臺灣板橋地方法院民事判決 九十年度訴字第一五二號
原 告 台北親家公寓大廈管理委員會
法定代理人 戊○○
被 告 甲○○
乙○
丁○○
丙○○
右當事人間請求給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告甲○○應給付原告新台幣（下同）貳拾玖萬柒仟元正；被告乙○應給付原告 貳拾玖萬柒仟元正；被告丙○○應給付原告貳拾玖萬柒仟元正；被告丁○○應給 付原告伍拾玖萬肆仟元正，並自起訴狀繕本送達之翌日起按年息百分之五計算之 利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、請准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、程序部分：
（一）按公寓大廈管理委員會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管 理維護工作，並得提起與此有關之訴訟，公寓大廈管理條例第三條、第三十四 條、第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二 十一條、第二十二條定有明文。
（二）本件原告並「非」如被告狀稱：就區分所有權人與建商間實體爭執之私權糾紛 加以干涉，而係如上所述依該條例第二十一條及民法不當得利、侵權行為之規 定，請求被告等四人給付應負擔之費用或相當於「停車位管理費」之賠償或返 還相當於「停車位管理費」之利益及遲延利息，此部分既無須經區分所有權人 全體同意或授權，亦非屬須經區分所有權人會議決議之事項，原告依法行使管 理委員會之職權，具有當事人能力甚明。
（三）原告經依法改選管委會主委後，本件由新任主委戊○○擔任原告法定代理人並 承受訴訟，縱於承受訴訟前原告法定代理人之資格有瑕疵，亦業經補正，而無 被告所指「欠缺當事人能力及代理權限」之問題。二、實體部分：
（一）被告等無權將系爭停車位（編號）無償據為專用： １、被告無法證明其與建商間就系爭停車位有「買賣契約」或約定專用之「分管契 約」：
⑴被告一再聲稱：渠等專用之停車位係以八十萬元之代價所購，並據以成立分管
契約，其中第一次成立之區分所有權人會議（即住戶大會）接受地主所劃分之 車位，及受領七十二副停車位之鑰匙，顯見未包括系爭停車位甚明。又以「停 車場管理辦法」為據，主張原告承認被告等為停車位所有權人。惟查： ①被告所提被證一被告甲○○與何溪泉、沈奇通之「協議書」影本及被證二之「 計算書」影本，無一足以證明為原告公寓大廈規約第四條之買賣契約或（有償 ）之分管契約書。
②被告甲○○等以地主身分，為圖個人私利，於交屋之初把持臨時管理委員會， 甚至歷屆之管理委員會，由造昶建設股份有限公司（下稱造昶公司）與被告等 違法點交公共設施及七十二個停車位，此見被證八及被證五之會議紀錄主席欄 皆記載為甲○○即明。況依造昶公司提供之地下一樓平面圖之廣告說明書所載 ，就系爭地下室係規劃為七十七個停車位供區分所有權人共同使用，而非七十 二個停車位，試問為何有五個停車位憑空消失了？ ③被告等以被證七之「停車場管理辦理辦法」第三條主張渠等為「車位所有人」 ，試問被告等就系爭五個停車位是否能提出有獨立之所有權或共同持分之證明 ？否則渠等顯係與造昶公司勾串，以不正當之方法，取得該不法利益。況系爭 停車位屬防空避難室兼室內停車場，依照民國八十年九月十八日台內地字第八 ○七一三三七號函釋，於辦理所有權登記時，應為區分所有建築物全體所有權 人所共有或合意由部分區分所有建築物區分所有權人所共有，建商縱使於八十 二年有違法出賣系爭車位予被告等之行為，依前述函釋亦不可能完成所有權移 轉登記取得獨立之所有權。
⑵被告辯稱：‧‧‧依公寓大廈管理條例第四十三條第一項、第二項規定意旨， 原告不得以公寓大廈管理條例以及嗣後規約之約定，侵害本件就地下室停車位 之分管契約效力。惟查：本件台北親家公寓大廈係於八十二年四月開始交屋， 依前揭條例第四十三條第二項規定：「前項公寓大廈得不受第七條各款不得為 約定專用部分之限制」。惟同前所述被告等既「未」與其他共有人訂立約定專 用部分之分管契約，自與前揭條例第七條之規定無涉，故原告並「無」以公寓 大廈管理條例以及嗣後規約之約定，侵害被告等就地下室停車位之分管契約效 力。
２、縱被告等有約定專用之事實，亦係被告與建商私相授受，建商屬無權處分，未 符規約約定專用之規定：
⑴被告所提被證四即「公共設施約定書」為建商制作之定型化契約條款，其上所 載凡使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利，或於他方當事人有重大不利益 者，按其情形顯失公平，悉屬「無效條款」，民法第二百四十七條之一定有明 文。
⑵造昶公司依前揭買賣契約有就地下室統一規劃停車位之權利及義務，惟其依法 「無權」將屬全體區分所有權人共有共用部分，讓售於特定人（即被告）專用 ，況地下室停車位空間倘屬造昶公司得「出賣」或「處分」之標的，在有利可 圖之情形下，建商焉會僅讓售系爭區區五個停車位予被告等四人，而未將地下 室「全部」空間規劃出售，是故被告等顯係以地主身份與建商造昶建設串通， 就應屬區分所有權人全體共有共用部分，私相授受據為專用，致長期損害區分
所有權人全體之利益。
⑶末按本件原告係就被告等違法占用系爭停車位之行為請求給付管理費、不當得 利返還及損害賠償，被告等如認建商之違法行為侵害其權益，應另行起訴，毋 須亦不應於本件爭執。
（二）按「最高法院四十八年度臺上字第一○六五號判例，認為『共有人於與其他共 有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或 分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其 必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法 保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」 (釋 字第三四九號解釋參照) 。本件被告等以被證七即原告陳報主管機關以登記成 立管理委員會之資料「台北親家公寓大廈規約」及「停車場管理辦法」為據， 一再主張與其他共有人訂立共有物分管契約，惟細查該資料無足證明系爭停車 位（編號）業經依前揭條例第三十一條，經三分之二以上及其區分 所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權 比例占出席人數區分所有權四分之三以上之區分所有權人會議特別決議，已為 專用權之設定，其內容皆為「抽象」之文字，並「未」就被告等目前占用「具 體」之停車位「明確」設定專用權，況該規約內容第一頁與第二頁之文字竟為 不同字體，啟人疑竇。
（三）被告等當庭指稱被證三（即地下一層平面圖）為分管契約書，更屬無稽，原告 否認該私文書為真正。被告除應舉證造昶公司葉錫國「有權」就公共設施設定 專用權予被告等四人外，並應證明被證三為原告及區分所有權人之受讓人知悉 ，否則依大法官第三四九號解釋，原告及區分所有權人之受讓人「不」受該分 管契約書之拘束。
（四）退萬步，縱使被告等為有權占有，仍不得無償使用： １、按台北親家公寓大廈（下稱台北親家）社區區分所有權人對於其專有專用部 分，應按坪數繳納管理費；至於約定停車專用部分則每位每月繳納管理費三 千元，被告等縱屬有權專用，該權利亦僅限於無須中籤即得取得車位使用， 惟並不能免除繳交管理費之義務。又查，被告甲○○於八十四年元月十三日 曾繳交台北親家地下停車場之「停車押金」，顯見其與社區其餘之車位使用 人立於相同之地位甚明。
２、管理費之繳交義務於前揭條例第十條「約定專用部分之管理由約定專用部分 之使用人為之，並負擔其費用」訂有明文。公寓大廈管理條例八十四年六月 二十八日公布施行，固無溯及既往效力，惟不論公寓大廈管理條例施行前後 ，各區分所有權人皆應按區分所有權人會議決議繳交其共用或約定共用部分 之管理費用（八十五年度簡上字第二七四號參照），於前揭條例施行前，被 告等應依民法第八百二十二條負擔系爭停車位之管理費用；於前揭條例施行 後，則應依前揭條例第十條第三項依區分所有權人會議或規約，亦即台北親 家公寓大廈規約第十條第一項之規定，負擔管理費。本件地下室為室內停車 場兼防空避難室，係屬區分所有權人共同使用之性質，今被告四人無償據五
個停車位為專用，顯係侵害他共有人對地下室停車空間之支配權，渠等應「 比照」其他停車位使用人依「車位收費辦法」繳交管理費，否則難謂無公寓 大廈管理條例第二十一條、民法不當得利及侵權行為相關規定之適用。三、管理費計算方式：
（一）依原告之車位收費辦法，中簽之車位業主每人每月應繳交３０００元，被告等 無權且無償佔用系爭車位，故應負擔數額相當之管理費用或返還相當於「停車 位管理費」之利益或相當於「停車位管理費」之損害賠償，亦即每位每月３０ ００元之管理費用。
（二）原告之車位收費辦法係自八十二年六月一日起實施，故原告請求被告等四人自 八十二年六月起至九十年八月止無權占用系爭「五個」停車位，應繳納而未繳 納之管理費：
１、被告甲○○：3,000*(7+12*7+8)=297,000元。 ２、被告乙 ○：同右。
３、被告丙○○：同右。
４、被告丁○○：3,000*(7+12*7+8) *2=594,000元（與其占有輔助人呂學世共同 無權佔用兩個停車位）。
四、時效：
（一）原告依公寓大廈管理條例第十條第三項、第二十一條、民法第一百七十九條、 第一百八十四條、第八百二十二條，對被告四人請求給付自八十二年六月起應 繳納之停車位管理費，或返還相當於「停車位管理費」之利益，或相當於「停 車位管理費」之損害賠償，該請求權適用一般時效期間十五年之規定，尚未罹 於時效。
（二）原告對其他停車位使用權人雖係收取「租金」，然實質上為「管理費」，民法 第九十八條「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。 」，租賃既限於承租「他人之物」，而原告對於車位使用權人不論單純之住戶 ，抑或對系爭地下室具持分之區分所有權人，均使用相同之定型化契約，載明 收取「租金」，究其真意，係指「管理費」甚明，綜前，本件並不適用民法第 一百二十六條五年之短期時效；而應適用民法第一百二十五條之十五年一般時 效。
五、被告並未取得系爭車位之專用權：
（一）被告於其民事答辯㈣狀中主張：渠等依被證一、二、三號與訴外人造昶公司協 議取得系爭車位之使用權限，惟查：
１、原告否認被證一之形式及實質之真正性，理由如下： ⑴被證一之外觀似草稿紙而非契約書。
⑵被證一之內容係：建商同意於申領使用執照時，變更建物之牆壁位置以提供被 告甲○○車位，顯然違背法令禁止不按建築圖說建築（按建照係依建築圖說核 發，不容建商取得建照時，再變更建物構造）之規定，此種違法之約定，依民 法第七十一條，應認為無效。
⑶被證一僅能看出建商同意施工、提供車位，惟共有部分約定專用於公寓大廈管 理條例公佈施行前，依民法規定須經全體共有人同意，僅建商（當時尚有其他
共有人）同意並非合法之約定專用行為。
⑷被證一僅能證明被告甲○○與何溪泉有前述約定，無法證明被告乙○、丁○○ 、丙○○亦有此項專用權之約定。
２、原告否認被證二之形式及實質之真正性，理由如下： ⑴被證二之外觀係計算草稿紙而非契約書，且無從辨識由何人製作？及是否有權 製作？
⑵被證二既約定「第二層車位」，被告之權利自僅限於「第二層車位」，渠等自 不得主張對位於地下一樓之系爭車位已取得專用權；又若原預定興建地下二層 ，因故僅建地下一層，被告等竟執「第二層車位」之約定主張就系爭車位具專 用權，而未能提出就地下一層車位約定專用之實據，益證渠等與建商間就系爭 車位「無」專用權之約定。
３、原告否認被證三之形式及實質之真正性，理由如下： ⑴被證三之外觀為停車位平面圖，既看不出文書之製作人為何？亦無從分辨是否 有製作權限？更無約定專用之文字，顯非分管契約書。 ⑵被證三雖載有「台北親家工地地主協議分配位置確認書」，惟其上竟僅有四位 被告之姓名，且字跡似均為同一人，而無其他地主：張家豪、張江慈節、張國 松、潘振庚等人之姓名，依常理判斷，顯屬被告臨訟杜撰，否則何以「恰巧」 僅被告等四人參與協議分配？其他地主均未參與該項協議？ ⑶縱使被證三非被告等臨訟杜撰，被告仍應證明葉錫國與被告等四人有權就與他 人共有之土地為約定專用之權利。
（二）被告主張其與建商「協議分管地下室公用部分之使用權限，乃基於所有權作用 之正當行使‧‧‧」惟查：系爭地下室之合建地主既不止被告等（含被告之被 繼承人），則於公寓大廈管理條例公布施行前，依民法第八百十九條第二項應 得全體共有人同意（含其他合建地主），始得為此種約定專用之設定負擔行為 ，被告既未徵得全體共有人同意，自無權為此種約定，是如前所述，依被告所 提出之證據，完全無法證明渠等對系爭車位已取得約定專用之權利。（三）被告一再主張系爭車位係渠等以八十萬元整之對價取得，惟被告等從未提出曾 給付八十萬元整取得系爭車位使用權之實據，其主張顯屬不實；況如前所述， 縱被告等為取得系爭車位專用權而給付八十萬元整給建商，此種對共有物設定 負擔之行為既未徵得全體共有人（含其他合建地主）同意，自屬無權處分，對 契約外第三人不生效力。綜上，被告並未合法取得系爭車位之約定專用權。六、退萬步，縱被告就系爭車位有專用權，亦不得免除給付管理費之義務：（一）按「具專用權」並不等於「免除管理費繳納義務」，此由區所有權人就其專有 專用部分亦須繳納管理費即明，況被告係主張就屬共有共用部分之系爭車位具 約定專用權，自更應繳納管理費；另車位之每坪單價通常較房屋之每坪單價為 高（因車位面積雖小，使用價值卻高），被告以車位管理費較室內管理費高， 指摘收費偏高、拒絕繳納，其主張並無理由。
（二）台北親家公寓大廈章程及管理公約於八十二年六月十三日經第一次住戶大會追 認通過時，即已就管理費及停車費之收取授權管委會決議，並規定車位收費辦 法溯及自同年六月一日起實施；又由於第一次住戶大會曾因人數不足而流會，
故八十二年六月十三日再次召開之住戶大會於會議記錄上稱：「第二次住戶大 會會議記錄」，而公告上則稱：「第一次住戶大會」，惟兩者所指均為同一次 會議。
七、就九十一年五月三日言詞辯論筆錄內容，所作之說明：（一）被告訴訟代理人謂：「我們用八十萬元買一個車位」惟查：被告等四人並未舉 證曾以八十萬之對價取得系爭專用權，按自被證一、二、三觀之，無法證明被 告係曾給付八十萬元之對價，抑或就此為約定，被告等應提出更明確之證據； 且建商與被告等（或其被繼承人）並非全體合建地主，無權就共有物設定專用 權之負擔。
（二）被告訴訟代理人謂：「連同地下一樓我們都有繳納管理費」、「清潔費一個禮 拜三百元」惟查：
１、被告所指「有繳納管理費的地下一樓」應係指被告甲○○租予麥當勞營業之部 分，並不包含系爭車位，系爭車位並未繳納管理費，否則原告無須提起本件訴 訟爭執。
２、按停車位之清潔費與管理費係包含於每月三千元之管理費中，原告從未另外收 取清潔費，被告自亦從未給付所謂的：「清潔費一個禮拜三百元」，若被告等 真有繳交此種不存在之費用，應提出繳費收據以實其說。（三）被告並未取得系爭車位之專用權，且縱被告就系爭車位具專用權，亦不得免除 給付管理費之義務。綜前，被告等於公寓大廈管理條例施行前，應依民法八百 二十二條負擔系爭停車位之管理費用；於前揭條例施行後，則應依前揭條例第 十條第三項依區分所有權人會議或規約，亦即台北親家公寓大廈規約第十條第 一項之規定，給付停車位管理費，否則難謂無前揭條例第二十一條、民法不當 得利及侵權行為相關規定之適用。
（四）綜上，造昶公司於交屋之際，與被告等四人串通，違法點交公共設施、並違法 規劃停車位。按其他區分所有權人係以「抽籤」方式取得停車位之專用權，並 繳交每月三千元之管理費，而被告等使用公共設施，並違法據以專用，理應繳 交同額之管理費，退萬步言，縱被告等為有權占有，仍不得無償使用，應與其 他中籤取得專用權之使用人給付相同之管理費，以符公平，並維社區整體利益 之發展，為此提起本件訴訟。
參、證據：提出台灣板橋地方法院檢察署（下稱板橋地檢署）檢察官八十九年度偵字 第一六號不起訴處分書影本一件、台北縣板橋地政事務所建物測量成果圖影本一 件、照片六張、台北親家公共管理費收據影本二件、同意書影本一件、八十八年 一月至六月台北親家公共管理費收據影本二件、八十八年八月至十二月台北親家 公共管理費收據影本三件、板橋地檢署八十八年度偵字第二二六三七號起訴書影 本一件、台北親家公寓大廈管理委員會八十八暨八十九年度Ｅ棟十二個月管理費 記錄表影本二件、現金收入傳票影本、停車場租賃契約影本三件、八十五年度簡 上字第二七四號判決要旨影本一件、節錄台北親家公寓大廈規約影本一件、住戶 管理公約章程影本二件、台北親家社區公告影本三件、公寓大廈管理組織報備證 明影本一件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、請求駁回原告之訴。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。貳、陳述：
一、關於原告提起本件損害賠償訴訟，欠缺當事人能力及代理權限，而未符訴訟成立 要件，謹具體陳述事證如左：
（一）按公寓大廈區分所有權人為增進公共利益，確保良好生活環境，得由區分所有 權人會議決議規約，以為全體區分所有權人共同遵守，觀之公寓大廈管理條例 第三條第一項第十二款規定至明。而依被告等居住台北親家公寓大廈之全體區 分所有權人決議訂立規約第五條規定，上開台北親家公寓大廈區分所有權人， 為處理區分所有關係所生事務，固得由區分所有權人及住戶互選管理委員十五 名，分別擔任主任委員、監察委員、副主任委員、財務委員及一般委員組成管 理委員會，但主任委員職務之資格限制，除須居住於台北親家公寓大廈外，尚 需具有台北親家區分所有權人之地位為限；否則，不得選任為主任委員，且喪 失住戶及區分所有人資格，即當然解任其主任委員之職務，觀之台北親家公寓 大廈規約第七條第五項規定至明。
（二）本件原告起訴請求被告等給付系爭地下室停車位之管理費其主要依據，無非以 其為台北親家全體區分所有權人合法選任組成之管理委員會，且執掌該大廈地 下室停車位管理事務，執而依民法第一百七十九條、第一百八十四條及公寓大 廈管理條例第二十一條規定，請求被告給付管理費。惟查本件原告雖係台北親 家第五屆管理委員會，然其選任組成過程諸多弊端；初者，因管理委員人數不 足，且未符合台北親家規約第五條規定資格要件，業經台北縣土城市公所以九 十年一月五日北縣土民字第九０一００一四六號函知依上開規約改善辦理，已 無從據以合法組成管理委員會；繼因主任委員曾忠隆不具台北親家大廈區分所 有權人資格，並經主管機關台北縣政府以九十年十一月六日九十北府工使字第 三四七九六０號函令公告說明其身份資料，亦無從據以使行管理職務，事證至 明。乃原告完全明乎及此，於台北親家全體區分所有權人重新決議選任管理委 員，組織管理委員會之前，即遽以台北親家管理委員會之地位，提起本件給付 之訴，其當事人能力已有欠缺外，甚且，原主任委員曾忠隆因不具台北親家區 分所有權人資格於當然喪失台北親家主任委員資格後，再以原告法定代理人之 地位進行本件訴訟程序，猶難謂無違背民事訴訟法第二百四十九條第一項第六 款之規定，其提起本件損害賠償訴訟，未符訴訟成立要件，至為明顯。二、本件原告原起訴請求被告等給付管理費及拆除障礙物，嗣減縮應受判決事項之聲 明後，仍認被告等受有停車位管理費之不當利益，執而主張依民法第一百七十九 條第一百八十四條及公寓大廈管理條例第二十一條規定，請求被告甲○○、乙○ 及丙○○各應給付原告二十九萬七千元，以及被告丁○○應給付原告五十九萬四 千元，合先陳明。關於原告起訴請求被告等給付之地下室停車位「管理費」，性 質上屬台北親家房地預定買受人租用車位之租金，與被告等人基於分管協議取得 車位使用權，迥然有異；乃原告誤植車位租金為管理費，執而為本件之請求，洵
不足採，謹具體陳述之於左：
（一）按共有人間就共有物為分管之特約，其中一共有人將其應有部分讓與他人時， 除非受讓人不知該分管契約且依一般客觀情事亦無可得知者，該分管契約即應 對於受讓人繼續存在（請參照司法院大法官會議釋字第三四九號解釋及最高法 院四十八年台上字第一０六五號判例），法理至明。查台北親家係被告等提供 其所有坐落台北縣土城鄉（現以改制為土城市○○○段員林小段二七四地號等 筆土地予訴外人造昶公司法定代理人何溪泉合作興建之預售房地，其原始起造 人為何溪泉及被告等人至於居住於台北親家之住戶，則均為預售房地之買受人 ，此乃原告不爭之事實。
（二）被告與訴外人何溪泉間簽訂合建契約之內容以觀，被告等取得系爭地下停車位 使用權限之情形如左：
１、被告甲○○與訴外人潘振庚於七十九年九月七日提供上開二七四─一一及二 七四─一九地號等二筆土地與訴外人何溪泉合作興建房屋，有合建契約書可 稽，而依上開合建契約第四條約定，被告甲○○及訴外人潘振庚原應分配取 得合建房屋地下一層及地上第二至七層建物，並補貼訴外人何溪泉分屋差額 二百五十萬元，嗣於合建期間，因分配房屋面積更易及土地增值稅之補貼， 以及被告甲○○於八十年六月十二日另以八十萬對價受讓系爭地下室編號六 十三號停車位使用權，有協議書可稽，遂於八十二年四月十五日與訴外人何 溪泉進行結算，除再補足分屋差額一百三十萬元外，乃於同年月十六日完成 分屋點交，執而占有使用系爭編號六十三號停車位。 ２、被告乙○、丙○○及丁○○之被繼承人呂芳道等人分別於七十九年九月十三 日及十四日與訴外人何溪泉簽訂合建契約，提供上開二七四─六、二四七─
七、二四七─八、二四七─一三及二四七─二一地號等五筆土地與訴外人何 溪泉合作興建房屋，而依上開合建契約第四條約定，被告乙○、丙○○及丁 ○○之被繼承人呂芳道等人，除分配取得合建房屋地下一層及地上第一至五 層外，並同時分配系爭地下室編號第六十二號被告乙○部分，第六十四、六 十五號、被告丁○○之被繼承人呂芳道部分及第五十二號被告丙○○部分， 等四位停車位，有結算書及停車分配平面圖可稽。 ３、依右所述，既台北親家大廈係被告等提供土地與訴外人何溪泉合建之房屋， 並為原始起造人，則系爭興建中之台北親家公寓大廈全部建物，仍屬被告及 訴外人何溪泉原始取得之房屋，而現居住於台北親家之住戶，則為預售房地 之買受人，迄未移轉登記取得上開台北親家公寓大廈房地之所有權，有台北 親家土地買賣契約書可稽。是被告等與建商即訴外人何溪泉協議分管地下室 公用部分之使用權限，乃基於所有權作用之正當行使，自非第三人基於債權 關係所能排除，法理至明。
４、復查訴外人造昶公司出賣其合建分配取得房地時，除於房地預定買賣契約附 件公共設施約定書第二條明確記載，系爭地下室停車位，應依訴外人造昶公 司興建完成後統一規劃停車位，並依住戶管理委員會管理規定使用外；況且 ，系爭台北親家公寓大廈管理委員會於八十二年間成立之後，訴外人造昶公 司旋及於八十二年六月十三日與區分所有權人及管理委員會召開住戶大會，
並將系爭停車位以外之停車空間，規劃為七十二個停車位交由管理委員會管 理，且於「台北親家」公寓大廈規約第二條第四項明文規定，停車空間應依 與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分；繼而 經全體區分所有權人訂立車位收費辦法規定，執以規範訴外人造昶公司所規 劃移交之七十二個停車位使用權限，並以每月繳交租金三千元及保證金五仟 元，以為取得系爭地下室停車位之使用權，觀之該車位收費辦法第七條規定 至明；此再徵之系爭土地下停車位使用人均與「台北親家」公寓大廈管理委 員會簽訂地下室停車位租賃契約，給付租金及保證金之實情至明。 ５、依右所述事證以觀，姑不問系爭停車位係被告等於上開「台北親家」公寓大 廈現住戶取得區分所有權前，基於地主之地位與「台北親家」公寓大廈房屋 原始起造人即訴外人何溪泉分管協議取得之使用權，已有拘束全體區分所有 權人之效力。況且，現居「台北親家」公寓大廈之住戶使用地下停車位，乃 係經由全體區分所有權人決議以每月租金三千元為對價，取得之使用權限， 其性質亦與被告等使用系爭停車位之基礎權源，大相逕庭。乃原告完全明乎 及此，誤植車位租金為管理費，並徒以被告甲○○承租系爭地下室編號第二 十六號停車位之租金，移作系爭編號六十三號停車位之租金，執而為本件之 請求，猶非可取。
三、關於專用部份約定之有償分管契約、分管事實，以及房屋所有權之繼受人亦明知 其事並予以同意之事證陳述：
（一）查本件公寓大廈係由第三人造昶建設股份有限公司（下稱造昶公司，當時之負 責人為何溪泉）所興建，於建造完成後，即與合建地主被告甲○○約定本應退 甲○○二百五十萬元，如提供一個車位予甲○○使用，代價為八十萬元。嗣甲 ○○同意以八十萬元之代價，取得一個車位，並以建築設計圖確認該車位所在 。
（二）次查，被告乙○亦於合建房屋建築完成後，與造昶公司約定取得一個車位，取 得之對價核算價值為八十萬元，並以建築設計圖確認該車位所在。（三）再查，被告丁○○之被繼承人呂芳道，亦係合建地主之一，於合建房屋建築完 成後，與造昶公司約定取得二個車位，取得之對價核算價值為八十萬元，並以 建築設計圖確認該車位所在。嗣該二停車位專用約定之利益以及區分所有建物 ，即由被告丁○○繼承使用迄今。
（四）又造昶公司出賣其合建分配取得之房屋之買賣契約，亦明確約定地下室同意由 造昶建設公司統一規畫停車位，並依住戶管理委員會管理規定使用之，並未將 停車位之特定專用之使用利益，出賣予買受人。（五）再者，管理委員會八十二年間成立後，造昶公司於八十二年六月十三日在本件 公寓地下一樓停車場與住戶及管理委員會召開會議，並將本件系爭停車位以外 之其依買賣契約所規畫之七十二個停車位，交予管理委員會管理，並由住戶抽 籤使用。買受住戶以及管理委員會皆知悉本件系爭專用停車位，並為此訂立車 位收費辦法，規定上開造昶公司所規畫移交之七十二個停車位（未包括本件系 爭專用之停車位），每月繳交租金三千元，自八十二年六月一日起實施，每月 繳交租金三千元，自八十二年六月一日起實施。
（六）嗣本件管理委員會為因應公寓大廈管理條例實行，於八十六年向土城市公所報 備之文件「停車場管理辦法」第三條明確規定「車位所有人」即特定專用車位 專用權人，如將車位轉售於其他住戶時，應通知管理委員會，俾便管理，且車 位不得轉售予非本大廈住戶。足見，管理委員會及所有住戶，早知本件系爭之 合法之專用停車位所有人，並為此訂立管理規定。且而上開向土城市公所提出 之「公寓大廈規約」第四條亦明確規定，停車空間應依與起造人或建築業者之 買賣契約或分管契約書使用其約定專用部份，益見原告管理委員會早已知悉專 用停車位約定之存在，否則，豈有可能於八十二年成立管理委員會迄今始提起 本件訴訟。
（七）原告早已知悉系爭專用停車位之約定與存在，並依此車位之規畫約定，訂定其 管理停車位及收取費用之辦法，嗣後提起本件訴訟，表示不承認該專用約定， 不僅予法不合，更與誠信相悖，起訴請求，顯不可採。（八）退步言之，原告請求金額計算基礎不知為何，且請求自八十二年四月起算之金 額，已罹於請求權時效之部分，被告茲行使抗辯權，拒絕給付。四、再者，本件建商依其與住戶間之買賣契約約定，規畫地下室停車空間（其中本件 系爭地下室停車位先由被告等以每位八十萬元買受或以其他相當代價取得），並 於八十二年間將已規畫之地下室停車空間及其他公共設施，全部交付管理委員會 點收，說明如后：
（一）按共有人於興其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓 與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（請參照最高法院四十 八年台上字第一○六五號判例）。
（二）查原告主張之系爭停車位，確係被告甲○○、被告乙○、被告丁○○之被繼承 人呂芳道於房屋建成之初，即向造昶公司另外以每位八十萬元之價值有償取得 ，俱如前狀所述。而造昶公司與其買受戶（即台北親家公寓大廈之區分所有權 人）簽訂之買賣契約，亦明確約定地下室停車位由該公司規畫後交予管理委員 會使用。為此，造昶公司於八十二年六月間先與管理委員會即原告，及當時原 告已委聘為公寓大廈之安全及一般之管理之千翔大樓綜合技術管理服務股份有 限公司（下稱千翔公司）主管人員，查驗公共設施之缺失，由原告及千翔公司 列出缺失表，交由造昶公司要求改善後，造昶公司即提供千翔公司所有興建本 件公寓大廈之配合廠商名稱、負責人、電話、住址等資料，交由千翔公司直接 聯絡配合廠商修補上揭所示缺失。嗣缺失修補完畢後造昶公司並將公共設施列 表逐一點交於原告及千翔公司，有公共設施詳細表可稽。（三）次查，由右所述之被證十號公共設施點交表之第六點載明「停車遙控器─７３ 組（警衛彭組長保管出租）PS.以上鎖警衛單支各一組，餘由委員會存留。」 足見，當時造昶建設公司依買賣契約規畫並點交予原告之停車位，確係未包含 本件系爭停車位之七十二位，是以，始點交七十二支鑰匙於管理委員會，另一 支鑰匙點交予擔任警衛工作之千翔公司。益見，造昶公司確已與原告及原告委 聘之管理人千翔公司就公共設施為改善並點交，且規畫點交之停車位並未包括 本件系爭停車位之七十二位，事證至明。
（四）再查，造昶公司確已與原告及原告委聘之管理人千翔公司就公共設施為改善並
點交，從未見原告提出異議，或有任何住戶提出質疑。且原告於八十二年六月 間與造昶公司開會並討論公共設施之修繕以及點交工作時，造昶公司就地下室 停車位規畫七十二位並交付原告七十二支鑰匙，原告並按七十二個停車位為管 理使用。足見，造昶公司早已與原告辦理停車位之點交，且原告亦知悉點交之 車位為未包括本件系爭停車位之七十二個車位。本件原告於點交並管理公共設 施及七十二個停車位經過八年後，始因主任委員個人對被告等四人之情感好惡 而選擇性之提起本件訴訟，且未依法公告於區分所有權人週知，亦為區分所所 權人之被告，實難理解。
五、關於原告主張被告等占有系爭停車位，有損害其權益云云，顯不可採：（一）按共有人間就共有物為分管之特約，其中一共有人將其應有部分讓與他人時， 除非受讓人不知該分管契約，「且亦無可得知之情形時」，該分管契約即應對 於受讓人繼續存在（請參照司法院大法官會議釋字第三四九號解釋、最高法院 四十八年台上字第一０六五號判例），法理至明。（二）查本件台北親家住戶向建設公司購買房屋時，買賣契約即已明訂「地下室平時 『願依乙方興建完成後統一規畫停車位』，並依『住戶管理委員會管理規定』 使用之，絕無異議。」而造昶建設公司於訂立合建契約時或本件公寓建畢時， 即已將系爭停車位以每車位價值八十萬元之對價，出賣予被告，該公司規畫地 下室停車位，並將規畫之停車位交付予管理委員會，由管理委員會規定如何使 用時，並未包括本件系爭停車位，管理委員會明知其事，並依此分管事實，制 訂管理規定，具體陳述如后：
１、造昶建設公司將地下室停車位規畫後，即將除本件系爭停車位以外之七十二個 車位點交予管理委員會使用迄今。管理委員會收受造昶建設公司點交之七十二 個停車位之遙控鎖後，訂立規約，明白規定七十二個停車位每個車位每月租金 三千元，倘「被告等要將本件系爭停車位轉售或轉租時，應先通知管理委員會 ，以便納入管理。且停車位不得『轉售（租）』於非本大廈住戶」。足見，造 昶建設公司並未將系爭停車位點交予原告管理使用，原告知悉本件系爭停車位 分管契約之存在，且嗣亦依該停車位分管契約約定以及分管事實，擬定上開「 停車位管理辦法」，事證明確。
２、本件原告主張分管契約對其不生效力云云，於造昶公司與被告間確有分管契約 及分管之事實，且未將系爭停車位點交予原告管理，而原告予管理時，亦明知 分管契約及分管事實之情況下，要求被告等將來如出賣或出租停車位時應先通 知管理委員會，且不得出賣（租）予非住戶之管理事實，依此，原告本件起訴 主張顯不可採。
３、退步言之，原告主張停車位之不當得利金額為每月三千元，惟並未主張該三千 元之如何計算，是否超過土地法規定計算之相當租金額，悉未說明，空言不當 得利金額為三千元，亦不可採。
４、又原告於八十二年間所委請之千翔公司之人員，皆已離職，被告親至該公司查 詢，該公司表示亦無留有當時人員之資料，併此陳明。 ５、另陳報被告丁○○之被繼承人呂芳道之除戶戶籍謄本以及繼承系統戶籍謄本各 一件，被告丁○○係呂芳道之唯一繼承人。
參、證據：提出被告甲○○與造昶公司之法定代理人何溪泉簽訂之協議書影本一件、 造昶建設公司同意予以專用車位之該車位價值之計算書影本一件、被告與造昶公 司約定特定專用車位位置之設計圖約定影本一件、造昶公司與買受戶間之買賣契 約書節本影本一件、原告管理委員會八十二年第二次住戶大會決議事項影本一件 、原告於訂立自八十二年六月一日實行之停車位管理辦法影本一件、原告於八十 六年間向土城市公所申請准予報備文件影本一件、本件公寓大廈之公共設施點交 前原告開立之缺失表影本一件、本件實際興建公寓大廈之各家廠商名單影本一件 、點交明細表影本一紙（包括鑰匙七十三支）、被告丁○○之被繼承人呂芳道之 除戶戶籍謄本以及繼承系統戶籍謄本影本各一件、台北親家公寓大廈規約影本一 件、台北縣土城市公所以九十年一月五日北縣土民字第九０一００一四六號函影 本一件、台北縣政府以九十年十一月六日九十北府工使字第三四七九六五號函影 本一件、地下室停車位租賃契約書影本一件、合建契約書及結算書影本一件、合 建契約書影本三件為證。
丙、本院依職權調板橋地檢署八十九年度偵字第一六號、九十年度偵字第六四號卷。 理 由
一、本件原告之法定代理人（即主任委員）原為鄭月員，於訴訟中經管理委員會決議 改選主任委員為曾忠隆，復於九十一年一月二十日經管理委員會決議改選主任委 員為戊○○，有台北親家公寓大廈管理委員會十二月份會議會議記錄一件及戶籍 謄本、土地及建物所有權狀影本、出席委員簽到簿、主任委員選票影本附卷可稽 ，並依法向本院承受訴訟。被告雖辯稱：原告之管理委員人數不足，且未符合台 北親家公寓大廈規約第五條規定資格要件，業經台北縣土城市公所發函，依上開 規約改善辦理，已無從據以合法組成管理委員會；繼因主任委員曾忠隆不具台北 親家大廈區分所有權人資格，並經主管機關台北縣政府發函令公告說明其身份資 料，亦無從據以使行管理職務，原告於台北親家大廈全體區分所有權人重新決議 選任管理委員，組織管理委員會之前，即遽以台北親家大廈管理委員會之地位， 提起本件給付之訴，其當事人能力已有欠缺外，甚且，原主任委員曾忠隆因不具 台北親家大廈區分所有權人資格，當然喪失台北親家大廈主任委員資格後，再以 原告法定代理人之地位進行本件訴訟程序，其提起本件損害賠償訴訟，未符訴訟 成立要件云云。惟按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員會互推一人為主 任委員，主任委員對外代表管理委員會，公寓大廈管理條例第二十七條第二項定 有明文，即謂經由管理委員會所選任之主任委員，其對外當然代表管理委員會而 為其法定代理人，縱然管理委員會合法成立與否不明確，亦不影響主任委員係由 該團體選出，對外代表團體之合法性，是以原告既已於九十一年一月二十一日， 經管理委員會決議改選主任委員為戊○○，依前揭說明，原告聲明由新任之主任 委員戊○○為其法定代理人承受訴訟，縱於承受訴訟前原告法定代理人之資格有 瑕疵，亦業經補正，於法自無不合，合先陳明。二、原告主張：台北親家社區區分所有權人對於其專有專用部分，應按坪數繳納管理 費；約定停車專用部分則每位每月繳納管理費三千元，被告等以地主身分任臨時 管理委員會，由造昶公司與被告等所把持之臨時管理委員會，違法點交公共設施 及七十二個停車位，而依造昶公司提供之地下一樓平面圖之廣告說明書所載，就
系爭地下室係規劃為七十七個停車位供區分所有權人共同使用，而非七十二個停 車位，為何有五個停車位憑空消失？被告縱屬有權專用，該權利亦僅限於無須中 籤即得取得車位使用，惟並不能免除繳交管理費之義務；又查被告甲○○於八十 四年元月十三日曾繳交台北親家地下停車場之「停車押金」，顯見其與社區其餘 之車位使用人立於相同之地位甚明；管理費之繳交義務於公寓大廈管理條例第十 條訂有明文，於八十四年六月二十八日前揭條例公布施行前，被告等應依民法第 八百二十二條負擔系爭停車位之管理費用；於前揭條例施行後，則應依前揭條例 第十條第三項依區分所有權人會議或規約，亦即台北親家公寓大廈規約第十條第 一項之規定，負擔管理費。本件地下室為室內停車場兼防空避難室，係屬區分所 有權人共同使用之性質，今被告四人無償據五個停車位為專用，顯係侵害他共有 人對地下室停車空間之支配權，渠等應「比照」其他停車位使用人依「車位收費 辦法」繳交管理費，爰依民法第一百七十九條不當得利、第一百八十四條侵權行 為、第八百二十二條第一項及公寓大廈管理條例第二十一條之規定，請求被告給 付停車費用等語。
三、被告則以：台北親家公寓大廈係被告等提供其所有坐落台北縣土城市○○段員林 小段二七四之一一等地號土地予訴外人造昶公司負責人何溪泉合作興建之預售房 地，其原始起造人為何溪泉及被告等人，被告及何溪泉原始取得之房屋，而現居 住於台北親家之住戶，則為預售房地之買受人，而台北親家管理委員會於八十二 年間成立之後，造昶公司旋即於八十二年六月十三日與區分所有權人及管理委員 會召開住戶大會，並將系爭停車位以外之停車空間，規劃為七十二個停車位交由