臺灣高等法院臺南分院民事裁定 98年度抗字第197號
抗 告 人
即債務 人 甲○○
上列抗告人因與債權人王麗昭間給付借款強制執行事件，就執行
法院除去租賃權之執行命令聲明異議，對於中華民國九十八年八
月五日臺灣雲林地方法院所為裁定（九十八年度事聲字第十二號
），提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：臺灣雲林地方法院九十七年度執字第二五七 三○號所拍賣之標的雲林縣口湖鄉○○段二六之十一地號等 九筆土地，於民國七十五年間已出租予第三人王明樹作為養 殖場用地使用，嗣因雙方初約定時未立書面，恐生爭議，遂 由抗告人與王明樹簽訂土地租賃契約書，約定租賃期間自簽 訂日民國八十八年一月一日起至一○七年十二月三十一日止 ，非原承租關係之中斷，僅將原租約書面化，王明樹自七十 五年間開始承租，從事耕作，至九十八年八月未曾中斷，係 在八十年五月十一日抵押權設定之前；而標的物決標與否， 其因素包括經濟面、地理位置（淹水區○○地段，拍賣底價 是否偏高，遽認第一次拍賣無人應買，此項租賃關係，已影 響抵押權之實行，與事實不符，又系爭土地除去租賃權於九 十八年三月二日第一次拍賣底價，為鄰近土地九十五年二月 拍定價之四倍，相差甚鉅，執行標的無人應買，非受租賃權 影響抵押權實行，法院未曾傳訊承租人查詢租約相關過程， 即逕行除去租賃權，執行程序未合法理，原執行法院不得以 無租賃狀態逕予執行拍賣，為此提起抗告等語，並提出台灣 電力公司七十五年至九十八年八月二十一日用電繳費證明及 九十七年八月至九十八年八月繳費記錄為證。
二、按「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定 地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。 但其抵押權不因此而受影響。」、「不動產所有人設定抵押 權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前 項之規定。」民法第八百六十六條第一項、第三項分別定有 明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃 契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權 人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時 ，發生無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，執行法院 自可依法以無租賃之狀態逕予執行。此觀大法官會議釋字第
三○四號解釋（含理由書）、司法院院字第一四四六號解釋 意旨及強制執行法第九十八條第二項規定自明。故祗須其租 賃權係發生在抵押權設定之後，且影響抵押物之售價以致抵 押權無法受清償者，法院即可為除去租賃權之裁定。而抵押 權人聲請執行法院除去租賃權，法院所為准駁之處分或裁定 ，並無確定實體上法律關係存否之效力，實體上就法律關係 有爭執之人，為求保護其權利，仍應另提起訴訟，以求解決 ，最高法院八十六年度台抗字第一六○號裁判意旨參照。三、經查：原法院九十七年度執字第二五七三○號強制執行之標 的即雲林縣口湖鄉○○段二六之十一、二六之十三、二六之 三四、二六之三五、二六之三六、二六之三七、二六之三八 、二六之三九、二六之四三地號等九筆土地（下稱執行標的 ），經抗告人於八十年五月十三日設定登記新臺幣（下同） 二千四百萬元之本金最高限額抵押權予中國農民銀行股份有 限公司，嗣由債權人王麗昭因讓與關係取得債權及抵押權， 有土地登記簿謄本及執行名義可稽。抗告人主張執行標的已 於七十五年間出租予第三人王明樹作為養殖場用地使用，嗣 因雙方初約定時未立書面，恐生爭議，遂由抗告人與王明樹 簽訂土地租賃契約書，約定租賃期間自簽訂日八十八年一月 一日起至一○七年十二月三十一日止，非原承租關係之中斷 ，僅將原租約書面化，並提出租賃契約書為憑。惟本件執行 標的於前案即九十五年度執助乙字第三六號執行事件，曾經 原法院除去租賃關係進行拍賣，經債權人依強制執行法第九 十五條第二項聲請減價拍賣無人應買而視為撤回結案，業經 原法院調閱卷宗查核無訛。本件債權人再次聲請強制執行， 同時聲請除去租賃關係而為拍賣，經原法院以底價三千八百 五十三萬六千元，定期於九十八年三月二日進行第一次拍賣 ，而無人應買，顯見此項租賃關係確已影響抵押權之實行， 原法院依抗告人所提租賃契約記載為形式上審查，以該租賃 契約所載之出租及租賃期間成立於八十年五月十一日抵押權 設定之後，且已影響抵押物之售價，乃准債權人之聲請除去 其租賃權，自屬正當。至抗告人所主張執行標的係於七十五 年間即由第三人王明樹承租使用，上開租賃契約乃原租約之 延續云云，並提出台灣電力公司七十五年至九十八年八月二 十一曰用電繳費證明及九十七年八月至九十八年八月繳費記 錄為證，此為債權人王麗昭所具狀否認，且此項事由，係實 體上問題，應另行起訴解決，非執行法院所得審究。另拍賣 不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定 後，為拍賣最低價額，強制執行法第八十條設有規定。法院 核定不動產之拍賣最低價格，除應參考鑑定人所提出之估定
價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之 利益而為最妥適之決定。抗告人所稱系爭土地除去租賃權於 第一次拍賣底價，為鄰近土地九十五年二月拍定價四倍，相 差甚鉅，執行標的無人應買，非受租賃權影響抵押權實行云 云，純為其主觀上之認知，且抗告人亦未就原法院核定底價 部分，有何異議。抗告人猶執前詞指摘原裁定不當，為無理 由，應予駁回。
四、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第三十條之 一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九 條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。中 華 民 國 98 年 11 月 30 日 民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 李素靖
法 官 高明發
上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提出再抗告，應於收受送達後十日內委由律師為代理人向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣一千元。中 華 民 國 98 年 12 月 1 日 書記官 王全龍
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。