臺灣臺北地方法院臺北簡易庭簡易民事判決
原 告 丁○○
訴訟代理人 錢裕國律師
複 代理人 李可文律師
被 告 丙○○
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於中華民國98年10月12
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國97年2月4日經由訴外人住商不動產 臺北世貿加盟店（下稱仲介公司）之介紹，與被告訂立不動 產買賣契約（下稱系爭契約），並以新臺幣（下同）900 萬 元買受被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段365、366地 號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○路5段150巷441弄 19號4樓及頂樓之房屋（下稱系爭房屋），於系爭契約上並 特別記載無滲漏水情形，被告於系爭契約簽約前即將系爭房 屋4樓及頂樓分別隔成4間及3間套房出租，詎料於交屋後97 年3月間即發現漏水情況，至97年8月間因颱風關係，系爭房 屋4樓A室及系爭房屋5樓C室之天花板及牆壁均出現嚴重滲漏 水及掉漆情況，承租之房客均因室內漏水嚴重於97年9 月1 日紛紛終止租約，致原告自97年9月1日起無法將系爭房屋4 樓A室及5樓C室出租，而每月分別受有9,000元及8,000元相 當於租金之損害，又系爭房屋因漏水修繕費用，經原告僱請 訴外人聯通工程有限公司（下稱聯通公司）估價分別為95,0 00元及38,000元，共計133,000元，自亦得請求被告賠償之 。爰依民法第354條、第359條及第227條之法律關係起訴請 求，並聲明：㈠被告應給付原告133,000元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，㈡被告 應自97年9月1日起至臺北市○○區○○路5段150巷441弄19 號4樓A室及5樓C室漏水瑕疵修復之日止，按月給付原告17,0 00元，㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於系爭契約簽訂時曾主動告知原告系爭房屋 有漏水瑕疵狀況，原告並已聘請訴外人聯通公司修復當時漏 水部分，且將聯通公司出具保固書交付原告而依現況交屋。 系爭房屋之買賣價金分成4次給付並於97年3月8日點交，原 告早已明知系爭房屋有漏水狀況而自願購買，非原告所稱系 爭契約上特別記載無滲漏水情形。至原告陳稱於97年8月間
經房客告知系爭房屋有漏水等情，惟原告於系爭契約簽訂後 即97年3月至97年9月間，並未告知被告系爭房屋有漏水現象 ，被告係迄97年10月間經仲介業務員告知始知系爭房屋嗣後 有漏水情形。系爭房屋4樓部分，於交屋時防水工程已施作 完畢，並經聯通公司核發工程保固書，於工程保固期間原告 仍向被告請求修繕，殊難理解，至系爭房屋5樓部分，於系 爭房屋交屋時並未漏水，於交屋後有辛樂克颱風及薔蜜颱風 ，非被告所能預測，原告於97年9月中旬始告知被告上情， 是原告請求被告給付修繕費用及賠償租金損失，實非合理等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。 如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠查原告於97年2月4日與被告簽訂不動產買賣契約書，以900 萬元買受被告所有坐落臺北市○○區○○段四小段365、366 地號土地暨其上門牌號碼臺北市○○區○○路5段150巷441 弄19號4樓及頂樓之房屋，系爭房屋暨所坐落土地已依約於 97年3月間點交與原告，原告並已依約付清買賣價金。嗣原 告於97年9月間透過仲介公司業務員以電話告知被告稱系爭 房屋4樓A室及5樓C室有漏水情形等情，為兩造所不爭執，堪 信為真實。原告主張被告出賣予伊之系爭房屋有漏水之瑕疵 ，但為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭執要點乃 在於系爭房屋是否確有被告所指述之物之瑕疵，茲就此析述 如下。
㈡按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條 第1項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言 ，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院著 有73年台上字第1173號判例可資參照。又買受人得向出賣人 請求不履行之損害賠償者，以買賣之物缺少出賣人所保證之 品質為限，若出賣人就標的物之品質未有特別之保證時，縱 有瑕疵，買受人亦僅得解除契約或請求減少價金，而不得請 求損害賠償，此觀之民法第359條、第360條之規定自明。 ㈢查本件兩造係透過房屋仲介公司仲介而完成系爭房屋之買賣 契約，為兩造所不爭執，而系爭房屋買賣契約簽訂經過，業 經房屋仲介公司人員即證人戊○○、甲○○到庭具結證稱： 「被告委託銷售時，因房屋老舊，有問是否有漏水，被告說 都已經修好了，交屋時有去看，也有問每個房客是否有漏水 或其他問題，房客說沒有問題，我們就換約，並交付尾款。
」、「帶看時有看圖片、走道、現況說明書，簽約時被告有 提到房屋有漏水，但有處理好，在4樓D室部分因為有保固， 所以交屋後有繼續處理，4樓A室部分是在97年9月颱風後才 發生漏水問題，5樓C室部分則是4樓A室出問題後不到1星期 也發生問題。」等語（見本院卷第96、97頁）。是原告於向 被告購買系爭房屋時，即已特別詢問漏水問題，且已徵詢過 現住房客意見後，始決定購買系爭特定之房屋，堪認原告於 購屋時已明確知悉系爭房屋於買賣當時及之前之現況，且系 爭房屋於危險移轉於原告當時，並無原告所指4樓A室及5樓C 室漏水之瑕疵存在。
㈣另就系爭房屋4樓A室及5樓C室漏水問題，證人即聯通公司人 員余漢偉亦到庭具結證稱，伊先前有修過4樓D室漏水部分， 係針對局部漏水做處理，4樓A室及5樓C室漏水是伊估價的， 二者間係獨立的修繕內容，其間並無關連，4樓A室發生漏水 的原因是屋頂防水層年限已過，沒有防水的效果，所以會滲 水，5樓漏水則是因外牆滲水緣故，一般30年屋齡的房子很 有可能發生上述情況，這牽涉到建材的使用年限等語（見本 院卷第107、108頁），足認被告於將系爭房屋移轉與原告時 ，確已將當時已發生漏水之瑕疵修復，至嗣後發生之4樓A室 及5樓C室漏水問題則係因系爭房屋使用多年後，建物本身自 然及必然之損耗及老化現象。而原告於買受系爭房屋時，既 已明知系爭房屋係屋齡逾30年之中古屋，上述漏水情形當屬 長期使用之必然耗損現象，尚難謂欠缺系爭房屋通常品質及 效用。是原告以此主張系爭房屋有瑕疵，被告應負物之瑕疵 擔保責任云云，並無可取。
㈤況依民法第359條、第360條規定，縱系爭房屋有如原告主張 滲漏水之瑕疵，然原告亦僅得請求解除契約或減少價金，而 不及於請求損害賠償，原告如欲請求被告賠償伊支付修繕費 用之損害或租金損害等，即需以被告曾就系爭房屋與原告約 定並保證不會漏水，或系爭房屋之上開瑕疵，係發生於契約 成立之後且屬可歸責於被告之事由所致為要件，然原告對於 以上情事，均未能舉證以實其說，佐以被告於委託仲介公司 出售系爭房屋之時，填具「標的物現況說明書」僅於「是否 有滲漏水情形？」勾選「否」並載明「現況交屋」，亦難將 之視為保證系爭房屋不會產生滲漏水，是原告主張被告應賠 償修繕費用、相當於租金之損失云云，亦無理由。 ㈥綜上，本件原告主張系爭房屋有漏水之瑕疵，被告應負瑕疵 擔保責任及不完全給付之損害賠償責任云云，均無理由，應 予駁回。又本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據， 經本院審酌後，認均與判斷結果無涉，爰不一一敘明。
四、假執行之宣告：本件原告之訴並無理由，從而其假執行之聲 請亦失所據，應併予駁回。
五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 28 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 管靜怡
以上為正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。中 華 民 國 98 年 10 月 28 日 書記官 陳立俐
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