臺灣高等法院高雄分院民事判決 98年度上字第170號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 丙○○
被上訴人 甲○○
訴訟代理人 吳小燕律師
複代理人 胡仁達律師
訴訟代理人 張盈盈律師
上列當事人間請求交付權狀等事件，上訴人對於民國98年7月10
日臺灣高雄地方法院98年度訴字第948 號第一審判決提起上訴，
本院於98年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、上訴人提起本訴主張：伊與被上訴人於民國97年8 月28日就 伊所有坐落高雄縣岡山鎮○○○段374 、359 、359-3 號土 地（下稱系爭3 筆土地）簽訂買賣契約（下稱系爭契約）， 由被上訴人向伊買受系爭3 筆土地，雙方約定價金為新台幣 （下同）17,158,500元，當日被上訴人雖先交付5,720,000 元作為定金及簽約金，惟嗣後未依約交付第2 期款8,580,00 0 元，已屬違約，依系爭契約第13條約定，伊得不經催告解 除契約。伊乃於97年10月17日發函為解除系爭契約之意思表 示，經被上訴人於同日收受；系爭契約既經解除，被上訴人 即應返還伊之前交付之系爭3 筆土地所有權狀。詎被上訴人 迄今拒不返還，爰依民法第259 條第1 款回復原狀請求權， 求為判命被上訴人返還系爭3 筆土地所有權狀。另就被上訴 人之反訴則以：被上訴人應先給付第2 期款後，伊才有拆除 359 號土地上建物（下稱系爭建物，詳如後述）之義務等語 置辯。
二、被上訴人於本訴則以：依系爭契約第2 條約定，第2 期款項 之付款期限為上訴人取得系爭3 筆土地之農用證明3 日內， 然上訴人就其中359 號土地迄未取得農用證明，伊自無付款 義務，則上訴人以此為由解除系爭契約，進而請求伊返還系 爭3 筆土地之所有權狀，於法不合等語，資為抗辯。又以反 訴主張：系爭契約其他特約事項第1 項明定，上訴人收受伊 給付之2,000,000 元補貼金後，應於97年11月28日前自行拆 除系爭建物，惟迄今未拆除。爰依系爭契約法律關係，請求 判命上訴人拆除。
三、原審經審理後，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上 訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應將系爭3
筆土地所有權狀返還予上訴人；㈢被上訴人在第一審之反訴 及假執行之聲請駁回；㈣第一、二審訴訟費用由被上訴人負 擔。被上訴人則於本院聲明：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費 用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於97年8 月28日就系爭3 筆土地簽訂系爭契約，由被上 訴人向上訴人買受系爭3 筆土地，雙方約定價金為17,158,5 00元，分3 期給付，第1 期於訂約當日給付5,720,000 元為 定金及簽約金，第2 期於辦妥丙○○（即上訴人之父兼本件 訴訟代理人）部分回贈後再取得農用證明3 日內給付8,580, 000元，第3 期於取得所有權狀3 日內給付2,858,500元。 ㈡被上訴人於簽約當日交付定金及簽約金5,720,000 元，上訴 人亦將系爭3 筆土地之所有權狀交予被上訴人指定之代書黃 媛琴保管。
㈢系爭契約其他特約事項第1 項約定，雙方同意被上訴人於簽 約同時補貼2,000,000 元予上訴人，由上訴人於97年11月28 日前自行拆除系爭建物。簽約當日被上訴人已交付該2,000, 000元予上訴人。
㈣系爭建物經原審會同高雄縣岡山地政事務所人員至現場勘測 ，其坐落於359 號土地內，面積為549.48平方公尺，坐落位 置如附圖359-A001部分所示，門牌號碼為高雄縣岡山鎮○○ ○街293號。
㈤系爭土地中之374 、359-3 號土地，上訴人已於97年10月1 日取得農用證明，惟359 號土地迄今未取得。 ㈥上訴人於97年10月17日寄發解約存證信函，被上訴人於同日 收受。
五、兩造爭點：
㈠被上訴人迄未給付第2 期款，有無違約？上訴人解除系爭契 約是否合法？
㈡被上訴人得否請求上訴人拆除系爭建物？
六、被上訴人迄未給付第2 期款，有無違約？上訴人解除系爭契 約是否合法？
按系爭契約第2 條約定：「... 乙方（即被上訴人）於辦妥 丙○○（即上訴人之父）部分回贈後再取得農用證明3 日內 付新台幣8,580,000 元正... 」。上訴人主張系爭3 筆土地 中僅374 號、359-3 號等2 筆土地於訂約時登記在上訴人之 父丙○○名下而需辦理贈與並移轉登記為上訴人所有，故依 上開約定須取得農用證明者僅此2 筆土地，359 號土地並不 包括在內等語。惟為被上訴人所否認，並稱訂約當時係約定 系爭3 筆土地全數取得農用證明後，3 日內才付第2 期款，
且當時伊另給付2,000,000 元予上訴人即為讓其拆除地上建 物以取得農用證明等詞。經查：
㈠系爭3 筆土地中之374 號土地全部、359-3 號土地應有部分 3/4 ，於訂約時係登記在丙○○名下，於訂約後之97年9 月 23日始以贈與為原因辦理所有權移轉登記予上訴人（移轉後 上訴人就374 號、359-3 號等2 筆土地之所有權範圍均為全 部），此觀卷附系爭契約其他特約事項第2 項記載（原審卷 第11頁）、系爭3 筆土地之土地登記謄本（原審卷第97-99 頁）固明。
㈡惟兩造間之買賣標的為系爭3 筆土地，而探求系爭契約第2 條約定之上下文文義，並無明確將應取得農用證明之土地限 縮在辦理回贈之374 號、359-3 號等2 筆；且以兩造並無經 濟或法律上之強弱勢差距，締約之地位平等，如確有排除35 9 號土地毋需取得農用證明之真意，大可於契約條款內標明 ，以杜爭議，惟其等並未如此為之，解釋上當認係系爭3 筆 土地均在取得農用證明之範圍內。
㈢況且，系爭契約其他特約事項第1 項約定：「賣方於買賣標 的物上有建築物，雙方同意買方於簽約同時補貼新台幣2,00 0,000 元整，由賣方於民國97年11月28日前自行拆除」（原 審卷第11頁），且被上訴人於訂約當日已交付此2,000,000 元予上訴人，亦為上訴人所不爭。而經原審於98 年5月25日 會同高雄縣岡山地政事務所人員勘測系爭3 筆土地結果，35 9 號土地內有鐵皮屋1 棟（即系爭建物），面積549.48平方 公尺，坐落位置如附圖359-A001部分所示，目前出租他人使 用，其內放置機械並有人從事工作，此有勘驗筆錄、相片及 測量成果圖附於原審卷可稽（原審卷第102 、103 、107 及 109 頁）。由是足認359 號土地於兩造訂約當時存有地上建 物，且出租與他人供為機械或零件加工等非農業之用，依此 使用狀況，衡情當無可能取得農地農用證明。則被上訴人陳 稱其於買賣價金外另行補貼2,000,000 元予上訴人，即為使 上訴人拆除地上建物以取得農用證明，堪屬信而有徵，從而 足佐兩造就359 號土地亦有應取得農用證明之意思合致。 ㈣綜上，上訴人主張系爭契約第2 條關於應取得農用證明之土 地不包括359 號土地云云，要無可取。而359 號土地迄未取 得農用證明，為兩造所不爭，依約第2 期買賣價金之給付條 件並未成就，則被上訴人不予給付，並無違約可言。上訴人 以被上訴人違約為由解除系爭契約，於法不合，自不生契約 解除之效力。上訴人依民法第259 條第1 項規定請求被上訴 人返還系爭3 筆土地所有權狀，非屬有據。
七、被上訴人得否請求上訴人拆除系爭建物？
依系爭契約其他特約事項第1 項約定，被上訴人於簽約同時 交付2,000,000 元予上訴人作為補貼，上訴人則應於97年11 月28日前自行拆除系爭建物；而被上訴人於簽約同時，已另 交付2,000,000 元予上訴人，俱如前述。職是，上訴人自應 於上開日期前拆除系爭建物，惟其迄未拆除。是被上訴人依 系爭契約請求上訴人拆除系爭建物，自屬有據。八、綜合前述，上訴人主張被上訴人未給付第2 期買賣價金，係 屬違約，其得解除系爭契約並請求返還系爭3 筆土地所有權 狀，殊無足採；被上訴人主張上訴人依約應拆除系爭建物， 係為有據。從而，上訴人本於民法第259 條第1 項規定，請 求被上訴人返還系爭3 筆土地所有權狀，為無理由，不應准 許。被上訴人本於系爭契約之法律關係，請求上訴人拆除系 爭建物，為有理由。原審就上訴人之本訴部分及被上訴人之 反訴部分均為上訴人敗訴之判決，並就反訴部分准被上訴人 供擔保為假執行之宣告，核無不合。上訴意旨指摘原判決不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 11 日 民事第三庭
審判長法官 張國彬
法 官 吳登輝
法 官 甯 馨
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。中 華 民 國 98 年 11 月 11 日 書 記 官 施耀程
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。