宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第1540號
原 告 乙○○
兼 上一人
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 己○○
被 告 都營不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 戊○○
代 理 人 庚○○
上列當事人間98年度板簡字第1540號損害賠償事件，於中華民國
98年10月1日辯論終結，於民國98年10月20日下午4時整，在本院
板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 陳君偉
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬捌仟伍佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告以新台幣壹拾柒萬捌仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由要領
壹、程序方面：
原告訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）2100 00元」，嗣變更為：「被告應給付原告新臺幣（下同）1785 00元」，核屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之減 縮應受判決事項之聲明，爰准變更前揭聲明，合先敘明。貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）原告透過被告都營不動產仲介經紀有限公司（下稱都營公 司），向被告丁○○（原名邱惠玲）購買臺北縣中和市○ ○路198巷10號1樓建物及臺北縣中和市○○段925地號基 地（下稱系爭房地），雙方並於民國（下同）93年4月3日 簽訂買賣契約書，契約書第一條一款「本約土地及建物包 括未登記但可使用之部分：1、項目或範圍：2、以上未登 記部分以房地產現況為準（增建、加蓋部分應遵行本約第 四條第四款之約定）」第四條四款「買賣標的如有未依法 申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方應誠實明
示或告知，甲方亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據 此向乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任。」又被告在房地 產標的物現況說明「第9項（1）是否有改建、違建、禁建 糾紛之情事（2）是否有增建、改建、違建糾紛之情事」 之欄位均勾選否，且在備註說明「一、說明：二、若為違 建（未依法申請增、加建之建物），買方應充分認知此範 圍隨時有被拆除之虞或其他危險。其面積約為：平方公尺 坪。」之欄位空白未填寫，顯見被告未向原告表示有違建 ，而被告都營不動產仲介經紀有限公司（住商不動產雙和 加盟店）基於仲介業者應負調查之義務，亦未表示有違建 ，故原告在不知有違建情形下，而以合約所訂價格與被告 丁○○交易。
（二）後經臺北縣政府違章建築拆除大隊以97年1月23日違章建 築認定通知書，通知原告臺北縣中和市○○路198巷10號1 樓後方圍牆、鋼架、鐵皮等係違建，原告因不知有違建情 形，故向臺北縣政府法制局提起訴願，復經臺北縣政府訴 願決定書（案號：00000000號）認定前述建物之圍牆、鋼 架、鐵皮等構造均非屬使用執照所載合法建築。（三）因被告等未據實告知原告有違章建築，而有隨時被拆除之 虞，且原告現因配合下水道工程施作，確有須負擔違建拆 除及修繕費用之情事，故依民法相關規定請求損害賠償， 而被告都營公司收取仲介費用，卻有未盡調查義務及未就 有違建情形據實告知原告，亦違反民法有關以居間為業者 之規定，併予求償。原告前以存證信函通知被告等共同協 商賠償事宜，惟未獲被告丁○○回復，至被告都營公司則 以「台端已清楚看過不動產說明書內容加蓋的部分，並有 台端簽字認定，如附件.. 」為由，主張其已善盡告知的 責任。惟該主張與事實原不符，依不動產買賣契約書之內 容及附件，完全無任何告知原告有關違章加蓋之記載，尤 其於附件：房地產標的物現況說明書中，被告如有盡告知 義務，何以在第9項有關違建、增建事項勾選否？又在備 註說明欄位中空白未填？被告如非未經調查而不知有違建 情事，即有刻意隱瞞之意圖。
（四）系爭違建之拆除及修繕費用經永安裝潢工程行估價結果， 為210,000元，有該工程行估價單可憑，現再委託有限責 任台北縣土木營建工程勞動合作社重新估價，估價工程金 額為178,500元。為此爰依民法相關規定，求為判決如主 文所示等語。
二、被告丁○○則辯以：
（一）緣坐落台北縣中和市○○路198巷10號1樓房屋於93年4月
間出賣予原告，迄今五年餘，原告不可能在五年餘時間未 發覺該部分為非屬合法建物，合法建物之坪數於權狀中記 載清晰分明，超出使用坪數當然為非屬合法建物，怎可睜 著眼睛說瞎話呢? 五年時間的使用，即使五個月也會發覺 超出使用的坪數，假如當初仲介未為告知，何不於五個月 時間內，前去詢問仲介，用以釐清真象，何況原告等使用 了五年，改變了多少現況? 當初作為花園裝飾，五年後改 變多少?
（二）又原告稱: 政府為作下水道工程，該部分有隨時被拆除之 餘，拆除工程費預估為210,000元。顯然原告認為該部分 為非拆不可，於使用了五年後，卻不肯付出該筆費用，找 來被告代為給付，這是非常不道德的。眼見政府作下水道 工程，其真正工程受益者確為原告，而真正受損害者，拆 除工程費210,000元，從何而來? 按損害賠償，須有損害 才為構成條件，無實際損害，即無賠償各等語。三、被告都營公司辯以：
（一）按原告經由被告居間介紹購買門牌號：台北縣中和市○○ 路198巷10號1樓房地一案，被告公司接受同案被告邱惠玲 委託銷售系爭標的時，即依規定要求被告邱惠玲據實填載 房地產標的現況說明書。因系爭標的為公寓一樓產品，除 建築基地法定空地約定由一樓屋主設置圍牆專用，及局部 法定空地屋主設置雨遮停放車輛外，系爭標的本體確實無 改建、違建、禁建、增建糾紛之情事，因此被告邱惠玲乃 於房地產標的現況說明書第9項「是否有改建、違建、禁 建、增建糾紛之情事」均勾選為「否」。被告公司依上開 房地產標的現況說明書，製作不動產說明書時，並分別將 登記面積31.04坪，與約定專用面積約18坪分別詳列於售 屋資料表，據以向買方客戶解說。
（二）次按被告公司人員以前述不動產說明書向原告介紹系爭標 的現況時，已明確告知系爭建物總登記坪31.04坪（主建 物25.68坪+附屬建物5.35坪），及另有以圍牆沿基地外圍 ，所區隔之約定專用法定空地約18坪，及屋主設置供停放 車輛之雨遮，合計登記坪與約定專用坪共使用約49坪，此 有證人張麗鴻於本案98年6月4日庭訊說明綦詳。被告公司 人員介紹解說後並將不動產說明書交由原告甲○○簽名， 確認「已詳閱本不動產說明書，並確實瞭解其內容無誤」 。此觀不動產說明書中「洽談買方客戶資料」、「售屋資 料表」等自明。原告謂被告公司介紹產權時未表示有圍牆 、雨遮等，與實情不符，顯係卸責之詞不足採信。（三）再按原告既已明知系爭標的後方有圍牆、雨遮等加蓋部分
約18坪，依買賣契約書第四條第四款約定，原告即不得據 以向賣被告邱惠玲主張瑕疵擔保或損害賠償。被告公司已 盡居間人據實報告義務，原告亦不得向被告主張損害賠償 ，原告之訴顯無理由。
（四）末按損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。民法第216條第1項定 有明文。系爭標的建築完成日為69年3月17日，距今已逾 29 年，其圍牆、雨遮等加蓋部分實屬老舊而無價值，根 本無需花費21萬拆除及修繕，況本件原告尚未拆除系爭標 的圍牆或雨遮部分，實無損害發生，原告之訴顯於法無據 各等語。
四、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、臺北縣政府 違章建築拆除大隊違章建築認定通知書、臺北縣政府訴願決 定書、存證信函及回復信函、估價單等影本各乙份為證，被 告丁○○對出售系爭房地予原告乙節亦不爭執，惟辯稱：系 爭房地賣予原告，迄今五年餘，原告不可能在五年餘時間未 發覺該部分為非屬合法建物，矧合法建物之坪數於權狀中記 載清晰分明，超出使用坪數當然為非屬合法建物，怎可睜著 眼睛說瞎話呢? 云云；被告都營公司對仲介兩造買賣系爭房 地乙節亦不爭執，惟辯稱：被告公司人員以前述不動產說明 書向原告介紹系爭標的現況時，已明確告知系爭建物總登記 坪31.04坪（主建物25.68坪+附屬建物5.35坪），及另有以 圍牆沿基地外圍，所區隔之約定專用法定空地約18坪，及屋 主設置供停放車輛之雨遮，合計登記坪與約定專用坪共使用 約49坪，且於解說後並將不動產說明書交由原告甲○○簽名 ，確認「已詳閱本不動產說明書，並確實瞭解其內容無誤」 。原告謂被告公司介紹產權時未表示有圍牆、雨遮等，與實 情不符，顯係卸責之詞不足採信云云。經查：按經紀業因經 紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損 害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，不動產經紀 業管理條例第二十六條第二項定有明文。再依兩造所不爭執 由原告與被告丁○○簽訂之不動產買賣契約書第四條第四款 係約定：買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建 、加蓋部分，乙方（即被告丁○○）應誠實明示或告知，甲 方（即原告）亦應充分認知該部分係屬違建，並不得據此向 乙方主張瑕疵擔保或損害賠償責任，此有該契約書影本在卷 可稽，又依前揭契約書之附件：房地產標的物現況說明之記 載－項次９（1）是否有改建、違建、禁建糾紛之情事（2） 是否有增建、改建、違建糾紛之情事等欄內均勾選否，復於 備註說明欄之一、說明欄及二、若為違建（未依法申請增、
加建之建物）欄內，買方應充分認知此範圍隨時有被拆除之 虞或其他危險。其面積約為：平方公尺、坪。」之欄位空白 未填寫，此亦有該附件在卷可考。嗣系爭房地後方之圍牆、 鋼架、鐵皮等經台北縣政府違章建築拆除大隊認定係屬違建 ，此有97年1月23日北縣拆認字第0960065551號違章建築認 定通知書在卷可憑，足見被告丁○○並未依上開約定將系爭 房地未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分明示告 知原告，且被告都營公司之經紀人員於執行仲介業務時，亦 未將系爭房地有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋 部分明示告知原告，均堪認定。至證人即被告都營公司之經 紀人員張麗鴻於本院之證詞，與前開契約書附件即房地產標 的物現況說明之記載不符，自不足為有利於被告之認定。綜 上所述，原告據以請求被告給付拆除該違建之費用，即屬有 據。又上開違建之拆除費用經有限責任台北縣土木營建工程 勞動合作社之報價為178500元，此亦有各該報價單影本二紙 在卷可參，且為被告所不爭執，亦堪採信。
五、從而，原告訴請被告給付178500元，即無不合，應予准許。六、本判決係就民事訴訟法第427條第1項所為被告敗訴之判決， 依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經 本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此 敘明。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日 臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
法 官 李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 20 日 書 記 官 陳君偉
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