臺灣臺中地方法院民事判決 97年度訴字第2365號
原 告 丙○○
訴訟代理人 黃英傑律師
複代理人 乙○○
被 告 甲○○
訴訟代理人 劉大正律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國98年10月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰陸拾萬捌仟柒佰參拾柒元，及自民國九十七年九月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十九，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序部分：
本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯 論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）訴外人即原告祖父鄭在時係訴外人即被告祖父陳坤龍之佃 戶，合法耕作及居住於坐落台中縣大甲鎮○里○段338之 14地號土地上（下稱系爭土地）。原告並於民國82年間在 系爭土地上興建門牌號碼台中縣大甲鎮○○路128巷5號房 屋（下稱系爭房屋）。嗣訴外人即被告父親陳培松於85年 1月8日死亡，繼承人為被告及訴外人陳趙雪霞、陳雅珠， 被告乃負責辦理有關陳培松遺產事宜。被告為繳納遺產稅 ，要求原告及訴外人鄭金永購買系爭土地，兩造乃於87年 5月13日簽立「土地買賣契約書」，約定以每坪新台幣（ 下同）31,000元購買陳培松名下之系爭土地權利範圍應有 部分3分之1，原告已依約給付400萬元，被告卻未依約於 88年5月13日前辦理土地所有權移轉登記事宜，原告遂於 88年6月間對陳培松名下（含系爭土地在內）17筆土地聲 請假扣押執行，於93年間對被告起訴請求移轉系爭土地權 利範圍應有部分3分之1所有權，經鈞院93年度重訴字第40 5號、臺灣高等法院台中分院94年度上字第337號判決被告 應將系爭土地權利範圍應有部分9分之1移轉登記予原告確 定。原告已於95年1月11日持上開判決辦理所有權移轉登 記完畢。詎陳趙雪霞於95年10月16日對原告提出系爭房屋
拆屋還地事件，經鈞院95年度訴字第2740號、台灣高等法 院台中分院96年度上易字第80號判決確定，目前對系爭房 屋聲請強制執行中。
（二）依兩造87年5月13日「土地買賣契約書」第1條約定，系爭 土地售價每坪31,000元，原告已支付400萬元，但原告僅 取得系爭土地應有部分9分之1，而台灣高等法院台中分院 94年度上字第337號確定判決第10頁第8行下亦認定「上訴 人（即被告）就系爭土地僅有應有部分9分之1，即255平 方公尺之處分權，卻與被上訴人（即原告）訂立系爭買賣 契約書出售土地3分之1，其超過之9分之2部分，則屬契約 一部無效。」，原告應付買賣價金以系爭土地2,293平方 公尺9分之1約77.1375坪，每坪31,000元計算為2,391,263 元，被告即超收買賣價金1,608,737元，原告依民法第179 條規定自得請求被告返還該超收之不當得利。縱認兩造上 開買賣，被告僅能履行其中77.1375坪之義務，其超收買 賣價金部分，依民法第217條第1項準用同法第226條第1項 規定，被告仍應賠償溢收金額予原告。
（三）依兩造87年5月13日「土地買賣契約書」第3條約定「本件 土地甲方（即被告）鄭重聲明並無上手來歷不明又無權利 之瑕疵或其他債務之糾紛，如有第三人對於本件買賣或對 於本件土地所有權等有所主張或其他糾葛時，概由甲方負 完全責任解決清楚，絕不得對乙方（即原告）有絲毫損失 。」，被告曾於91年4月29日在90年度遺稅執特專字第261 84、26185號遺產稅執行事件中表示，願將陳培松名下持 分均售予原告；於92年8月18日以律師函、於93年4月14日 及93年7月16日均以存證信函表示陳培松名下持分均由其 繼承並出售予原告，甚至於上開律師函中明載陳培松之其 他繼承人即陳雅珠、陳趙雪霞有授權予被告辦理繼承事宜 。惟台灣高等法院台中分院94年度上字第337號民事確定 判決認定系爭買賣契約範圍為編號B至H部分坪數213.2625 坪，徵之兩造買賣契約上載「買賣標示」已確定為系爭土 地之特定部分即系爭房屋基地及六米寬連外道路，被告應 擔保就特定部分有合法使用權能（如有分管契約，或已取 得全體共有人同意），雖原告為保有系爭房屋不被拆除於 96年2月27日提出分割共有物之訴，惟因他共有人反對， 未能取得系爭房屋坐落系爭土地所在之基地（見台灣高等 法院台中分院97年度上易字第81號民事判決），且台灣高 等法院台中分院96年度上易字第80號拆屋還地事件判決確 定在前，陳趙雪霞亦已聲請對系爭建物拆除之強制執行， 系爭建物被拆與被告之違約及權利瑕疵自有關連，被告依
上開契約約定及民法第227條第2項規定，自應賠償原告拆 屋之損害。而參照「台中縣辦理公共工程建築改良物拆遷 補償自治條例」第19條規定房屋圍牆及附屬雜項建造物之 重建單價「房屋重建單價標準表」，因系爭建物為獨棟加 強磚造2層樓房、面積255.6平方公尺，其每平方公尺造價 在1萬元以上，原告暫以2,556,000元為損害額。（四）爰依民法第179條、226條、227條第2項，及買賣契約第3 條、第9條之約定請求。並聲明：被告應給付原告4,164, 737元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之利息。
二、被告經合法通知未於最後言詞辯論期日到場，惟據其之前提 出之答辯狀略以：
（一）被告係依兩造間系爭土地買賣契約書之約定，分別於簽約 當日即87年5月13日向原告收取250萬元，及87年5月29日 向原告收取150萬元之買賣價金，自無不當得利可言。（二）依兩造前案所有權移轉登記事件，台灣高等法院台中分院 94年度上字第337號民事判決事實及理由欄第肆、一項認 ：「次查兩造於91年4月29日在台中行政執行處協議時， 就系爭土地是持分登記，買賣面積為「231.21坪」乙節， 均表示「雙方均同意」，業如前述。又證人即承辦系爭買 賣契約之代書周文輝到庭結證證稱：「當時買賣標的，並 無經過測量．．．．當時里長林秀絨，有介入本件買賣， 應該知道系爭契約買賣土地的範圍」等語在卷（見本審卷 第94、95頁）。而證人林秀絨到庭結證證稱：「當時買賣 時約定1坪3萬1千元，他們所談定的總金額約為7百多萬元 ，應該就是包括磚造平房（附圖）編號B至H那些部分．． ．．但我知道他們買賣的坪數為200多坪，．．．」等詞 在卷（見本審卷第100頁反面、101頁）。查附圖編號B至 H部分，總計705平方公尺，有原審判決書附圖可按，換算 坪數應為213.2625坪，與上開台中行政執行處協議時，兩 造同意買賣面積為「231.21坪」乙節相差無幾。又以系爭 買賣契約每坪3萬1千元之約定，總價金為661萬1138元（ 計算式：213.2625坪×31,000元＝6,611,138元；小數點 以下，四捨五入），亦與證人林秀絨證稱：「當時買賣時 約定1坪3萬1千元，他們所談定的總金額約為700多萬元」 相當。足證系爭買賣契約約定實測坪數為213.2625坪，及 換算總價金661萬1138元，雖該換算價金與證人林秀絨證 稱：「總金額約為700多萬元」稍有出入，惟此乃系爭買 賣契約約定之初，並未實測所致，是證人林秀絨證稱，有 關系爭買賣契約範圍為附圖編號Ｂ至Ｈ部分坪數為200多
坪乙節，足堪採信。」足見系爭買賣標的之土地範圍總坪 數為213.2625坪，以第1條每坪31,000元計算，買賣總價 金為6,611,138元，原告雖已支付400萬元，尚有尾款2,61 1,138元未給付。
（三）按「出賣人對於買賣標的物，縱無處分權，其買賣契約仍 屬有效，出賣人亦負有交付其物並移轉其所有權與買受人 之義務。買賣標的之所有人縱令事後同意承認，亦不能使 買受人因而取得向真正所有人請求履行契約之權利」、「 按買賣為債權契約，並非處分行為，公同共有人中之一人 ，未得其他公同共有人同意，出賣公同共有物，僅對於其 他公同共有人不生效力。在締約當事人間仍應受其拘束， 非所謂以不能之給付為契約標的，買賣債權契約並非無效 」，最高法院81年度台上字第1205號、84年度台上字第12 13號民事判決參照。而債之關係，僅存於特定之債權人與 債務人之間，除法律另有規定外，並無拘束第三人之效力 。本件陳培松所有系爭土地應有部分3分之1，由被告、陳 趙雪霞、陳雅珠共同繼承，其應有部分各9分之1，被告就 系爭土地雖只有應有部分9分之1（即255平方公尺）之處 分權，惟兩造系爭土地買賣契約（出售系爭土地3分之1） ，其超過之9分之2部分，揆諸前揭裁判說明，非屬契約一 部無效。
（四）原告所有系爭房屋被拆，係因無權占用所致，有鈞院95年 度訴字第2740號及台灣高法院台中分院96年度上易字第80 號民事判決可稽。原告自認於82年起在系爭土地興建系爭 房屋，則原告在82年間搭建系爭房屋自無合法權源。而依 最高法院51年台上字第2641號判例要旨「共有物之分割， 經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分 得部分所有權之效力。共有人對於他共有人分得之部分， 既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何 法律上之原因、」，及最高法院85年度台上字第351號判 決要旨「共有土地經分割形成判決確定或協議分割登記完 畢者，即生共有關係終止及原共有人各自取得分得部分所 有權之效力，共有人對於他共有人分得部分，即喪失共有 權，則他共有人占有該部分土地，除另有約定外，即難謂 有法律上之原因，故該共有人自得訴請占有人拆屋還地。 」，本件原告於辦理移轉登記被告之系爭土地應有部分9 分之1後，對於其他共有人提起系爭土地之分割共有物之 訴訟，經鈞院96年度訴字第1385號、台灣高等法院台中分 院97年度上易字第81號民事判決確定，依上開實務見解， 原告所有系爭房屋，亦會因上開分割共有物訴訟事件確定
而遭被執行拆除，豈可歸責於原告等語置辯。並聲明：原 告之訴駁回。
三、本院判斷：
（一）原告主張伊於87年5月13日與被告訂立土地買賣契約（下 簡稱系爭買賣契約），由被告將其父陳培松（已於85年1 月8日死亡）所遺留之系爭土地應有部分1/3範圍內（尚未 辦妥繼承登記），按原告所有系爭房屋之基地及6米寬連 外道路之實際面積換算成應有部分出售予原告，每坪價格 為31,000元，原告已依約給付部分價金400萬元（依約全 部價金應為6,611,138元），被告卻未依約於88年5月13日 前辦理土地移轉登記事宜，原告於93年間對被告起訴請求 移轉系爭土地權利範圍應有部分3分之1予原告，經本院93 年度重訴字第405號、臺灣高等法院台中分院94年度上字 第337號判決被告應將系爭土地，權利範圍應有部分9分之 1移轉登記予原告確定，原告亦於95年1月11日持上開確定 判決辦理所有權移轉登記完畢等情，為被告所不爭執，復 有土地買賣契約書、土地登記謄本、本院93年度重訴字第 405號判決、臺灣高等法院台中分院94年度上字第337號判 決、最高法院95年度台上字第897號裁定附卷可憑，堪信 原告之上開主張為真實。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民 法第179條定有明文。查系爭土地之買賣，前經臺灣高等 法院台中分院94年度上字第337號判決第10頁二認定、「 次按法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該 部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效，民法第111條 定有明文。查陳培松所有之系爭土地應有部分1/3，業由 上訴人、及訴外人陳趙雪霞、陳雅珠，分別繼承登記應有 部分各1/9，亦如前述，即上訴人就系爭土地僅有應有部 分1/9。再以系爭土地總面積2293平方公尺換算，相當於 二百五十五平方公尺（計算式：2293/9=255；小數點以下 ，四捨五入），亦相當於77.1375坪。申言之，上訴人就 系爭土地僅有應有部分1/9，即二百五十五平方公尺之處 分權，卻與被上訴人訂立系爭買賣契約出售系爭土地1/3 ，其超過之2/9部分，則屬契約一部無效。」，被告上訴 ，經最高法院以95年度台上字第897號裁定駁回上訴確定 ，有上開判決及裁定附卷可憑。則原告應給付之買賣價金 應為2,391,263元，原告已給付400萬元，依上開確定判決 及法條之規定，被告自受有不當得利1,608,737元。被告 辯稱未受有不當得利，委無足採。本件原告此部分之請求
既得依不當得利之法律關係請求，則其併依民法第226條 、買賣契約第9條之約定，請求債務不履行之損害賠償， 即無庸審酌。
（三）原告主張系爭買賣契約書第3條約定請求損害賠償云云。 查系爭買賣契約書第3條固約定：本件土地甲方（即被告 ）鄭重聲明並無上手來歷不明又無權利之瑕疵或其他債務 之糾紛，如有第三人對於本件買賣或對於本件土地所有權 等有所主張或其他糾葛時，概由甲方負完全責任解決清楚 ，絕不得對乙方（即原告）有絲毫損失。惟查系爭土地被 告應有部分雖為9分之1，然並無上手來歷不明又無權利之 瑕疵或有其他債務糾紛之情形，是原告主張依系爭買賣契 約書第3條之規定請求損害賠償，尚屬無據。
（四）原告另主張其於系爭土地上所興建之系爭房屋，因法院判 決僅移轉系爭土地應有部分9分之1予伊，致系爭房屋經法 院判決應拆除，此為被告所造成，應由被告負損害賠償責 任，此部分之損害金額暫請求2,556,000元云云。惟原告所 有上開房屋，係因未經共有人全體之同意而興建，經本院 95年度訴字第2740號、臺灣高等法院台中分院96年度上易 字第80號判決原告應拆屋還地確定，業經本院依職權調閱 上開卷證查明屬實。則本件被告縱依約移轉系爭土地應有 部分3分之1予原告，原告所有上開房屋仍同屬無權占有， 而需拆除。是系爭房屋遭拆除與被告依系爭買賣契約移轉 應有部分為9分之1或3分之1無關。原告請求被告賠償系爭 房屋將遭受強制執行而拆除之損害，核無理由。四、綜上，原告依據不當得利之法律關係，請求被告給付1,608, 737元，及自起訴狀繕本送達翌日即97年9月25日起至清償日 止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此請求 （即請求拆除系爭房屋所造成之損害），則無理由，應予駁 回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張，核與本件判決結 果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 98 年 10 月 29 日 民事第三庭 法 官 謝慧敏
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 10 月 29 日 書記官 王志伃