臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第172號
原 告 許美智
訴訟代理人 王晨瀚律師
複代 理 人 沈炎平律師
被 告 明揚不銹鋼珠有限公司
法定代理人 劉錦維
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於106年6月19日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○○路00巷00弄0號房屋騰空遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾捌萬玖仟柒佰元。
被告應自民國105年11月10日起，至交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬陸仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣貳拾陸萬壹仟貳佰參拾參元為被告供擔保後得假執行。但被告得以新臺幣柒拾捌萬參仟柒佰元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第二項，於原告以新臺幣陸萬參仟貳佰參拾參元為被告供擔保後得假執行。但被告得以新臺幣壹拾捌萬玖仟柒佰元為原告供擔保後，免為假執行。
本判決第三項，於原告按月以新臺幣壹萬貳仟元為被告供擔保後得假執行。但被告得按月以新臺幣參萬陸仟元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上陳述，非 為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條訂有明文。查原告 提起本件之訴，其請求中關於返還租賃物即門牌號碼臺中市 ○○區00巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋）部分，原係主張 租約已終止為由，嗣更正為租約期限已屆滿（見本院卷第60 頁、63頁）；核係屬起訴後就事實及法律上陳述為更正或補 充，既非訴之變更或追加，為防止兩造間無益之爭議，自應 許原告得為之。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第3款訂有明文。本件原告 於起訴時，就⑴請求積欠租金、返還不當得利部分，原係分 別聲明「被告應給付原告新臺幣（下同）165,700元」、「
被告應給付原告自民國105年6月13日起至返還房屋之日止， 按每月36,000元計算之不當得利（見本院105年中補字第273 8號卷第1頁、本院卷第13、15頁）」等語，嗣於106年6月15 日提出民事準備二暨變更聲明狀，分別變更上開聲明為「被 告應給付原告297,700元」、「被告應自105年11月10日起至 返還房屋之日止，每月給付原告36,000元」等語，核其訴之 變更之性質，分係擴張（租金請求部分）、減縮（不當得利 請求部分）應受判決事項之聲明之基礎事實，依上開規定， 自屬適法，應予准許。⑵就返還租賃物部分，因租約屆期， 爰追加依所有物返還請求權之法律關係，請求被告予以遷讓 交還系爭房屋，核其追加訴訟標的，係本於同一租賃契約法 律關係終止後所生租賃物返還之同一基礎事實，依上開規定 ，自應准許。
三、原告主張：被告自102年11月10日起即向其承租系爭房屋， 約定每月租金36,000元，租期至105年11月9日止（下稱系爭 租約），詎被告於承租後自105年2月起即拖欠租金，原告並 以存證信函催告，未獲置理。系爭租約既已經於105年11月9 日屆滿，迄今被告並未遷出及交還系爭房屋，原告自得請求 被告返還系爭房屋，及請求逾期之租金共297,700元（原共9 期324,000元〈36,000元×9＝324,000元〉，扣除系爭房屋 前方施工而使用系爭房屋期間（105年3月15日至3月24日） 之10日租金12,000元，及105年5月10日被告給付14,300元， 尚欠297,000元〈324,000元－12,000元－14,300元＝297,70 0元〉，並依民法第179條規定，請求被告返還自105年11月1 0日起至交還系爭房屋之日止之不當得利，即按月給付原告3 6,000元。又其於系爭房屋後方施工時，係利用其他通道進 出，並未使用到系爭房屋，且被告係因工廠機具有問題、訂 單減少等影響營運，因而積欠租金，乃被告辯稱其應扣除後 方施工期間之租金，並賠償營運損失，並無理由。再系爭房 屋是否占用國有土地，與兩造間之租賃關係無關，被告請求 其歸還土地租金469,560元，亦無理由。聲明：⑴如主文第 一、三項；⑵被告應給付原告297,700元；⑶願供擔保請准 宣告假執行。
四、被告辯以：其已給付押租金108,000元，應先扣抵所欠租金 。又原告除因於系爭房屋前方施工而占用系爭房屋外，另於 系爭房屋後方施工時占用系爭房屋，此部分期間之租金亦應 扣除。其因原告占用系爭房屋施工以致營運受損，原告應賠 償損害，且原告係利用國有土地出租於其，多收國有土地租 金469,560元，應歸還予其。聲明：⑴原告之訴及假執行聲 明駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
五、得心證之理由：
㈠查原告主張系爭租約業已於105年11月9日屆期之事實，為被 告所不爭，復有公證書、房屋租賃契約書在卷可佐，應可認 定。按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收 益，他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係， 於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃 物。民法第421條第1項、第450條第1項、第455條前段分別 定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請 求返還之。民法第767條第1項前段亦訂有明文。系爭租約既 已經於105年11月9日屆滿，迄今被告並未遷出及交還系爭房 屋，依前揭規定，原告自得請求被告返還系爭房屋，是原告 請求判決如主文第一項，自有理由，應予准許。 ㈡按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度 。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。查系爭租約已因期限屆滿而消滅，有如前述 ，則被告於系爭租約屆期後，仍占用系爭房屋，則其占用自 係無權占有原告所有之系爭房屋，且獲有相當於租金之不當 得利，致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，而被告向 原告租賃系爭房屋之租金為每月36,000元，為兩造所不爭。 從而，原告請求被告應自105年11月10日起至遷讓之日止， 按月給付原告36,000元，揭諸前開說明，即屬正當，應予准 許。
㈢原告主張被告自105年2月起即陸續拖欠租金9期計324,000元 〈36,000元×9＝324,000元〉，期間僅於105年5月10日給付 原告14,300元，合計尚欠309,700元〈324,000元－14,300元 ＝309,700元〉之事實，為被告所不爭，應可認定。被告雖 以前詞置辯，惟查：
⑴關於原告因施工之必要而占用系爭房屋之期間，經核除原告 所自認於系爭房屋前方施工而使用系爭房屋期間即105年3月 15日至3月24日之10日部分外，被告並未具體舉出其明確之 時日，是被告就除上開10日期間之部分外，其餘所述實難採 信。至被告雖另提出施工現場照片等欲為其上開辯解之佐證 ，然細觀該等照片所示，均無明確之拍照時日，客觀上顯無 從斷明其拍攝之時點，以資推認原告占用系爭房屋之起迄時 日，且原告既已自認其有於105年3月15日起至3月24日止， 占用系爭房屋以行施工，有如前述，自不能排除該等照片所 示即為原告上開自認事實之一部，是該等照片自無從憑以補 強被告除上開10日部分外之所述。從而，關於原告因施工之
必要而占用系爭房屋之期間，應以原告所自認之上開10日為 準，被告所辯逾此日數以上者，尚不可信。原告於上開10日 期間內，既未依約將系爭房屋交付被告使用，被告本得拒絕 給付該10日期間之租金計12,000元，而原告既已自行將該12 ,000元租金從被告所欠租金中扣除，被告自無須再行給付該 12,000元之租金。
⑵按押租金係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償 之用，承租人於租約期間內有違約或損害承租房屋之情事發 生時，其本得於租約屆至或終止後，主張動用押租金以抵償 所欠租金或所應負擔之損害賠償之金額。而本件被告前曾交 付押租金108,000元予原告，為兩造所不爭，並有房屋租賃 契約書在卷可查，是被告辯稱其得以上開押租金108,000元 抵償所欠租金，自有理由。
⑶被告辯以其因原告占用系爭房屋施工以致營運受損一節，為 原告所否認，被告復未能舉證證明之，其此部分所辯，並不 可採。（又關於被告此節所辯，究應以抵銷之抗辯或反訴之 方式行之，核非屬闡明義務之範疇，併予敘明） ⑷被告雖稱原告係轉租他人之地，然按租賃契約為債權契約， 出租人本不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意， 擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對 抗所有人。是縱被告所稱為真，所涉及者亦僅為兩造間之租 賃關係得否對抗土地所有人或管理機關而已，並無礙兩造間 租賃契約之有效，自不能因此即認被告無給付租金予原告義 務，換言之，即不能認為被告之租金給付係屬非債清償，而 可請求原告返還，故被告辯稱原告係利用國有土地出租於其 ，多收國有土地租金469,560元，應歸還予其等語，即有誤 會，不可採信。（關於被告此節所辯，究應以抵銷之抗辯或 反訴之方式行之，核非屬闡明義務之範疇，併予敘明）。 ⑸據上，被告原欠9期租金計324,000元，經扣除其於105年5月 10日給付原告14,300元、原告因系爭房屋前方施工而使用系 爭房屋期間之10日租金12,000元，及上開押租金108,000元 後，僅欠原告189,700元。是原告請求被告給付所欠租金189 ,700元，為有理由，逾此部分，為無理由，應予駁回。 ㈣從而，原告請求被告分別給付如主文第一、二、三項所示， 為有理由，應予准許，至原告逾此部分之請求，為無理由， 當予駁回。
六、本件原告勝訴部分，原告及被告分別陳明願供擔保，請求准 予宣告假執行或免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當 之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經本院斟酌後， 核與判決不生影響，毋庸逐一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
民事第七庭 法 官 林世民
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 106 年 6 月 28 日
書記官 廖于萱
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