臺灣臺中地方法院民事判決 98年度重訴字第29號
原 告 丙○○
兼訴訟代理人 乙○○
被 告 Ｅ○○○
申○○
Ａ○○
上二人共同
訴訟代理人 林本能律師
被 告 亥○○
戌○○
天○○
丁○○
戊○○
Ｆ○○
癸○○
辛○○
子○○
壬○○
甲○○
己○○
寅○○
丑○○
卯○○
未○○
午○○
庚○○
酉○○
辰○○
上 一 人
訴訟代理人 Ｇ○○
巳○○
Ｃ○○○
Ｂ○○
地○○
黃○○
宇○○
Ｄ○○
玄○○
宙○○
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國98年10月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台中縣太平市○○路段161之5地號土地（面積561平方公尺）返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。 事實及理由
甲、程序方面：
一、按起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本 件原告起訴原請求：1.被告應給付原告稻穀7,978公斤，及 自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。2.被告應將坐落台中縣太平市○○路段161之5地號 土地（面積561平方公尺）及其上未辦保存登記之建物（門 牌號碼台中縣太平市○○路135號）全部騰空返還予原告。 3.願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院98年10月20日言詞 辯論時更正請求為：被告應將坐落台中縣太平市○○路段 161之5地號土地（面積561平方公尺）及其上未辦保存登記 之建物（門牌號碼台中縣太平市○○路135號）返還予原告 。核屬基於同一基礎事實而減縮應受判決事項之聲明，核諸 首揭規定，自無不合，應予准許。
二、被告Ｅ○○○、亥○○、戌○○、天○○、丁○○、戊○○ 、Ｆ○○、癸○○、辛○○、子○○、壬○○、甲○○、己 ○○、寅○○、卯○○、未○○、午○○、庚○○、酉○○ 、巳○○、Ｃ○○○、Ｂ○○、地○○、黃○○、宇○○、 Ｄ○○、玄○○、宙○○經合法通知，未於最後言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠、坐落臺中縣太平市○○路段161之5地號土地（面積561平方 公尺，下稱系爭土地）及其上未辦保存登記之建物（下稱系 爭未辦保存登記建物），原為訴外人即原告之祖父吳文慶於 民國（下同）34年9月29日，向訴外人張火生所購買，吳文 慶則於41年間將系爭土地及系爭未辦保存登記建物（以下合 稱系爭房地）未定期限一併出租予訴外人曾阿來，成立不定 期租賃（下稱系爭租約）。嗣吳文慶之繼承人於吳文慶過世 後之44年11月17日，就所繼承之遺產協議分割，將系爭土地 分歸原告等人父親吳其南取得，後吳其南於72年2月27日過
世，吳其南之繼承人除訴外人吳其南三子吳昌富、次女吳月 雲及五女黃吳惠已為拋棄繼承外，其餘繼承人則就吳其南之 遺產協議分割，並由原告丙○○、乙○○二人繼承系爭土地 ，被告等人於曾阿來過世後，亦共同繼承系爭租約。系爭租 約自41年出租予曾阿來起，迄調整租金前（即本院另案89年 度重訴字333號）租金仍維持每年480台斤稻穀，原告於89年 3 月10日，起訴請求調整租金，經本院另案89年度重訴字 333 號判決准自89年4月1日起，調整為每年租金稻穀3989公 斤。
㈡、本院另案89年度重訴字333號判決准自89年4月1日起，調整 租金後，被告亦未給付，經原告起訴後，經本院以另案95年 度中簡字第2454號判決被告自85年3月11日起至94年12月31 日止，尚應給付原告稻穀22,665公斤及其遲延利息確定，然 迄今被告仍未給付。且自95年1月1日起至96年12月31日止， 共二期租金，被告亦未給付，屢催不理。按民法第440條規 定「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約 。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時 ，適用前項之規定。」及土地法第100條第3款規定「出租人 非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額 ，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。」及土地法第103 條第4款規定「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一， 不得收回：四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外， 達二年以上時。」，本件被告積欠租金已經超過二年（二期 ）以上，應符合上開規定，原告自得終止系爭租約，請求返 還系爭土地及未辦保存登記建物。且原告業於97年7月7日以 霧峰000000-0郵局第278號存證信函通知被告於7日內給付所 欠租金，逾期則終止租約，被告迄起訴前均未給付，原告自 得以起訴狀繕本作為通知終止租約之意思表示，則系爭租約 既經合法終止，被告自應返還系爭土地及系爭未辦保存登記 建物。
㈢、對被告抗辯所為之陳述：系爭未辦保存登記建物，於34年9 月29日，訴外人即原告之祖父吳文慶向訴外人張火生購買時 即已存在，此就賣渡證書就「建物表示」部分之記載為：「 大屯郡大平庄番子路壹六壹番／五，右地上建設；│土塊造 茅葺平家住家壹棟，建坪全部（但正身分五間）；│仝上， 壹棟，建坪全部（但護龍叁間分）」等語，與系爭土地於六
十七年之空照描繪圖之位置圖形大致相同，顯見系爭建物於 曾阿來設籍系爭土地前即已存在，且系爭建物之地價稅亦均 為原告所繳納，均足證並非由曾阿來所建，確係原告之祖父 吳文慶將系爭土地及建物一併出租予曾阿來，又被告妄稱系 爭未辦保存登記建物為曾阿來自力以磚造興蓋，且為曾阿來 口述，並無相關證據作為證明，經本院實地勘驗之結果均為 土角造房舍，而原告庭呈吳文慶買入該建物之原始文書記載 即為土角造房舍，此與現況相符，目前該建物雖然外表有水 泥敷表，然此為被告未經所有權人同意即擅自改建，致與原 始建貌有所差異。雖鈞院89年度重訴字第333號判決並未就 此確認，但亦絕非曾阿來所建，被告所辯並無可採。又本件 被告積欠之租金非僅有95年及96年部分，之前85年3月11日 起至94年12月31日止，被告即積欠租金共計24,393公斤稻穀 ，積欠期數達8期之多，迄今被告仍未給付，雖然訴訟中被 告將95及96年度二期租金給付，但給付時間是在98年7月31 日，均在原告以起訴狀繕本作為合法通知終止租約意思表示 之後，不因被告事後給付欠租而恢復租約效力。㈣、是本件原告爰依上開法律規定，以終止系爭租約後，依民法 第455條前段請求被告返還租賃物，並以無權占有之法律關 係，依第767條前段規定，請求被告返還系爭房地。㈤、並聲明：被告應將坐落台中縣太平市○○路段161之5地號土 地（面積561 平方公尺）及其上未辦保存登記之建物（門牌 號碼台中縣太平市○○路135號）返還予原告。二、被告方面抗辯：
㈠、被告申○○、Ａ○○：
⒈查兩造間之系爭租約，被告僅只承租土地而已，且係由吳文 慶與曾阿來所簽訂，其租金於89 年4月1日前係480台斤稻穀 ，後經鈞院89年度重訴字第333號民事判決調整為每年租金 稻穀3989公斤，此為兩造所不爭執。依上開判決理由欄五： 「．．．惟被告否認系爭租約包括建物部分，應認系爭租約 僅止於系爭土地之出租，而不包括系爭建物」，足證，兩造 間就系爭土地上未辦保存登記之建物，並無租約存在，應無 疑義。故原告請求將系爭未辦保存登記之建物騰空返還原告 ，顯屬於法無據。
⒉又原告97年11月24日起訴狀陳稱由原告二人繼承系爭土地， 則原告業已自認系爭未辦保存登記建物，應不屬於原告二人 繼承之標的物，且被告一再主張兩造就系爭未辦保存登記建 物，並無租約存在，被告歷年所繳納之租金，也僅只系爭土 地而已，並無系爭未辦保存登記建物。蓋系爭未辦保存登記 建物係訴外人曾阿來為耕種而自行興建之農舍，供作農作及
居住之用。且依本院86年度訴字第1457號民事判決理由「 乙、得心證之理由，一、原告等先位聲明部分，而觀諸上開 房屋歷年來戶籍謄本所載，訴外人曾阿來早於民國三十五年 十月一日即已設籍於該處所，可見系爭房屋於35年間即已建 造完成，則原告等猶稱右房屋係在四十一年間，由原告等之 祖父吳文慶於該土地上所建造云云，即非屬實，應不可採。 此外，原告等復無法提出證據以實其說，則其空言當初係由 吳文慶將上開土地及房屋一併出租予曾阿來云云，亦無可採 信。從而被告等所抗辯稱：系爭房屋是曾阿來為農耕而自行 興建之農舍，供作農作及居住之用等情，亦堪信為實在。． ．．」，亦足以證明：系爭房屋係曾阿來所興建的，並請調 上開案卷審酌。故兩造間就系爭未辦保存登記建物，並無租 約存在，原告請求依無權占有之法律關係，請求返還亦顯屬 於法無據。
⒊並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。願供擔保請准免為 假執行。
㈡、被告丁○○：未於言詞辯論期日到場，惟具狀陳稱：伊今年 83歲，自37年結婚出嫁至今已有61年之久，一直沒有居住或 設籍在該土地及稱租賃之土地房屋，伊既無住居使用亦無設 籍或租賃、占有，實在不該當給付租金及任何的法律責任。㈢、被告寅○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱伊不住那邊（ 即系爭房地），什麼都不知道，伊拒絕辯論等語。並聲明： 原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保 請准宣告免為假執行。
㈣、被告丑○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱伊沒有住在那 邊（即系爭房地），什麼都不知道，不應該把伊牽扯在內等 語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈤、被告卯○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱這是上一代的 事情，伊都不知道等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請 均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈥、被告未○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱伊也什麼都不 知道等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受 不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈦、被告午○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱使用者付費， 對於原告的文件不堪其擾等語。並聲明：原告之訴及假執行 之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
㈧、被告辰○○：於98年3月12日言詞辯論時陳稱伊之意見同被 告午○○所述等語。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁
回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈨、其餘被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張坐落臺中縣太平市○○路段161之5地號土地（面積 561平方公尺），原為訴外人即原告之祖父吳文慶於34年9月 29日，向訴外人張火生所購買，吳文慶則於41年間將系爭土 地未定期限一併出租予訴外人曾阿來，成立不定期租賃。嗣 吳文慶之繼承人於吳文慶過世後之44年11月17日，就所繼承 之遺產協議分割，將系爭土地分歸原告等人父親吳其南取得 ，後吳其南於72年2月27日過世，吳其南之繼承人除訴外人 吳其南三子吳昌富、次女吳月雲及五女黃吳惠已為拋棄繼承 外，其餘繼承人則就吳其南之遺產協議分割，並由原告丙○ ○、乙○○二人繼承系爭土地，被告等人於曾阿來過世後， 亦共同繼承系爭租約。系爭租約自41年出租予曾阿來起，迄 調整租金前（即另案89年度重訴字333號）租金仍維持每年4 80台斤稻穀，原告於89年3月10日，起訴請求調整租金，經 本院另案89年度重訴字333號判決准自89年4月1日起，調整 為每年租金稻穀3989公斤後，被告亦未給付。經原告起訴後 ，經本院以另案95年度中簡字第2454號判決被告自85年3月 11 日起至94年12月31日止，尚應給付原告稻穀22,665公斤 及其遲延利息確定，然迄今被告尚未給付。且自95年1月1日 起至96年12月31日止，共二期租金，遲至起訴時被告亦未給 付，而被告積欠原告95年1月1日起至96年12月31日止共兩期 之租金，計稻穀7978公斤，嗣後被告於98年8月3日訴訟中給 付上開稻穀7978公斤等情，業據原告提出被告方面戶籍謄本 、繼承系統表、土地及建物買賣讓渡證書、本院另案89年度 重訴字第333號、95年度中簡字第2454號判決書等件為證， 且為被告所不爭執，自堪信屬實，本院採為判決之基礎。㈡、查兩造間系爭土地租約係不定期租賃關係，且未訂立書面， 又系爭土地租約既非耕地租賃，而無三七五減租條例之適用 ，業據本院另案89年度重訴字第333號認定屬實，且為兩造 所不爭執，則系爭土地租約自應適用民法租賃關係。按「承 租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人 支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契 約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額 ，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時 支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用 建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用 前項之規定。」民法第440條定有明文。本件原告曾於89年3
月10日，起訴請求調整租金，經本院另案89年度重訴字333 號判決准自89年4月1日起，調整為每年租金稻穀3989公斤後 ，被告亦未給付，經原告起訴後，經本院以另案95年度中簡 字第2454號判決被告自85年3月11日起至94年12月31日止， 尚應給付原告稻穀22,665公斤及其遲延利息確定，然迄今被 告尚未給付。且自95年1月1日起至96年12月31日止，共二期 租金，經原告於97年7月7日以霧峰000000-0郵局第278號存 證信函通知被告於7日內給付所欠租金，逾期則終止租約， 被告迄起訴前均未給付，原告並以起訴狀繕本作為通知終止 租約之意思表示，而被告嗣後始於98年8月3日訴訟中給付積 欠原告95年1月1日起至96年12月31日止共兩期之租金，計稻 穀7978公斤等情，業據前述，且有原告提出之97年7月7日霧 峰000000-0郵局第278號存證信函及其回執在卷可稽（本院 卷第134頁以下），被告申○○、Ａ○○辯稱未收到存證信 函始未給付云云，顯與事證不符，自無可取。又本院另案95 年度中簡字第2454號乃判決被告自85年3月11日起至94年12 月31日止，尚應給付原告稻穀22,665公斤及其遲延利息確定 ，然迄今被告尚未給付，此為被告所不爭執，且未見被告提 出業已給付之證明，自堪信為真。則被告確有租金支付遲延 ，且經出租人即原告定相當期限，催告承租人支付租金後， 被告仍未於期限內支付之情事，依上開規定，原告主張終止 系爭土地之租約，自屬合法有據。又雖嗣後被告於98年8月3 日訴訟中給付積欠原告95年1月1日起至96年12月31日止共兩 期之租金，計稻穀7978公斤，然已在原告合法終止租約之後 ，自無從解消原告終止租約之效力，是在原告合法終止兩造 間系爭土地之租約後，被告已無合法占有系爭土地之權源。 而按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。則原告本於 系爭土地所有權人及出租人之地位，請求被告返還系爭土地 ，自屬正當，應予准許，爰判決如主文第一項所示。㈢、本件被告辯稱：原告97年11月24日起訴狀陳稱由原告二人繼 承系爭土地，則原告業已自認系爭未辦保存登記建物，應不 屬於原告二人繼承之標的物等語。雖原告上開陳述得否視同 自認尚有疑義，惟參諸原告於本院另案89年度訴字第333號 判決，亦主張原告二人繼承系爭土地，系爭未辦保存登記建 物，則因未一併列入遺產分割而由原告等人共同繼承等語， 且除列原告二人為該案原告外，並列訴外人吳文慶之繼承人 吳昌雄、吳昌富、吳宜蓁、吳月雲、黃吳惠、吳漢生等人為 共同原告。嗣原告於本院另案95年度中簡字第2454號亦作相
同主張，此情有上開判決書各一份在卷可稽（本院卷第一宗 第238頁以下），並經本院調卷審閱無訛，堪信確非原告二 人單獨繼承系爭未辦保存登記建物。而按「各共有人對於第 三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有 物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法第821 條定有明文，則姑不論原告主張系爭未辦保存登記建物原為 訴外人即原告之祖父吳文慶於34年9月29日，向訴外人張火 生所購買，吳文慶則於41年間將系爭土地及系爭未辦保存登 記建物未定期限一併出租予訴外人曾阿來，成立不定期租賃 ，即系爭租約包括系爭土地及系爭未辦保存登記建物，是否 屬實？因並非原告二人單獨繼承系爭未辦保存登記建物，則 原告於本件主張終止與被告間之系爭未辦保存登記建物租賃 關係，請求將該建物返還予原告二人，於法自有未合，要難 准許，此部分自應予駁回。
㈣、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，經審酌 後核與判決結果無影響，爰不逐一論述。
四、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第385條第1項前段、第79條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 11 月 19 日 民事第四庭 法 官 洪堯讚
一、右為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀 。（須按他造當事人之人數附繕本）。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度， 及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第 441條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中 華 民 國 98 年 11 月 19 日 書記官