臺灣桃園地方法院民事判決 96年度訴字第1734號
原 告 宇○○
癸○○
午○○
申○○
亥○○
前列四人共同
訴訟代理人 廖修譽律師
被 告 酉○○
庚○○
甲○○
巳○○
己○○
壬○○
地○○
未○○
戌○○
辛○○
兼前列十人共同
訴訟代理人 辰○○
被 告 戊○○
子○○
天○○即李茂棕之.
寅○○即李茂棕之.
玄○○即李茂棕之.
丁○○即李茂棕之.
卯○○即李茂棕之.
丑○○○即李茂棕.
兼前列六人共同
訴訟代理人 宙○○○即李茂棕.
上列當事人間請求租佃爭議事件，於民國98年9 月29日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
確認原告癸○○、亥○○、申○○、午○○與被告間就坐落於桃園縣龍潭鄉○○段第二五七、二五七之二、二五七之四、二五七之六、二五八之二、二五九之二、二五九之三、二五九之四、二五九之五二地號土地租賃關係（即桃園縣龍潭鄉黃字第十二號私有耕地租約）不存在。
原告宇○○之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔百分之九十，餘由原告宇○○負責。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用，前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告 等申請調解，分別經桃園縣龍潭鄉公所（下簡稱龍潭鄉公所 ）耕地租佃委員會調解及桃園縣政府耕地租佃委員會調處， 均未成立，而經桃園縣政府耕地租佃委員會移送本院處理， 有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案全卷可憑，經核 於法並無不合，先此敘明。
二、次按當事人是否適格，應依原告起訴所主張之事實定之，而 非依法院調查之結果定之。又確認之訴，祇須主張權利、法 律關係或其基礎事實存否有不明確者，對於爭執或否認其主 張者提起，即為當事人適格（最高法院著有92年度台上字第 919 號判決意旨可供參照）。本件原告等起訴主張渠為坐落 桃園縣龍潭鄉○○段257、257-2、257-4、257-6、258-2、2 59-2、259-3、259-4、259-5地號等9筆土地（重測前為黃泥 塘段410 地號，下合稱系爭土地，）之共有人，系爭土地共 有人與被告間並未存有租佃關係，被告竟稱與系爭土地共有 人間存有租佃關係，爰提起本件訴訟，請求確認原告暨系爭 土地其他共有人與被告間耕地三七五租約法律關係不存在等 語，是依原告起訴所主張之事實，原告顯認被告對原告所主 張系爭土地共有人與被告間不存在三七五租約法律關係有所 爭執，依諸前開說明，原告對被告提起本件確認之訴，自無 當事人適格欠缺之問題。
三、本件僅原告癸○○、亥○○、申○○、午○○、宇○○5 人 聲請調處，此觀諸桃園縣龍潭鄉96年1 月12日第1367號收文 之原告等5 人聲明異議書自明，是本件原告應僅有癸○○、 亥○○、申○○、午○○、宇○○等5 人，而非全體共有人 ，應予敘明。
四、本件被告戊○○、子○○經合法通知，均未於言詞辯論期日 到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之 聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
㈠原告等與其他共有人共有系爭土地，並系爭土地原經原告之
先人即李春錦出租予李阿松耕作，雙方並訂有三七五耕地租 約（租佃編號：龍鄉黃字第12號，下稱系爭租約），並自原 承租人李阿松死亡，業經龍潭鄉公變更被告等為承租人，惟 被告等均未自任耕作，並任令系爭土地荒廢達十數年之久， 現已非供農作用途使用（其中系爭257 地號土地，業經開闢 為停車場，其他土地或已作道路用地或廢耕），依耕地三七 五減租條例之規定，系爭租約業已無效而應註銷，原告基於 共有人之身分，為全體共有人之利益，於91年6 月25日提出 註銷租約之調解，然被告等竟認該租約仍屬有效，而應延續 。此外，原告對於系爭租約自始訂約主體及有相當疑問，是 否合法，茲有疑義，則就此租約是否存在，非以確認之訴， 不得解決，原告與其他全體共有人對此有即受確認判決法律 上之利益，自得允許原告提起本件確認之訴。又依民法第82 1 條規定，共有人基於所有權為請求，係可單獨為之，是本 件非為固有必要共同訴訟。
㈡按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租；本法所稱自耕，係指自任耕作者而言 ，其為維持一家生活直接經營耕作者，以自耕論，耕地三七 五減租條例第16條第1項、第2項及土地法第6 條分別定有明 文。又耕地三七五減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任 耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言 ，如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用 者，均在不自任耕作之列，應構成同條第2 項所定原訂租約 無效之原因（最高法70年度台上字4637號判例意旨參照）。 另耕地三七五減租條例第16條第2 項所謂原訂租約無效，係 指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租 約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而 歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租 賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：「得由出租人收回自 行耕種或另行出租」』之規定自明（最高法院80年度台再字 第15號判例意旨可資參照）。按此，如於租佃期間，承租人 有不自任耕作且將耕地作非耕作之用情形時，非僅租約於原 因事實發生時無待終止即為無效，另出租人得請求租賃物之 返還，實為法所當然。次按耕地租約在租佃期限未屆滿前， 非因不可抗力繼續1 年不為耕作時，不得終止；依本條例第 17條第1 項各款終止租約者，應為租約終止之登記。申請租 約終止登記者，應填具申請書，提出原租約外，並依第4 款 申請者，應檢具承租人非因不可抗力繼續1 年不為耕作之證 明1 份，耕地三七五減租條例第17條及廢止前（舊法）臺灣
省耕地租約登記辦法（89年4 月26日訂定新法「臺灣省耕地 租約登記辦法」）第6條第1項、第2項第4款已分別有明定。 是故，若於租佃期間承租人有發生廢耕之事實，出租人得逕 為終止之意思表示，租約即行終止，並出租人只需要提出廢 耕之證明，行政機關即應註銷租約登記。而原告等於91年間 聲請註銷租約時，實除主張租約無效外，亦有表示逕為終止 之意思表示，且已提出被告等廢耕之證明。基此，因系爭租 約除有無效原因外，亦已為終止，租賃關係不存在，該租約 應為註銷。
㈢據龍潭鄉公所於97年2月5日函覆鈞院關於系爭租約訂約當事 人疑義及隨函檢附該租約相關資料以觀，益見系爭租約應為 自始無效，蓋依38年6 月20日臺灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私 有耕地租約登記申請書所載，當時出租人係李春錦外5 名； 承租人係李阿松，復參重測前龍潭鄉黃泥塘410 地號土地登 記謄本，於36年6 月16日登記時，系爭土地原共有人有李春 信（其於34年11月20死亡後由李金譚繼承）、李春水、李春 錦、李石安（其於37年11月7 日死亡後由李阿鎮繼承）、丙 ○○（其於34年5 月25日死亡，無人繼承）、乙○○（現存 歿不明）等人，按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得 共有人全體之同意；共有物，除契約另有訂定外，由共有人 共同管理之，修正前民法第819條第2項、第820 條已有明定 ，是該出租需得全體共有人同意，否則即有無效之原因。又 按本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立 、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記，耕 地三七五減租條例第6 條定有明文。然查，於前開私有耕地 租約登記申請書上出租人欄僅有李春錦簽名，並無其他共有 人李金譚、李春水、李阿鎮、丙○○、乙○○等人之簽章， 系爭租約遲至44年更新時，復未見其他共有人為補正，益見 系爭租約之簽訂並未得全體共有人同意之出租行為。縱使李 春錦前揭與人訂約為無權處分，亦未得其他共有權人之承認 ，是其餘部分為無效；況丙○○於立約之前已死亡，根本無 出租之權利能力，依民法第111條規定，本即應為無效。 ㈣承前，按系爭租約於79年12月31日屆期時，因雙方皆未至龍 潭鄉公所續訂租約，該租期既已因期間屆至而失其效力，惟 龍潭鄉公所卻逕為租約登記（斯時原出租人李春錦已死亡） ，已有不法，是系爭租約應於當時已不存在。又雖系爭租約 於原承租人李阿松死亡後，由其繼承人即被告等於86年11月 19日，依廢止前臺灣省耕地租約登記辦法第2條第2項規定， 單方向龍潭鄉公所申辦租約變更暨續訂登記，然當時系爭土 地已為丙○○、乙○○等42人繼承登記在案，龍潭鄉公所卻
以前函表示經通知出租人等，均無表示異議，經報縣府於86 年11月27日核准，而完成租約變更暨續訂登記等語，豈知丙 ○○早已於日據時代死亡，如何收受龍潭鄉公所之通知，並 表示無異議？甚且，亦無檢附其餘出租人同意之資料，顯然 龍潭鄉公所於86年之登記，有明顯違法，並該瑕疵已導致租 約應不存在。
㈤縱上所述，自系爭租約訂立之程序面而論，既已不合法，該 租約應為自始無效，且被告其後之續約行為，亦不符耕地三 七五減租條例規定。另從系爭土地之使用現況而觀，被告等 承租人不自任工作或者已為廢耕，依耕地三七五減租條例第 16條、第17條規定，構成租約無效或租約終止之原因，是系 爭租約本即應為註銷等語，爰依民事訴訟法第247 條及耕地 三七五減租條例第16條、第17條之規定，提起本件訴訟，並 聲明：確認登記於桃園縣龍潭鄉○○段257、257-2、257-4 、257-6、258-2、259-2、259-3、259-4、259-52 地號土地 上之臺灣省桃園縣龍潭鄉龍鄉黃字第12號私有耕地租約之租 賃關係不存在。
二、被告酉○○、庚○○、甲○○、巳○○、己○○、壬○○、 地○○、未○○、戌○○、辛○○、辰○○則以： ㈠耕地三七五減租條例旨在保障佃農，使耕地承租人得安心從 事農業生產及耕地改良，以提高農業生產量增加所得安定承 租人之生活。本件被告等世代務農，以耕作為生，農地是農 家之主要生產財，亦是維生養家之憑靠，而系爭土地50多年 來被告等世代承續，早先由被告等之先人李阿松承租並訂立 租約，並在土地上種植許多林木、水田耕種；及後因農耕環 境變遷，已種植多年之林木除繼續養護外，續改以種植蕃薯 、蔬菜、玉米等短期作物來維持農耕不曾間斷，現由李茂棕 該房之繼承人負責耕種，雖原告謂稱被告等皆未自任耕作云 云，惟查：
⒈自李阿松死亡至今已近50年，何容許系爭土地荒廢至今而 未被終止租約；若被告未自任耕作者，原告豈可於同段25 7-3、257-5、258、259地號等4 筆土地（原同為被告等承 租之範圍），經桃園縣政府為拓寬龍潭鄉○○路113 甲道 路工程而徵收時，逕自受領地上農作物補償費。 ⒉按所謂農業，指利用自然資源、農用資材及科技，從事農 作、森林、水產、畜牧等產製銷及休閒之事業；而農業使 用，指農業用地依法實際供農作、森林、養殖、畜牧、保 育及設置相關之農業設施或農舍等使用者，此觀農業發展 條列第3條第1項第1、12 款規定旨趣至明，因此租佃地上 種植林木，當屬合法之農業行為
⒊所謂耕種行為期間，應該包括種植期、收採期與休養生息 期，任何一處耕地，除了種植林木之外，絕無全年時刻皆 在種植作物，以利地力之涵養恢復，此為務農者皆知曉之 事，且被告並無繼續1 年不為耕作之情，反原告趁土地休 養期間未種植農作物時，逕為拍照誣指被告荒廢耕作，意 圖強迫被告放棄耕作權之行為，已違政府頒訂耕地三七五 減租條例保障佃農耕作權之立法意旨，自為法所不容。 ⒋原告前於91年間申請註銷租約，並提出照片指稱被告無自 任耕作，然經龍潭鄉公所派員實地勘查，並無不自任耕作 之事實後，即於被告等提出私有耕地租約期滿續訂租約申 請書簽註「准予續訂租約6 年，租期92年1月1日起至97年 12 月31日止」等語。
⒌關於系爭257 地號土地現已關闢成停車場乙節，實係原告 未得被告同意，利用政府徵收土地拓寬道路施工，接鄰土 地因工程進行，堆置砂石、土方、工作材料及機具，而雜 亂難予耕作之際，擅自將該土地再出租予他人興建停車場 使用，並按月收取鉅額租金，此舉亦已侵害被告等合法取 得之耕作權。
⒍實則，每於租約換約期間或租佃土地因因道路開闢及拓寬 工程辦理徵收而有補償費可領取時，原告均以被告等不自 任耕作為由提出租佃爭議，企圖干擾被告等合法領取法定 徵收補償費之權益。基上所述，足徵原告所言即屬不實。 ㈡原告對於系爭租約於38年6 月20日申請登記時，原出租人李 春錦僅應有部分僅有6分之1，似為無權處分，而質疑該租約 之效力。然觀之前開臺灣省新竹縣龍潭鄉黃唐村私有耕地租 約登記申請書，於出租人欄已載明「李春錦外5 名」，當指 涵括全部之所有權人；於押租金額欄載明「34年12月15日繳 納60元」、已承佃耕作年期欄載記「自34年12月15日至38年 12月14日共肆年」，顯於系爭租約申請登記前既有4 年之佃 耕事實，並繳納押租金60元，期間系爭土地皆由承租人李阿 松耕作，何以李春錦以外之其他共有人全無聞問。況以當時 核定租約之審查程序嚴謹，並已註明「右列土地租賃關係業 佃雙方同意訂立請准予登記並發給租約」等語，系爭租約之 效力當無庸置疑。
㈢原告雖對系爭租約自74年1月1日起至79年12月31日止間，租 佃雙方均未向龍潭鄉公所申請續訂租約，此租約是否有效存 疑，但按耕地三七五減租條例第6條第1項載「本條例施行後 耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換 訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農 及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換
訂，須經登記，始能生效（最高法院51年度台上字第2629號 判例意旨參照），足徵明確。
㈣原告指稱龍潭鄉公所違法核准系爭租約續訂乙節，實屬無稽 。按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外 ，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，耕地三七五減租條 例第20條有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事 實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消 滅（最高法院51年度台上字第1858號判例意旨參照）。按此 ，系爭租約租期於86年續訂至97年間，當屬合法、有效等語 ，資為置辯，並聲明：駁回原告之訴。
三、被告天○○、寅○○、玄○○、丁○○、卯○○、丑○○○ 、宙○○○則以：其有自任耕作等語置辯，並聲明：駁回原 告之訴。
四、被告戊○○、子○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。
五、原告癸○○、亥○○、申○○、午○○四人主張其為坐落桃 園縣龍潭鄉○○段257 、257-2 、257-4 、257-6 、258-2 、259-2 、259-3 、259-4 、259-5 地號等9 筆土地（重測 前為黃泥塘段410 地號）之共有人，系爭土地經註記有耕地 三七五租約之事實，業據原告提出土地登記謄本及私有耕地 租約登記申請書為憑，且為被告所不爭執，堪信屬實。至於 原告宇○○主張其為上揭土地之共有人，惟觀諸原告提出之 土地登記謄本土地所有權部所有權人均未載有「宇○○」， 是原告宇○○此部分之主張不足採信。
六、本件首應審酌為38年6 月20日就系爭土地（分割前為龍潭鄉 黃泥塘410 地號土地）所訂之私有耕地租約（即台灣省新竹 縣龍潭鄉鎮黃唐里村私有耕地租約）是否對原告發生效力？ 本院認除對原告宇○○發生效力外，對原告癸○○、亥○○ 、申○○、午○○4人並不發生效力，理由如下： ㈠桃園縣龍潭鄉○○○段第410 地號土地於69年11月5 日分 割登記增410 之2 及410 之3 地號土地，後又分割增加 410 之12、410 之13，重測後變更地號為龍潭鄉○○段 257 地號，又因分割增加257-1 、257 之2 、257-3 、 257 之5 地號，上開257-2 地號分割後增加257-4 地號土 地，上開257-3 地號土地分割後增加257-6 地號土地，上 開410-2 地號土地重測後地號變更為桃園縣龍潭鄉○○段 第258 地號，分割後增加258-2 地號土地，上開黃泥塘段 第410-3 土地地重測後地號變更為桃園縣龍潭鄉○○段 259 地號，分割後增加地259-2 、259-3 、259-5 地號土 地，259-2 地號土地分割後增加259-4 ，有原告提出之土
地登記謄本（見卷一89頁至168 頁）及土地登記簿（參卷 二第200 頁），是系爭土地是上開桃園縣龍潭鄉○○○段 第410 號（以下簡稱黃泥塘段第410 地號土地）土地分割 後之土地，合先敘明。
㈡黃泥塘段第410 地號土地於38年6 月20日本件耕地租約訂 立時之所有權人為李春信（應有部分六十分之十五）、李 春水（應有部分六十分之十五）、李春錦（應有部分六十 分之十）、李石安（應有部分六十分之十）丙○○（應有 部分六十分之五）、乙○○（應有部分六十分之五），有 原告提出之土地登記謄本（見本院卷二第196 頁至215 頁 ）為證，另共有人丙○○於民國（即昭和20年）34年5 月 25日死亡，亦有原告提出之戶籍謄本（見本院卷二第228 頁），是原告主張李春錦僅係系爭土地之部分共有人，及 共有人丙○○於上開契約訂立時已死亡之情應可採信。 ㈢按土地共有人未經其他共有人同意將整筆土地出租，該租 約對於其他共有人固不生效力，但租賃乃特定當事人間所 締結之契約，出租人不以所有人為限，故共有人超出其應 有部分，將整筆土地出租，該租約於為出租之共有人與承 租人間仍然有效（參最高法院83年度台上字第1139號民事 判決）。經查：本件38年6 月20日所訂之私有耕地租約， 出租人為「李春錦外五人」，租約欄僅有「李春錦」之印 文，並未見乙○○、李春信、李石安、李春水、丙○○（ 已於34年5 月25日死亡）等其他共有人之簽名或蓋章，此 觀諸桃園縣龍潭鄉公所於97年2 月5 日檢送之台灣省新竹 縣龍潭鄉黃唐里私有耕地租約登記申請書（見本院卷一第 230 頁）自明，而上開桃園縣龍潭鄉公所檢送之租約相關 資料並未有李春錦以外之5 人姓名及委任書，是上開租約 之出租人僅「李春錦」1 人，此外被告並未舉證證明李春 錦另代理乙○○、李石安、李春信、李春水及丙○○之繼 承人，是本院僅能認定李春錦出租系爭土地顯未得全體共 有人之同意，依首揭說明，系爭租賃契約之效力僅及於李 春錦之繼承人，本件原告僅宇○○為李春錦之繼承人，其 餘原告癸○○（李石安之繼承人）、亥○○（李春信之繼 承人）、申○○、午○○（2 人均為李春水之繼承人）均 非李春錦之繼承人，此觀諸原告提出之土地登記簿謄本（ 見卷二第201 頁至209 頁）即明，是本件租約之訂立既未 得系爭土地之共有人即原告癸○○、亥○○、申○○、午 ○○等人之被繼承人李石安、李春信、李春水等人之同意 ，對李石安、李春信、李春水等人自不發生效力，亦當然 對李石安等人之繼承人即原告癸○○、亥○○、申○○、
午○○等人不發生效力。
七、綜上所述，系爭租賃契約對原告癸○○、亥○○、申○○、 午○○等4 人不生效力，從而原告癸○○、亥○○、申○○ 、午○○4 人請求確認其等與被告間就坐落於桃園縣龍潭鄉 ○○段第二五七、二五七之二、二五七之四、二五七之六、 二五八之二、二五九之二、二五九之三、二五九之四、二五 九之五二地號土地租賃關係（即桃園縣龍潭鄉黃字第十二號 私有耕地租約）不存在，即有理由，應予准許。至於原告宇 ○○部分，因係系爭租賃契約李春錦之繼承人，租賃契約對 其發生效力，惟原告宇○○已非系爭土地之所有權人，已如 前述，原告宇○○即無確認利益，其請求自屬無據，應予駁 回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用 之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必 要。
九、結論：原告癸○○、亥○○、申○○、午○○之訴為有理由 ，原告宇○○之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第79條 、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 27 日
民事第一庭 法 官 吳爭奇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 10 月 28 日
書記官 黃瓊儀