臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第1170號
原 告 王竣民即祭祀公業王五祥管理人
訴訟代理人 王振志律師
複 代理人 丁○○
之2
鄭淑婉律師
被 告 甲○○○○○○○○
乙○○
丙○○
兼共 同
訴訟代理人 戊○○
上列當事人間返還土地事件，本院於民國98年9月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告乙○○、丙○○應將坐落臺北市○○區○○段一小段第二十五地號土地上，如附圖編號甲部分所示，面積為貳拾平方公尺之地上物拆除後，將上開土地返還原告。
被告甲○○○○○○○○○應自本判決第一項所示土地遷出。被告乙○○、丙○○應給付原告新臺幣貳拾捌萬陸仟玖佰叁拾元，及自民國九十八年七月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○負擔。
本判決第一項，於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬捌仟元為被告乙○○、丙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○、丙○○如以新臺幣叁佰伍拾萬貳仟貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告甲○○○○○○○○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○○○○○○○○如以新臺幣捌拾叁萬玖仟陸佰玖拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項，於原告以新臺幣玖萬陸仟元為被告乙○○、丙○○、供擔保後，得假執行。但被告乙○○、丙○○如以新臺幣貳拾捌萬陸仟玖佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原 告起訴時，其聲明為：㈠被告戊○○、左顯富即八步功夫學
院應將坐落臺北市○○區○○段1 小段第25地號土地（下稱 系爭土地）上之建物拆除（建築面積範圍以實測為準），併 將該土地返還予原告占有。㈡被告戊○○應給付原告新臺幣 （下同）107萬6,004元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止，按週年利率5％ 計算之利息。嗣經本院囑託臺北市 古亭地政事務所測量系爭建物實際占有系爭土地之面積後， 原告於民國98年6月3日具狀追加乙○○、丙○○為被告，復 於98年9 月11日具狀將訴之聲明變更為：㈠被告乙○○、丙 ○○、戊○○應將坐落系爭土地上如附圖所示甲之建物（面 積20平方公尺）拆除。㈡被告乙○○、丙○○、戊○○、甲 ○○○○○○○○○應於前項聲明所示建物拆除後，將第1 項聲明之土地返還原告占有。㈢被告乙○○、丙○○、戊○ ○應給付原告47萬8,224 元及自本訴狀繕本送達被告翌日起 ，按週年利率5％ 計算之利息。經核原告追加之訴與原訴之 原因事實，均為被告無權占有系爭土地，有其社會事實上之 共通性，而原告於原訴所主張之事實及證據資料，於變更之 訴亦得加以利用，無害於被告程序權之保障，是依上揭規定 及說明，應認原告所為訴之追加及減縮係屬合法，應予准許 ，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為原告公業所有，被告戊○○、乙○○ 、丙○○未經原告同意、亦無任何合法權源，無權占用系爭 土地，被告乙○○、丙○○為坐落臺北市○○區○○段1 小 段858建號，門牌號碼臺北市○○街3 巷21之1號房屋（下稱 系爭房屋）及坐落於系爭土地上之增建部分（下稱系爭建物 ）之所有權人，被告戊○○亦不否認其為增建部分之所有權 人，被告乙○○、丙○○自90年起將系爭房屋及系爭建物出 租予左顯富開設八步功夫學苑。被告占有系爭土地，已妨礙 原告所有權之行使，且被告為無法律上原因占有系爭土地， 致原告無法管理使用系爭土地，被告因而受有相當於租金之 不當得利，為此，爰依民法第767條、第179條之規定提起本 件訴訟等語。並聲明：㈠被告戊○○、乙○○、丙○○應將 系爭建物拆除。㈡被告戊○○、甲○○○○○○○○○、乙 ○○、丙○○應於系爭建物拆除後將第1 項聲明之土地返還 原告占有。㈢被告戊○○、乙○○、丙○○應給付原告47萬 8,224 元，及自追加暨減縮訴之聲明狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。㈣請准供擔保宣告 假執行。
二、被告則均以：系爭房屋及建物均非被告戊○○所有，且被告 戊○○亦未以其名義出租系爭建物。又系爭土地早已於65年
提供作為「景美建字第0013號」（推出時之案名為大祥公寓 ）建築執照使用，則原告已喪失系爭土地使用權利，自不得 對被告為本件請求。再者，系爭建物係被告之前手屋主所建 ，被告係以當時現狀購入系爭房屋，原告既對前手屋主默許 其占有，且占用之事實已超過20年，原告自不得向被告請求 相當於租金之不當得利，況原告請求金額亦嫌過高等語置辯 。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利 判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭土地為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業王五祥 管理人，如附圖所示編號甲之系爭建物係坐落於系爭土地上 ，為未辦保存登記之建物。被告乙○○、丙○○為系爭房屋 所有人，應有部分各2分之1，渠等於93年10月13日向原告購 買祭祀公業王五祥所有坐落臺北市○○段○ ○段30、31地號 土地應有部分，嗣並辦妥所有權移轉登記，且自90年起將系 爭房屋及系爭建物出租予被告左顯富開設八步功夫學苑，98 年1月1日續定為期2年之租賃契約，每月租金2萬2,000 元等 事實，有原告提出之系爭土地登記謄本、原告為祭祀公業王 五祥管理人之臺北市文山區公所備查函、系爭房屋租賃契約 書及臺北市政府民政局98年3月5日北市民三字第0983038140 0號函、被告所提臺北市○○段○○段30、31地號土地買賣契 約書及土地所有權狀與其上系爭房屋所有權狀（見本院卷第 8頁、第26頁至第28頁、第30頁至第35頁、第39至48頁、第7 8頁、第96至104頁、第133頁至第134頁、第137頁至第144頁 ）附卷可稽，且有本院勘驗筆錄（本院卷第55頁至第56頁） 與現場照片（本院卷第67頁至第70頁、第80頁至第85頁）在 卷足憑，並有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果圖（即附 圖）等附卷可考，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。四、兩造爭點及論述：
㈠原告依民法第767 條之規定，請求被告戊○○將系爭建物拆 除、返還系爭土地，及依不當得利之規定請求被告戊○○返 還相當於租金之不當得利有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、 中段定有明文。又房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經 辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權 之人，方有拆除之權限。復以不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要 件，是原告就被告戊○○受有利益之要件事實，自應負舉證 之責。經查，被告乙○○、丙○○為系爭房屋所有人，應有 部分各2分之1之事實，有系爭房屋登記謄本、所有權狀（見
本院卷第78頁、第96頁、第102 頁）在卷足憑；又系爭建物 未辦保存登記，被告乙○○、丙○○自90年起，即將系爭房 屋及系爭建物一併出租予被告左顯富開設八步功夫學苑，98 年1月1日續定為期2 年之租賃契約，每月租金2萬2,000元之 事實，亦據本院到場勘驗，製有勘驗筆錄（本院卷第55頁反 面）在卷可查，且有系爭房屋租賃契約書（本院卷第137 頁 至第144 頁）附卷可佐，此亦為兩造所不爭執。是被告戊○ ○抗辯其對系爭建物並無所有權，亦無事實上處分權，且未 以自己名義出租系爭建物等語，應為可採。原告徒以被告戊 ○○為被告乙○○、丙○○之母，經手處理系爭房屋及坐落 土地買賣事宜，於訴訟中屢屢以自己名義陳述（見本院卷第 155 頁反面），遽主張被告戊○○應將系爭建物拆除、返還 系爭土地，及返還相當於租金之不當得利，自難謂足採。 ㈡原告依民法第767 條之規定，請求被告乙○○、丙○○將系 爭建物拆除，及請求被告乙○○、丙○○、甲○○○○○○ ○○○將如附圖所示面積之系爭土地返還原告占有，有無理 由？
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按所有人，於法 令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並 排除他人之干涉。民法第765 條定有明文。又以無權占有 為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對 其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其取得 占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨參照）。復按房屋之拆除為一種事實上 之處分，未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所 有權，但仍取得事實上之處分權，受讓人自有拆屋之權能 。查系爭土地為祭祀公業王五祥所有，原告為祭祀公業王 五祥管理人，如附圖所示編號甲之系爭建物坐落於系爭土 地上，為未辦保存登記建物之事實，業據原告提出系爭土 地登記謄本、原告為祭祀公業王五祥管理人之臺北市文山 區公所備查函及臺北市政府民政局98年3月5日北市民三字 第09830381400號函（見本院卷第8頁、第26頁至第28頁、 第30頁至第35頁、第78頁）附卷可稽，且有臺北市古亭地 政事務所土地複丈成果圖（即附圖）等在卷足憑。而被告 乙○○、丙○○為系爭房屋所有人，應有部分各為2分之1 ，渠等自90年起將系爭房屋及系爭建物一併出租予被告左 顯富開設八步功夫學苑，98年1月1日續定為期2 年之租賃 契約，每月租金2萬2,000元等事實，亦有系爭房屋登記謄
本及所有權狀、系爭房屋租賃契約書（見本院卷第78頁、 第96頁、第102頁、第137頁至第144 頁）附卷可稽，且經 本院至現場勘驗，製有勘驗筆錄（本院卷第55頁至第56頁 ），並有現場照片（本院卷第67頁至第70頁、第80頁至第 85頁）附卷足考。是本件被告乙○○、丙○○抗辯原告就 系爭土地無使用權，渠等為有權占有等事實，自應由其負 舉證之責，否則，即應為不利上開被告之認定。第查，被 告乙○○、丙○○為上開抗辯，無非係以臺北市建築物套 繪圖（見本院卷第115 頁）為據。惟臺北市建築物套繪圖 僅供參考，不作任何證明之依據，且建築物等正確位置及 確認實際土地之使用狀況，仍應配合地政登記內容及臺北 市政府都市發展局核准之建築執照圖說為準，臺北市建築 物套繪圖上已明確為上開記載（見本院卷第115 頁）；參 以系爭土地登記為祭祀公業王五祥所有，且非大祥公寓建 物使用執照申請範圍之事實，業據原告提出系爭土地登記 謄本、使用執照為證（見本院卷第8頁、第26頁、第166頁 ）。況觀諸臺北市建築物套繪圖上已記載系爭土地為防火 間隔，依法其上空間不得佔用，是被告乙○○、丙○○執 臺北市建築物套繪圖抗辯原告就系爭土地無使用權，渠等 為有權占有等語，應非足採。從而，被告乙○○、丙○○ 既未能舉證證明渠等占有系爭土地有正當權源，則依前揭 規定及說明，應認被告乙○○、丙○○占有系爭土地乃屬 無權占有。又被告甲○○○○○○○○○向被告乙○○、 丙○○承租系爭建物，對被告乙○○、丙○○固有占用系 爭建物之法律依據，但系爭建物無占用系爭土地之正當權 源，已於前述，是被告甲○○○○○○○○○自無從據此 對抗系爭土地所有權人即原告。
⒉再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條 定有明文。又稱占有，不惟指直接占有，即間接占有亦包 括在內，而對於物有事實上管領之力者為占有人，承租人 基於租賃關係對於租賃物為占有者，承租人為直接占有人 ，出租人則為間接占有人，此觀民法第940條、第941條之 規定自明。經查，系爭土地為祭祀公業王五祥所有，如附 圖所示編號甲之系爭建物坐落於系爭土地上，為未辦保存 登記建物，被告乙○○、丙○○為系爭建物事實上處分權 人及出租人，而被告甲○○○○○○○○○則為系爭建物 承租人，渠等占有如附圖所示編號甲部分之系爭土地均屬 無權占有之事實，已於前述。是原告依民法第767 條之規 定，請求被告乙○○、丙○○將系爭建物拆除後，返還該
部分之系爭土地予原告，自屬有理由，應予准許。至於原 告另請求被告甲○○○○○○○○○返還上開土地部分， 雖使用房屋與土地之使用不可分離，然被告甲○○○○○ ○○○○係經由被告乙○○、丙○○而取得系爭建物之占 有使用，以使用系爭建物為目的，而非為占有使用系爭土 地，況且，被告甲○○○○○○○○○就系爭建物並無處 分權限，無法將系爭建物拆除後返還坐落之系爭土地予原 告，是原告請求被告甲○○○○○○○○○返還如附圖所 示編號甲部分之系爭土地部分，自難謂為有理由。惟被告 甲○○○○○○○○○既承租系爭建物而直接占有系爭土 地，且遷出系爭建物乃拆屋還地之階段行為，而原告依民 法第767 條規定聲明被告甲○○○○○○○○○返還系爭 建物坐落之系爭土地，本即包含請求被告甲○○○○○○ ○○○自系爭建物坐落之系爭土地遷出。是原告依民法第 767 條規定請求被告甲○○○○○○○○○自系爭建物遷 出，自屬有理由。
⒊綜上，本件系爭建物既無任何法律上原因占用系爭土地， 且被告乙○○、丙○○就系爭建物有事實上之處分權，則 原告依民法第767 條之規定，請求被告乙○○、丙○○拆 除系爭建物後返還該部分系爭土地予原告，及請求被告甲 ○○○○○○○○○自系爭建物坐落之系爭土地遷出，為 有理由，應予准許。
㈢原告請求被告乙○○、丙○○給付原告相當於租金之不當得 利有無理由？被告乙○○、丙○○應給付原告相當於租金之 不當得利數額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法 第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例參照）。且按利息、紅利、 租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1年之定期給付債 權，其各期給付請求權，因5年間不行使而消滅，民法第1 26條定有明文。經查：被告無權占有如附圖編號甲所示， 面積共計為20平方公尺之系爭土地，其因此受有使用該土 地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還， 且被告乙○○、丙○○僅抗辯原告請求金額過高，而就原 告自93年起算之相當於租金之不當得利未為時效抗辯，自 應認原告請求被告乙○○、丙○○償還自93年起至97年間 相當於租金之價額，與法並無不合。被告雖抗辯：系爭建 物係被告之前手屋主所建，被告係以當時現狀購入系爭房
屋，原告既對前手屋主默許其占有，且占用之事實已超過 20年，原告自不得向被告請求相當於租金之不當得利等語 。惟單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占 有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任 何法律效果，亦非默許同意繼續使用。參以被告乙○○、 丙○○係於93年10月13日向原告購買祭祀公業王五祥所有 坐落臺北市○○段○ ○段30、31地號土地應有部分，嗣並 辦妥所有權移轉登記（本院卷第39至48頁、第98至104 頁 ），而系爭土地並非被告乙○○、丙○○購買之範圍，是 原告對被告及其前手縱未為制止占用系爭土地之意思表示 ，亦不生任何法律效果，故被告乙○○、丙○○所為上開 抗辯自非可採。
⒉次按城市地方土地之租金以不超過其申報地價年息10％為 限，為土地法第105條、第97條第1項所明定。而土地法施 行法第25條規定，土地法第97條第1 項所謂土地價額依法 定地價，土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申 報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1 項所謂土地 申報價額即指該土地之申報地價而言。再以舉辦規定地價 或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價 者，以公告地價80％為其申報地價，平均地權條例第16條 亦規定甚明。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人 利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例參照） 。查系爭土地屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用 ，而系爭建物為1樓磚造鐵皮屋，位於臺北市○○○路○段 64號與70號間之巷弄內，後方有志清國小，距離傳統市場 約500 公尺，系爭土地介於萬隆捷運站與景美捷運站間等 情，業經本院勘驗現場，製有勘驗筆錄可參（見本院卷55 頁至第56頁），並有臺北市古亭地政事務所土地複丈成果 圖（即附圖）附卷可稽，且有現場照片（見本院卷第67頁 至第70頁、第80頁至第85頁）在卷可佐，故本院審酌系爭 土地之坐落位置、繁榮程度、經濟用途等因素，認原告請 求相當於租金之不當得利，按申報地價年息10％計算，尚 嫌過高，應以申報地價總額年息5％ 計算，較為允當。再 查，系爭土地於93年1月至95年1月、96年1月至97年1月之 公告地價分別為每平方公尺5萬7,978元、6萬2,478元，此 有臺北市公告土地現值及公告地價查詢資料（見本院卷第 16頁）附卷可考，依上開規定以80％計算系爭土地於93年 1月至95年1月、96年1月至97年1月之申報地價分別為每平
方公尺4萬6,382元、4萬9,982元。又被告乙○○、丙○○ 共同占有系爭土地之面積為20平方公尺，是原告請求被告 乙○○、丙○○共同給付如附表所示占有系爭土地相當於 租金之不當得利，為有理由，應予准許。至超逾部分，則 難謂有據，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第767條及第179條之規定，請求被告 乙○○、丙○○將系爭建物拆除後將如附圖編號甲所示之土 地返還原告；被告甲○○○○○○○○○自系爭建物坐落之 系爭土地遷出；又被告乙○○、丙○○應給付原告近5 年相 當於租金損失共計28萬6,930 元，及自追加暨減縮訴之聲明 狀繕本送達翌日即98年7月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無 理由，應駁回之。另按共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴 訟費用。但共同訴訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院 得酌量其利害關係之比例，命分別負擔；又以一訴附帶請求 其孳息、損害賠償、違約金或費用者，不併算其價額，民事 訴訟法第85條第1項及第77條之2第2 項分別定有明文。查本 件審酌原告主要係請求被告乙○○、丙○○拆除系爭建物後 返還該部分系爭土地及返還不當利，而請求被告甲○○○○ ○○○○○遷出部分，其之利害關係顯較輕微，爰命被告乙 ○○、丙○○負擔負擔本件訴訟費用，附此敘明。六、原告與被告乙○○、丙○○、甲○○○○○○○○○分別陳 明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴 部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之； 至於原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予 准許，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民 事訴訟法第79條、第85條第1項但書、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日 民事第三庭 審判長法 官 丁蓓蓓
法 官 郭美杏
法 官 周玉琦
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 10 月 14 日
書記官 劉英權
附表：被告乙○○、丙○○應給付原告相當於租金之不當得利計 算表
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│年度│申報地價 │計算式：申報地價×占用面積 │被告不當得利金額（│
│ │元／平方公尺│×6％ │元以下四捨五入） │
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│ 93 │46,382元 │46,382×20×6％ │55,658元 │
├──┼──────┼──────────────┼─────────┤
│ 94 │46,382元 │46,382×20×6％ │55,658元 │
├──┼──────┼──────────────┼─────────┤
│ 95 │46,382元 │46,382×20×6％ │55,658元 │
├──┼──────┼──────────────┼─────────┤
│ 96 │49,982元 │49,982×20×6％ │59,978元 │
├──┼──────┼──────────────┼─────────┤
│ 97 │49,982元 │49,982×20×6％ │59,978元 │
├──┼──────┴──────────────┴─────────┤
│合計│ 286,930元 │
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