臺灣士林地方法院民事判決 98年度訴字第421號
原 告 亥○○
訴訟代理人 周宜隆律師
被 告 丑○○即曾國珍之
號5樓
酉○○○即曾國珍
寅○○即曾國珍之
午○○即曾國珍之
未○○原名曾秀樺
戌○○即曾國珍之
巳○○即曾國珍之
辰○○即曾國珍之
申○○○即曾國珍
甲○○○即曾國珍
樓
丙○○即曾國珍之
丁○○即曾國珍之
乙○○即曾國珍之
戊○○
壬○○
庚○○
辛○○
癸○○
己○○原名陳玉美
子○○
卯○○
共 同
訴訟代理人 廖芳萱律師
陳鴻琪律師
上列當事人間請求塗銷地上權登記等事件，本院於98年9 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告對於原告所有坐落於臺北市○○區○○段一小段四七地號之土地，面積十七平方公尺，以臺北市建成地政事務所四十一年十一月一日建成字第八七一四０號收件所設定之地上權，應自民國九十八年六月九日起調整每月租金為新臺幣玖仟貳佰零貳元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之一，餘由原告負擔 。 事實及理由
一、原告起訴主張：伊為坐落於臺北市○○區○○段一小段47地
號之土地（下稱系爭土地）之所有權人。被告之被繼承人曾 國珍於41年間，向訴外人王英購買坐落於系爭土地上即臺北 市○○區○○段一小段463 建號其門牌號碼為臺北市○○○ 路110 號之房屋（下稱系爭房屋），並同時向系爭土地之前 手鄭克昌、鄭克讓、鄭克培、鄭屘、鄭柑及鄭吳慶珠等人請 求設定地上權，而於41年12月22日完成系爭房屋所有權移轉 登記及系爭土地之地上權登記。曾國珍於50年5 月23日死亡 ，地上權幾經繼承後，目前由被告共同繼承。而系爭房屋轉 手多次後，被告於79年6 月9 日喪失系爭房屋所有權全部。 原告於86年1 月23日取得系爭房屋之所有權全部，嗣後於97 年間將持分1/2 出售並移轉登記予樂揚建設股份有限公司。 系爭房屋原為磚造之一樓平房，原告將原有之屋頂拆除，改 以鋼構，並覆以鐵皮。而原有木質樓地板亦全數拆除，重新 以混凝土灌漿而成，或舖設新的木地板。原有樓層由原先之 一樓層及上方閣樓改建為兩樓層及上方閣樓，並於所有樑柱 增設鋼樑，鋼樑向上延伸至屋頂支撐整個鋼構鐵皮屋頂。可 見，原有房屋之屋頂、樓地板均已滅失，僅餘與鄰房共用之 牆壁，實不足以避風雨，原有房屋確已達不堪使用之程度， 則原有房屋應已滅失。而原有房屋既已滅失，則被告系爭不 定期之地上權亦因原有房屋滅失而期限屆至。另縱認系爭房 屋並未消滅，惟系爭房屋於吳萬得取得所有權時，被告業已 喪失系爭房屋之所有權全部，無法再繼續使用系爭建物，此 時亦應認為地上權之期限於是時即告終止，原告自得依物上 請求權之規定，請求被告塗銷地上權登記。再者，系爭土地 設定之地上權係以建築改良物為目的，被告於出售系爭房屋 後，業已無法再就系爭房屋為使用收益，故地上權設定之目 的對被告而言業已消失。且地上權登記之面積已由原先之11 5.57平方公尺，縮減為17平方公尺，亦無法達成建築使用之 目的。反觀原告為系爭土地之所有權人，卻因被告拒絕塗銷 地上權，致所有權之權利行使受有限制，被告顯有權利濫用 之情事，原告自得本於民法第148 條之規定請求被告塗銷地 上權登記。又本院若認為上開請求為無理由，惟系爭土地因 事後土地價值昇高，物價波動，經濟情況變動造成原定每月 新臺幣（下同）66.2元之地租已不敷繳納地價稅之不公平之 法律效果，原告自得請求調高地租等語。並聲明：㈠先位聲 明：被告應將原告所有之系爭土地，面積17平方公尺，以臺 北市建成地政事務所41年11月1 日建成字第87140 號收件所 設定之地上權登記予以塗銷。㈡備位聲明：被告應將原告所 有之系爭土地，面積17平方公尺，以臺北市建成地政事務所 41年11月1 日建成字第87140 號收件所設定之地上權地租，
自起訴狀繕本送達翌日即98年6 月9 日起調整為每月9,202 元。
二、被告則以：系爭土地之地上權乃永久存續，原告不得任意終 止。至於原告所爰引之實務見解，尚不能推出如地上權人無 法繼續使用建築物，地上權期限就為終止之結論。況被告於 系爭土地上擁有地上權，與吳萬得取得系爭房屋所有權，乃 分屬兩物，不會發生混同致被告地上權消滅問題。而曾世勳 、曾世澤、曾世民、甲○○○、丙○○、楊金鼎等人於77年 8 月4 日將系爭房屋出售於吳萬得時，吳萬得並非系爭土地 之所有權人，吳萬得係承續被告之地上權始得合法使用系爭 房屋，故原告主張曾世勳、曾世澤、曾世民、甲○○○、丙 ○○、楊金鼎等人出售系爭房屋於吳萬得時，地上權形同滅 失等情實難想像。且實務見解亦肯認會發生僅出售房屋所有 權，但保留地上權之情事。且被告係經合法登記有效之地上 權人，並非無權占有或無權侵奪土地，故原告請求被告塗銷 地上權自無所據。又原告請求調整地租乙事，然依原告起訴 所主張之事實乃屬定期限之地上權，自無民法第442 條本文 調整租金之類推問題等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。三、兩造爭點整理如下：
甲、兩造所不爭執之事項：
㈠系爭土地於35年7 月22日至58年10月16日之所有權人為鄭 克昌、鄭克讓、鄭克培、鄭屘、鄭柑及鄭吳慶珠等6 人公 同共有。
㈡曾國珍於41年10月1 日向第三人王英購買系爭房屋（詳本 院卷第26-42 頁），同年41年10月1 日鄭克昌等6 人將系 爭土地設定地上權予曾國珍（詳本院卷第11-23 頁），而 上開房屋所有權移轉及地上權登記均於41年12月22日完成 。而地上權登記記載：地上權存續期間未定，權利範圍為 所有權全部，地租為每月66元2 角，其他事項則記載「本 號地上權以建築改良物為目的」。
㈢地上權人及系爭建物之所有權人曾國珍於50年5 月23日死 亡，繼承人為其子曾世勳（92年1 月11日死亡，其繼承人 為庚○○、辛○○、壬○○）、曾世澤（80年1 月17日死 亡，其繼承人為丑○○、寅○○、午○○、曾琇樺、酉○ ○○）、曾世民（78年11月5 日死亡，其繼承人為巳○○ 、曾鍵宙、辰○○、曾郭來於）、曾世坤（88年2 月23日 死亡，其繼承人為陳玉美、癸○○、子○○、卯○○）、 高清龍（72年5 月6 日死亡，其繼承人為甲○○○、丙○ ○、丁○○、乙○○、戊○○）等繼承取得。
㈣臺北市政府於56年5 月3 日收買鄭克昌等6 人所有之上開
系爭土地，並於58年10月16日完成所有權移轉登記。 ㈤系爭房屋於曾國珍去世後，由其繼承人繼承取得，其後或 因繼承或因拍賣變動不動產持分，77年8 月4 日系爭房屋 當時之全體分別共有人曾世勳、曾世澤、曾世民、甲○○ ○、丙○○、楊金鼎等將上開房屋出售予第三人吳萬得， 並於79年6 月9 日完成所有權移轉登記。
㈥吳萬得於81年9 月16日將系爭房屋之所有權移轉登記予張 業鵬。
㈦張業鵬於86年1 月23日將系爭房屋之所有權移轉登記予原 告。
㈧原告於97年6 月9 日將系爭房屋所有權之持分1/2 移轉登 記予樂揚建設股份有限公司，故目前房屋之所有權人為原 告及樂揚建設股份有限公司，持分各為1/2 （原證3）。 ㈨臺北市政府於98年1 月21日將系爭土地出售予原告，並於 98年2 月13日完成移轉所有權登記（原證1） 。 ㈩原告所有之系爭房屋，坐落於系爭土地上。依建物登記謄 本，系爭房屋建材為「磚造」層次為「一層及騎樓」，原 建號為下奎府段1877建號。
同意本件地上權每月租金調整之計算式為：
申報地價（92,798元）乘以（1/12）乘以（7%）乘以面積 （17平方公尺）。
兩造對98年 6月26日現場勘驗測量筆錄不爭執。 乙、兩造所爭執之事項：
㈠先位聲明部分：
原告可否請求被告塗銷系爭地上權登記？
㈡備位聲明部分：
原告可否請求調整系爭地上權之租金
四、先位之訴：原告可否請求被告塗銷系爭地上權登記？（一）按地上權之存續期間，定有期限者，於存續期間屆滿時， 地上權即歸消滅。至於未定期限者，地上權人固得拋棄其 權利，惟民法並未規定土地所有人得隨時終止地上權，使 地上權消滅。是如地上權未定有期限，訂約時復未約定得 隨時終止，土地所有權人自不得予以終止。經查，本件系 爭土地地上權於41年12月22日設定時，地上權登記記載： 地上權存續期間未定，權利範圍為所有權全部一事，為兩 造所不爭執（詳如上述不爭執事項㈡所載），是依上揭說 明，系爭土地所有人之原告，自不得隨時終止系爭地上權 設定契約，合先敘明。又系爭地上權設立後，系爭房屋於 曾國珍去世後先由其繼承人繼承取得；其後或因繼承或因 拍賣變動不動產持分，於77年8 月4 日由吳萬得取得；於
81年9 月16日由張業鵬取得；再於86年1 月23日由原告取 得；復於97年6 月9 日，由原告及樂揚建設股份有限公司 取得持分各為1/2 一事，為兩造所不爭執（詳如上述不爭 執事項㈤、㈥、㈦、㈧所載）；又系爭地上權之設立，係 以當時曾國珍於系爭土地上有建築物須使用系爭土地為目 的一事，亦為兩造所不爭執（詳如上述不爭執事項㈡所載 ），自堪信為真實。查，原告雖主張：系爭房屋業經原告 大加改造，則原有房屋應已滅失，則被告所有之地上權自 因原有房屋滅失而期限屆至。另縱認系爭房屋並未消滅， 惟系爭房屋於吳萬得取得所有權時，被告業已喪失系爭房 屋之所有權全部，無法再繼續使用系爭建物，此時亦應認 為地上權之期限於是時即告終止云云，則為被告所否認。 然查，稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他 工作物，或竹木為目的，而使用其土地之權。民法第832 條定有明文。且因法並無禁止地上權人將土地出租或提供 他人使用之規定，則地上權人自己不使用土地，而將土地 出租或提供他人使用，應非法律所不許（最高法院83年度 台上字第2104號判決意旨參照）。又地上權不因工作物或 竹木之滅失而消滅，亦為民法第841 條所明定，是未定有 期限之地上權，除地上權人拋棄其權利及因積欠地租達2 年之總額而由土地所有人撤銷其地上權外，當不因工作物 之滅失而消滅（最高法院82年度台上字第1112號判決意旨 參照）。是以原告上揭陳詞，揆諸上揭說明，自不足為據 。
（二）按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。民法第148 條第1 項固有明文。惟按民法第148 條 權利濫用之禁止，係規定行使權利，不得以損害他人為主 要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟 非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。最 高法院45年台上字第105 號判例參照。故權利濫用者，須 兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因權利行使 取得利益與他人所受損害不相當，缺一不可。是以行使權 利者，主觀上若非專以損害他人為主要目的時，縱因權利 之行使致影響相對人之利益時，亦難認係權利濫用。查原 告主張被告不塗銷系爭土地之地上權登記，顯屬權利濫用 等語。然查，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有 依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有 依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土 地法第104 條第1 項定有明文。而被告既為系爭土地之地 上權人，則其自享有系爭土地之優先購買權，則被告不塗
銷系爭土地之地上權登記，自非專以損害他人為主要目的 ，依上開法條及判例意旨，尚無違反誠信原則或權利濫用 之情。
五、備位之訴：原告可否請求調整系爭地上權之租金？ 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442 條前段定有明文。又地上權之地租 與租賃契約之租金固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢 為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442 條之 規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用。司法院22年院 字第986 號解釋意旨參酌。再按未定租賃期限之不動產，如 遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產 價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院48 年度第6 次民、刑庭總會會議決議㈠參酌。且租賃物為不動 產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至 所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等 情形為標準。最高法院20年上字第283 號判例意旨參酌。查 本件系爭土地地上權於41年12月22日設定時，地上權登記記 載：地上權存續期間未定，權利範圍為所有權全部，地租為 每月66元2 角一事，為兩造所不爭執（詳如上述不爭執事項 ㈡所載，則依上揭地上權登記內容可知，本件地上權應屬不 定期一事，自屬無疑。查，系爭土地於98年間，公告地價每 平方公尺已達286,579 元，顯示系爭土地地價在此50多年間 已飛漲數倍，且系爭土地面對六米寬之民生西路，交通機能 方便，且生活便利，此有本院之製作之勘驗筆錄附卷可稽（ 詳本院卷第139 頁），可見系爭土地周圍已相當繁榮，則揆 諸上揭說明，原告請求調整系爭地上權之租金，自屬有據。 又兩告就系爭地上權每月租金調整之計算式（元以下四拾五 入），同意以：申報地價（92,798元）乘以（1/12）乘以（ 7%）乘以面積（17平方公尺）作為計算依據，復為兩造所不 爭執（詳如上述不爭執事項所載），則原告請求調整系爭 地上權之租金為每月9,202 元（92,798元×1/ 12 ×7%×17 ＝9,202） ，應屬有據。
六、從而，原告本於物上請求權、權利濫用之法律關係，先位請 求被告應將原告所有之系爭土地，面積17平方公尺，以臺北 市建成地政事務所41年11月1 日建成字第87140 號收件所設 定之地上權登記予以塗銷，非屬有理，應予駁回；至原告備 位請求調整租金如主文第1 項所示，即屬有理，應予准許。七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌 後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第87條第1 項。中 華 民 國 98 年 10 月 2 日 民事第一庭 法 官 陳梅欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 10 月 2 日 書記官 謝金宏
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