臺灣士林地方法院民事判決 98年度士簡字第1462號
原 告 甲○○
被 告 乙○○
樓
上列當事人間返還不當得利事件，業經於98年9 月24日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣三千七百五十元，由原告負擔。 事實及理由
壹、本件原告主張略以：
一、緣訴外人梁林碧雪所有座落台北市○○區○○段1 小段24 1 地號土地，及其上座落台北市○○街8 巷10號房屋（註 ：以下稱系爭房屋），前經鐘傳斌建築師事務所於98年6 月5 日鑑定，其市值共新台幣（以下同）一千二百萬八千 三百七十五元，惟因系爭房屋約有一坪之面積佔用鄰地之 土地，故經原告甲○○於民國（下同）97年3 月11日介紹 ，以低於市價一半之價款共615 萬元之低價，售予被告乙 ○○。買賣雙方相約於97年3 月28日下午2 時，至房屋現 場由買方付尾款2,389,094 元及交屋，惟其時竟發現有一 位承租老人死於屋內，被告因此堅持不付尾款。最後互約 由被告與訴外人梁林碧雪及其夫梁文通暨原告共4 人，於 97年4 月21日下午5 時30分，至台北市○○路14號咖啡廳 談判。被告當場表明不願買系爭房屋，梁林碧雪亦要取消 買賣，但系爭房屋之土地增值稅及契稅已經完稅，並已經 辦理產權過戶完竣，土地增值稅174 萬元無法退回。故協 議結果為：被告要求梁林碧雪給付15萬元，並要求原告給 付35萬元，共50萬元。被告負責於該房屋土地辦理法會安 撫往生者及清理其遺物並消毒房屋，並出錢請另一位承租 老人搬遷，50萬元減掉上述費用後歸被告所有，之後再由 原告重新找新買主。故以上4 人及許美惠代書共5 人，於 97年4 月22日下午2 時至系爭房屋現場。交屋時被告少付 50萬元尾款，由原告付永豐銀行萬華分行支票號碼B00000 00之35萬元支票，梁林碧雪付15萬元共50萬元。交屋後， 原告詢問被告，得知被告已經辦理法會安撫往生者，並以 請另一位承租老人於97年8 月搬遷。故原告向被告表示要 重新找新買主，被告竟說本筆房屋土地要擺20年30年不願 意賣，以後可以增值或改建新屋，爾後原告多次聯絡，被 告均不願與原告協商，依民法第第94條、第153 條規定， 由原告再找新買主之約定有效力，被告既改變原先不願買
之立場，願意擁有該筆房地不願賣，已違反上開協議，依 不當得利法律關係，被告須將原告所付35萬元支票之不當 得利返還等云。求為判決：被告應給付原告35萬元，及自 97年4 月22日起至清償日止，按年息百分之10計算之利息 。並提出土地房屋買賣契約書、買賣和解契約書、地籍謄 本影本各一件為證。
二、原告於98年9 月24日言詞辯論期日中補陳： ⒈我任職於台北市稅捐處，與梁林碧雪是朋友關係，我幫她 賣房子，她本來是要將系爭房屋賣給我。本件原係以615 萬元賣與相對人，後因有第三人在系爭房屋內死亡，被告 才要降價50萬元（其中梁林碧雪15萬元、我35萬元）。當 初我是幫梁林碧雪賣房子，我沒有刊登我是屋主，我不知 道被告怎麼會提出這招張廣告。
⒉在交屋時，我有先開立支票面額35萬元給被告，因為被告 少付，所以35萬元是我付給梁林碧雪。50萬元事被告當場 硬要要求的，35萬元支票是由我轉交代書交給梁林碧雪。 因為本來615 萬元，後因被告減少50萬元，在付錢時就要 求我35萬元給她以便拿給屋主梁林碧雪。565 萬元被告並 沒有給付給前屋主梁林碧雪，其中包含我的35萬元，所以 被告實際上僅支付530 萬元。
⒊原來屋款為615 萬元，後來因為屋內發現有死人，所以降 價50萬元為565 萬元，但前屋主不肯降價，所以被告要求 我交35萬元給前屋主，被告繳款付清房屋過戶後，被告說 要將系爭房屋交給我賣，若賣超過615 萬元部分就算我的 。但是被告事後反悔說系爭房屋不賣了，所以我要請求相 對人給付35萬元之不當得利。
貳、被告所辯略以：
一、被告於97年3 月間在網路上看到自稱屋主之被告刊登售屋 廣告，相約看屋時被告稱屋主為其阿姨，他不收仲介費。 此外，因房子非常破舊，原告極力鼓吹房子改建價值，且 因屋主要赴美國定居，故出售。民國97年3 月10日原告與 被告議定房子以新台幣615 萬元成交，且收取定金2 萬元 。民國97年3 月11日在代書許美惠辦公室簽立買賣契約， 至此被告初次與賣方梁林碧雪見面，被告依原告要求，交 給梁林碧雪兩張未開立抬頭之本票（支票）作為頭期款： 分別為53萬元與14 7萬元，加上定金2 萬元，共計202 萬 元。買賣契約簽立時梁林碧雪一直聲稱該承租系爭房屋的 三位房客（皆為獨居老人）中，有一位房客「赴大陸探親 」，不知何時返回，預定交屋之前一日，原告告訴被告， 三位房客中，二人已搬離，97年3 月28日預定交付尾款交
屋當日，被告覺得事有蹊蹺，堅持先報警處理再付尾款， 結果該為「赴大陸探親」之房客早已死亡於房內，不知多 久時日（據梁林碧雪透露，該房客一向最按時交租，但他 已有兩、三個月沒交房租了），本交易因而暫停。嗣後， 被告又從警察局得知，該事件發生之四、五天前，另有一 位房客於屋中發生意外，送醫後仍不治。警察前來處理該 件意外時，曾詢問梁林碧雪是否要打開該為「赴大陸探親 」房客之房門察看，卻為梁林碧雪拒絕。至此，被告推測 ：原告因在萬華稅捐稽徵處任職，知梁林碧雪有屋要賣， 原告與梁林碧雪議定以新台幣550 萬元承購，卻以屋主身 份刊登賣屋廣告，以新台幣615 萬元售予被告，圖賺取65 萬元差價。但民國97年3 月10日原告收取定金後，梁林碧 雪得知買方並非原告後，又向原告索取10萬元，故原告向 梁林碧雪取得本人支付之53萬元支票及2 萬元定金，共55 萬元。數日後，被告接到台北市○○區○○街8 巷8 號之 鄰居林先生來電告知系爭房屋侵佔到他的土地，他要求拆 屋還地，已與梁林碧雪在調解委員會二次調解不成，梁林 碧雪對他承諾，新買主會處理本糾紛。被告不認識林先生 ，亦不知道有此糾紛，更不知梁林碧雪對他之承諾。原告 在買賣契約成立前早已知道拆屋還地之糾紛，而對被告隱 瞞。許代書建議減價40萬元和解，被告造訪鄰居林先生之 後，才知依據建築法規，因拆屋會涉及建築結構，需請建 築師向台北市政府建管局申請，建築師申請費用估計約十 萬元（不含施工），鄰居林先生曾告知原告及梁林碧雪， 但他們卻對被告避而不提。因而，在降價和解談判中，本 人要求再降價10萬元，若梁林碧雪不負責，則原告要由已 收取之仲介費中負擔，理由為鄰居告知原告建築師申請費 用要10萬元，原告卻不告知被告，更甚著，房屋根本無法 「自建、找建商合建」。原告同意負擔10萬元，但另外40 萬元中，為何原告要負擔25萬元，則為他與梁林碧雪之協 議，被告並不了解。並提出原告網路刊登之售屋廣告、土 地房屋買賣契約書、買賣和解契約書等影本為證，訴請法 院判決駁回原告之訴。
二、被告於98年9 月24日言詞辯論期日到庭答辯： ⒈我一開始打電話與原告連絡時他是說屋主自售，後來我去 他才說是幫阿姨售屋。50萬元我並沒有要求梁林碧雪35萬 元、被告15萬元，這是他們自行協調的。50萬元是尾款少 付50萬元，後來與梁林碧雪買賣房屋總價是565 萬元。 ⒉我從來沒有拿被告任何支票，我也沒有去軋支票，35萬元 支票是被告交給梁林碧雪。565 萬元價款我已全部付清給
梁林碧雪，其中包括有些土地增值稅款我代繳的部分。35 萬元及15萬元是減價50萬元意思，我沒有拿他們任何錢。 ⒊原告有要求過（系爭房屋再交給原告賣），我當時也說好 ，但是沒有講清楚什麼時候賣。原來屋主有同意降價50萬 元，所以房屋總價款為565 萬元。
叁、本院之判斷：
一、因原告之介紹，被告購買訴外人梁林碧雪所有上開之系爭 房屋及土地，原議定價金為6,150,000 元，及其後被告依 約欲交尾款時，竟發現系爭房屋有承租之老人死於系爭房 屋內多日，而無人發現，及另有老人承租，其健康亦瀕於 危險狀態之事實，為兩造所承認。
二、人死屋內多日而未發現，依吾國民間習俗視為大兇，而系 爭房屋變成兇屋，故被告表示不買，惟因系爭房屋之土地 增值稅已繳納依法不能退還，故經被告要求，賣方即梁林 碧雪同意降價50萬元，最終以總價565 萬元成交之事實， 亦為兩造所承認。
三、依原告所提買賣和解契約書第5 條亦明定，系爭房屋土地 協議後總價為565 萬元，依此協議價款成交後，買方不得 以第3 條之事由，即屋內有人死亡多日，而賣方未於先前 議定買賣時依誠信之原則告知買方其事，而有詐欺之嫌提 起訴訟；再依原告所提，被告與梁林碧雪就系爭房屋、土 地所訂土地房屋買賣契約書末頁所載付款情形，被告分別 於97年3 月11日、同月20日、同年4 月22日付四筆價款共 565 萬元予賣主梁林碧雪簽章收訖，而系爭房屋、土地亦 完成過戶登記予被告，堪見買賣雙方均已履行買賣契約， 另無任何糾葛。則被告所辯原告所稱35萬元之事，係原告 與賣主梁林碧雪間之其他約定，與其無關，均為屬實。 四、原告主張被告同意買下系爭房屋、土地後，再委由原告出 售，超過615 萬元部分之利益，歸由原告所有部分，為被 告所否認，原告亦未能舉證以實其說，該部分原告主張即 屬無據，原告亦未舉其他證據證明被告應為如原告訴之聲 明之給付，從而，本件原告之訴，即屬無由，應予駁回。 五、本件事實已明，兩造其餘攻擊、防禦方法，於本判決結果 既不生影嚮，爰不一一贅述，併予敘明。
肆、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 10 月 7 日 士林簡易庭 法 官 鄭 勤 勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 10 月 7 日 書記官 賴 恩 慧