臺灣桃園地方法院民事判決 九十年度訴字第一三八號
原 告 丙○○
被 告 丁○○
被 告 乙○○
甲○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、請求判令被告將坐落桃園縣大溪鎮○○段一二○三地號土地（下稱系爭土地 ）上如桃園縣大溪地政事務所民國九十年十月十八日複丈成果圖所示Ｂ部分 地上建物面積二七八平方公尺及Ｃ部分地上車庫面積三二平方公尺（下稱系 爭地上物）拆除，將土地交還原告及其他共有人。（二）、願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）、系爭土地，面積四千九百一十二平方公尺，為原告（應有部分五○七六分之 一四八五）與訴外人簡連春（應有部分五○七六分之六六三）、簡錦鐘（應 有部分五○七六分之六二八）、簡清財（應有部分六○○○分之八九八）、 簡清標（應有部分五○七六分之六二八）、簡文雄（應有部分五○七六分之 一六五及六○○○分之一○二）、簡文樹（應有部分五○七六分之一二四） 、簡宗柱（應有部分五○七六分之一二四）、許秀芬（應有部分五○七六分 之一二四）、陳寶釵（應有部分五○七六分之一二四）、簡文聰（應有部分 五○七六分之一六五）等人所共有。被告丁○○對系爭土地無任何占有權源 ，又未經允准，擅自在系爭土地上興建系爭地上物，供居住（附圖Ｂ部分） 及停車（附圖Ｃ部分）使用，而被告丁○○之子即另二被告乙○○、甲○○ ，亦有居住、使用系爭地上物，係占有輔助人，渠等三人無權占有系爭土地 ，經原告屢次催請拆除系爭地上物，返還占有之土地，均置之不理，為此爰 依民法第七百六十七條之規定，請求被告將系爭地上物拆除，將所占用之土 地返還共有人全體。
（二）、對被告抗辯之陳述：本件被告丁○○以其向訴外人即原告之長兄簡塗來，購 買系爭土地簡登潭（簡塗來之父）一房分管使用之建物及土地（即附圖Ｂ部 分及該部分左右邊界向西南延伸至系爭土地邊界之土地及其上建物，下稱系 爭房地），基於買賣關係，係有權占有為抗辯，原告否認： １、原告為系爭土地之共有人，並未授權他人代理處理土地，被告主張向簡塗來 承購系爭房地完全子虛，蓋簡塗來非系爭土地之所有權人，又未受代理，何 來處分權之有？如認為簡塗來為家長，其亦只能管理家族日常生活起居之支 配而已，不能涉及未經所有權人同意之土地不動產處分，因家長未受特別委
任，根本無權處分所有權人之財產，被告稱其居住地方家長有此權利，欠缺 事證。且依民法第七百五十七條之規定，物權，除本法或其他法律有規定外 ，不得創設，依同法第七百五十八條規定，不動產物權，依法律行為而取得 、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。依土地登記謄本上之記載， 原告係系爭土地所有權之共有人，故除被告抗辯其向原告之家長承購云云欠 缺依據外，依上揭法條之規定，物之得、喪、變更非經登記亦不生效力。 ２、被告前開辯詞，係以證人簡福如、簡金水之證詞為其立證方法，惟原告否認 證人證詞之真正。原告兄弟於六十年八月六日分產，立有分產合約書，兄弟 間對店舖、水田均個別分產，有部分另互相交換互補，原告屬屘房，依分產 合約書之約定，原告所得之田產從未有由他人代售之註記，反之證人所屬之 大、二、三、四房等，均應就最靠近水田各割與或以市價折算補給原告，因 原告向渠等催交，兄弟間並不和睦，致到庭作證之簡福如、簡金水均作不實 之證言，二人所為之證言並不足採。
３、又原告從未同意被告在系爭土地上興建房屋，被告蓋房屋經阻止不聽，且兩 造交惡從來不相往來，原告何來默許之有？
三、證據：提出土地登記謄本、地籍圖謄本、土地建築改良物登記簿謄本影本、分 產合約書影本各一份，並聲請勘驗系爭土地。
乙、被告方面：
壹、被告丁○○部分：
一、聲明：
（一）、如主文所示。
（二）、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 二、陳述：
（一）、被告占有系爭土地之經過：
１、兩造為同宗親戚，早在台灣光復前，祖先即以佃農身份，經地主之同意，於 系爭土地上建屋居住，日據時代，由訴外人簡登順、黃日生（招贅）、簡登 潭三大房分管使用系爭土地。
２、三十六年，系爭土地之所有權人為訴外人曾運使，四十二年九月二十六日， 簡登潭之長子簡塗來以簡福如名義透過政府放領程序，取得系爭土地應有部 分六分之一，四十七年三月五日，簡塗來復以原告名義，與簡登順之子簡連 春，黃日生房下簡錦鐘，向地主曾運使買得其餘應有部分六分之五，各共有 人仍按日據時期以來各房占有之情形繼續分管使用系爭土地，其中簡登潭一 房分管使用之部分，實際由其長子簡塗來分管使用，黃日生一房分管使用之 部分，實際由簡木生分管使用，爾後繼受取得該地應有部分者，均按原分管 使用之情形繼續占有使用該地迄今。
３、簡登潭一房自簡登潭過逝後，簡塗來、簡福如、簡秋金、簡福全、原告兄弟 名下之一切財產包括權利證明文件等，均當作家產交付簡塗來一手掌管，系 爭土地簡登潭一房分管使用之部分，不但實際上交簡塗來占有使用，由簡塗 來以簡福如、原告名義取得應有部分，且登記簡福如、原告名下之基地應有 部分權利所有權狀及相關證件，亦同交付簡塗來掌管。
４、五十年間，簡塗來同時將系爭土地簡登潭一房分管之部分，包括其上建物及 建物所在基地之應有部分，分別出售予簡溪來、簡木生及被告丁○○，並交 付各買受人占有使用，被告丁○○取得買賣之系爭房地後，立即將該土塊造 之建物拆除，在原範圍內改造磚造房屋占有使用至今。 ５、雖各買受人買受土地後並未立即辦理基地應有部分之移轉登記，直到六十二 年三月九日，簡福如才將簡木生購買之基地應有部分，按簡木生之意思，移 轉登記予簡木生之子簡清財，七十七年三月二日，才將簡溪來購買之基地應 有部分，按簡溪來之意思，移轉登記予簡溪來之子簡文雄，而被告丁○○購 買之基地應有部分，原告則迄未移轉登記予被告丁○○，但各買受人買受土 地後即按比例分攤簡福如、原告就系爭土地應納之地價稅，簡木生、簡溪來 分攤至簡福如移轉所有權為止，被告丁○○則分攤至簡清財取得所有權後二 、三年，原告才突然拒收，其間被告丁○○應分攤之地價稅均由簡木生代收 轉交。
（二）、由上述經過可知，系爭土地，係四十六年間，簡塗來等人以大家族戶主身分 購買，被告丁○○於五十年間，向戶主簡塗來買其分管使用之建物及建物所 在基地應有部分（即系爭房地），於買賣時，簡塗來有事實上之處分權及管 理權，此為當時其家族人員所認同，此由證人簡福如、簡金水之證言可證。 另附圖Ｃ部分，被告目前當作車庫使用，車庫旁邊的土地目前當曬穀場，四 周鄰人都知道此筆土地是被告所買並在使用中，此由附圖Ｂ部分之建物坐北 朝南，東邊及北邊皆有水溝為界，建物之西邊有一大水溝為界，建物之南邊 以地籍線為界可證，尤其該建物西邊之大水溝旁，係緊鄰原告種稻處，大水 溝係供原告灌溉稻田之用，原告在被告建物旁種稻數十年，若被告就系爭建 物無正當使用權源，原告必早已表示異議，豈可能讓被告在此安居四十餘年 ，且土地共有人未曾主張任何權利？縱於買受時原告為土地登記名義人之一 ，但事實上有處分權及管理權者，為簡塗來而非原告甚明。被告占有使用系 爭房地與原告耕作之土地相鄰，自被告丁○○買後改建，原告即知悉，並默 許該房地屬被告所有，就法律上而言，縱認土地共有權人為原告，原告亦承 認其戶主即簡塗來之處分行為，故簡塗來與被告間之買賣契約自得拘束原告 ，簡塗來之處分行為自生效力甚明。是被告係基於買賣關係占有系爭房地， 並非無權占有，原告請求拆屋交地，實屬權利濫用。 三、證據：提出系爭土地使用圖二份、繼承系統表一份、土地登記簿謄本二份、筆 記影本一份、四十六年土地買賣契約書影本一份，接管戶口調查簿謄本影本三 份，並聲請訊問證人簡福如、簡金水。
貳、被告乙○○、甲○○部分：
被告乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 理 由
一、本件被告乙○○、甲○○經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，此部分由其一造辯論而為判決 。
二、原告起訴主張：系爭土地，面積四千九百一十二平方公尺，為原告與訴外人簡連
春、簡錦鐘、簡清財、簡清標、簡文雄、簡文樹、簡宗柱、許秀芬、陳寶釵、簡 文聰等人所共有。被告丁○○對系爭土地無任何占有權源，又未經允准，擅自在 系爭土地上興建系爭地上物，供居住（附圖Ｂ部分）及停車（附圖Ｃ部分）使用 ，而被告丁○○之子即另二被告乙○○、甲○○，亦有居住、使用系爭地上物， 係占有輔助人，渠等三人無權占有系爭土地，經原告屢次催請拆除系爭地上物， 返還占有之土地，均置之不理，為此爰依民法第七百六十七條之規定，請求被告 將系爭地上物拆除，將所占用之土地返還原告及共有人全體等語。被告丁○○則 以：兩造為同宗親戚，系爭土地，係四十六年間，簡塗來等人以大家族戶主身分 購買，而被告丁○○於五十年間，向戶主簡塗來購買系爭土地上之系爭房地，當 時簡塗來有事實上之處分權及管理權，此為當時其家族人員所認同，此由證人簡 福如、簡金水之證詞，及被告丁○○於系爭土地上所建之建物（附圖Ｂ部分）， 緊鄰原告種稻處，原告在旁種稻數十年，並無表示異議，且其他土地共有人亦未 曾主張任何權利可知。縱買受時原告為土地登記名義人之一，但事實上有處分權 及管理權者，為簡塗來而非原告，故簡塗來與被告間之買賣契約自得拘束原告， 被告係基於買賣關係占有系爭土地，並非無權占有，原告請求拆屋交地，實屬權 利濫用等語，資為抗辯。
三、原告主張：原告為系爭土地之共有人，而系爭地上物，係被告丁○○所建，及被 告三人現均占有、使用系爭地上物等事實，業據原告提出土地登記謄本一份為證 ，復為被告丁○○所不爭執，堪信為真。而本件原告既以民法第七百六十七條之 規定，訴請被告將系爭地上物拆除，將所占用之土地返還原告及系爭土地之共有 人全體，則本件應審酌者，即在於被告對於系爭地上物所坐落之土地，是否為有 權占有。申言之，即被告丁○○所稱其與原告之長兄簡塗來於五十年間訂有買賣 契約，購買系爭房地，且當時對系爭房地有處分權之人係簡塗來一節，是否屬實 ，又倘若屬實，該買賣契約得否據為被告占有系爭地上物坐落之土地之正當權源 。經查：
（一）、被告丁○○所辯：其與原告之長兄簡塗來於五十年間訂有買賣契約，購買系 爭房地，且當時對系爭房地有處分權之人係簡塗來一節，業據被告丁○○提 出與所述占有系爭土地之經過情節相符，且原告不爭執真正之系爭土地使用 圖二份、繼承系統表一份、土地登記簿謄本二份、筆記影本一份、四十六年 土地買賣契約書影本一份，接管戶口調查簿謄本影本三份為證，並分經證人 即原告之二哥簡福如到庭證稱：「（是否知道簡塗來有將土地賣出？）他有 向我說。他說賣給簡木生、丁○○、簡文雄（簡溪來的兒子）。」、「（分 家前，家中之財產是何人在管理？）是我的大哥在管理。」、「（管理是否 包含土地的買賣？）他可以決定。整個家都是大哥在做主的。」等語；證人 即原告之侄子、簡塗來之長子簡金水到庭證稱：「當時我們是大家庭，大家 工作所賺的錢都要交給管理家庭的人，後來家裡有賺錢，又蓋了一間房子， 但是後來錢不夠，我父親說：舊房子丁○○想要，就賣給他們。所以丁○○ 就向我父親買房子。後來有買賣成功，也有搬進去住了，約在五十多年左右 買賣這個房子。」、「（是否知道土地已經出售？）我知道，因為大家同住 一個屋簷下，大家所賺的錢，都交給我父親，然後再購買一些不動產分給每
個人。蓋房子不夠錢，會將舊房子賣掉，大家都會知道。當時是農業社會， 連買一隻豬大家都知道，何況是買房子。」等語屬實，且與被告所辯互核相 符。
（二）、原告雖另陳稱：原告兄弟於六十年八月六日分產，因證人簡福如、簡金水應 就最靠近水田各割與或以市價折算補給原告，而原告向渠等催交，因而交惡 ，兄弟間並不和睦云云，而否認上開二證人之證詞，惟： １、姑不論原告上開所稱渠等兄弟間因分產之問題，導致彼此間並不和睦一節是 否屬實，然證人簡福如係原告之二哥、證人簡金水是原告之侄子，均屬簡登 潭一房之子孫，而被告三人則係簡登順一房的子孫，證人與原告間之關係顯 較證人與被告間之關係親近，此觀之被告提出之繼承系統表自明。衡情，系 爭房地本屬簡登潭一房所有，證人之證詞內容對渠等並無益處，縱證人與原 告間有齟齬，應無至法院故為虛偽不實之證詞，而維護被告之理，原告徒以 其與證人交惡而否認證人之證詞，並無實據。
２、而就證人之證詞內容而言，除二人所證與被告丁○○所陳內容互核相符外， 亦與原告於本院九十年四月二十七日準備程序時，自承：「（土地是誰買的 ？）是我的大哥簡塗來買的，他負責整個家庭的掌管。他用我的名義買的， ‧‧‧。」，「（土地早期是如此管理的嗎？〈提示系爭土地使用圖〉）是 。」等內容相符。再審酌系爭土地簡登潭一房之分管部分係簡塗來購入之事 實，姑不論簡塗來與登記名義人間之內部法律關係為何，其可決定系爭房地 之出賣，應屬當然之理，據此，尚難認證人所述有何不實之處。（三）、又被告丁○○所辯：附圖Ｃ部分，被告目前當作車庫使用，車庫旁邊的土地 目前當曬穀場，附圖Ｂ部分之建物坐北朝南，東邊及北邊皆有水溝為界，建 物之西邊有一大水溝為界，建物之南邊以地籍線為界，該建物西邊之大水溝 旁，緊鄰原告種稻處等事實，業經本院至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及桃園 縣大溪地政事務所土地複丈成果圖各一份在卷可稽。衡情，原告在被告建物 旁種稻數十年，倘被告丁○○當初未向簡塗來購買系爭房地，原告及系爭土 地之其他共有人似無不異議之理，參以原告於本院審理時，對於證人簡金水 所證：被告丁○○於購買系爭房地後，將房子拆掉重建，房子蓋好後，被告 丁○○兒子結婚，在新房子的前面宴客，大家都有去等語，並未對於其中被 告丁○○蓋房屋之事實有意見，而僅爭執伊當時沒有去，伊只是包禮金云云 ，不僅與其主張被告蓋房屋經阻止不聽，兩造交惡從來不相往來云云有所扞 格，且其於當時即知被告丁○○興建系爭建物，而迄今數十年後始起訴要求 被告拆屋還地，實有違常情，益徵可信被告所辯及證人簡福如、簡金水所證 之事實為真。
（四）、綜上，被告丁○○辯稱其與原告之長兄簡塗來於五十年間訂有買賣契約，購 買系爭房地一節，堪信為真。而審酌前開證人之證詞及兩造提出之證據，系 爭房地之出賣，雖就登記名義上而言，原告為系爭土地之共有人，然簡塗來 顯有代理原告出賣系爭房地之權限（不論簡塗來為顯名或隱名代理，最高法 院八十一年度台上字第一六五號判決意旨參照，另就房屋部分，倘簡塗來購 入之房屋未經保存登記，則簡塗來為所有權人，就房屋之部分，其更得任意
處分），又依土地登記謄本上所載，原告雖僅係系爭土地之共有人之一，然 考量簡塗來與被告丁○○於買賣系爭房地時，法治教育並不普及，尚難苛求 渠二人及當時之其他土地共有人就「系爭土地應有部分之買賣」或「系爭土 地分管部分之買賣」詳加區別，況系爭土地有默式分管契約之存在（最高法 院八十三年度台上字第一三七七號判決意旨參照）一節，兩造無爭執，參之 共有人於與其他共有人訂立共有物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三 人，其分管契約，對於受讓人仍繼續存在之見解（最高法院四十八年台上字 第一０六五號判例意旨參照），且其他共有人對被告占有系爭土地亦未表示 反對，衡情，就被告丁○○與訴外人簡塗來間訂定系爭房地之買賣契約而言 ，雖雙方所稱買賣契約之標的為系爭房地，實則依法律觀點涵攝，所指買賣 範圍應係指簡登潭一房對系爭土地之應有部分及其上建物（不包括賣予簡溪 來、簡木生部分），並包括分管契約對系爭房地之使用權在內，從而，簡塗 來既有權代理原告，且買賣不動產之債權契約，乃非要式行為（最高法院五 十七年台上字第一四三六號判例意旨參照），則訂定之買賣契約應已成立生 效，兩造自應受該債權契約之拘束。至原告雖另陳稱本件土地登記謄本上， 原告係系爭土地所有權之共有人，依民法第七百五十七條、第七百五十八條 規定，物之得、喪、變更非經登記不生效力云云，惟此顯係未分債權行為與 物權行為，容有誤會。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，固為民法第七百六十 七條前段所明定，惟適用該此規定之要件，需占有人係無權占有，倘相對人之占 有土地係出賣人本於買賣之法律關係所交付，即應認為占有人具有正當權源，原 出賣人自不得認係無權占有而請求返還（八十五年台上字第三八九號判例意旨參 照）。本件被告丁○○與簡塗來間簽訂買賣契約，且簡塗來係有權代理原告一節 ，已如前述，而被告丁○○所興建之系爭地上物，既在當時向簡塗來購買系爭房 地之範圍內，並未逾越，則被告丁○○依據買賣契約及系爭土地共有人間分管契 約之約定，顯有占有權源，另被告乙○○、甲○○經本院合法通知，雖未到庭為 何聲明或陳述，惟依據證據共通原則，二人亦非無權占有，從而，原告依據民法 第七百六十七條之規定，請求被告將系爭土地之系爭地上物拆除，將土地交還原 告及其他全體共有人，即屬無據，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證據，經審酌 後，認均與本件判決之結果無影響，故不再一一論述，併予敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、 第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日 臺灣桃園地方法院民事第一庭
~B審判長法 官 郭琇玲
~B 法 官 林信旭
~B 法 官 許炎灶
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 一 日~B 法院書記官 蘇 萱