拆屋還地
臺灣桃園地方法院(民事),訴字,91年度,6號
TYDV,91,訴,6,20020807,1

臺灣桃園地方法院民事判決　九十一年度訴字第六號
　　原　　　告　乙○○
　　被　　　告　勗鼎混凝土有限公司
　　法定代理人　甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告應將座落桃園縣蘆竹鄉○○段內厝小段肆肆之柒地號土地上鋼筋混凝土造、鋼骨造二層樓第一層二五三點九五平方公尺，第二層一六九點八六平方公尺合計四二三點八一平方公尺，門牌桃園縣蘆竹鄉○○路○段二一九巷一十二號機房、廠房拆除後，將基地二五三點九五平方公尺返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣柒拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰貳拾參萬肆仟柒佰陸拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保之金額及免假執行部分外，如主文所示。二、陳述略稱：
㈠緣座落蘆竹鄉○○○○段內厝小段四四之七地號土地係原告所有，民國（下同） 八十三年間經原告同意由第三人勤記紡織事業有限公司（下稱勤記公司）出租與 第三人明裕機械股份有限公司（下稱明裕公司）使用，租期自八十三年六月一日 起至九十年十二月三十一日止，嗣於八十四年間依租約第六條規定由原告提供土 地使用同意書給明裕公司建築系爭廠房，至八十五年間改由原告直接承受出租人 之地位，接續與明裕公司訂立租賃契約，租期為剩餘的期間自八十五年十二月一 日至九十年十二月三十一日止，依租約第五條規定，原告仍繼續同意明裕公司利 用系爭土地建築廠房使用。
㈡惟八十六年九月間，明裕公司因經營不佳，付不起租金，該公司乃向蘆竹鄉公所 調解委員會聲請調解「解除租約糾紛」，嗣雙方於八十六年十一月達成終止租賃 之合意，有合約終止協議書可憑。該終止協議書第四條所稱之清理費用二十萬元 並沒有給付，而所謂清理地上物，是指清理地上之水泥塊，並無談到拆除房子的 事情，而地上物之水泥塊，後來明裕公司也有清除。依民法第二百六十三條規定 終止契約準用民法第二百五十九條解除契約之規定，該明裕公司自應於八十六年 十一月雙方終止契約後，將系爭土地上其所興建如訴之聲明之建築物拆除回復原 狀後將土地返回原告，詎該公司未回復原狀，而反於八十九年一月二十八日將該 建築物為第一次登記，並隨於八十九年九月十四日以買賣為原因移轉登記與被告 公司取得所有，被告再於八十九年十二月十二日提供第三人弘慈有限公司設定本 金最高限額新台幣（下同）一千八百萬元抵押權登記，損及原告所有權之作用。 ㈢查明裕公司已與原告終止租約，應負回復原狀之義務，則其在系爭土地上前所興 建之房屋自屬無權佔用，頃被告繼受該房屋之所有權，然兩造就系爭土地並無租 賃關係，被告自仍屬無權佔用系爭土地，依民法第七百六十七條規定：「所有人



對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之‧‧‧」，原告自得為本件請求 。至於系爭建物雖由建承混凝土有限公司（下稱建承公司）出租他人使用，然建 承公司同樣無權使用原告之土地。
㈣被告雖辯稱八十九年一月二十八日明裕公司就系爭建物辦理第一次建物保存登記 及八十九年九月二十八日被告向明裕公司購買系爭建物，原告應知上情云云。然 查：⑴八十九年一月二十八日明裕公司與原告已無租賃關係存在，不可能同意明 裕公司辦理保存登記；⑵明裕公司於八十四年三月九日即取得系爭建物之使用執 照，辦理保存登記時不必再會同原告，故原告無法知悉；被告購買系爭建物並未 知會原告，亦未通知原告優先承買，故原告無法知悉。 ㈤明裕公司與原告於八十六年十一月終止租約後，原告另於八十六年十一月二十五 日將系爭土地出租予中泥水泥製品股份有限公司（下稱中泥公司），租期自八十 六年十二月一日至九十年十一月三十日止，被告所提出由他家公司簽發，票載受 款人建承公司之支票，乃中泥公司交給原告之租金，與被告無關，非被告使用土 地之代價，而中泥公司之租期於九十年十一月三十日屆至，此後中泥公司即未使 用系爭土地，被告更無權使用，而九十年十二月一日以後，並無任何人繳交租金 予原告，系爭建物也已無人使用，兩造就系爭土地無租賃關係至明，被告縱取得 系爭房屋，亦不得藉此主張具有租賃關係而使用原告之土地。三、證據：提出土地登記謄本一份、租賃契約影本三份、聲請調解書影本一份、合約 終止協議書影本一份、建物登記謄本影本一份、被告公司變更登記表一份、被告 法定代理人戶籍謄本一份、照片一張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判 決，請准供擔保准予免為假執行。
二、陳述略稱：
㈠被告合法取得系爭建物所有權，此事實亦為原告所明知：　　⑴八十九年一月二十八日，訴外人明裕公司就系爭建物辦理第一次建物保存登記 ，此事實為原告所明知，爰因該建物早在八十四年三月九日經原告同意而取得 使用執照、執在八十九年一月二十八日取得建物登記謄本，嗣八十九年九月二 十八日被告向明裕公司購買系爭建物等，且由被告繼續按月支付地租，原告明 知上揭情事，即原告亦瞭解被告對該建物有合法之所有權。　 ⑵茲該建物所座落之土地為原告所有，執此建物申請使用執照、取得保存登記等 皆需經由地主同意，在系爭土地上興建房屋原告豈有不知之理？原告既同意建 物原始起造並申請使用執照，本件拆屋還地訴訟，係屬權利濫用。蓋原告最初 同意系爭建物辦理使用執照，即認識建物有長久供他人使用必要。再者，原告 亦知被告取得系爭建物，被告基於與原告間租賃關係，有權使用系爭土地。 ㈡被告基於租賃等關係，有權占有使用系爭土地：　 ⑴按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之 契約。本件被告占有使用系爭土地，除支付押租金壹佰貳拾萬元外，並按月支 付租金與原告，有原告、原告之子、原告之媳簽收被告支票為憑。執此，兩造 間就系爭土地有不定期之租賃關係存在。




　　⑵又依土地法第一百零三條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一， 出租人不得收回：一、契約年限屆滿。二、承租人以基地供違反法令使用。三 、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵債外， 達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時」。是以出租人不得任意收回出租 之建築基地。
　 ⑶經查，被告基於租賃關係占有使用系爭土地，又無上揭收回基地事由，原告請 求拆屋還地，自無理由。
㈢原告主張「交付支票之中泥公司之租期已於九十年十一月三十日屆至，此後中泥 公司即未使用系爭土地，被告更無權使用」，經查原告主張與事實不符： ⑴蓋交付地租者乃被告公司，原告稱「支票由他家公司簽發，而指明建承公司後 再由中泥公司轉交原告」，是以原告稱「他家公司」乃是與建承公司合作生產 之慶龍預拌混凝土股份有限公司（下稱慶龍公司）。 ⑵而建承公司與被告公司為關係企業本為一體，本件地租由被告公司直接交付原 告，核與中泥公司無涉，租賃契約存在於兩造之間。 ⑶洵據　鈞院九十一年六月十七日原告亦「否認中泥公司租約由被告承接」（言 詞辯論筆錄第二頁），是以被告本非承接中泥公司的租約，而係被告與原告另 存有租約。
㈣對於原告所提出與中泥公司簽訂之租約影本無意見，又鈞院九十年度重訴字第四 二○號卷中，雖有建承公司法定代理人蔡鳳庭承認系爭土地的承租人係中泥公司 之記載（參見該事件九十一年五月十三日言詞辯論筆錄），然蔡鳳庭所說的意思 ，應該是指兩造間成立新的租約前，中泥公司為系爭土地之承租人。三、證據：提出建物使用執照影本一份、建屋登記謄本影本一份與給付地租支票影本 十二紙為證。
丙、本院依職權調閱本院九十年度重訴字第四二○號民事卷。 理 由
一、原告主張意旨、被告答辯意旨與兩造爭執重點：　㈠本件原告主張意旨略以：⑴明裕公司本於系爭土地之定期租賃關係，經原告同意 而於系爭土地上興建廠房建物，八十四年間即取得使用執照，嗣因明裕公司經營 不佳，原告與明裕公司八十六年十一月終止租賃關係，自八十六年十二月一日出 租系爭土地予中泥公司，租期至九十年十一月三十日屆滿；⑵詎料明裕公司於原 告不知情之情形下，在八十九年一月二十八日辦理系爭建物之第一次登記，嗣後 以買賣為原因將系爭建物移轉登記於被告名下，並為第三人設定最高限額抵押權 ，損及原告土地所有權之作用，因兩造間就系爭土地並無租賃關係，被告所有系 爭建物係無權占用系爭土地，故訴請拆屋還地；⑶中泥公司租約期滿前，有收受 他家公司所簽發，票載受款人為建承公司之支票，此乃中泥公司轉交給原告，與 被告無關等語。
㈡被告答辯意旨則以：⑴系爭土地上興建廠房建物，係經原告同意方能取得使用執 照，原告本即認識系爭建物有長久供他人使用必要，亦明知被告合法取得系爭建 物所有權，卻提出本件拆屋還地訴訟，係屬權利濫用；⑵本件被告占有使用系爭 土地，除支付押租金壹佰貳拾萬元外，並按月支付租金與原告，有原告、原告之



子、原告之媳簽收被告支票為憑，故原告雖原與中泥公司簽訂定期租約，但已變 更為兩造間有新的不定期之租賃關係存在，既無土地法第一百零三條之收回土地 事由，原告請求拆屋還地自無理由；⑶前揭租金支票票載受款人建承公司與被告 公司為關係企業本為一體，發票人慶龍公司與建承公司有合作生產關係，故本件 地租乃由被告公司直接交付原告，核與中泥公司無涉，被告本非承接中泥公司的 租約，租賃契約存在於兩造之間云云。
㈢根據前揭兩造主張意旨與答辯意旨，兩造對於下列事項並不爭執：⑴明裕公司經 原告同意於系爭土地上興建廠房建物，八十四年間即取得使用執照；⑵明裕公司 於八十九年一月二十八日辦理系爭建物之第一次登記，嗣後以買賣為原因將系爭 建物移轉登記於被告名下，並為第三人設定最高限額抵押權；⑶原告與中泥公司 簽立有租期自八十六年十二月一日至九十年十一月三十日之租約；⑷原告方面有 收受發票人慶龍公司，票載受款人建承公司之支票，作為地租之給付。兩造爭執 之重點在於：⑴上揭地租支票之交付，應認係中泥公司本於定期租約而交付，或 認係被告公司取代中泥公司成為新的承租人，與原告間成立新的不定期租賃關係 而交付？⑵如認租約存於原告與中泥公司間，雖定期租約租期屆滿，然系爭建物 乃經原告同意而興建並取得使用執照，被告並合法取得所有權，原告卻提出本件 拆屋還地訴訟，是否為權利濫用？謹就上揭爭點說明如后。二、原告方面所收受發票人慶龍公司，票載受款人建承公司之支票，應認係中泥公司 本於定期租約而交付，無從認定兩造間成立新的不定期租賃關係： ㈠根據原告所提出被告公司之變更登記表記載，被告公司登記資本總額為一千萬元 ，其中有九百六十萬元係由蔡錦雪所出資；又本院依職權調閱本院九十年度重訴 字第四二○號民事卷查證結果，蔡錦雪已改名為蔡鳳庭，並為建承公司之法定代 理人，建承公司與慶龍公司確有簽約於系爭廠房合作生產，有蔡鳳庭戶籍謄本、 建承公司登記資料與合作契約書在該事件卷內可稽，合先陳明。 ㈡至於中泥公司承租系爭土地，為何實際上卻是建承公司與慶龍公司於系爭土地上 之廠房合作生產，經本院依職權調閱本院九十年度重訴字第四二○號民事卷查證 結果，建承公司法定代理人蔡鳳庭曾於該事件到庭供稱，係因中泥公司積欠債務 之故，然蔡鳳庭本人亦承認，系爭土地之承租人係中泥公司，而證人胡吉昇（原 告之子）亦於該事件到庭證稱，當初係至系爭土地去收取租金，當然認為係中泥 公司交付地租（均參見該事件九十一年五月十三日言詞辯論筆錄）。 ㈢綜合上揭情形，可知原告方面後來所收到之地租支票，係發票人慶龍公司，票載 受款人建承公司之原因，在於該兩家公司實際使用系爭廠房合作生產之故，而被 告公司答辯稱地租支票應認係被告交付之原因，其連結點在於建承公司法定代理 人蔡鳳庭，同時亦為被告公司之最大股東（即所謂建承公司與被告公司為關係企 業本為一體），然而蔡鳳庭已自承系爭土地之承租人係中泥公司，且有本件原告 提出與中泥公司間之租約為證，又被告所提出之地租支票，雖有原告方面人員之 簽收紀錄，但並未記載係收受被告公司所交付之地租，從而上揭地租支票，自應 認為係沿用中泥公司之租約，代中泥公司而給付地租，租約仍存在於原告與中泥 公司間，無從認定兩造間成立新的不定期租賃關係。 ㈣被告訴訟代理人對於蔡鳳庭於上揭另事件中所為之陳述，先則稱應該是指被告承



接中泥公司之前，中泥公司為系爭土地的承租人，後又稱我們認為不是承接租約 的關係，而是兩造間另成立新的租約（參見本件九十一年六月十七日言詞辯論筆 錄），前後陳述頗不一致，且與筆錄記載蔡鳳庭所言不符，其答辯應非可採。三、原告與中泥公司租期於九十年十一月三十日屆滿後，原告主張拆屋還地，乃正當 權利之行使，並無權利濫用可言：
㈠系爭廠房建物於八十四年間即完工取得使用執照，為兩造所不爭，並有建物登記 謄本上「使用執照字號：八四桃縣工建使字第工一二六號」之記載為證，足堪信 為真實；又原告所提出而被告無意見之原告與中泥公司間租約第十條約定：「租 賃期滿遷出，或提前終止租約，甲方（即中泥公司）應將地上物拆除遷淨，土地 回復原狀，點交由乙方（即原告）管業。」，足見在中泥公司同意下，於中泥公 司租賃系爭土地之期間內，被告所有之系爭廠房建物，應認係有權使用系爭土地 ，原告主張被告於繼受系爭廠房所有權之初，即屬無權占用原告之土地（參見原 告起訴狀第三點），見解應非可採。
㈡惟查，原告與中泥公司間之租約，已於九十年十一月三十日屆滿，其後並無續約 ，依上揭租約第十條之約定，原承租人中泥公司尚負有將地上物拆除遷淨之合約 義務，則毫無租賃關係之被告，當然更無權佔用原告所有之系爭土地，則原告訴 請被告拆屋還地，自屬有據。又原告與中泥公司間之租約第三條約定：「租賃期 限自民國八十六年十二月一日起至民國九十年十一月三十日止」，租期長達四年 ，應已考量地上建物問題，自不生被告所述權利濫用之問題。四、綜上所述，本件原告基於所有物返還之法律關係，依民法第七百六十七條之規定 請求被告拆屋還地，其請求為有理由，應予准許，故判決如主文第一項所示。五、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰酌定 相當擔保金額，併准許之。
六、兩造之其餘攻擊防禦方法，於本件判決結果無影響，爰不一一論列，附此說明。七、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條 第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　七　　　日 臺灣桃園地方法院民事第二庭
~B法　　　官　文衍正
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中　　　華　　　民　　　國　　九十一　　年　　　八　　　月　　　七　　　日~B法院書記官　李劍龍