第1742號案所提答辯（二）狀第3頁主張 ：「……換言之，相對人（即大潤發公司）與抗告人（即桃



園農會）間尚未發生土地租賃關係…兩造既然尚未成立土地 租賃契約，又何來履約問題」已明，準此，桃園農會自得依 民法第767條之規定，請求大潤發公司遷讓並返還土地。何 況大潤發公司就其優先承租權主張及訂立土地合作開發契約 之請求，業據桃園地院該事件予以判決駁回其訴訟，益顯見 其毫無占有系爭桃園農會所有之土地之權源，自須返還。 ㈢桃園農會係基於物上請求權向無權占有系爭土地之大潤發公 司請求拆屋還地，此乃物上請求權之規範意旨所在，以排除 外來之侵害及保護農會之所有權能，屬法定權利之正當行使 ，不得以誠信原則或權利濫用等一般條款作為限制農會所有 權之依據。
㈣依原證4租約第3條及第8條並未將桃園農會「需要使用租賃 土地」之租約終止條件限縮為桃園農會必須自己直接占有使 用租賃土地，解釋上當然認為只要農會事實上有行使、利用 系爭土地之需要，即可以六個月前通知大潤發公司終止租約 。
㈤大潤發公司就其占用桃園農會前述土地之範圍，其中就該71 8、718-8、718-43、718-44、718-41、725-3、729-6地號土 地均係全部，另經新竹地院囑請新竹市地政事務所派員測量 後，其中就該718-3地號土地，大潤發公司所占用之範圍， 係如桃園農會於97年8月21日於新竹地院庭提之民事言詞辯 論意旨狀所附之附圖718-3Ａ、面積2183平方公尺 (即黃色 部分)、就該718-34地號土地，係占用如前開附圖718-34-Ａ 、面積29平方公尺 (即紫色部分)、就該718-35地號土地， 係占用如後前附圖718-35-Ａ、面積303平方公尺 (即橘色部 分)、就該718-39地號土地，係占用如前開附圖718-39-Ａ、 面積2137平方公尺 (即綠色部分)之土地，迄今既已無合法 占用之權源，且大潤發公司復未經桃園農會之同意，在該 718地號土地中，如前開附圖所示之718-A、面積208平方公 尺之範圍內，興建未辦保存登記之建物以經營汽車保養廠， 對桃園農會而言即均屬無權占用，是桃園農會依民法第767 條物上返還請求權及同法第455條租賃物返還請求權之規定 ，依選擇合併之關係，自得請求大潤發公司拆除前述之地上 物及返還占用之土地予桃園農會。
㈥大潤發公司無權占有前述桃園農會所有之土地，乃侵害桃園 農會之所有權，並屬無法律上原因而受利益，並致桃園農會 受有損害，桃園農會自得依民法第184條、第179條之規定， 請求大潤發公司返還不當得利或負損害賠償責任，又大潤發 公司已於96年11月12日言詞辯論期日時，自認如其確屬無權 占有，同意比照參加人前述得標後與桃園農會所訂該契約，



所約定之權利金賠償桃園農會，且大潤發公司已自95年11月 開始，向桃園地方法院以伊係土地合作開發契約之所謂「承 租人」 (桃園農會否認之)，按月以參加人依上開合約應付 桃園農會之權利金，辦理提存，其中就718、718-8地號土地 ，大潤發公司每月提存新台幣（下同）921,078元，就718-4 3、718-44地號土地，大潤發公司每月提存851,553元，就71 8-41、725-3、729-6、718-3、718-34、718-35、718-39地 號土地，大潤發公司每月提存96,000元，則依此標準予以計 算大潤發公司所受之相當於租金之不當得利或應賠償予桃園 農會之損害金之數額，其中：⑴就大潤發公司無權占用該71 8、718-8地號土地全部，大潤發公司自95年11月1日起每月 受有921,078元之不當得利，應返還桃園農會；⑵就大潤發 公司無權占用該718-43、718-44地號土地全部，大潤發公司 自96年2月1日起每月受有851,553元之不當得利，應返還桃 園農會；⑶就大潤發公司無權占用該718-41、725-3、729-6 地號土地全部及718-3、718-34、718-35、718-39地號部分 面積之土地，大潤發公司自96年5月1日起，每月受有相當於 96,000元之不當得利，應返還予桃園農會。再者，就桃園農 會所受遲延取得「一萬坪建物」之利益損失部分，因按系爭 土地合作開發契約之約定，本件之參加人應興建一萬坪以上 之建物，並以桃園農會為起造人而歸其所有，但因大潤發公 司迄今仍無權占用系爭土地，致使桃園農會無法交付土地給 參加人興建，使得桃園農會於大潤發公司占用期間內產生「 無法取得一萬坪以上建物」之損失。是此建物利益遲延取得 之損失，桃園農會自得向大潤發公司請求損害賠償。且依據 原審原證52臺灣地區住宅類建築造價參考表可知，於新竹縣 市興建一個一萬坪建物，每坪最低造價為3萬元，以此作為 建物價值便可知上開全新大型建物之價值最低為3億元，故 桃園農會等於因大潤發公司無權占有行為受有延遲取得3億 元契約利益之損失，以年息5％法定利率計算，每年1500萬 元，相當於每月125萬元。故大潤發公司占用桃園農會所有 之合作開發契約標的土地（除本件之前述三批土地外，尚有 其他三批土地），導致桃園農會遲延取得建物之利益損失每 月為125萬元，桃園農會爰按本件土地比例計算桃園農會可 請求之金額，而因該718、718-8地號土地，佔合作開發契約 標的土地面積之14.87％，該718-43、718-4 4地號土地，佔 合作開發契約標的土地面積之13.75％，該718-41、725-3、 729-6、718-3、718-34、718-35、718-39地號土地，佔合作 開發契約標的土地面積之13.30％，是大潤發公司所占用之 前述土地，合計占該合作開發契約標的土地面積之41.92 ％



。依此比率計算，大潤發公司占用前述土地導致桃園農會發 生遲延取得建物之利益，每月為524,000元，故桃園農會得 請求大潤發公司給付之金額，除大潤發公司已同意之比照合 作開發契約權利金之金額外，尚有此筆遲延損失，桃園農會 爰就此等所失利益之損害，自96年10月1日起向大潤發公司 請求。則依此予以計算之結果，大潤發公司應自95年11月1 日起至96年1月31日止，每月給付桃園農會92 1,078元；並 應自96年2月1日起至96年4月30日止，每月給付桃園農會1,7 72,631元；應自96年5月1日起至96年9月30日止，每月給付 桃園農會1,868,631元，以上合計大潤發公司應給付桃園農 會17,424,282元；且大潤發公司另應自96年10月1日起至前 述占用桃園農會之土地全部騰空返還桃園農會之日止，每月 給付桃園農會2,392,631元。
㈦優先承租權並無對抗第三人之物權效力，大潤發不可請求桃 園農會重複訂約，自不得對抗參加人已訂立之契約，大潤發 公司對土地合作開發招標公告無異議在先，競標落敗方主張 優先承租權，實已違反誠信原則，權成權利濫用。且土地合 作開發契約並非土地租賃契約，而係混合契約，大潤發公司 不得對此主張優先承租權。
㈧桃園農會於原審請求：⒈大潤發公司應將坐落新竹市○○段 第718地號土地內，如前開之桃園農會於97年8月21 日庭提 之民事言詞辯論意旨狀所附之附圖所示718-A部份（即藍色 部份）面積208平方公尺土地上之未登記建物拆除，並將同 地段第718、718-8、718-43、718-44、718-41、725-3、72 9-6地號七筆土地之全部及同地段第718-3地號土地內，如前 開之附圖718-3Ａ面積2183平方公尺(即黃色部分)、第718-3 4地號土地內，如前開附圖718-34-Ａ面積29平方公尺(即紫 色部分)、第718-35地號土地內，如前開附圖718-35-Ａ面積 303平方公尺(即橘色部分)、第718-39地號土地內，如前開 附圖718-39-Ａ面積2,137平方公尺(即綠色部分)之土地，騰 空返還予桃園農會；⒉大潤發公司應給付桃園農會17,424, 282元及自96年10月1日起至清償日止按年息5％計算之利息 ；並應自96年10月1日起至實際返還前述土地予桃園農會之 日止，按月於每月1日給付桃園農會2,392,631元，暨自各該 應給付日起至清償日止按年息5％計算之利息；３、桃園農 會願供擔保，請准宣告假執行。惟原審判命大潤發公司應將 坐落新竹市○○段718地號土地內，如原審判決附圖一內所 示之718-A（即橘色部分）面積208平方公尺土地上之建物拆 除，並將同地段718、718-8、718-43、718-44、718-41、72 5-3、729-6地號七筆土地之全部，及同地段718-3地號土地



內，如前開之附圖所示之718-3Ａ、面積2183平方公尺（即 紫色範圍內）、718-34地號土地內，如附圖所示之718-34- Ａ、面積29平方公尺（即紅色部分）、718-35地號土地內， 如附圖所示之718-35-Ａ、面積303平方公尺（即綠色部分) 、718-39地號土地內，如附圖所示之718-39-Ａ、面積2137 平方公尺（即褐色部分)之土地，騰空返還予桃園農會。並 命大潤發公司應給付桃園農會53,073,601元，並應自98年4 月份起，至其返還占用桃園農會前述第一項之土地予桃園農 會之日止，按月於每月五日前給付桃園農會2,097,397元； 而將桃園農會其餘之訴駁回。兩造分別就敗訴部分不服提起 上訴，桃園農會嗣於本院上訴聲明為：⒈原判決不利桃園農 會部分廢棄；⒉前項廢棄部分，大潤發公司應再給付桃園農 會7,418,042元及自96年10月1日起至清償日止按年息百分之 五計算之利息；並應自98年3月31日起至實際返還土地日止 ，每月5日前再給付桃園農會295,234元及自各該應給付日起 至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒊願供擔保請准予 假執行。並對被大潤發公司答辯聲明為：上訴駁回。二、參加人之陳述：
㈠本件兩造間原有租賃關係存在，在原租約中約定有「期滿後 乙方（即大潤發公司）有優先承租權」，而原租約中又因約 定有租金每年累增5％之約定，於租期屆滿前，大潤發公司 乃提議續租，但卻不願接受每年租金累增5％之約定，兩造 仍協議由大潤發公司放棄原租約中之優先承租權，換取桃園 農會向其之理事會所提每年租金不累增5%之方案，且大潤發 公司當時又依恃其與桃園農會間關係密切，應可順利取得桃 園農會理事會的同意，乃同意以放棄原租約中之優先承租權 作為條件，以換取桃園農會不每年調漲租金5%，準此觀之， 大潤發公司於當時確已放棄其原租約之優先承租權，則大潤 發公司既已放棄其優先承租權在前，復無異議針對桃園農會 之土地合作開發方案之招標，而參與投標在後，卻於競標失 利之情況下，反過頭來主張其先前業已放棄之優先承租權， 已有違反誠信及權利濫用之情形，實不足採信。 ㈡又大潤發公司先前已放棄優先承租權之情，乃甚為明確，此 從原審原證七三號大潤發公司之函文草稿中，原載有優先承 租權，卻在桃園農會總幹事要求刪除下，在大潤發公司所傳 真予桃園農會、未正式發文之原審原證七四號函文中，加以 刪除「優先承租權」字樣，以及原審原證二四號桃園農會所 發予大潤發公司之函文說明二（二）中，載明要求大潤發公 司放棄原租賃合約中之優先承租權為前提下，改以公開招租 或議價之方式辦理，大潤發公司則以原審原證二五號函文，



同意依桃園農會該原審原證二四號函文內容辦理後續相關程 序等情，更可證明大潤發公司當時確已表示同意放棄優先承 租權，並非只是「商業客套用語」。
㈢又原審原證二四號桃園農會所發之函文說明二（二）中所謂 「前揭契約」即載明為系爭之六紙契約，文義甚為明確，毫 無模糊空間，大潤發公司卻無中生有指稱放棄優先承租權是 指「未來新約內容所為討論」，顯然全然無據。又參加人否 認大潤發公司當時之同意放棄優先承租權，係以桃園農會必 須與其簽訂新約為前提，概倘如此，則桃園農會表示放棄系 爭契約之優先承租權即無何意義可言，是大潤發公司之主張 亦不可採。
㈣系爭土地合作開發契約性質上根本並非土地租賃契約，此由 該合作開發契約之合約序文開宗明義記載乙方預付權利金於 土地上新建地上物之內容可知，再參酌該合作開發契約第7 條、第8條、第16條第二、三項、第24條等之約定內容，均 可明確認定合作開發契約非等同土地租賃契約，二者性質全 然不同，是大潤發公司根本無從主張優先承租權。且大潤發 公司如非明知其就桃園農會所進行之公開招商之合作開發方 案，已不得主張優先承租權，何以其會以高於底價的方式投 標？
㈤縱認大潤發公司得主張優先承租權，惟大潤發公司亦應先將 舊地上物拆除才符合「同一條件」之要件，然大潤發公司於 原租賃合約期限均已屆滿之情況下，卻拒絕拆除且繼續在其 上營業，顯然大潤發公司並無以同一條件行使優先承租權之 意思及行為，自不生行使優先承租權之效力。況縱認大潤發 公司得主張優先承租權，然此優先承租權充其量也只是一種 債之關係，依債的相對性而言，其對參加人並不具有「優先 性」，此與法律上所明文規定之土地共有人出售共有土地之 優先購買權不同，更何況大潤發公司自行參與投標，又未曾 表示優先承租權，對參加人而言，更無優先於參加人之「優 先承租權」存在，因此，在桃園農會與參加人簽訂系爭「土 地合作開發契約書」後，大潤發公司即無主張優先承租權， 用以對抗參加人之餘地。雖大潤發公司另辯稱優先承租權具 有期待權之性質，可作為其占有系爭土地之權源云云，更屬 無據，概因依前所述，大潤發公司所主張之該優先承租權， 充其量僅係其與桃園農會間之債之約定，非如時效取得地上 權及土地法第34條之1所規定之優先承購權等有法律之明文 規定加以保護，且因債之約定不具公示及物權之特性，自無 需特別加以保護，以免損及善意第三人即本件參加人之權益 ，是大潤發公司主張之優先承租權，自非期待權，更不得作



為占有之正當權源。於契約之約定而來，僅具有債之相對性 ，不得對抗參加人。
㈥從參加人所提出之證物六、七、八之證物，可以看出大潤發 公司在就系爭土地未得標之情況下，即與桃園農會之法定代 理人商議建物之承租事宜並簽訂如參加人所提證物八之租約 ，租期長達二十年，準此，可見當時兩造關係甚為友好、密 切，故大潤發公司同意以拋棄優先承租權之方式，以換取上 訴人同意以較優惠之租金條件讓其繼續承租，且大潤發公司 當時原認有相當把握可獲上訴人理事會同意，而桃園農會之 理事會雖決議公開招商，惟至此大潤發公司仍得依競標方式 取得合作開發案，且事實上大潤發公司也參與投標，則其又 何能再否認已拋棄優先承租權之事實。
㈦證人洪茂仰、魏正元於臺灣新竹地方法院另案中之證述內容 ，其中洪茂仰提到雙方在進行協商時，其有表示大潤發公司 之立場是不可能放棄優先承租權云云，核與其在桃園地院該 事件中證稱其於協商當時，係表示其無權限決定放棄優先承 租權等語，前述所述明顯不一、矛盾而不可採，且其二人所 述不利於桃園農會部分，核與原審原證二四、二五之函文所 表現出之大潤發公司同意放棄優先承租權，以便與桃園農會 就後續簽約事宜予以進行之客觀事實有所不符，並不可採。 況證人魏正元就大潤發公司為何參加投標之說明，亦違常情 ，蓋證人魏正元於當時如確信大潤發公司仍享有優先承租權 ，如為避免無人投標而流標，始參與投標，則大潤發公司可 以底價之價格投標即可，何以會以高於底價之價格投標？顯 見大潤發公司當時係以正常之競標心態參與投標，如此，益 見證人魏正元所述之不可採信。
三、大潤發公司則以下列辯詞資為答辯：
㈠大潤發公司從未放棄依系爭租約所得主張之優先承租權： 原審認定兩造所協商放棄優先承租權之部分，係指原租約之 優先承租權，而非新租約之優先承租權，且認大潤發公司94 年12月30日函之客觀意義，已足認有同意放棄優先承租權， 以換取桃園農會於洽談之新約中，不再以每年5%幅度累增租 金之意思。惟大潤發公司已多次強調，無論由「兩造歷函文 內容」、證人魏正元及洪茂仰之證詞」等角度觀察，大潤發 公司從未放棄原租約之優先承租權。
㈡由兩造間歷來函文內容觀之，大潤發公司從未拋棄依原租約 享有之優先承租權：
⒈就「大潤發公司」而言，遍查兩造間歷來函文內容，均未 有「大潤發公司」表明拋棄優先承租權之記載。 ⒉就「桃園農會」而言，桃園農會於訴訟前雙方往來函文中



，「從未」提及大潤發公司已放棄優先承租權，甚至於95 年6月16日開標後大潤發公司當場表示行使優先承租權時 ，亦僅表示：「大潤發流通股份有限公司提出其有優先承 租權，本會主持人答覆將與律師研究後再答覆。」等語， 顯見桃園農會主張大潤發公司已放棄優先承租權，係臨訟 杜撰之詞，並非事實。
⒊其次，權利之拋棄具有形成效力，對當事人權益影響重大 ，解釋上自當從嚴，且應以「明示」方式為之，此可參見 最高法院95年度台上字第2868號判決意旨。又大潤發公司 94年12月30日函中所載之「達成雙贏之空間」等文字僅係 商場客套用語，並未明白表示拋棄優先承租權，故桃園農 會主張大潤發公司前揭「達成雙贏之空間」等文字係拋棄 優先承租權之意思表示云云，顯無理由。。
⒋再者，假若大潤發公司於94年12月30日函中所稱「達成雙 贏之空間」確係指「放棄優先承租權」者，此等對大潤發 公司權益有「重大影響」之事，豈不會在大潤發公司後續 簽呈中載明及提報理事會供各理事知悉？惟觀諸大潤發公 司94年12月30日內部簽槁，對優先承租權等隻字未提為， 亦未任何加註，此適足證明大潤發公司當時確未放棄原租 賃契約之主張。
㈢又證人魏正元、洪茂仰於另案 (臺灣新竹地方法院95年度重 訴字第194號)之證詞，可證大潤發公司從未拋棄優先承租權 ：
⒈證人魏正元在當時為大潤發公司之總經理，其證詞謂:「 ...這個點在大潤發業績排名是第二名的店，他的永續經 營而言非常重要。因此在續約前提下我們希望就各種承租 方案做討論，我沒有親自參與原告(即桃園農會)之協商過 ，都是透由洪經理(即洪茂仰)當協調窗口，洪經理協商後 會跟我報告。」，可知本件被上訴人湳雅店之業績排名居 大潤發公司所經營量販店第二名，為求永續經營，大潤發 公司當不可能在未訂立新租賃契約之前提下，預先拋棄於 系爭土地享有之優先承租權。
⒉復以證人洪茂仰為大潤發公司經理，在本件湳雅店業績甚 佳之情形下，洪茂仰絕不可能在未經大潤發公司董事長或 總經理魏正元之同意下，即自行決定拋棄系爭土地之優先 承租權;更何況，依洪茂仰之證詞，其亦否認與桃園農會 交涉過程中有預先拋棄原租賃契約優先承租權之意，桃園 農會臨訟杜撰之說法，顯與交易常規不符。
㈣原審判決理由以「兩造關係良好」為由，認大潤發公司於協 商當時，係「先行」放棄原租約之優先承租權以換取洽談新



約之「機會」，此一認定顯然有違商業交易之經驗法則： ⒈在未簽訂新約之前提下，大潤發公司不可能以原租約所享 有之優先承租權此一「已存在之權利」換取與桃園農會協 商訂立新約之「不確定實現之機會」，亦即二者間並無交 易上之對價關係，惟原審判決理由，僅以大潤發公司自認 為因「雙方關係良好」，故「先行」放棄原租約之優先承 租權，以換取與桃園農會洽談新約中租金不每年累增百分 之五之機會，顯無足採。
⒉原審判決理由以兩造於94年12月30日大潤發公司放棄優先 承租權(假設語)後之後續辦理情形，符合先前討論之共識 ，故認大潤發公司確已放棄優先承租權，亦與實際情形不 符：蓋兩造於磋商續約之過程中，均會提出己方期待之締 約條件，以作為協商之基礎。大潤發公司既期待將來可能 締結之新約中租金不每年累增百分之五，自然在提出之新 約方案中，不可能有租金每年累增百分之五之內容，桃園 農會於收到大潤發公司提議之承租方案後，自然會進行締 約與否之評估，惟最終是否同意締約，仍繫大潤發公司接 受與否。嗣後，桃園農會理事會於第十五屆第五次會議既 已否決大潤發公司之續租案，則原審判決所謂之「共識」 (姑且不論並無此共識)，是否仍繼續存在？實令人懷疑。 ㈤大潤發公司於本院上訴聲明為：⒈原判決不利於被上訴人之 部分廢棄；⒉上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行 之聲請均駁回。對桃園農會之上訴之答辯聲明：上訴駁回。四、本件兩造間不爭執之事項：
㈠大潤發與桃園縣農會訂立之原審原證2至4號租約，其中原審 原證四之租約中，並無關於大潤發公司於期滿後有優先承租 權之約定。
㈡原審原證2之租約業於95年10月31日到期，原審原證3之租約 業於96年1月31日到期，而原審原證4之租約，已於97年2月2 8日到期，且桃園農會就原審原證4租約之土地，業以因參與 土地合作開發，需使用土地為由，而於95年10月30日委託律 師發原證六之函文予大潤發公司，通知大潤發公司依租賃契 約第三條之約定，提前終止該租約。
㈢於94年11月10日，先由桃園農會以原審原證二十四號桃縣農 總字第0940003979號函寄發予大潤發公司，後於94年12月30 日，大潤發公司寄發原審原證二十五之大開94字第09410310 02號函予上訴人，予以回覆桃園農會該原審原證二十四號函 文，且兩造於94年11、12月間，並有針對大潤發公司是否放 棄優先承租權，以及桃園農會是否同意租金不每年累增百分 之五一事進行協商，而於94年12月29日，復由桃園農會之總



幹事蔡瑞源與法律顧問彭國良律師，與大潤發公司之經理洪 茂仰針對上開事宜進行當面之協商。
㈣桃園農會於95年6月5日就系爭土地之土地合作開發方案，辦 理公告招標，同年6月16日開標，大潤發公司及參加人均參 與投標，並由參加人得標並於95年6月19日與桃園農會公證 訂立系爭「桃園縣農會土地合作開發契約書」，且桃園農會 就其決定採行本件之土地合作開發方案之招標，係經由其理 事會決議而定，並未送請其會員大會決議。
㈤大潤發公司於95年4月27日以被證八之函文寄發予桃園農會 ，向桃園農會主張享有優先承租權，大潤發公司並於95年6 月16日在投標現場，提及優先承租權乙事，且其後並於同月 19日寄發原審被證9之存證信函予桃園農會，向桃園農會表 示願以與參加人得標之相同金額行使優先承租權之意思。 ㈥大潤發公司目前仍占用桃園農會上開請求返還之土地，且於 該718地號土地如附圖一所示之718-A、面積208平方公尺土 地上，確存有未辦保存登記之建物之情，亦經新竹地院會同 兩造至現場履勘屬實，並囑託新竹市地政事務所派員測量後 ，經該所於96年6月1日以新地測字第0960004754號函所檢送 到院之附圖一之土地複丈成果圖。
㈦桃園農會與參加人所簽訂之前述土地合作開發契約，大潤發 公司已自95年11月開始，向桃園地方法院以伊係土地合作開 發契約之所謂「承租人」，按月依參加人與桃園農會簽訂之 上開土地合作開發契約所應付桃園農會之權利金標準，辦理 提存，其中大潤發公司就其占用該718、718-8地號土地全部 ，每月提存921,078元，就其占用該718-43、718-4 4地號土 地全部，每月提存851,553元，就其占用該718-41、725-3、 729-6地號土地全部，以及占用該718-3、718-34、718-35、 718-39地號土地如前述之部分，每月提存96,000元。 ㈧大潤發公司對桃園農會所提出之原審原證二、三、四之租約 、原審原證六之桃園農會通知大潤發公司提前終止原審原證 四租約之土地之租賃契約之律師函、原審原證二十之大潤發 公司於93年7月12日發文寄予桃園農會之函、原審原證二一 之桃園農會於93年8月26日發文寄予大潤發公司之函、原審 原證二十二之桃園農會於93年10月29日發文寄予大潤發公司 之函、原審原證二十三之大潤發公司於94年10月31日發文寄 予桃園農會之函、原審原證二十四之桃園農會於94年11月10 日發文寄予大潤發公司之函、原審原證二十五之大潤發公司 於94年12月30日發文寄予桃園農會之函、原審原證二十六之 桃園農會於95年1月3日發文寄予大潤發公司之函、原審原證 二十七之大潤發公司於95年2月7日發文寄予桃園農會之函、



原審原證二十八之大潤發公司於95年4月7日發文寄予桃園農 會之函、原審原證三十之桃園農會之合作開發方案之招標公 告、原審原證三十二之桃園農會之律師於95年8月23日寄發 予大潤發公司之律師函、原審原證三十三之大潤發公司於95 年9月25日寄發予桃園農會之存證信函、原審原證三十五之 桃園農會之「桃園縣農會土地招租辦法」、原審原證五十一 之大潤發公司寄送予桃園農會有關96年2月份之租金支票之 函、原審原證五十三之廖珠蓉律師之法律意見書、原審原證 五十四之桃園農會針對大潤發公司之原審原證二十三函文之 桃園農會內部簽呈、原審原證五十五之桃園農會公開徵求合 作開發方案建議書說明及登報資料、原審原證五十六之訴外 人家聚興業有限公司提供合作開發方案建議書之函、原審原 證五十七之桃園農會內部之簽呈、原審原證五十八之桃園農 會針對土地合作開發辦法擬訂之內部簽呈、原審原證六十之 桃園農會之理事會包括針對系爭土地合作開發方案之決議之 會議紀錄、原審原證六十三之桃園農會其他土地之租賃契約 書、原審卷二內所附之原審原證六十五之桃園農會之開標紀 錄、原審卷三內所附之原審原證七三之大潤發公司註明為94 年10月25日之未正式寄發予桃園農會之函文、原審卷三內所 附之原審原證七四之大潤發公司於94年10月26日所傳真予桃