臺灣高等法院民事判決 98年度上字第461號
上 訴 人 丙○○
乙○○
丑○○
辛○○
丁 ○
甲○○即蔣筠之承.
壬○○即蔣筠之承.
癸○○即蔣筠之承.
子○○即蔣筠之承.
共 同
訴訟代理人 洪戩穀律師
被 上訴 人 戊 ○
訴訟代理人 熊克竝律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年4
月9日臺灣臺北地方法院96年度訴字第6502號第一審判決提起上
訴，經本院於98年11月17日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文
原判決除確定部分外，均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用除和解及確定部分外，由被上訴人負擔。 事實及理由
一、本件上訴人蔣筠於民國98年6月12日本院審理中死亡，其法 定繼承人為其配偶甲○○及其子女壬○○、癸○○及子○○ ，有戶籍謄本附卷可稽，上開繼承人分別以書狀聲明承受訴 訟，核無不合，先予敘明。
二、被上訴人主張：坐落於台北縣新店市○○段頂城小段68、69 地號土地（下合稱系爭土地）為伊所有，上訴人丙○○、乙 ○○、丑○○、辛○○、丁○、甲○○、壬○○、癸○○、 子○○未經伊同意，分別占用系爭土地中如附圖所示E（原 判決附表一誤繕為D）I、K、M、G、H、J之位置，於其上搭 蓋門牌號碼依序為台北縣新店市○○路○段207巷1號（B）、 同路段195巷1弄2號（原判決附表一誤繕為207巷）、3號、5 號、7號、9號之房屋，致伊受有相當於系爭土地租金之損害 等情，爰依民法第767條、第179條、第184條之規定，求為 判決命上訴人等應將無權占有系爭土地所搭建之前開房屋拆 除，將土地返還予伊，並分別給付伊相當於租金之不當得利 及法定遲延利息。（原審判命上訴人等應將前開房屋拆除並 返還無權占有之土地及給付原判決附表一所示之不當得利本 息，駁回被上訴人其餘請求，被上訴人就其敗訴部分，未經
其聲明不服，已告確定。又於本院審理中被上訴人與上訴人 庚○○、己○○另達成訴訟上和解。）並對於上訴人之上訴 ，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人則以：系爭土地之所有人即訴外人昌記大同實業股份 有限公司（下稱昌記大同公司）分別與上訴人乙○○之配偶 吳元釗、上訴人丑○○之配偶田國良、上訴人辛○○之父親 黃本春、上訴人壬○○、癸○○及子○○之被繼承人蔣筠、 上訴人丁○及訴外人黃玉林等人，於45年間簽訂租地建屋租 約（下合稱系爭租約），約定租期至光復大陸止。伊等分別 為系爭租約之原始承租人、原始承租人之繼承人，自得合法 使用系爭土地。自簽訂系爭租約起至系爭土地輾轉移轉至上 訴人所有為止，歷來之系爭土地所有人均未出面向伊主張租 約無效，要求還地，於77年間輾轉登記為被上訴人所有後， 亦未見被上訴人向伊等為反對續租系爭土地之意思，兩造於 系爭土地存有不定期租賃之法律關係，伊有使用之法律正當 權源，被上訴人請求拆屋還地，顯無理由。又系爭房屋出入 路口狹窄，交通未稱便利，生活機能並不良善，且均屬老舊 斑駁房屋，僅為殘磚敗瓦所覆，聊避風雨之棲身場所，伊等 應給付系爭土地租金應以申報地價百分之四計算，始為公允 等語，資為抗辯。並對於原判決提起上訴，聲明：㈠原判決 關於上訴人部分廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行 之聲請均駁回。
四、兩造不爭執之事項：
㈠昌記大同公司前於45年10月24日分別與吳元釗（即上訴人乙 ○○之配偶）、田國良（即上訴人丑○○之配偶）、黃本春 （即上訴人辛○○之父親）、蔣筠、丁○、黃玉林簽立「租 地建屋租約」（即系爭租約），訴外人即國防部2914單位代 表田德鑣並為系爭租約之監證人。其中第三條約定：「期限 ：光復大陸後。如乙方（即前揭承租人）回返大陸，其地上 建築物無條件贈與甲方（即昌記大同公司）。」第四條約定 ：「雙方言明該地（即系爭土地）僅租與乙方使用，乙方建 築物不得轉讓他人（違約移轉無效），惟乙方因公調差可讓 與該機關同仁居住或由甲方優先承購。轉讓機關承受人應遵 照本約第三條之規定。」
㈡周和珠與黃玉林原為國防部2914單位人員，周和珠自黃玉林 處受讓系爭207巷1號房屋，上訴人丙○○則為周和珠之繼承 人。
㈢上訴人丁○為原始承租人、上訴人乙○○、丑○○、辛○○ 、甲○○、壬○○、癸○○、子○○分別為系爭租約原始承 租人吳元釗、田國良、黃本香之繼承人。
㈣系爭租約於滿20年後，因默示更新而成為不定期租約（見本 院卷，34頁）
㈤上訴人丙○○、乙○○、丑○○、辛○○、丁○、甲○○、 壬○○、癸○○、子○○占用系爭土地之位置及面積，分別 如附圖所示E、I、K、M、G、H、J。
五、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：
㈠關於上訴人是否無權占用系爭土地部分：就此，被上訴人主 張上訴人丁○雖為系爭租約之承租人，但系爭租約已逾20年 ，依民法第449條第1項規定，滿20年後租約消滅，上訴人丁 ○已成為無權占有。其餘上訴人雖因繼承而取得房屋所有權 ，但系爭租約已明白約定承租人必須具有於國防部2917單位 服務之身分，此為承租人一身專屬之權利，依民法第1148 條第1項但書規定，不得為繼承之標的，故其餘上訴人亦不 能取得租賃權，其占有系爭土地屬無權占有等語。上訴人丁 ○辯稱其為原始承租人，系爭租約已默示更新而成為不定期 租約，其仍有權使用系爭土地，其餘上訴人則辯稱其為原承 租人之繼承人，自得繼承系爭租約，亦有權使用系爭土地等 語。分述如下：
1.本件系爭租約原約定租期至光復大陸止，縱認系爭租約為定 有期限而應受最長20年之限制，於滿20年後，因承租人仍為 租賃物之使用，出租人並未為反對，系爭租約已默示更新為 不定期租賃，為兩造所不爭。又被上訴人係於租賃標的物即 系爭土地由原承租人即上訴人丁○或原承租人之繼承人即其 餘上訴人占有中，受讓系爭土地之所有權，兩造亦無爭執， 本院均應以之為裁判基礎。
2.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，出租 人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1 項、第451條分別定有明文。本件上訴人丁○為原始承租人 ，系爭租約因默示更新而成為不定期租賃契約，被上訴人復 於上訴人丁○依此不定期租賃契約占有系爭土地中，受讓系 爭土地所有權，依上開規定，系爭租約對於被上訴人仍繼續 存在，則上訴人丁○抗辯其非無權占有系爭土地，自屬有據 。
3.按租賃關係固具有信賴關係，除非得出租人同意，承租人不 得以法律行為轉讓。然租賃權亦為財產權之一，得為繼承之 標的，承租人死亡後，租賃關係並不當然消滅，由其繼承人 繼承租賃關係（民法第452條參照），此與租賃權不得以法 律行為轉讓者不同。系爭租約第四條雖約定：「雙方言明該
地（即系爭土地）僅租與乙方使用，乙方建築物不得轉讓他 人（違約移轉無效），惟乙方因公調差可讓與該機關同仁居 住或由甲方優先承購。轉讓機關承受人應遵照本約第三條之 規定。」然上開約定係禁止承租人以法律行為「轉讓」，而 非禁止承租人之繼承人繼承，是難據此約定，認為系爭租約 原始承租人、合法受讓租約承租人之繼承人不得繼承系爭租 約。本件上訴人乙○○、丑○○、辛○○、甲○○、壬○○ 、癸○○、子○○均為系爭租約原始承租人之繼承人，上訴 人丙○○則為合法受讓租賃權之周和珠之繼承人，為兩造所 不爭，依上開說明，上訴人乙○○、丑○○、辛○○、甲○ ○、壬○○、癸○○、子○○及丙○○，均因繼承而取得系 爭租約承租人之地位，則其占有系爭土地，自非無權占有。 ㈡關於被上訴人之請求有無理由部分：本件上訴人均基於系爭 租約而占有使用系爭土地，已如前述，則被上訴人主張上訴 人無權占有系爭土地，自非可採。從而被上訴人依民法第 767條、第184條、第179條規定，請求上訴人應將系爭房屋 拆除，返還無權占有之系爭土地，並給付相當於租金之不當 得利及法定遲延利息，即非所許。
六、綜上所述，被上訴人本於民法第767條、第184條、第179條 規定，請求上訴人應將系爭房屋拆除，返還無權占有之系爭 土地，並給付相當於租金之不當得利及法定遲延利息，為無 理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回 。原審判決上訴人敗訴，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此 部分不當，聲明廢棄改判，為有理由。應由本院就此部分予 以廢棄改判，駁回被上訴人於原審之訴及假執行聲請。七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第 78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 30 日
民事第七庭
審判長法 官 鄭三源
法 官 魏麗娟
法 官 呂太郎
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
書記官 黃千鶴
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。