返還租金等
臺灣高等法院(民事),上易字,98年度,428號
TPHV,98,上易,428,20091110,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　 98年度上易字第428號
上　訴　人　欣欣客運股份有限公司
法定代理人　丙○○
訴訟代理人　呂思家律師
被　上訴人　大有巴士股份有限公司
法定代理人　乙○○
訴訟代理人　邱育彰律師
參　加　人　北勢湖工業股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　甲○○
上列當事人間返還租金等事件，上訴人對於中華民國98年2月27
日臺灣臺北地方法院97年度訴字第4671號第一審判決提起上訴，
本院於98年10月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹佰零柒萬玖仟捌佰捌拾陸元，及自民國九十七年六月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一(除確定部分外)、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國(下同)96年8月間向被上訴 人承租坐落於台北市○○區○○段一小段340、341、342、 342之2、343、343之4、344、344之2地號土地，及位於上開 土地上之建物3棟（下稱系爭不動產）、洗車機1套與加油設 施1套，約定租期自96年9月16日起至101年9月15日止計5年 ，租金為每月新臺幣（下同）35萬3500元，含稅為37萬 1,175元，租賃保證金為70萬7,000元，雙方並簽訂土地租賃 契約（下稱系爭租約）。上訴人依約於96年9月1日繳付第1 年12個月之租金共計445萬4,100元及租賃保證金70萬7,000 元。又上訴人承租系爭不動產與洗機車與加油設施之目的， 係供做東湖站場車輛、人員使用，因而必須施作基礎設置， 乃委由訴外人欣得工程有限公司施作基礎整備工程，支出費 用69萬7,950元。詎被上訴人旋於96年11月21日寄發存證信 函通知上訴人，以因債權銀行不同意被上訴人將系爭不動產 出租為由，依系爭租約第12條第3款之約定，於97年2月20日 終止系爭租約。爰依系爭租約之約定，請求判命被上訴人給 付上訴人違約金35 萬3,500元、施作基礎整備工程費用69萬



7,950元及律師費用12萬元，共計117萬1,340元及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴(上訴人 另於原審請求被上訴人返還上訴人溢收租金273萬4,323元及 租賃保證金70萬7,00 0元，共344萬1,323元本息，原審判命 被上訴人應給付344萬1,433元本息，該部分因未據被上訴人 聲明不服而告確定)，並於本院上訴聲明：⒈原判決不利於 上訴人部分均廢棄。⒉前項廢棄部分，被上訴人應再給付上 訴人117萬1,340元，及自97年6月19日起至清償日止，按週 年利率百分之5計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭不動產早於90年1月15日經臺灣士林地 方法院(下稱士林地院)查封，依規定應為查封公告及辦理限 制事項登記，故系爭不動產受查封拍賣之情形，於兩造締結 系爭租約時，已為上訴人即承租人所知悉；上訴人仍與被上 訴人締結系爭租約，自應解釋為兩造間有默示以「拍定賣出 後無法繼續提出租賃標的物供承租人使用時」為租賃關係終 止之條件。縱兩造間無此一默示合意，但系爭不動產嗣因強 制執行的結果，致系爭租約有給付不能之情事，並非可歸責 於被上訴人，被上訴人不負損害賠償之責。又依據系爭租約 第7條第2項之約定，租約終止時，被上訴人對所有固定裝修 佈置不另承購或補償，故上訴人主張被上訴人應賠償施作整 備工程款為無理由等語，資為抗辯。並於本院聲明：上訴駁 回。
三、上訴人主張兩造於96年8月間就系爭不動產、洗車機1套與加 油設施1套，簽定系爭租約，約定租期自96年9月16日起至10 1年9月15日止計5年，租金為每月35萬3,500元，含稅為37萬 1,175元，租賃保證金為70萬7,000元，上訴人已依約繳付第 1年12個月之租金共計445萬4,100元。另上訴人在系爭不動 產上因施作基礎設置，支出費用69萬7,950元。被上訴人於 96年11月21日寄發存證信函通知上訴人，依系爭租約第12條 第3款之約定，於97年2月20日終止系爭租約之事實，業據提 出系爭租約、整備工程統一發票、存證信函、租金統一發票 、租賃保證金收據、存摺明細、存款對帳單等件為證(見原 審卷第4頁至第11頁、第73頁至第74頁、第108頁至第109頁) ，且為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人又主張被 上訴人違約終止系爭租約，應依系爭租約賠償上訴人相當於 1個月租金之違約金35萬3,500元、因施作基礎設置支出之費 用69萬7,950元、律師費用12萬元，共計117萬1,340元，被 上訴人則以前情置辯。是以，本院應審酌者應為㈠被上訴人 終止系爭租約是否合法？被上訴人有無違約之情事？㈡上訴



人請求被上訴人賠償違約金35萬3,500元、基礎整備費用69 萬7,950元及律師費用12萬元是否有理由？茲分別析述如下 。
四、上訴人主張被上訴人惡意隱瞞系爭不動產已遭查封之情事， 致使系爭不動產因其他債權人聲請強制執行，系爭不動產上 之租賃關係受執行法院除去，係屬可歸責於被上訴人之事由 ，致被上訴人給付不能；被上訴人則辯稱，系爭不動產早於 90 年1月15日經士林地院查封，有查封公告及辦理登記，於 兩造締結系爭租約時，應為上訴人所知悉，已預見系爭租約 之履行，隨時可能因系爭不動產受拍定而無法繼續給付，是 兩造間有默示以「拍定賣出後無法繼續提出租賃標的物供承 租人使用時」為租賃關係終止之條件，本件給付不能之事由 非可歸責於被上訴人等語。經查：
㈠系爭不動產於90年1月15日即經查封，經執行法院拍賣，由 參加人於97年1月8日拍定，嗣於同年2月4日領得執行法院發 給之權利移轉證書，於97年4月8日由執行法院點交予參加人 等情，有士林地院核發之不動產權利移轉證書為證(見原審 卷第14-16頁)，且為兩造所不爭執，堪信為真實。次查，系 爭不動產於執行法院查封時，依法固須揭示及通知地政機關 為查封登記，惟本件系爭不動產查封時間早在90年1月間， 距兩造簽訂系爭租約之時間已相隔近7年之久，執行法院之 揭示文件應已失其完整性，第三人自無從得知；至被上訴人 交付上訴人之系爭不動產台北市土地登記第二類謄本上雖有 辦理假扣押登記之記載(見本院卷第59-66頁)，然該等謄本 之列印日期為96年9月10日，而兩造係於96年8月間簽訂系爭 租約(見本院卷第67-68頁)，可知被上訴人係於兩造簽約之 後始交付系爭不動產之土地登記謄本，準此，尚難以系爭不 動產既經查封，已為揭示及限制登記即遽認上訴人於簽約時 知悉系爭不動產業經法院查封之情事。又依卷附上訴人於97 年2月27日以欣管行字第0144號函知被上訴人之書函第⒊點 ：「惟貴公司於出租前揭土地予本公司時，該土地已受債權 人聲請查封在案（…）如附件，而貴公司卻未予告知仍然租 予本公司使用。」、被上訴人於97年3月6日以大行字第9700 94號書函回覆稱：「三、本公司與貴公司簽訂合約之時間為 96年8月底之情事，其96年11月底法院執行查封屬民法行為 ，非本公司所樂見，故尚請見諒。」等語（見原審卷第77、 75頁），相互對照以觀，益徵上訴人於簽訂系爭租約時確實 不知系爭不動產已遭查封。參以上訴人承租系爭不動產係作 為東湖站場車輛調度使用，其面積高達3,340平方公尺(約1, 010.3坪)，因其特殊用途，不易覓得場地，牽一髮以動全身



，且承租後需投入龐大資金改善租賃場地內各項設施，倘上 訴人知悉系爭不動產業經法院查封，隨時有因拍定而無法使 用租賃物之情事，理當影響上訴人簽約之意願，更毋庸論及 與被上訴人間就系爭租約得因拍定而終止乙節有何默示之合 意。是被上訴人辯稱上訴人於締約時已知悉並預見系爭租約 之履行，可能因系爭不動產受拍定而無法繼續給付，兩造間 有默示「拍定賣出後無法繼續提出租賃標的物供承租人使用 時」為租賃關係終止之條件云云，自非可採。上訴人主張被 上訴人有惡意隱瞞系爭不動產已遭查封之情事，應可採信。 ㈡查本件系爭不動產於租約存續中，經執行法院拍賣，由參加 人於97年1月8日拍定，嗣於97年1月30日領得執行法院發給 之權利移轉證書，即向上訴人主張自即日起取得系爭不動產 之所有權，命上訴人限期返還系爭不動產，上訴人乃要求參 加人給予3個月之寬限期限，承諾於97年5月4日搬遷，俾使 上訴人辦理搬遷事宜之事實，有不動產權利移轉證書、承諾 書、參加人於97年2月15日寄發之存證信函及其回執為證(見 原審卷第14-17頁、第58頁)，且為被上訴人所不爭執。而上 訴人是在系爭不動產被查封後始為承租，依強制執行法第99 條第1項規定，於系爭不動產拍定後，不得再占有系爭不動 產，此觀之拍賣公告上有關系爭不動產使用情形之記載：「 拍定後按現狀點交。(標的目前為大有巴士停車場，請應買 人自行注意。另據債權人陳報甲標標的經債務人於96年9月 16日出租予欣欣客運股份有限公司，惟此為查封後之出租， 對債權人不生效力，點交時將排除其占有)」等語(見原審卷 第95頁)，故被上訴人自參加人於取得系爭不動產之權利移 轉證書即97年1月30日起，即有未能依約提供上訴人合於約 定使用收益之租賃物之情事，屬可歸責於被上訴人之給付不 能事由，堪以認定。
㈢次查被上訴人於96年11月21日以存證信函依系爭租約第12條 第3項之約定，通知上訴人系爭租約之租賃期限自97年2月20 日止，此有存證信函在卷可考(見原審卷第10-11頁)，按系 爭租約書第12條第3項約定：「甲乙雙方任一方若於合約存 續期間內欲提前終止合約，除契約另有規定外，須於三個月 前以書面通知對方。」，惟民法第450第3項規定，終止租賃 契約，應依習慣先期通知；但不動產之租金，以星期、半個 月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個 月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個 月或1個月前通知之。本條項但書之規定，旨在保護承租人 ，明定契約終止期為曆定之星期、半個月或1個月之末日， 並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之(最高法院87 年



度台上字580號判決參照)。本件兩造約定每月租金為35萬 3,500元，租金係以1個月定其支付之期限，租期始於96年9 月16日，則第1個月租金之期限至96年10月15日，以此推算 ，被上訴人依系爭租約書第12條第3項欲提前終止系爭租賃 契約，應以96年12月之末日（即96年12月31日）為契約終止 期，再計算3個月之通知期，算至97年3月31日方為系爭租約 之終止日，始與前揭法條及系爭租賃契約之約定相符。被上 訴人主張系爭租約於97年2月20日止，有違系爭租約第12條 第3項之約定及民法第450條第2項之規定，自無可採。 ㈣末查，被上訴人於其終止系爭租約之期日即97年3月31日到 來前之97年1月30日即有可歸責於被上訴人之給付不能事由 發生，已如前述，被上訴人於該給付不能事由發生時即應負 違約之責，是被上訴人所為終止租約之附終期之法律行為， 自不生終止之效力。又因可歸責於債務人之事由，致給付不 能者，債權人得請求賠償損害。民法第226條第1項定有明文 。被上訴人既有可歸責於己之事由致給付不能，則上訴人主 張被上訴人違約，應負損害賠償之責，洵屬有據。被上訴人 另抗辯其就系爭不動產至97年4月7日止仍有使用收益權云云 ，然上開拍賣公告已記載系爭不動產於拍定後即不得再占有 ，嗣上訴人雖與參加人就搬遷日期達成協議，惟此核與被上 訴人無關，被上訴人此一抗辯，亦不可採。
五、上訴人又主張被上訴人應賠償違約金35萬3,500元、基礎整 備費用69萬7,950元及律師費用12萬元，是否有理由？ ㈠按任一方違反本租約約定，經他方催告，逾期仍不履行者， 未違約之一方得終止本租約，違約之一方除應賠償他方相當 於1個月租金之違約金外，未違約之一方如有其他損害，違 約之一方並負全部賠償責任。系爭租約第10條第1項定有明 文。查本件被上訴人有違約之情事，已如上述，上訴人依前 開約定，請求被上訴人應賠償其相當於1個月租金35萬5,000 元之違約金，洵屬有據，為有理由。
㈡次按於租約期滿或終止時，乙方所有固定裝修佈置應無條件 自行拆遷回復原狀，交還租賃標的物予甲方，並不得損毀原 有之設備，甲方對所有固定裝修佈置不另承購或補償。系爭 租約第7條第2項固有明文。惟此一約定，應於系爭租約期滿 或經合法終止之情況，始有適用之餘地。然本件上訴人因被 上訴人惡意隱瞞系爭不動產已遭查封，而與被上訴人簽訂系 爭租約，嗣因系爭不動產經拍定，致給付不能，被上訴人顯 有違約之情事，已如前述，是以，本件應無前揭約定之適用 。被上訴人抗辯依上開約定，其就上訴人所有之固定裝修佈 置不另承購或補償云云，自非可採。查上訴人承租後，因系



爭不動產上部分設施不符合上訴人使用或太老舊無法使用， 如洗車機旁的廁所已經不堪使用，確有需要作基礎整備工程 ，並支出69萬7,950元等情，業據證人董振中到庭結證屬實( 見本院卷第43頁背面)，且有統一發票乙紙可考(見原審卷第 9 頁)，被上訴人亦不爭執。依兩造約定之租賃期限原為5年 ，是上訴人就在系爭不動產上施作之基礎整備工程，至少應 可使用5年，然因可歸責於被上訴人之事由，致上訴人應於 97 年5月4日搬遷系爭不動產(見原審卷第17頁)，是上訴人 自受有自同年5月5日起至101年9月15日止，受有無法使用基 礎整備工程之損害，以上訴人支出之基礎整備費用扣除上訴 人已使用期間之利益(未滿1月以1月計)，被上訴人應負損害 賠償共計60萬4,886元(計算式：697,950÷5÷12＝11,633 ，11,633×8＝93,064，697,950－93,064＝604,886，元以 下四捨五入)。是上訴人請求被上訴人賠償整備費用69萬 7,950元部分，於60萬4,886元範圍內為有理由，逾此部分之 請求，為無理由。
㈢上訴人主張依系爭租約第13條約定請求被上訴人賠償律師費 用12萬元部分：
按甲、乙雙方願依誠信履行本約，若有爭執涉訟時，所有訴 訟費用及律師費用概由違約一方全額負擔。系爭租約第13條 亦有明文。查被上訴人因有可歸責於己事由致給付不能，而 有違約之情事，已如前述，經上訴人以存證信函催告返還押 金、溢收之租金及損害賠償，惟被上訴人遲遲未給付，上訴 人乃起訴請求，致支出之律師訴訟費用12萬元，亦有收據乙 紙為證(見原審卷第18頁)，是上訴人依系爭租約第13條約定 請求被上訴人賠償律師費用12萬元，洵屬有據。 ㈣綜上，上訴人請求被上訴人賠償其違約金35萬5,000元、整 備費用60萬4,886元、律師費用12萬元，共計元107萬9,886 元為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由。另被 上訴人抗辯原審就溢收租金部分，有誤寫誤算之情形，惟此 部分應向原法院聲請，非屬本院得審酌之範圍，併此敘明。六、綜上所述，上訴人本於系爭租約，請求被上訴人給付107萬 9,8 86元，及自97年6月19日起至清償日止，按年息5%計算 之利息，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由， 應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決， 並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判 ，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至 於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決 ，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求 予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。




七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與舉證，經審酌核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 10 日
民事第十三庭
審判長法 官 蕭艿菁
法 官 周舒雁
法 官 陳姿岑
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 11 月 11 日
書記官 黃慶霽