臺灣臺北地方法院民事判決 97年度訴字第4119號
原 告 戊○○○
甲○○
共 同
訴訟代理人 邱正明律師
複代理人 辛○○
被 告 乙○○
丙○○
丁○○
己○○
訴訟代理人 庚○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年10月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺北市○○區○○段二小段一四一七建號建物，依下列方式進行分割：如附圖乙案編號Ｅ部分（面積一二一點零九平方公尺）分歸原告共有；編號Ｆ部分（面積一二一點一五平方公尺）分歸被告己○○取得；編號Ｇ部分（面積一二一點零九平方公尺）分歸被告丁○○取得。
原告並應給付被告乙○○、丙○○各新臺幣壹佰陸拾捌萬玖仟玖佰柒拾陸元。
訴訟費用由兩造依附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
被告乙○○、丙○○經合法通知，無正當理由未於言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落臺北市○○區○○段二小段31、32及33地號 土地上同小段第1417建號建物（下稱系爭建物），即門牌號 碼臺北市○○區○○街5 號、5 之1 號及5 之2 號房屋為兩 造所共有，原告戊○○○應有部分為1/6 、原告甲○○為1/ 9 、被告丁○○、己○○各1/3 、被告乙○○、丙○○各1/ 36，該建物依其使用目的固無不能分割之情形，亦無不為分 割之協議，惟兩造間對分割方法尚有異見，致無法達成協議 分割，爰依民法第823 條第1 項及第824 條第2 項規定，請 求擇一按附圖所示方法進行分割，如採取甲案分割方案，原 告願意就乙○○、丙○○所分配部分找補新臺幣（下同）48 2,250 元【25,000元19.29 ㎡（乙○○、丙○○持分面積 ：347.35平方公尺2/36）＝482,250 】，如採取乙案分割
方案，原告願意就乙○○、丙○○未受分配部分找補2,314, 711 元【14,396,677（群聯不動產估價師事務鑑定編號Ｅ部 分房價）121.1100（Ｅ部分面積）＝118,872 ，118,872 19.29 ＝2,293,040 ；130,026 （增建部分鑑定價值） 122 （依原告與乙○○、丙○○之持分比例10：2） ＝21 ,671 元 ；2,293,040 ＋21,671＝2,314,711 】等語；並聲 明：㈠附圖編號Ｃ部分歸己○○所有、Ｄ部分分歸丁○○所 有、Ａ部分由原告共同取得、Ｂ部分由乙○○、丙○○共同 取得，原告並應給付乙○○、丙○○482,250 元。㈡附圖編 號Ｆ部分分歸己○○所有、Ｇ部分分歸丁○○所有、Ｅ部分 由原告共有，原告應給付乙○○、丙○○2,314,711元。二、被告乙○○、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到庭， 亦未提出任何書狀作何聲明、陳述供本院參酌。三、被告丁○○、己○○則以：兩造就該1417建號房屋訂有分管 契約，門牌號碼5 之1 號分由己○○管理，5 之2 號分由丁 ○○管理，如欲分割，請求依分管契約之現狀分割建物等語 ，資為抗辯。
四、兩造不爭執事項：
㈠、坐落臺北市○○區○○段二小段31、32及33地號土地上1417 建號建物，即門牌號碼臺北市○○區○○街5 號、5 之1 號 及5 之2 號房屋為兩造所共有，持分比例為戊○○○1/6 、 甲○○1/9 、丁○○、己○○各1/3 、乙○○、丙○○各1/ 36，有建物登記謄本在卷可按（見本院卷第29-31 頁）。㈡、系爭建物關於門牌號碼5 之1 號部分現由己○○管理使用， 5 之2 號部分現由丁○○管理使用，而5 號部分現為空屋等 情，經本院至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在案可參（ 見本院卷第42-43頁）。
五、兩造爭執之要點：
㈠、系爭建物得否請求分割？
㈡、分割方法之酌定？
茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠、系爭建物得否請求分割？
1、按各共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能 分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823 條 定有明文。又專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有 部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設 定負擔。公寓大廈管理條例第4 條第2 項亦有明文。再共有 人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，而無法以 原物分配於各共有人，須採變賣共有物以價金分配於各共有 人之方法分割，因依公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定，
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地 所有權之應有部分分離而為移轉，共有人自應請求就該專有 部分與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權之 應有部分合併分割，不得單獨就其中之一請求分割，有最高 法院89年度臺上字第666 號判決意旨可資參照。 2、兩造共有系爭建物及其應有部分，有建物登記謄本附卷可按 ，業如前述，又原告前於97年4 月22日起訴請求被告分割系 爭建物事宜，經本院以97年度北調字第282 號分割共有物事 件調解爭議，惟兩造不能達成協議，有97年5 月15日調解程 序筆錄在卷足稽（見本院調解卷第30頁），堪認為真實。兩 造間既為系爭建物之共有人，且無法就分割達成協議，原告 提起本件訴訟請求分割系爭建物，依民法第823 條規定即無 不合，應予准許。再依建物登記謄本記載，系爭建物為鋼筋 混凝土造地上五層地下一層之建物，系爭建物位居一樓，附 屬建物僅有平臺部分，主建物總面積為347.35平方公尺，一 層面積為288.19平方公尺，騎樓59.16 平方公尺，平臺15.9 8 平方公尺，揆諸上揭公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定 ，原告就系爭建物包括騎樓及平臺之應有部分及共用部分予 以分割並無不合。
㈡、分割方法之酌定？
1、按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完 成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為 下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受 原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有 人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分 配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原 物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物 之一部分仍維持共有。民法第824 條第2 項定有明文，而分 割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事 人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益 等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束 。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應 按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有 人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按 其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分 得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法， 須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金 分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能
按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之。此有最高法院 92年度臺上字第782 號、91年度臺上字第2087號、88年度臺 上字第785號民事判決意旨可資參照。
2、本件原告主張就附圖即臺北市建成地政事務所土地複丈成果 圖中甲、乙兩案擇一為分割，本院審酌認為：系爭1417建號 建物現區分為臺北市○○區○○街5 號、5 之1 及5 之2 號 房屋，其中5 之1 號部分現由己○○管理使用，5 之2 號部 分現由丁○○管理使用，而5 號部分現為空屋等情，經本院 至現場勘驗屬實，製有勘驗測量筆錄在卷可參，並有臺北市 建成地政事務所土地複丈成果圖在卷可勘（見本院卷第29-3 1 頁、第90頁），其使用現況並為兩造所不爭，依系爭建物 竣工圖所示，建物內部涵蓋四直向及一斜向停車位之設計， 前方臨路部分有騎樓，後方有平臺，而最小持分共有人乙○ ○、丙○○之持份比例合計僅2/36，若予以原物分割，依甲 案編號Ｂ部分所示，將門牌號碼5 號房屋後半部份再劃分2/ 36予上開二人，出入部分僅有原存之大門可供使用，皆須經 過原告所分得Ａ部分通行，確實有不便之處，勢將使房屋之 利用越趨零碎，造成經濟及利用價值減損，衡盱甲案對系爭 建物之地利優勢、使用價值及共有人之利害關係皆有害無益 ，可謂有事實上之分配困難，揆諸前揭條文及判例意旨，應 依乙案將系爭建物劃歸予持分較多之部分共有人，另以金錢 補償持分較少未受分配之剩餘共有人，較為可採。己○○、 丁○○現占用面積與持分比例相當，原告二人持分共10/36 （計算式：1/9 ＋1/6 ＝10/36） 、乙○○及丙○○持分僅 共2/36（計算式：1/36＋1/36），為考量系爭建物之經濟、 利用價值並減少共有人之損害，並參酌目前分管現狀，將門 牌號碼5 之1 號建物分歸己○○取得、5 之2 號建物分歸丁 ○○取得、5 號建物分歸原告共同取得，並由原告以金錢補 償乙○○、丙○○，此與分割原則及法規意旨，尚稱符合。 3、原告所分得的如附圖乙案編號Ｅ部分建物，依上開鑑定結果 顯示，建物部分面積121.11平方公尺（36.6358 坪），估價 為14,396,677元，增建部分面積26.8114 平方公尺（8.1104 坪），估價為為130,026 元（參見外放之群聯不動產估價師 事務所估價報告書第1 頁），惟觀以附近五百公尺內大樓二 樓成交價平均每坪高達41.4萬元，此有房仲網提供之成交行 情表供參（參見98年10月29日永慶房屋中正區周遭成交行情 表網址http://evertrust.yungching.com.tw/result_print .asp），系爭建物位置約處中正區西北隅，毗近與大同區、 萬華區交界，東側距立法院及監察院約250 公尺，南側距離 臺大醫院及二二八和平公園約200 公尺，北側距臺北車站約
300 公尺，除學校、公園及電信與交通服務設施之外，有關 市場、金融、郵政、行政、醫療等各項公共設施之分布於區 域內或與本地段毗鄰位置，例如二二八紀念公園、博物館、 郵政局北區管理局、重慶南路及館前路沿線之金融機構群等 ，使境內商家及一般民眾使用便利良好，附近緊鄰人潮眾多 之補習街、臺北車站等，其土地利用價值甚高，亦有群聯不 動產估價師事務所製作估價報告書內容在卷可稽（參見估價 報告書第6-7 頁），本院認為系爭建物既位處交通便利、經 貿及百貨聚集、補習街林立等往來人潮密度極高之黃金地段 ，且系爭房屋為具有高經濟價值之一樓店面，其房價必然高 於五百公尺內之二樓平均成交價41.4萬甚多，是依據上開估 價報告書鑑定建物每坪為392,967 元（14 ,396,677 元÷36 .6358 坪＝392,967 元，元以下四捨五入），顯與該建物所 得變價之金額出入甚大，若以此鑑價補償他共有人未受分配 之金錢損失，顯有不公，自不足採。從而，本院審酌系爭建 物之樓層、屋況、人潮地利優勢、交通位置及便利之大眾運 輸工具及權利價值等因素，復考量系爭建物建築完成日期為 67年1 月，已經歷年數30.8、剩餘耐用年數29.2、總耐用年 數為60（參見估價報告書附件成本法估價表），共設定3 個 抵押權分別予蔡吉隆、張慧儀、曾龍章等情（參見估價報告 書附件他項權利分析表），勘認系爭房價以每坪最低55萬元 ，總價20 ,149,690 元（550,000 元36.6358 坪＝20,149 ,690 元） 較符實情，加上增建部分價值130,026 元，其總 價值為20,279,716元，而原告與乙○○、丙○○應有部分持 分比例各為10：1 ：1 ，乙○○、丙○○原應受分配房地價 值為1,689,976 元（20,279,716÷12＝1,689,976） ，但實 際未受分配，而原告原應受分配房地價值為16,899,763元（ 20,279,716×10÷12＝16,899,763），但實際分得Ｅ之部分 價值有20,279,716元，即多受分配金額為3,379,953元（20 ,279,716 －16,899,763 ＝3,379,953） ，乙○○、丙○○ 少受分配房地價值各為1,689,976 元，原告就多受分配部分 ，依據首揭規定，原告應予如數找補。
六、綜上所述，告依民法第823 條第1 項前段規定，訴請就系爭 建物為分割，為有理由，本院依系爭建物性質及分割後之經 濟效用等情形，認以原物分割為當，但共有人中乙○○、丙 ○○有不能按其應有部分受分配，自應以金錢補償之。爰判 決如主文所示。
七、兩造其餘之攻擊及防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以 影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。八、另因共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔顯失公平者
，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟 法第80條之1 定有明文。查系爭建物雖因兩造無法達成分割 協議，原告因而提起訴訟，但兩造均因系爭建物之分割而互 蒙其利，故依上開規定，本院認此部分訴訟費用應由兩造按 分割前之原所有權應有部分比例負擔。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條第1 項前段、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 18 日
書記官 林孔華
附表
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│編號│稱謂 │姓名 │應有部分比例 │
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│ 1 │原告 │戊○○○ │ 36分之6 │
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│ 2 │原告 │甲○○ │ 36分之4 │
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│ 3 │被告 │乙○○ │ 36分之1 │
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│ 4 │被告 │丙○○ │ 36分之1 │
├──┼───┼──────┼────────────┤
│ 5 │被告 │丁○○ │ 36分之12 │
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│ 6 │被告 │己○○ │ 36分之12 │
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