聲明異議
臺灣宜蘭地方法院(民事),事聲字,98年度,38號
ILDV,98,事聲,38,20091021,1

臺灣宜蘭地方法院民事裁定　　　　　　　98年度事聲字第38號
聲明異議人　兆峯群有限公司
法定代理人　丙○○
相　對　人　合作金庫商業銀行股份有限公司
法定代理人　壬○○
代　理　人　乙○○
　　　　　　辛○○
相　對　人　宜大機械股份有限公司
　　　　　　　　　　　5
兼法定代理
人　　　　　丁○○
相　對　人　庚○○
　　　　　　己○○
　　　　　　丙○○
　　　　　　戊○○
　　　　　　甲○○
上列聲明異議人對於本院司法事務官於中華民國98年7月20日所
為之98年度司執聲字第33號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文
異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員 辦理之。本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外， 均得由司法事務官辦理之。強制執行法第3條及法院組織法 第17條之2第1項第2款分別定有明文。又當事人或利害關係 人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記 官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序 ，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲 請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之， 亦為強制執行法第12條第1項、第2項所明定。故司法事務官 於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲 請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定（ 處分）。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為 者有同一之效力。當事人對於司法事務官處理事件所為之終 局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法 事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為 適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院 認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無 理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240之3條及第240 之4條亦分別定有明文。本件異議人對於本院民事執行處司



法事務官所為98年度司執聲字第33號裁定聲明異議，聲明異 議人對該裁定不服而提出異議，司法事務官認其異議無理由 駁回其異議，送請本院為裁定，經核與上開條文規定及意旨 相符，先予敘明。
二、聲明異議意旨略以：
（一）本院司法事務官所為除去聲明異議人租賃之執行命令尚有 未洽。因租賃權除去，需以租賃權存在導致聲請拍賣抵押 權之抵押權實行受影響。然而本件第三次拍賣底價為新台 幣（下同）27,357,000元，尚較抵押權人合作金庫商業銀 行股份有限公司（下稱合作金庫）享有之最高限額抵押權 額度25,200,000元高出200餘萬元，依此拍賣底價，顯然 拍賣結果絕對不會影響合作金庫之全額受償，對於合作金 庫抵押權之行使不會發生任何影響。
（二）系爭拍賣標的物原本是無牆之鋼架鐵皮屋頂廠房，且聲明 異議人承租當時，屋齡已經超過高達20餘年，此皆有申請 建照當時之建築圖說可證。該廠房因年久失修，早已朽爛 不堪使用，因此聲明異議人於承租後只好將之拆除，另行 架設鋼架、鐵皮屋頂、牆壁等如現狀，等於聲明異議人在 租用之廠區土地上新建廠房，因此聲明異議人新建而原始 取得所有權，其法律性質應屬於租用土地建築房屋，符合 民法及土地法所定之優先承購要件，聲明異議人即具狀陳 明願以同一價格承購土地，應為合法。
三、本院之判斷如下：
（一）按民法第866條第1、2項規定：「不動產所有人設定抵押 權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益 為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受 影響。」、「前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者 ，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。」，所 謂抵押權受影響，係指抵押權人屆期未受清償，實行抵押 權時，因抵押物上有成立於抵押權設定後之負擔，影響抵 押物之交換價值，致無人應買或出價不足以清償擔保債權 之情形而言。是執行法院於核定最低拍賣底價後，如拍賣 無人應買，或出價低於底價，已不足清償擔保債權時，即 得認影響抵押權，而可除去債務人與承租人之租賃關係（ 台灣高等法院暨所屬法院97年法律座談會民執類提案第16 號審查意見、研討結果意旨參照）。易言之，如拍賣抵押 物發生無人應買之情形，即得認對於抵押權「有影響」。 經查，本件抵押權人合作金庫前曾對抵押人宜大機械股份 有限公司（下稱宜大機械公司）聲請強制執行辦理實行抵 押權，本院以97年執庚字第1578號實施拍賣，經四次拍賣



而未拍定結案，該事件特別變賣程序之拍賣公告即載為： 「本院於97年2月25日至現場履勘時，係出租予第三人兆 峯群有限公司，租期自94年10月1日起至99年9月30日止， 租賃期間尚未屆滿，於拍賣後不點交。」等語，合作金庫 再聲請本次強制執行，經第一、二次拍賣，仍無人應買等 情，業經調取本院98年度司執字第298號卷核閱無訛。又 依聲明異議人所提出之房屋租賃契約所示，聲明異議人係 於94年10月1日向債務人宜大機械公司承租系爭抵押建物 ，合作金庫設定抵押權之時點則為73年8月3日，有卷附他 項權利證明書、房屋租賃契約書可參，是聲明異議人之租 賃權係於抵押權設定後始成立之房屋租賃契約，原執行法 院以其上有租賃關係存在，拍定後不點交為拍賣條件，發 生無人應買之事實，該租賃契約對於抵押權人不生效力， 且依照前開之說明，執行法院自得依法除去，而以無租賃 之狀態逕予執行。本院民事執行處司法事務官裁定駁回聲 明異議人就本院除去租賃權執行命令之聲明異議，經核認 事用法並無不合。
（二）按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依 同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人 有依同樣條件優先承買之權。」、「基地出賣時，地上權 人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，民 法第426條之2第1項、土地法第104條第1項前段分別定有 明文，而前開情形，係指房屋與基地分屬不同之人所有， 房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之 情形而言。是以基地承租人身分主張優先承買權者，務以 與基地所有權人有租賃關係，且在該基地上建有房屋者為 限，始得就房屋之基地主張有優先承買權。經查，本件經 聲明異議人提出於94年10月1日向債務人宜大機械公司承 租系爭抵押建物之「房屋」租賃契約，既然承租之標的為 「房屋」，聲明異議人顯非房屋所有人，與基地所有權人 間即無可能成立租地建物關係，甚為明顯；況且，本件聲 明異議人之租賃權已經執行法院除去，已如前述，其租賃 權已然解消，當然無優先承買之權利存在，本院民事執行 處司法事務官裁定駁回聲明異議人聲請優先承買乙節，經 核認事用法亦無不合。
（三）綜上，本院民事執行處司法事務官駁回聲明異議人對除去 租賃權執行命令之異議，並駁回其聲請優先承買各節，均 屬正當，聲明異議人異議意旨猶執上揭爭執等情詞，指摘 原裁定不當，求予廢棄，非有理由，應予駁回。四、結論：依強制執行法第12條、第30條之1、民事訴訟法第240



條之4第3項後段，裁定如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　21　　日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法　官　郭淑珍
正本與原本無異。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並繳納抗告費新台幣1,000元。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　10　　月　　21　　日 書記官 林慶生