臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決 98年度彰簡字第304號
原 告 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 丁○○
被 告 甲○○
上列當事人間請求給付租金等事件，於民國98年9月30日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告應共同將坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段22之75地號土地上之同小段379建號，即門牌號碼彰化市○○路413號之房屋，全部騰空、遷讓返還予共有人全體。
被告應共同自民國九十七年二月十四日起，至騰空、遷讓上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬元。
訴訟費用新臺幣4640元由被告共同負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告於訴狀送達被告後變更訴之聲明及追加甲○○為被告， 因基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，經核 與法尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、原告方面：
（一）聲明：如主文第一項、第二項所示。
（二）陳述：
⒈緣坐落彰化縣彰化市○○○段牛稠子小段22之75地號土地 上之同小段379建號，即門牌號碼彰化市○○路413號之房 屋（下稱系爭房屋）原為原告及被告甲○○之母親呂阿在 所有，呂阿在生前曾口頭出租系爭房屋予被告丁○○經營 麵攤，約定租金為每月新臺幣（下同）2萬元。詎於民國 （下同）97年2月13日呂阿在死亡後，原告即取系系爭房 地應繼分1/2權利。被告丁○○即停付租金至今，而被告 甲○○雖身為呂阿在之繼承人，系爭房屋應有部分為二分 之一，與被告丁○○同居於系爭房屋內多年，然系爭房地 之共有人除了被告甲○○之外尚有原告。而共有人間並未 約定分管契約，被告甲○○依法自不得任意使用系爭房屋 ，故原告受有相當於被告享有租金利益之不當得利之損害 。爰依民法物上請求權及不當得利之法律關係，請求判決 如聲明所示。
⒉被告丁○○與原告之子、女曾在代書前本稱: 願意以每月 二萬元代價承租，但不願意付出押租金，且爭論系爭房屋 破舊不堪、要求修繕，雙方遂無達成簽訂租賃契約。（三）證據：提出房屋現況使用照片4幀、錄音光碟1張、譯文2
份、存證信函影本1份、繼承證明文件影本1份、系爭房屋 所有權狀影本1份、呂阿在之繼承系統表1紙及系爭房地之 謄本1份。
三、被告等方面：
（一）聲明：均駁回原告之訴。
（二）陳述：
⒈被告丁○○部分：
對於占用系爭房屋經營麵攤及與被告甲○○於系爭房屋內 同居多年之事實並不爭執，惟其並非無代價使用系爭房屋 。呂阿在生前之生活費每月2萬元，被告丁○○均有與被 告甲○○各自分攤1萬元。又否認與呂阿在生前有口頭訂 定租賃契約，該1萬元並非租金，僅係使用系爭房屋之對 價；嗣被告甲○○立同意書，承諾無償予被告使用十年等 語。
⒉被告甲○○部分：
對於與被告丁○○於系爭房屋內同居多年之事實，並不爭 執。惟被告甲○○並未使用系爭房屋之全部，僅使用系爭 房屋之二分之一，且被告甲○○亦未拒絕另一共有人即原 告使用系爭房屋，何以使用自己共有之不動產必須支付租 金予另一共有人即原告；況系爭房屋破舊不堪，本來原告 也同意出售予他人，但原告從不負擔任何修繕費用等語。（三）證據：提出房屋現況使用照片、甲○○同意書。四、得心證之理由：
（一）原告主張系爭房屋，原為原告及被告甲○○之母親呂阿在 所有，而被告二人在呂阿在生前有每月給付呂阿在2萬元 （各自分攤1萬元），且呂阿在97年2月13日死後被告仍繼 續占用系爭房屋，及被告於系爭房屋內同居多年之事實， 業據其提出房屋現況使用照片4幀、錄音光碟1張、譯文2 份、存證信函影本1份、繼承證明文件影本1份、系爭房屋 所有權狀影本1份、呂阿在之繼承系統表1紙及系爭房地之 登記簿謄本1份等件為證，被告對此均未爭執，此部分自 堪信為真實。
（二）按各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於共 有物之全部，有使用收益之權；又共有物之管理，除契約 另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數 之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不 予計算，民法第818條、第820條第1項分別定有明文。次 按未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定 部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共 有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有
人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還 占用部分。但不得將各共有人之應有部分固定於共有物之 特定部分，並進而主張他共有人超過其應有部分之占用部 分為無權占有而請求返還於己，最高法院七十年度台上字 第三五四九號、七十一年度台上字第一六六一號判決與七 十年度台上字第二六○三號判決所持見解，並無歧異（最 高法院74年度第2次民事庭會議決定（三）參照）。揆諸 上揭法文及決議要旨，各共有人依民法第818條固按其應 有部分對共有物之「全部」享有使用收益之權，惟對共有 物「特定部份」之使用收益，若無分管契約，仍須依民法 第820條第1項規定，徵得共有人過半數及其應有部分合計 過半數之同意，方為已足，非謂得逕依民法第765條及第 818條規定，而本於所有權人之使用收益權能，對抗他共 有人依民法第767條、第821條但書規定之本於所有權請求 除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分之權能。 (三）經查，系爭不動產呂阿在死亡後，即由原告及甲○○取得 所有權，嗣各登記所有權應有部分各二分之一。被告甲○ ○對於原告繼承取得權利後，共有人間並無分管契約，及 未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意，仍於 呂阿在死後繼續使用系爭房屋之事實並不爭執。僅辯稱： 並未拒絕另一共有人即原告使用系爭房屋等語。惟參照上 開說明，當事人間並無就共有物特定部分之使用、收益之 權，被告甲○○所辯，自不足採。在共有人間並無分管契 約，及未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意 之情況下，原告請求被告甲○○遷讓返還系爭房屋予共有 人全體，洵屬適法，足堪採信。至被告丁○○部分：其對 於占用系爭房屋經營麵攤，及與被告甲○○同居其內之事 實亦不爭執，而被告甲○○身為共有人仍無法對抗原告之 物上請求權，已如上述，舉重以明輕，被告丁○○僅為一 無任何法律關係之無權占有人，更無法對抗原告，則原告 此部分主張同屬有據，自為可採。
（四）末按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。 經查，原告自始至終皆強調被告與呂阿在生前為租賃關係 ，被告每月所支付之2萬元係租金性質，而非被告所稱係 給呂阿在之生活費。實則，本件之重點並非被告與呂阿在 生前究係原告所主張之「租賃關係」存否？抑或被告所辯 稱之給付呂阿在生活費作為無償使用系爭房屋之代價之「 使用借貸關係」。主要之爭點：應係呂阿文死後，被告是 否無權占有系爭房屋？進而損及原告身為系爭房屋共有人
之使用收益之權利，而原告為了證明是否有租賃關係，甚 至提出未經被告同意之錄音光碟及譯文作為證據，均屬徒 勞，且無斟酌之必要，更與本件無關，原告此部分，容有 誤解。是以，被告甲○○在既未與原告訂定分管契約，及 未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意之情況 下，與被告丁○○同屬無權占有系爭房屋，已如首揭說明 ，則原告自得請求被告給付自呂阿文死亡之翌日即97年2 月14日起，至被告遷讓系爭房屋之日止，每月相當於租金 之不當得利，於法有據。至原告主張按其應有部分每月一 萬元之相當於租金之不當得利部分。經本院斟酌系爭房地 之公告地價（98年1月公告現值為每平方公尺80595元、面 積（土地面積121平方公尺)、建物三層樓總面積218.37平 方公尺、房屋稅課稅現值25萬6000元及位於彰化市○○路 段位置等資料，認原告所請求之部分，尚未逾越上開法條 規定之土地及其建築物申報總價年息百分之十之上限，核 屬適法，亦為可採。
（五）從而，原告依物上請求權及不當得利之法律關係，請求被 告應共同將系爭房屋，全部騰空遷讓返還予共有人全體； 及被告應共同自97年2月14日起至遷讓系爭房屋之日止， 按月給付原告1萬元，於法有據，應予准許。
四、本件係就民事訴訟法第427條條第1項訴訟適用簡易程序，所 為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
五、據上結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條、第85條第1項前段、第389條第1項第3款， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 12 日 臺灣彰化地方法院彰化簡易庭 法 官 王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 12 日 書記官 石坤弘