臺灣士林地方法院民事簡易判決
原 告 丁○○
被 告 博市社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 己○○
訴訟代理人 庚○○
丙○○
乙○○
戊○○
甲○○
上列當事人間損害賠償事件，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟元。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由被告負擔新臺幣壹仟肆佰肆拾元，餘由原告負擔。
本判決得假執行。但被告於假執行實施前以新臺幣壹拾叁萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付 修繕費用及賠償租金之損失。嗣於訴訟進行中，撤回租金損 失之請求，核其所為，係屬減縮應受判決事項之聲明，揆之 首揭規定，自應准許。
二、原告主張：其所有坐落臺北縣汐止市○○街98巷26號4 樓房 屋，於民國96年12月間起發現於雨後因該公寓大廈之屋頂平 台漏水、滲漏，致使原告所有建物內之客廳旁房間牆壁及另 側牆壁及客廳橫樑接縫處、客廳天花板上方牆壁接縫處等多 處有漏水滲流或滴漏之狀況，造成前開天花板、牆壁等多處 污損，經修繕後支出新臺幣（下同）13萬5 千元之費用。該 屋頂平台屬全體區分所有權人及住戶共同使用，爰依公寓大 廈管理條例第10條、第34條第1 項之規定，訴請被告給付上 開金額。並聲明：被告應給付原告13萬5 千元等語。三、被告辯稱：依據住戶購屋契約書第9 條第2 款，本建物屋頂 突出物除樓梯間、蓄水池等公共設施外，屋頂平台由頂樓所 有權人使用管理，未購買頂樓之住戶，絕無異議，故四樓頂 之屋頂平台，屬四樓屋主約定專用部分，依據公寓大廈管理 條例第10條第1 款，此約定專有部分由各該區分所有權人或 約定專用之使用人為之，並負擔其費用，故原告不得向被告 要求支付約定專用部分之修繕費用，並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原告主張其所有上開建物內之客廳旁房間牆壁、另側牆壁、 客廳橫樑接縫處、客廳天花板上方牆壁接縫處因屋頂平台漏 水而多處污損，經修繕後支出13萬5 千元之費用之事實，業 據提出建物所有權狀（見本院卷第3 、4 頁）、照片（本院 卷第11、12頁）、存證信函（本院卷第13、14頁）及收據（ 本院卷第18頁）等件為證，並據證人即本件受原告委託修繕 漏水之水電工程人員蔡武訓到庭證稱：當時到原告住處修理 時，有看到原告照片所提出的漏水現象，原告住處漏水的原 因是因為四樓頂的素地面（腳踩處）亦即RC層上方排水層壞 掉，而且作放水測試後，是在雨天過後原告住處才會漏水， 故可以確認是因為屋頂平台的因素所造成，後來有作泡沫水 泥打除、清運及施作防水層等防漏措施等語（見本院卷第63 、64頁），堪信為真正。被告雖辯稱：原告於98巷26號頂樓 有一抽水馬達，有嚴重漏水狀況，原告屋頂漏水係因該抽水 馬達所致，故應由原告自行負擔修繕費用等語，並提出照片 等件為證，然此為原告所否認，陳稱：該漏水係在兩個月前 發生，一發現後即請水電工人修復等語，況依被告所提照片 所示，照片之拍攝時間為98年9 月15日（見本院卷第124 頁 ），而本件原告請求之漏水修繕費用，發生期間於96年12月 間至97年12月12日（見本院卷第18頁品質保固書完工日期之 記載），則前揭被告拍攝照片之日期既在本件原告主張之漏 水期間之後，即難據以認定本件原告上開建物漏水原因係因 原告所有之馬達造成。被告就此所為辯解，尚屬無據，不足 為採。
五、被告又辯稱：系爭屋頂平台經約定由原告專用之部分等語。 然按「數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其 附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其 他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之。」「共 有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」民法第 799 條、第820 條第1 項分別定有明文。又大樓屋頂平台， 乃所以維護建築之安全與外觀，性質上不許分割而獨立為區 分所有之客體，應由全體住戶共同使用，自係大樓之共同部 分，依民法第799 條規定，應推定為大樓各區分所有人之共 有（最高法院84年度臺上字第2683號判決參照，同院77年度 臺上字第892 號判決亦同此意旨）。復按，共有物分管契約 係共有人就共有物管理方法所成立之協定，依民法第820 條 第1 項規定，應由共有人全體共同協定訂定之（最高法院89 年度臺上字第585 號判決要旨參照）。次按契約固須當事人 互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不 限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之
意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未 成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓 大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別 有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。又倘共有人 已按分管契約佔有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應 有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契 約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘 束，最高法院著有91年度臺上字第2477號判決可資參照。經 查，系爭建物為原告向訴外人陳蘭珍購得之事實，為兩造所 不爭執。依被告提出之訴外人陳蘭珍及訴外人葉玉宙與建商 宏璟建設股份有限公司簽訂之房屋預定買賣合約書第9 條第 2 款固均載明：「本建物屋頂突出物除樓梯間、蓄水池等公 共設施外，屋頂平台由頂樓所有權人使用管理，未購買頂樓 之甲方，絕無異議。」（見本院卷第115 頁反面及外放證物 ），惟依前開說明，前揭建商與訴外人陳蘭珍、葉玉宙等人 所簽訂之分管契約除為原告可得而知之情形，尚難認原告應 受該分管契約之拘束。況依博市社區公寓大廈住戶規約第2 條第3 款約定：「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定 供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管理委員會造冊 保存」（見外放證物第2 頁）、第3 條第3 項第6 款約定： 「下列各目事項，應經區分所有權人會議決議：……約定專 用或約定共用事項」（見外放證物第4 頁），而遍觀卷附資 料，並無管理委員會就屋頂平台約定專用使用者名冊造冊保 存之資料，綜上，被告未能舉證證明原告知悉或可得而知屋 頂平台此共用部分有共同協定成立分管契約，則其辯稱系爭 屋頂平台為約定專用部分，應由原告負擔修繕費用，即屬無 據。
六、被告另辯稱：原告與前屋主陳蘭珍購買房屋時，頂樓已有漏 水，並與前屋主陳蘭珍達成協議，將其頂樓漏水狀況，派工 修繕保固一年，並折價讓給原告，故原告已由前屋主折價中 取得屋頂修繕之利益等語。但被告未能舉證以實其說，此部 分抗辯，自難信為真實。
七、從而，原告基於公寓大廈管理條例第10條第2 項之規定，訴 請被告給付屋頂平台修繕費用13萬5 千元，為有理由，應予 准許。
八、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行。但被告得於假執行實施前以13萬5 千元 為原告供擔保後，得免為假執行。並確定訴訟費用如主文第 二項所示之金額（原告減縮應受判決事項之聲明144,000 元
，此部分訴訟費用，依民事訴訟法第83條前段，由原告自行 負擔。）
中 華 民 國 98 年 10 月 7 日 內湖簡易庭法 官 許碧惠以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 98 年 10 月 7 日
書記官 林宗勳
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