台灣台中地方法院民事判決 九十一年度中簡字第二三三七號
原 告 乙○○
被 告 台中商業銀行股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
右當事人間確認租賃關係存在事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠請判令被告確認與原告間之房屋租賃關係。
㈡請判令被告於租期屆滿、搬遷時，須給予原告至少四十五天之搬遷寬限期。 ㈢請判令訴訟費用由被告負擔，並不得以欠款扣抵（因原告目前破產、經濟拮据 ）。
二、陳述：
㈠前曾央請被告之台中儲蓄部何副理向被告（總公司）轉呈欲承租台中市○○○ ○街七號（被告銀行法拍承接屋）之意願，被告答覆說可以，租金每月一萬五 千元，原告當時回說業已破產，搬遷後只租得起六千元之公寓，又央請何副理 向被告請求降低租金，於被告尚未再答覆前，本人想起可享有一生一次之『住 宅優惠稅率』，乃主動向何副理提起本人以該筆土地增值『退稅』之百分之八 十（共622210×0.8=497768元）即，共四十九萬七千七百六十八元，支付被告 ，以交換讓本人再居住下去（而另外那百分之二十，退回原告留做搬遷時之緊 急開銷費用），何副理向被告（總公司）請示後回說『可以』原告當時請求書 面記載上述之口頭約定，何副理及被告方面答說『說了算數，不必寫！』。數 月後，有位親戚提起有住家也許可供原告免費居住（但仍非百分之百肯定，要 等其原租戶搬走才完全確定），原告乃向何副理表達或許可以從七月起去住『 免費』之房子（反正剩餘的上述款項也是可扣抵、償還尚欠原告之其餘欠款的 ）！但，後來該親戚之原租戶因故不克準時搬走，其尚難確定何時可以搬走！ 當原告告知何副理上情後不久，何副理卻驟然告知被告將於短短幾天內強迫、 強制本人搬走！
㈡依據民法，口頭約定（契約），仍是約定（契約），恭請鈞長判決確認兩造間 之房屋租賃關係存在。原告『住宅優惠稅率』之權益是一生只有一次者，它等 同於『現金』，原告於房屋遭被告查封拍賣後，仍欠被告至少一兩百萬元以上 之貸款，非此款項所能還清（原告曾數度向被告表達深深的歉意，原告是因前 妻被其結拜姊妹所拖累而致週轄不靈的，俗云貧困夫妻百事哀，終也導致離婚 ，現為單親家庭且原告年過五十、求職不易，驟遭連串打擊，尚須奮發撫養年 幼之單親孩子，尚欠為數龐大之債務、教育費、生活費……等），該筆五、六 十萬元之退稅權益，原告或任何人，此時，人之常情，必定是當成『救急用』
的，而非『優先還債用』的，人之常情，原告當然一定是將此一生只有一次的 機會，用來急難救助，不可能於此苦難時刻、租金無著落之際，無條件的拿去 『單純還債』的，而是，於此無錢租賃房屋的時候，拿來依照原告之意思（租 金每月一萬五千元）租屋、繼續居住下去用的！恭請鈞長判令被告確認與原告 間之租賃關係，感佩德便。
㈢屆原告須搬遷時，恭請鈞長判令被告給予原告四十五天之找屋、整理、搬遷… …之寬限期，感佩德便。（現今景氣奇差，買得起房屋者減少，租屋居住者增 加，租金反而有增無減，找尋便宜之住屋不易，須費一段時間；又，房東多因 富裕不肯降價而惜售或惜租，許多房子因長期末能租售出去，導致水、電、瓦 斯可能早遭停掉，須給房東一些時間去恢復水電瓦斯以及整修裝潢，又原告已 居住此屋十六年了，目前忙於求職賺錢、照顧孩于，找房子、整理東西、搬遷 ．．．皆是很耗時的，恭請鈞長依法儘量酌予體恤原告，判令被告給予原告四 十五天的寬限期間，以免因時間匆促、催促他人而被新房東或水電瓦斯、裝潢 工作人員藉『趕工』要價、敲竹槓，徒增不少支出費用）。 ㈣原告確因前述之經濟及家庭變故而致週轉失靈，始還不起貸款與利息，而遭法 院拍賣房屋的，絕非惡性倒閉者（一般的計劃性倒閉者，早就預謀式的攜款潛 逃，不知去向了）；原告除了向被告屢致鄭重歉意之外，回顧過往，被告所索 之貸款利息一直偏高，原告數度申請降低利息皆無效，原告仍是一向繳息正常 、準時，歷年來已然繳交了數百近千萬元之利息，原告對被告一向依約、秉持 善意履約，原告不怪任何人，只求富裕的被告也能依約、履約而已，原告目前 確實是『山窮水盡』、迫不得已，恭請鈞長明鑒。 ㈤原告日前也曾以書面請求被告，確認兩造租賃關係存在，遭拒，不得已乃訴請 鈞庭主持公道。又因原告已然破產、經濟確實極為困窘，實在無力負擔訴訟費 用，恭請鈞長判令訴訟費用由被告負擔（並以現金退還原告），被告並不得以 原告尚欠其款為由而將訴訟費用扣抵之；敬佩德便。 三、證據：提出錄音帶及其譯文一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：
㈠本件系爭房屋原為原告向被告銀行申請擔保放款之抵押物，因拒對本行清償借 款，經本行聲請鈞院強制執行，並由本行承受在案，於年１月日變更所有 權人登記完畢，事後原告即以各種理由藉故拒絕搬遷，並數次至本行要脅如強 制其搬遷，即破壞系爭房屋，本行為保障所有房屋，於取得所有權後並即向鈞 院聲請點交。原告得知後又到本行請求租賃系爭房屋，惟因本行所營項目中並 無租賃房屋一項，本行因此拒絕原告之請求。
㈡查原告起訴請求確認與被告台中銀行間有租賃關係存在，純屬無稽，蓋依銀行 法第二十二條規定「銀行不得經營未經中央主管機關核定經營之業務」，同法 第七十五第二項亦規定「商業銀行不得投資非自用不動產」，同法第七十六條
亦規定「商業銀行因行使抵押權或質權而取得之不動產或股票，除符合第七十 四條或第七十五條規定者外，應自取得之日起四年內處分之」，財政部並於附 比批台財融㈠字第89771455號函說明四，亦對銀行業敘明上述銀行法之規定， 要求銀行業對於承受之不動產必須在四年內處分完畢。由前述規定可知銀行法 與財政部之命令，均對銀行承受抵押擔保品規定限制甚為嚴格，銀行承受之擔 保品，僅有處分一途，並無規定可以出租，銀行所營事業項目中，更無房屋租 賃一項，為此本行斷無將系爭房屋出租於原告之可能，原告片面之詞悉屬無稽 ，原告之訴在法律上顯無理由，為此請求鈞院依民事訴訟法第二百四十九條第 二項之規定，判決駁回原告之訴。
㈢次查，依原告起訴狀事實與理由一之記載，伊係向被告銀行之何副理表示願意 承租系爭房屋，其以系爭房屋拍賣後向稅捐機關申請的自用住宅優惠稅率之退 稅款的百分之八十充作租金等等，更屬無稽之談，原告確曾前來本行協商，願 意辦理自用住宅優惠稅率退稅，惟要求本行給予百分之三十給予代辦人，其餘 部分則抵充欠款，此有原告當時向本行提出之申請書第三點可稽，並非如原告 所述該筆款項抵充系爭房屋租金。再者，原告片面指陳已經與原告訂立租賃契 約，又指稱係基於口頭約定，即便原告所營事業中有租賃房屋一項，依本行一 般作業規定，斷不可能如此草率與他人訂立租約，被告亦不可能甘冒主管機關 處罰的危險，與原告訂立租約，原告雖曾至本行片面要求訂立租約，早已為本 行何副理斷然拒絕，原告片面之詞不可採信甚然，並請鈞院命原告提出其他能 證明系爭房屋租約成且生效之證據。
㈣末查民法第二十六條規定「法人於法令限制內，有享受權利、負擔義務之能力 」，本條之規定，乃係對法人權利能力的限制，違反者對公司不生效力（參照 釋字五十九號），而銀行法第二十二條係舊公司法第十五條第一項「公司不得 經營登記範圍以外之業務」之特別規定，為此本條應與公司法第十五條第一項 採同一之解釋，認為銀行法第二十二條係對於銀行權利能力之限制，而銀行登 記的所營事項，並無租賃房屋一項，為此即便如原告所指陳與本行有租賃關係 存在，其租賃關係亦對本行不生效力。
㈤另原告之訴請求鈞院「判令被告於租期屆滿、搬遷時，須給予原告至少四十五 天之搬遷寬限期」，除被告否認與原告有租賃關係存在外，原告之請求並無請 求權基礎，其訴亦顯無理由，為此請求鈞院判決駁回原告之訴， ㈥查原告起訴狀中事實與理由一、記載「前曾央請被告之台中儲蓄部何副理向被 告（總公司）轉呈欲承租台中市○○○○街七號（被告銀行法拍承接屋）之意 願，被告答覆說可以，租金每月一萬五千元，原告當時回答業已破產，搬遷後 只租得起六千元之公寓，又央請何副理向被告請求降低租金，於被告尚未再答 覆前……」云云，九十一年七月二十九日庭訊中，原告當庭陳述略以原告伊願 以每月六千元承租系爭房屋，被告答覆須租金每月一萬五千元，前開均為原告 於起訴狀或庭訊時所為之陳述，為此：
⑴縱認原告曾向被告要求訂其租賃契約，由前述原告陳述中可知，雙方當事人 就租金部分並未達成合意，蓋依民法第四百二十一條第一項規定之意旨，租 賃之性質必係有償，屬租賃契約之「要素」，故租金額之確定，乃是租賃契
約「必要之點」，依民法第一百五十三條第一項及第二項規定之意旨，須必 要之點合意契約才能成立生效，而本件原告自認雙方當事人就租賃契約之租 金部分並未達成合意，白難認原告與被告間有租賃契約存在，再者，本件原 告既然主張租賃契約存在，卻又無法提出本件租金金額、租賃期限、租金繳 納日期等等能證明租賃契約存在之證據，則原告之詞，實屬不可採信。 ⑵被告明知被告銀行總行才有承受擔保品之處分權，儲蓄部何副理並無處分房 屋之代理權，而本件原告亦明知被告並未同意出租系爭房屋，卻又以無代理 權的何副理已經同意出租房屋為理由，提起確認租賃契約存在之訴，其說詞 前後矛盾，訴顯無理由，原告之詞誠不可信。
㈦原告於九十一年七月二十九日庭訊中辯稱，略以原告願於系爭房屋拍定後，向 稅捐機關申請白用住宅優惠稅率退稅，其以退稅款的百分之八十償還欠款，係 被告銀行提出的範本，由原告照抄並簽名蓋章，原告之原意乃係以退稅款充作 租金等等，此乃係原告狡辯之詞，原告年逾五十，社會經驗豐富，又非心神喪 失、精神耗弱，行為能力完全健全，完全在自由意志之下填寫如附件二所示之 申請書，同意將退稅款除代辦費之外的部分均抵償欠款，現又言詞狡辯，將原 屬兩事混為一談，原告之詞誠不可信。
㈧原告於九十一年七月二十九日庭訊中又辯稱，其握有與被告銀行何副理之談話 錄音帶，其內容中有一段談話係何副理曾提過「你不是說過只要住到六月底」 ，經被告銀行向何副理查證，何副理表示當天是否有說過這句話並不清楚，因 當天原告情緒極不穩定，且因三番兩次到銀行來騷擾，為了避免刺激原告，又 要求請其遷讓房屋，基於情勢所逼不得已說出一些安慰原告之言詞。查民法第 九十八條之規定「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句」，本件即便何副理曾經說過「你不是說過只要住到六月底」這句話，也僅 係為避免原告過度騷擾本行，安撫原告情緒所用之不得已手段，並非代表被告 與原告訂立租賃契約之意思，更何況原告亦自認被告（總公司）並未承諾將系 爭房屋出租於原告（詳見前述一、⑵理由），原告僅憑這句話就要證明與被告 間租賃契約存在，僅屬間接證據，甚至不是證據，查「……錄音譯文，縱認確 有該錄音談話，則屬證人於審判外之陳述，難認有證據力」，八四年度簡上字 第七七號判決亦採此一見解，為此如鈞院認為違法取得之錄音證據有證據力， 請求鈞院傳訊何副理與原告當庭對質，以辨明當事人意思表示真意。 ㈨本件被告銀行所營事業項目中並無房屋租賃一項，原告亦自認被告並無同意出 租系爭房屋，被告亦已經斷然拒絕原告欲承租房屋之請求，原告所提違法取得 之錄音帶法律上又無證據力，為此請求鈞院命原告再提出其他能證明系爭房屋 租約成且生效之證據，如原告不能證明請求即判決駁回原告之訴。 ㈩綜上所述，原告之訴並無法律上及事實上理由，請求判決如答辯聲明所示，以 維本行權益。
三、證據：提出財政部年月日台財融㈠字第89771455號函一件、申請書一件 為證。
丙、法院之判斷：
一、本件系爭建物門牌號碼台中市北屯區○○○○街七號房屋，原為原告所有，並
向被告設定抵押借款，嗣因無力清償借款，經被告聲請強制執行後，因無人承 買而由被告承受，並於九十一年一月十九日辦理所有移轉登記之事實，為兩造 所不爭執，自堪信為真實。而原告主張前曾央請被告之台中儲蓄部何副理向被 告（總公司）轉呈欲承租台中市○○○○街七號（被告銀行法拍承接屋）之意 願，被告答覆說可以，租金每月一萬五千元，原告當時回說業已破產，搬遷後 只租得起六千元之公寓，又央請何副理向被告請求降低租金，於被告尚未再答 覆前，本人想起可享有一生一次之『住宅優惠稅率』，乃主動向何副理提起本 人以該筆土地增值『退稅』之百分之八十（共622210×0.8=497768元）即，共 四十九萬七千七百六十八元，支付被告，以交換讓本人再居住下去（而另外那 百分之二十，退回原告留做搬遷時之緊急開銷費用），何副理向被告（總公司 ）請示後回說『可以』原告當時請求書面記載上述之口頭約定，何副理及被告 方面答說『說了算數，不必寫！』。數月後，有位親戚提起有住家也許可供原 告免費居住（但仍非百分之百肯定，要等其原租戶搬走才完全確定），原告乃 向何副理表達或許可以從七月起去住『免費』之房子（反正剩餘的上述款項也 是可扣抵、償還尚欠原告之其餘欠款的）！但，後來該親戚之原租戶因故不克 準時搬走，其尚難確定何時可以搬走！當原告告知何副理上情後不久，何副理 卻驟然告知被告將於短短幾天內強迫、強制本人搬走等語。被告則略以：系爭 房屋並由本行承受，並九十一年一月十九日變更所有權人登記完畢，事後原告 即以各種理由藉故拒絕搬遷，並數次至本行要脅如強制其搬遷，即破壞系爭房 屋，本行為保障所有房屋，於取得所有權後並即向鈞院聲請點交。原告得知後 又到本行請求租賃系爭房屋，惟因本行所營項目中並無租賃房屋一項，本行因 此拒絕原告之請求。且依原告起訴狀事實與理由一之記載，伊係向被告銀行之 何副理表示願意承租系爭房屋，其以系爭房屋拍賣後向稅捐機關申請的自用住 宅優惠稅率之退稅款的百分之八十充作租金等等，更屬無稽之談，原告確曾前 來本行協商，願意辦理自用住宅優惠稅率退稅，惟要求本行給予百分之三十給 予代辦人，其餘部分則抵充欠款，此有原告當時向本行提出之申請書第三點可 稽，並非如原告所述該筆款項抵充系爭房屋租金。再者，原告片面指陳已經與 原告訂立租賃契約，又指稱係基於口頭約定，即便原告所營事業中有租賃房屋 一項，依本行一般作業規定，斷不可能如此草率與他人訂立租約，被告亦不可 能甘冒主管機關處罰的危險，與原告訂立租約，原告雖曾至本行片面要求訂立 租約，早已為本行何副理斷然拒絕，原告片面之詞不可採信等語置辯。 二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契 約，又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當 事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其 契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性 質定之，民法第四百二十一條第一項、第一百五十三條分別定有明文。又「租 金」為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務， 如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租 約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立；契約須以當事人互相表示 意思一致而成立。所謂一致通常係指必要之點而言。租賃為當事人約定一方以
物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，故租賃必要之點自為租賃物興租 金二者，此二者意思表示缺乏一致，其契約即難認為成立（最高法院五十六年 度台上字第六七二號判例、四十三年度台上字第一０九八號判決意旨參照）。 本件原告主張曾央請被告之台中儲蓄部何副理向被告轉呈欲承租系爭台中市○ ○○○街七號之意願，被告答覆說可以，租金每月一萬五千元，原告當時回說 業已破產，搬遷後只租得起六千元之公寓，又央請何副理向被告請求降低租金 之事實，固據其提出錄音帶及譯文為證，對此被告雖予以否認，惟以兩造對於 租賃契約必要之點「租金」，意思並未達成一致，亦即縱使如原告所主張，確 曾與被告公司職員何宗亮副理間談論有關系爭房屋租賃之情事，惟何宗亮副理 表示租金為每月一萬五千元，而原告則向何宗亮副理表示僅能支付每月六千元 之租金，則兩造間就「租金」並未達成意思一致。如是揆諸前揭規定及說明， 兩造既對於系爭房屋租賃，有關租金多寡，意思表示缺乏一致，其租賃契約即 難認為成立。至於原告雖主張系爭房屋之『住宅優惠稅率』之百分之八十（共 622210×0.8=497768元）即，共四十九萬七千七百六十八元，支付被告，以交 換讓本人再居住下去（而另外那百分之二十，退回原告留做搬遷時之緊急開銷 費用）云云，惟以原告所出具予被告之申請書，其說明欄載明「本人願提出 自用住宅優惠稅率事宜，一部份以償還欠款，請貴行將優惠款項百分之三十代 辦費用給予代辦人。」等語，並未提及有關將優惠稅率之退款抵充租金之事宜 ，更何況兩造間對於「租金」多寡，並未達成意思一致，有如前述，則原告此 之主張，尚難採信。
三、綜上，本件兩造間對於系爭房屋租賃，有關租金多寡，意思表示缺乏一致，其 租賃契約即難認為成立。從而，原告仍據以請求判令被告確認與原告間之房屋 租賃關係，並進而請求判令被告於租期屆滿、搬遷時，須給予原告至少四十五 天之搬遷寬限期，即非有據，為無理由，應予駁回。 四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影 響，毋庸一一論列，併此敘明。
丁、據上結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條第二項、第七十八 條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十九 日 台灣台中地方法院台中簡易庭 法 官 顏世傑
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十九 日 書記官
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