臺灣南投地方法院民事判決 九十年度重訴字第一九號
原 告 張俊宏即祭祀公業張琯溪公管理人
被 告 巳○○
訴訟代理人 辰○○
被 告 乙○○
寅○○
甲○○
丙○○
戊○○
丁○○
己○○
壬○○
卯○○
庚○○
丑○○
癸○○
子○○
同訴訟代理人 辛○○○
右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文
被告巳○○應將坐落南投縣南投市○○段四九０－一地號、四九一地號如附圖所示Ｃ、Ｄ部分面積共計０‧００七八公頃土地上之地上物（即門牌號碼南投市○○路三四一號）拆除，並將上開土地交還予原告。
被告巳○○應給付原告新台幣叁萬柒仟陸佰伍拾伍元。被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、庚○○、丑○○、癸○○、子○○應將坐落南投縣南投市○○段四八五－二、四九０－一地號如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計０‧０一一八公頃土地上之地上物（即門牌號碼南投市○○路三三九號）拆除，並將坐落南投縣南投市○○段四八五－二、四九０－一、四九一地號如附圖所示Ａ、Ａ－一、Ｂ、Ｅ部分面積共計０‧０二五七公頃之土地交還予原告。
被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、庚○○、丑○○、癸○○、子○○應連帶給付原告新台幣伍萬肆仟伍佰肆拾伍元。被告乙○○應將坐落南投縣南投市○○段四九一－四地號如附圖所示Ｆ、Ｆ－一、Ｆ－二部分面積共計０‧００八八公頃之土地交還予原告。被告乙○○應給付原告新台幣叁仟伍佰玖拾陸元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告巳○○負擔十分之二，被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、庚○○、丑○○、癸○○、子○○連帶負擔十分之五，被告乙○○負擔十分之一，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告巳○○應將坐落南投縣南投市○○段四九０－一地號、四九一地號如附圖 所示Ｃ、Ｄ部分面積共計０‧００七八公頃土地上之地上物（即門牌號碼南投 市○○路三四一號）拆除，並將上開土地交還予原告。 ㈡被告巳○○應給付原告新台幣（下同）七十七萬零六百五十七元。 ㈢被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、 庚○○、丑○○、癸○○、子○○應將坐落南投縣南投市○○段四八五－二、 四九０－一地號如附圖所示Ａ、Ｂ部分面積共計０‧０一一八公頃土地上之地 上物（即門牌號碼南投市○○路三三九號）拆除，並將坐落南投縣南投市○○ 段四八五－二、四九０－一、四九一地號如附圖所示Ａ、Ａ－一、Ｂ、Ｅ部分 面積共計０‧０二五七公頃之土地交還予原告。 ㈣被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、 庚○○、丑○○、癸○○、子○○應連帶給付原告二百五十七萬五千四百九十 三元。
㈤被告乙○○應將坐落南投縣南投市○○段四九一－四地號如附圖所示Ｆ、Ｆ－ 一、Ｆ－二部分面積共計０‧００八八公頃之土地交還予原告。 ㈥被告乙○○應給付原告五十四萬七千九百三十九元。 二、陳述：
㈠被告巳○○之父蔡瑞騰於五十七年左右，向原告承租坐落南投縣南投市○○段 四九０－一、四九一地號土地內如附圖所示之部分建築房屋（門牌號碼為南投 市○○路三四一號），約定租金按地價百分之十繳納，如地價調整時，依其調 整計算繳納；詎被告巳○○自六十八年起積欠租金迄今達七十七萬零六百五十 七元，經原告於八十八年八月十九日、八十九年六月二十一日兩次函催，均不 獲置理。再於八十九年八月十一日委託律師正式發函催告限期給付租金，仍未 清償，乃於八十九年九月二十日委託律師代為發函終止租賃契約，並提起本件 訴訟請求被告巳○○拆屋還地，及給付積欠之租金。 ㈡被告寅○○等之母、丁○○等之祖母張王合向原告承租坐落南投縣南投市○○ 段四八五－二、四九０－一、四九一地號之土地內如附圖Ａ、Ａ－一、Ｂ及Ｅ 所示部分之基地，由其夫張煌宜興建房屋於其上，門牌號碼為南投市○○路三 三九號，約定租金按地價百分之十繳納，如地價調整時，按其調整計算繳納； 嗣張煌宜於五十九年一月二十三日死亡，而張王合亦於八十一年九月二十四日 死亡，系爭租賃契約及房屋所有權均由被告等繼承，詎被告等自六十年起即積 欠租金迄今達二百五十七萬五千四百九十三元，經原告於八十八年八月十九日 、八十九年六月二十一日兩次函催被告寅○○，均不獲置理，再於八十九年八 月十一日委託律師正式發函催告限期給付租金，仍未清償，乃於八十九年九月 二十日委託律師代為發函終止租賃契約，並以追加暨撤回訴訟狀繕本之送達為 租金之催告，於送達五日內不繳所欠之租金，租約即自動終止，並提起本件訴 訟請求被告寅○○等人拆屋還地，及給付積欠之租金。。 ㈢被告乙○○向原告承租坐落南投縣南投市○○段四九一－四地號土地內，如附
圖所示Ｆ、Ｆ－一、Ｆ－二部分之基地建築房屋，門牌號碼為南投市○○街一 七０號，約定租金按地價百分之十繳納，如地價調整時，按其調整計算繳納； 詎被告乙○○自五十九年起積欠租金達五十五萬四千零九十元，經原告於八十 八年八月十九日、八十九年六月二十一日兩次函催，均不獲置理。再於八十九 年八月十一日委託律師正式發函催告限期給付租金，仍未清償，乃於八十九年 九月二十日委託律師代為發函終止租賃契約，惟未能送達，並以起訴狀繕本之 送達為終止租約之意思表示；又被告乙○○所有之前開房屋已傾頹毀壞，毫無 經濟價，無請求拆除，故僅請求返還土地及積欠之租金。 ㈣對被告所為抗辯之陳述：
⑴依民法第三百十四條規定，清償地應於債權人住所地為之，是被告依法本應 主動至原告處繳納租金，無待原告收取。
⑵面積之減少，實係因為民族路之拓寬工程所致。 ⑶巨幅之租金調漲，係因政府之公告地價於七十六年時由每平方公尺二千七百 元，調漲為一萬零二百元，幅度幾近四倍，且原告已主動將被告歷年欠繳之 租金酌減為未及公告地價之百分之十，縱認兩造間無租金額按逐年公告地價 調整之約定，惟亦僅生原告在超過原租金額範圍外之租金催告不生效力，及 原告不得以被告欠繳所調整超過原租金額範圍外之租金為由，終止租賃契約 ，但被告仍有繳納原租金之義務。
⑷如被告否認有租賃關係，併依無權占有之法律關係請求被告拆屋還地及損害 金。
三、證據：提出欠租明細表影本三份、律師函及回執影本各六份、土地登記謄本正 本四份、現場略圖、南投縣南投地政事務所函及所附公告地價表、繳納租金通 知書影本各一份、大宗掛號函件執據影本二份、存根單影本十紙、照片七幀、 繼承系統表一份、戶籍謄本十一份、土地登記簿謄本、日據時期土地登記簿謄 本各一份、戶籍登記簿謄本二份及祭祀公業張琯溪公基地使用實測清冊影本一 件為證。
乙、被告方面：
壹、被告巳○○部分：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：
㈠被告並未就系爭土地與原告訂立租約，系爭房屋是被告之父蔡瑞騰興建，已 經分割遺產由被告巳○○取得，並於八十年間整修過；慣例均是原告來向我 們收取租金，而原告後來並沒有派人來收租金。 ㈡租金是被告付的，原告租金調整太高，調整也沒有經由兩造訂立契約、合意 或有情事變更則之適用，亦未通知被告。
㈢依民法規定，租金因五年間不行使而時效消滅。 ㈣原告可擅自更動承租面積，證明原告提出之欠租明細表實屬任意編造，應屬 無效。
三、證據：提出證明單影本二份、地籍圖影本一份為證 貳、被告寅○○、甲○○、丙○○、戊○○、丁○○、己○○、壬○○、卯○○、 庚○○、丑○○、癸○○、子○○部分：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 二、陳述：
㈠被告之祖先張清發、張清河自光緒年間就住在那裡，遠較原告取得系爭土地 之所有權為早，當時沒有契約，也沒有租金，應即有地上使用權存在；又系 爭房屋是由張煌宜興建，收據上之租金是被告寅○○之妻辛○○○付的，面 積沒那麼大。
㈡依民法規定，租金因五年間不行使而時效消滅。 三、證據：提出房屋稅籍證明書、南投縣稅捐稽徵處函文影本各一份、房捐繳納 通知書影本四份、台灣省省有房地租金收入繳款書影本八份、戶籍登記除戶 簿謄本三份、水電費收據影本各一份及土地登記簿謄本一份為證。 叁、被告乙○○部分：
被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。丙、本院依職權履勘現場並囑託南投縣南投地政事務所派員會同測量。 理 由
一、按被告乙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款 之情形，就該被告部分爰依原告聲請由其一造辯論而為判決；又訴狀送達後，原 告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、該訴訟標的對於數人 必須合一確定時追加其原非當事人之人為當事人者、不甚礙被告之防禦及訴訟之 終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有 明文。本件原告雖起訴兩造間有租賃關係存在，因被告積欠租金多年，經原告終 止租賃關係，請求拆屋還地及給付租金，嗣因被告抗辯兩造間並無租賃關係存在 ，原告遂以被告無權占有系爭土地而追加請求被告拆屋還地及給付相當於租金之 損害賠償，被告雖不同意，惟原告訴之追加，既係同基於被告占有系爭土地及兩 造間有無租賃關係存在而為主張，應為請求之基礎事實同一者，且亦無礙被告之 防禦及訴訟之終結，參諸首揭規定，自應予准許；另原告主張坐落南投縣南投市 ○○段四八五－二、四九０－一、四九一地號之土地內如附圖Ａ、Ａ－一、Ｂ及 Ｅ所示部分之基地，係由被告寅○○等之母、丁○○等之祖母張王合向原告承租 ，並由其夫張煌宜興建房屋於其上，而張煌宜、張王合均已死亡，並由被告寅○ ○等人共同繼承渠權利義務，故本件拆屋還地之訴訟標的對被告寅○○等人應係 合一確定，故原告追加除被告寅○○外之其他原非被告之人為被告，自亦應准許 ，均合先敘明。
二、本件原告起訴主張被告巳○○之父蔡瑞騰於五十七年左右，向原告承租坐落南投 縣南投市○○段四九０－一、四九一地號土地內如附圖所示之部分（下稱系爭土 地甲部分）建築房屋（門牌號碼為南投市○○路三四一號）；被告寅○○等之母 、丁○○等之祖母張王合向原告承租坐落南投縣南投市○○段四八五－二、四九
０－一、四九一地號之土地內如附圖Ａ、Ａ－一、Ｂ及Ｅ所示部分之基地（下稱 系爭土地乙部分），由其夫張煌宜興建房屋於其上（門牌號碼為南投市○○路三 三九號）；被告乙○○向原告承租坐落南投縣南投市○○段四九一－四地號土地 內，如附圖所示Ｆ、Ｆ－一、Ｆ－二部分之基地（下稱系爭土地丙部分）建築房 屋（門牌號碼為南投市○○街一七０號），均約定租金按地價百分之十繳納，如 地價調整時，按其調整計算繳納，而張煌宜於五十九年一月二十三日死亡、張王 合亦於八十一年九月二十四日死亡，系爭租賃契約及房屋所有權均由被告寅○○ 等人繼承；詎被告巳○○自六十八年起積欠租金迄今達七十七萬零六百五十七元 ，被告寅○○等人自六十年起即積欠租金迄今達二百五十七萬五千四百九十三元 ，被告乙○○自五十九年起積欠租金達五十五萬四千零九十元，均經原告於八十 八年八月十九日、八十九年六月二十一日兩次函催，均不獲置理。再於八十九年 八月十一日委託律師正式發函催告限期給付租金，仍未清償，乃於八十九年九月 二十日委託律師代為發函終止租賃契約，並以追加暨撤回訴訟狀繕本之送達對追 加之被告為租金之催告，於送達五日內不繳所欠之租金，租約即自動終止，為此 請求被告拆屋還地並給付積欠之租金；又原告於八十九年九月二十日委託律師代 為發函被告乙○○終止租賃契約，雖未能送達，但仍以起訴狀繕本之送達為終止 租約之意思表示；又被告乙○○所有之前開房屋已傾頹毀壞，毫無經濟價值，無 請求拆除之必要，故僅請求返還土地及租金等語。三、被告巳○○則以：被告巳○○並未就系爭土地甲部分與原告訂立租約，系爭房屋 是被告巳○○之父蔡瑞騰興建，已經分割遺產由被告巳○○取得，並於八十年間 整修過；慣例均是原告來向我們收取租金，而原告後來並沒有派人來收租金，原 告租金調整太高，調整也沒有經由兩造訂立契約、合意或有情事變更原則之適用 ，亦未通知被告巳○○，又租金因五年間不行使而時效消滅等語置辯，被告寅○ ○等人則以：被告寅○○等人之祖先張清發、張清河自光緒年間就住在系爭土地 乙部分，遠較原告取得系爭土地甲部分之所有權為早，當時沒有租賃契約，也沒 有租金，應即有地上使用權存在；又系爭土地乙部分上之房屋是由張煌宜興建， 租金因五年間不行使而時效消滅等語資為抗辯。被告乙○○未於言詞辯論期日到 場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
四、原告主張祭祀公業張琯溪公為坐落南投縣南投市○○段四八五－二、四九０－一 、四九一、四九一－四地號土地之所有權人，張俊宏為該祭祀公業之管理人，被 告巳○○之父蔡瑞騰於五十七年左右，向原告承租系爭土地甲部分建築房屋，被 告寅○○等人之母、丁○○等之祖母張王合向原告承租系爭土地乙部分，由其夫 張煌宜興建房屋於其上；被告乙○○向原告承租系爭土地丙部分建築房屋，而張 煌宜於五十九年一月二十三日死亡、張王合亦於八十一年九月二十四日死亡，系 爭租賃契約及房屋所有權均由被告寅○○等繼承；詎被告巳○○自六十八年起積 欠租金迄今達七十七萬零六百五十七元，被告寅○○等人自六十年起即積欠租金 迄今達二百五十七萬五千四百九十三元，被告乙○○自五十九年起積欠租金達五 十五萬四千零九十元等事實，業據原告提出欠租明細表影本三份、律師函及回執 影本各六份、土地登記謄本正本四份、現場略圖、南投縣南投地政事務所函及所 附公告地價表、繳納租金通知書影本各一份、大宗掛號函件執據影本二份、存根
單影本十紙、照片七幀、繼承系統表一份、戶籍謄本十一份、土地登記簿謄本、 日據時期土地登記簿謄本各一份、戶籍登記簿謄本二份及祭祀公業張琯溪公基地 使用實測清冊影本一件為證，且為被告巳○○所不爭執，而被告乙○○已於相當 時期受合法之通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依 民事訴訟法第二百八十條第三項前段之規定，就被告乙○○部分視同自認，自堪 信原告之主張為真實。雖被告寅○○等人否認兩造間有租賃關係存在，並以被告 寅○○等人之祖先張清發、張清河自光緒年間就住在系爭土地乙部分，遠較原告 取得系爭土地乙部分之所有權為早等語抗辯，然被告寅○○之訴訟代理人辛○○ ○曾自陳：「．．．收據的租金是我付的．．．」、「他們叫我們繳，我們就繳 」等語，並有原告提出之繳納租金存根單影本四紙在卷可佐，並為被告寅○○等 人所不爭執，參以依土地法所為登記，有絕對效力，土地法第四十三條定有明文 ，且被告寅○○等人雖謂渠祖先張獅曾於明治三十年居住於南投廳南投堡南投街 四百八十五番地，並提出戶籍登記除戶簿謄本三份在卷可考，然並不因此即可謂 該地為渠祖先所有等情，自堪信原告此部分之主張為真實。五、另被告巳○○使用同段四九０－一地號土地之面積為六十四平方公尺、同段四九 一地號土地之面積為十四平方公尺，被告寅○○等人使用同段四八五－二地號土 地之面積為二百四十一平方公尺、同段四九０－一地號土地之面積為六平方公尺 、同段四九一地號土地之面積為十平方公尺，被告乙○○使用同段四九一－四地 號土地之面積為八十八平方公尺等情，業經本院會同南投地政事務所人員到場勘 測，並製有勘驗筆錄一份，復有南投地政事務所土地複丈成果圖附卷可憑，且為 兩造所不爭執，自堪認為真正。
六、末按租用建築房屋之基地，於承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年 以上時，出租人得依土地法第一百零三條之規定終止租約收回基地；次查本件被 告巳○○自六十八年起迄今、張王合及被告寅○○等人自六十八年起迄今、被告 乙○○自五十九年起迄今即均未繳納租金之事實，為兩造所不爭執，已如前述， 故原告於八十九年九月二十日委託律師代為發函終止租賃契約，並以追加暨撤回 訴訟狀繕本之送達對追加之被告甲○○等人為租金之催告，於送達五日內不繳所 欠之租金，租約即為終止，以起訴狀繕本之送達對被告乙○○為終止租約之意思 表示，即均無不合，該等租賃契約既經原告終止，被告自負有返還土地之義務， 則原告請求被告拆屋還地，自屬有據，應予許可。七、又原告雖主張兩造間有租賃關係存在，且被告歷來均按地價百分之十計算繳納租 金，如地價調整時，按其調整計算等情，惟為被告所否認，且若以地價百分之十 計算繳納租金，則被告巳○○六十七年應繳納之租金應為二萬六千五百四十元（ (3600×64＋2500×14)×10/100＝26540），但原告卻僅收取七千五百三十一元 ，有被告巳○○提出之證明單一份在卷可佐，並為原告所不爭執，足認租金之約 定，並未按公告地價百分之十計算（被告寅○○等人及被告乙○○部分經計算， 亦未按此方式計算），此外原告復無法舉證證明其租金係以公告地價百分之十計 算，則原告此部分之主張，洵屬無據，應不足採。又原告亦未能舉證兩造之租金 業經調整，則兩造間之租金，自應以被告最後繳納之年度租金計算，又原告主張 本件系爭租金係採後收，即每年收取一次，於隔年初收取乙情，為到庭之被告所
不爭執，自堪信為真正。又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或 不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第 一百二十六條定有明文，因之被告巳○○、被告寅○○等人就原告所主張已超過 五年之租金為消滅時效之抗辯，自屬有據；故原告起訴所得主張之租金，就被告 巳○○部分應自八十五年（因係於八十六年一月初始能收取，故距起訴日即九十 年二月六日尚未逾五年時效）起至八十九年底止計五年，共計三萬七千六百五十 五元；就被告寅○○等人部分應自八十五年起至八十九年底止計五年，共計五萬 四千五百四十五元（以原告所能提出最後繳納年度係五十八年度租金為一萬零九 千零八點七元之存根單計算，元以下四捨五入，下同）；就被告乙○○部分應自 五十九年起至八十九年底止計三十一年，共計三千五百九十六元（以原告所能提 出最後繳納年度係四十七年至五十五年共計九年之租金為一千零四十四點八元之 存根單計算），逾此等部分之請求，即屬無據，應予駁回。另繼承人對於被繼承 人之債務，負連帶責任，民法第一千一百五十三條第一項定有明文，本件承租人 張王合於八十一年九月二十四日死亡，其與原告間之租賃契約，由被告寅○○等 人繼承，有原告提出之戶籍登記簿謄本一份、繼承系統表及戶籍謄本十一份在卷 可參，故渠等對所積欠之租金自應依法負連帶責任，併此敘明。八、從而原告本於終止租賃契約及租賃契約之法律關係，請求被告分別拆除如主文第 一項、第三項所示之建物並返還如主文第一項、第三項、第四項之土地予原告， 及請求被告巳○○給付積欠之租金三萬七千六百五十五元、被告寅○○等人應連 帶給付積欠之租金五萬四千五百四十五元、被告乙○○應給付積欠之租金三千五 百九十六元，即屬有據，應予准許，逾此等部分之請求為無理由，應予駁回。九、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第三百八十 五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、條第二項，判決如 主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日~B臺灣南投地方法院民事庭
~B法 官 謝耀德
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日~B書 記 官