臺灣高等法院民事判決 98年度上字第528號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 石繼志律師
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 郭惠吉律師
被上訴人 易而安不動產仲介經紀股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳明宗律師
複代理人 鄒純忻律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國98年4
月30日臺灣臺北地方法院98年度訴字第97號第一審判決提起上訴
，本院於98年9月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人乙○○應 給付上訴人新台幣（下同）217萬5,145元，及自民國（下同 ）97年8月19日起至清償日止，按年息5％計算之利息。（三 ）被上訴人易而安不動產仲介經紀股份有限公司（下稱易而 安公司）應給付上訴人217萬5,145元，及自97年8月19日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。（四）前二項給付中 如有任一被上訴人為給付時，他項之被上訴人於其給付金額 之範圍同免為給付義務。（五）願供擔保請准宣告假執行。 被上訴人均聲明：（一）如主文所示。（二）如受不利之判 決，願供擔保請准免為假執行。
二、上訴人起訴主張：
（一）伊於97年4月間經被上訴人易而安公司經紀人員之仲介， 以1,550萬元，向被上訴人乙○○購買坐落臺北市○○區 ○○段1小段67地號土地所有權應有部分10萬分之431，及 同小段10223建號建物門牌臺北市○○路○段666之2號3樓 所有權全部，建物登記面積：主建物40.04坪（132.37平 方公尺），附屬建物即陽台4.31坪（14.24平方公尺）， 共同使用部分2.08坪（1,456.78平方公尺權利範圍10萬分 之473），於97年5月12日辦畢所有權移轉登記。嗣伊發現 系爭建物主建物、附屬建物之使用面積嚴重不足，建物登 記面積竟包括同樓層電梯間及樓梯間之共同使用部分（俗 稱「小公」），面積共約21.541平方公尺（約6.51坪）， 非伊得為專用部分，伊所購系爭建物之使用面積顯有短少 ，而致價值短少價金約為217萬5,145元（15,500,000元÷
(132.37＋14.24＋6.89)×21.541＝2,175,145元）。爰依 民法第359條規定請求減少價金，並依民法第227條第1項 、第226條第1項規定，請求被上訴人乙○○賠償債務不履 行之損害。
（二）被上訴人易而安公司係受伊給付佣金報酬而居間房地銷售 業務之不動產經紀業者，依民法第567條規定，被上訴人 易而安公司就系爭建物主建物坪數係包括電梯間、樓梯間 面積之瑕疵事項應知之甚稔，其知情故意隱瞞而不告知伊 ，或因過失而未告知伊，致伊受有損害，屬侵害伊之權利 ，並有未盡居間義務不完全給付之債務不履行情事，爰依 民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第227條第1 項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公司負損害 賠償之責。
（三）被上訴人乙○○對伊應負物之瑕疵擔保及債務不履行損害 賠償責任，與被上訴人易而安公司對伊應負侵權行為及債 務不履行損害賠償責任，彼等之給付義務具同一目的，屬 不真正連帶債務關係。爰求為命：⒈被上訴人乙○○給付 217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5％計付利息；⒉被上訴人易而安公司給付217萬5, 145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計付利息；⒊前二項給付，如其中一被上訴人已為給付 ，另一被上訴人於其給付範圍內免為給付之判決。被上訴人乙○○則以：
（一）兩造簽訂之不動產買賣契約書，就建物部分載明「建號： 10223所有權全部」，所附建物登記謄本記載「層次面積 」為132.37平方公尺（即40.04坪），並未約定該「層次 面積」即係「主建物面積」，伊業將買賣標的物移轉登記 予上訴人，並無短少情事。
（二）系爭建物於78年8月11日興建完成時，即由起造人就各層 電梯間及樓梯間共同使用部分應由各戶分擔之面積，併入 主建物面積內辦理保存登記，此係依當時有效之法令「高 層建物之通道、電梯間、共同使用部分，得依權利人之協 議分配指界圖分別測繪於各區分建物之內辦理建物第一次 測量」辦理，非被上訴人乙○○所為。系爭建物其中21.5 41平方公尺雖係樓、電梯間應由當層住戶分擔之公共設施 （即「小公」），惟此仍係上訴人應分擔之使用面積，上 訴人就系爭建物之使用面積並無短少。況系爭建物買賣係 就建物總面積及坐落土地應有部分約定總價款，並未區分 主建物、附屬建物、「大公」、「小公」議定每坪之價格 ，參酌民間成屋買賣均以總價定買賣價格之交易習慣，本
件自無債務不履行及減少價值與效用之瑕疵。
（三）伊就系爭不動產之出售事宜均委由被上訴人易而安公司辦 理，伊於97年4月16日始與上訴人見面簽訂買賣契約，並 無故意隱瞞系爭建物「層次面積」非即主建物面積情事。 上訴人於簽訂買賣契約前，多次由仲介人員陪同查看買賣 標的，對於系爭建物室內面積究約為30坪，抑或約40坪應 無不知之理。又依買賣契約書所附系爭建物測量成果圖所 示，該圖右側呈現凹凸不平，惟系爭建物室內實際上並無 此凹凸不平情形，上訴人應可知該凹凸不平部分，即為電 梯間、樓梯間應由住戶分擔之「小公」面積。況系爭建物 總面積153.5平方公尺，如公共設施僅該「大公」部分6.8 9平方公尺，則系爭建物之公共建設比率僅為4.48％（6.8 9÷153.5＝4.48%），顯然過低而與常情不符，倘加計「 小公」面積，其公共設施比率為18.25％〔（6.89＋21.54 1）÷153.5＝18.25%），即屬合理，一般人購買房屋就大 、小公共設施所佔比率均多加注意，上訴人主張其不知層 次面積包含「小公」面積，顯非事實，不足採信等語，資 為抗辯。
被上訴人易而安公司則以：
（一）依本件買賣契約關於買賣標的物約定之記載，上訴人與被 上訴人乙○○間並無以主建物面積40.04坪，附屬建物陽 台面積4.31坪，共同使用部分2.08坪之方式而為特別約定 ，而係依地政機關登記為憑，作為買賣契約之內容。（二）伊於銷售系爭房地之際，確曾提示系爭房地相關登記謄本 供上訴人檢視及審閱，本件買賣契約亦檢附系爭建物測量 成果圖，上訴人對於系爭建物相關主建物、附屬建物、共 用部分面積當已清楚知悉。而伊於銷售房地時，一律使用 法定用語，以登記謄本記載為憑，並未區分「大公」或「 小公」，伊製作之不動產說明書於96年11月間即已完成， 其後附有臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統之 查詢資料、使用執照存根、建物測量成果圖，依上開電傳 資訊服務系統顯示查詢日期為96年11月2日觀之，即足證 伊於本件買賣契約簽訂前，確曾將建物測量成果圖及相關 不動產資料交予上訴人審閱無誤，承辦代書更於買賣契約 簽訂當日，另行申請最新資料檢附在買賣契約書內，上訴 人主張不知主建物面積含「小公」面積，應不足取。（三）系爭建物之當層樓、電梯空間登記為專有部分，係依內政 部71年頒布之建物測量辦法第28條規定辦理，而樓、電梯 間面積已由上訴人取得所有權，上訴人買受之系爭建物面 積並無短少21.541平方公尺情事，伊之受僱人劉明鑑以相
關登記謄本及被上訴人乙○○提示之房地權狀進行居間及 銷售，並無違誤。縱認上訴人受有面積短少之價值瑕疵， 依債之相對性，上訴人亦應基於買賣契約對被上訴人乙○ ○為請求，與伊無涉等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執之事實：
（一）上訴人經由被上訴人易而安公司之經紀人員劉明鑑居間仲 介，於97年4月l6日與被上訴人乙○○簽訂不動產買賣契 約，向被上訴人乙○○買受系爭建物及坐落之基地所有權 應有部分，買賣總價款為1,550萬元，上訴人已全數給付 完畢，被上訴人乙○○亦業於97年5月12日就系爭房地辦 妥所有權移轉登記予上訴人，並交付上訴人占有使用。（二）系爭建物登記情形為層數14層，層次3層，層次面積132. 37平方公尺，附屬建物陽台面積14.74平方公尺，共用部 分：同小段10445建號建物面積1,456.78平方公尺、權利 範圍為10萬分之473。
（三）系爭建物登記之「層次面積」132.37平方公尺，包含第3 層各戶分擔之樓、電梯間即俗稱「小公」部分，面積為 21.541平方公尺。
（四）上訴人與被上訴人乙○○於97年4月16日簽訂買賣契約當 日，代書自網路申領系爭建物測量成果圖，將之附於買賣 契約書作為附件。
（五）被上訴人易而安公司曾交付系爭建物之「銷售物件簡介」 予上訴人，記載建物登記面積：46.43坪，主建物面積： 40.04坪，附屬建物面積：4.31坪，共同使用部分：2.08 坪，「內部格局」圖示下方記載：未依實際比例及座向繪 製，其建築面積及登記範圍仍應依地政機關所載為準。（六）證據：不動產買賣契約書、系爭建物登記謄本、測量成果 圖、銷售物件簡介（見原審卷9-14、18-20、39、64頁） 。
四、關於上訴人主張其向被上訴人乙○○買受之系爭建物有面積 短少之瑕疵，被上訴人乙○○應負物之瑕疵擔保責任，及不 完全給付、給付不能之損害賠償責任部分：
（一）經查上訴人與被上訴人乙○○所訂不動產買賣契約第1條 「買賣不動產標示」關於系爭建物部分係約定：「建物門 牌：台北市○○區○○路2段666之2號3樓，建號：10223 所有權全部」（見原審卷10頁）。而被上訴人乙○○業於 97年5月12日就系爭房地辦妥所有權移轉登記予上訴人， 並將系爭建物交付上訴人占有使用，其移轉交付予上訴人 之系爭建物，包括：層次面積、附屬建物面積及共同使用 部分，有系爭建物之建物登記謄本所憑（見原審卷18頁）
，難認所交付之系爭建物有面積短少之瑕疵。
（二）雖上訴人主張系爭建物之「層次面積」132.37平方公尺， 包括同樓層樓、電梯間21.541平方公尺，該部分非其得為 專用，其使用面積有短少情事等語。惟查本件買賣契約第 1條「買賣不動產標示」就建物部分僅約定10223建號建物 所有權全部，並未區分登記面積、使用面積、共同使用面 積，亦未明示建物登記謄本記載之「層次面積」即為室內 使用面積，足見上訴人與被上訴人乙○○係約定以系爭建 物所有權全部即建物登記總面積為買賣標的，被上訴人乙 ○○既已將系爭建物所有權全部移轉登記予上訴人，即已 依債之本旨履行，上訴人主張被上訴人乙○○交付之建物 有使用面積短少之瑕疵，為不足採。
（三）又查系爭建物係於78年11月間為第一次所有權登記，有建 物登記謄本可稽（見原審卷18頁），依當時內政部發布（ 按71年8月12日發布，79年6月27日廢止）之建物測量辦法 第28條規定，區分所有建物之共同使用部分，除有特殊情 形者外，應測繪於各區分所有建物之內；足見系爭建物登 記之「層次面積」包括同樓層樓、電梯間之各戶分擔面積 ，係屬起造人依系爭建物辦理第一次所有權登記時有效之 法令而為，尚難遽謂系爭建物有面積不足之瑕疵。況本件 為中古屋買賣，上訴人於簽訂買賣契約前，曾多次經由仲 介人員陪同至系爭建物查看，為上訴人所不爭執；依上訴 人與被上訴人乙○○所訂不動產買賣契約書第2條約定觀 之，彼等亦係以土地與建物之總價約定買賣價格，並未議 定每坪單價，亦未按室內面積、公共設施面積區分買賣價 格，有不動產賣賣契約書可憑（見原審卷10頁），足見上 訴人與被上訴人乙○○就系爭建物及其坐落基地之所有權 應有部分係以約定總價之方式成立買賣，彼等既未就系爭 建物室內使用面積另為約定，被上訴人乙○○復已將系爭 建物按現況交付上訴人占有使用，應無上訴人所主張使用 面積短少之情事。
（四）再查一般民間房屋買賣，所謂「使用面積」，除住戶之專 用部分外（即購屋人得自行支配專供其使用之室內面積） ，尚包括同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等之分擔面 積（即俗稱「小公」），及其他住戶共有共同使用之面積 （最高法院85年度臺上字第1189號裁判意旨參照）。上訴 人就系爭建物之樓、電梯間部分固不得專用，惟依一般民 間房屋買賣慣例，同樓層樓梯間、電梯間、走道、通道等 之面積應由同樓層各戶分擔，並計入其使用面積，且上訴 人之室內建物非使用該樓、電梯間不能達其使用效用，上
訴人既已取得該部分面積之所有權應有部分，並實際使用 而達其使用室內建物之效用，難謂其未使用公共部分之面 積，其主張系爭建物有面積短少之瑕疵，應不足取，系爭 建物並未能認有不具備應有價值、效用或品質之瑕疵。（五）被上訴人乙○○所交付之系爭建物並無面積短少之瑕疵， 有如前述，應認被上訴人乙○○業已依債之本旨履行，而 無須對上訴人負物之瑕疵擔保責任及債務不履行之損害賠 償責任。上訴人主張依民法第359條規定請求減少買賣價 金，並依民法第227條第1項、第226條第1項規定，請求被 上訴人乙○○賠償債務不履行之損害（其主張損害金額即 為所主張減少價值之金額），均屬無據。
五、關於上訴人主張被上訴人易而安公司未善盡居間報告、調查 義務，應負侵權行為僱用人之連帶損害賠償責任，及居間契 約不完全給付、給付不能之損害賠償責任部分：（一）按依不動產經紀業管理條例第4條第5款規定，仲介業務指 從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又依民 法第565條、第567條規定，稱居間者，謂當事人約定，一 方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬 之契約；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於 各當事人；對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能 力之人，不得為其媒介；以居間為營業者，關於訂約事項 及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。 準此，從事不動產仲介之居間業務者，除訂約之媒介外， 尚負有據實報告及妥為媒介並調查之給付義務。而系爭建 物並無使用面積短少之瑕疵，已如前述，其他有關本件買 賣之房地產權、品質，及買賣當事人雙方之締約能力、履 約能力亦均無何疑義，堪認被上訴人易而安公司或其經紀 人員劉明鑑已盡居間之調查義務。
（二）雖上訴人主張被上訴人易而安公司之經紀人員劉明鑑未能 發現系爭建物之樓、電梯面積計入「層次面積」，亦未調 查，其執行職務顯有過失，並有未盡居間報告、調查義務 之情事云云。惟查被上訴人易而安公司抗辯其製作之不動 產說明書，包含銷售物件簡介、臺北市地籍地價地籍圖資 料電傳資訊服務系統查詢資料、使用執照存根、建物測量 成果圖（見原審卷147-153頁）；其中臺北市地籍地價地 籍圖資料電傳資訊服務系統查詢資料及建物測量成果圖（ 見原審卷149-151、153頁），依電傳資訊服務系統顯示， 其查詢日期為96年11月2日，而本件買賣契約係於97年4月 16日簽訂；又上訴人於簽署「承購要約書」前，已審閱被 上訴人易而安公司提供之「內政部版要約書」及「不動產
說明書」，並明瞭其內容，有上訴人在「承購要約書」上 簽名確認可憑（見原審卷66頁）。被上訴人易而安公司於 本件買賣契約簽訂前之96年11月2日即已調閱系爭建物之 測量成果圖，上訴人委託被上訴人易而安公司居間向被上 訴人乙○○傳達購屋要約前，應已審閱包括上開建物測量 成果圖在內之不動產說明書，就系爭建物之樓、電梯間面 積是否計入「層次面積」一節，經比對建物測量成果圖即 可知悉，堪認被上訴人易而安公司就系爭建物將樓、電梯 間面積計入「層次面積」一節，已善盡調查、報告之義務 。
（三）又查系爭建物為中古屋買賣，已有實體建物存在，上訴人 於簽訂買賣契約前，曾多次經由被上訴人易而安公司之經 紀人員陪同至系爭建物查看，已如前述；且本件買賣契約 書最後一頁附有系爭建物之建物測量成果圖，為兩造所不 爭執，以上訴人於簽訂買賣契約前已多次前往查看系爭建 物，對於系爭建物之室內面積、隔局應知之甚詳，其於簽 訂本件買賣契約時復已取得系爭建物之測量成果圖以供比 對等情觀之，足認上訴人於簽訂本件買賣契約時，亦當已 知悉系爭建物登記謄本上所載之「層次面積」包括樓、電 梯間之面積，上訴人主張被上訴人易而安公司或經紀人員 未盡居間報告、調查義務，應非可採。
（四）被上訴人易而安公司及其經紀人員劉明鑑就上訴人與被上 訴人乙○○間之本件不動產買賣，堪已盡居間報告、調查 義務，有如前述，難認劉明鑑於執行職務應負過失責任， 上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、第 227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公 司負損害賠償責任，應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人乙○○交付上訴人之系爭建物並無面積 短少之瑕疵，堪認其已依買賣契約之債之本旨履行，上訴人 依民法第359條規定請求減少系爭買賣價金，並依民法第227 條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人乙○○賠償債 務不履行之損害，應屬無據。又被上訴人易而安公司已盡其 居間報告、調查義務，其經紀人員劉明鑑於執行職務並無過 失，上訴人依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段、 第227條第1項、第226條第1項規定，請求被上訴人易而安公 司賠償損害，亦屬無據。從而上訴人依物之瑕疵及債務不履 行之法律關係，請求被上訴人乙○○給付217萬5,145元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；暨依侵權行為及債務不履行法律關係，請求被上訴人易 而安公司給付217萬5,145元，及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息5％計算之利息；其中一被上訴人已為給 付，他被上訴人於其給付範圍內同免責任，為無理由，不應 准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必 要。併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 2 日
民事第八庭
審判長法 官 劉勝吉
法 官 蘇芹英
法 官 鄭威莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 10 月 6 日
書記官 李垂福
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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