臺灣基隆地方法院民事判決 98年度基簡字第787號
原 告 伯仲不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 甲○○
（
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間請求給付報酬事件，本院於中華民國98年10月26日
辯論終結，茲判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、本件原告起訴主張：被告於民國（下同）98年５月28日與其 簽訂「委託銷售契約書」，委託其銷售訴外人陳秀銀所有基 隆市○○區○○路39巷20號3、4樓房屋及基地應有部分（下 稱系爭房屋），約定委託銷售期間自98年５月28日起至98年 ８月31日止，委託銷售價格為3,900,000.元，並約定如「買 賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分之四 之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時一次 付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤銷或 解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」此有雙方簽 訂之「委託銷售契約書」可稽。原告受委託後，即積極為被 告尋覓買家，惟因價格過高，而始終無法覓得買家，嗣經多 次調降售價，於98年６月20日被告同意以3,200,000.元出售 ，當日即有買主游鎮守同意以該價額承買，買賣應已成交， 此亦有兩造簽訂之「契約內容變更合意書」、該公司與游鎮 守簽訂之「不動產買賣斡旋／承諾契約書」及「契約內容變 更合意書」可稽。詎被告事後竟反悔不賣，拒不簽約，亦不 給付服務報酬。惟系爭房屋之買賣既已成交，依兩造簽訂之 「委託銷售契約」第５條第１項之規定，被告應給付其成交 總價款４％之服務報酬，即128,000.元，奈迭經催討，竟不 獲置理等情，為此依委任之法律關係提起本件訴訟，請求判 命被告如數給付128,000.元及自98年６月24日起至清償日止 按年息５％計算之利息。
二、被告固自認確曾於98年５月28日與原告簽訂「委託銷售契約 書」，委託原告銷售訴外人陳秀銀所有系爭房屋，以及於98 年６月20日同意以3,200,000.元出售系爭房屋，事後反悔不 賣等情無訛，惟以：(一)伊並非系爭房屋之所有權人，伊僅 係受系爭房屋所有人陳秀銀委託，代理出售系爭房屋而已，
伊並非契約當事人，原告以伊為被告，請求給付服務報酬， 並無理由。(二)又伊雖於98年６月20日同意以3,200,000.元 出售系爭房屋，惟當日晚間即表示不同意以3,200,000.元出 售，與原告所稱之買主游鎮守亦未簽訂「不動產買賣契約」 ，更未言明如何付款、何時付款、何時過戶及何時交屋等各 必要事項，故系爭房屋之買賣契約應尚未成立，依約伊亦毋 庸給付原告服務報酬等語，資為抗辯。
三、查原告主張：被告於98年５月28日與其簽訂「委託銷售契約 書」，委託其銷售訴外人陳秀銀所有系爭房屋等事實，固據 提出兩造簽訂之「委託銷售契約書」１件及「契約內容變更 合意書」３件為證，惟查：系爭房屋乃訴外人陳秀銀所有， 被告僅係受陳秀銀委託，代理出售系爭房屋而已，亦即僅為 陳秀銀之代理人而已，並非契約之當事人，此為兩造所不爭 ，並有「委託銷售契約書」及「契約內容變更合意書」可稽 （其委託人甲方欄均載明為「陳秀銀」；縱有被告簽名，亦 於被告簽名「甲○○」之右下方載明「代」字）。委託銷售 系爭房屋之契約當事人既為訴外人陳秀銀，而非被告，被告 僅為陳秀銀之代理人而已，依民法第0103條第１項之規定， 縱原告欲請求給付服務報酬，亦應以本人陳秀銀為被告，而 非以代理人之甲○○為被告，始為正確，茲原告竟依約向陳 秀銀之代理人請求給付服務報酬，自無依據，應不准許。四、次查：兩造簽訂之「委託銷售契約書」第５條第１項固規定 「買賣成交者，甲方（賣方）同意給付乙方成交總價款百分 之四之服務報酬，並應於買賣雙方簽訂不動產買賣契約書時 一次付清。因不可歸責乙方事由，而有買賣契約無效、被撤 銷或解除時，甲方不得拒絕服務報酬之給付義務。」此有兩 造簽訂之「委託銷售契約書」可稽。而被告於98年６月20日 亦確同意以3,200,000.元出售系爭房屋，為被告所自認，惟 被告抗辯：當日晚間伊即表示不同意以3,200,000.元出售， 與原告所稱之買主游鎮守亦未簽訂「不動產買賣契約」，更 未言明如何付款、何時付款、何時過戶及何時交屋等各事項 ，亦為原告所不爭，亦即對於買賣系爭房屋必要之點，買賣 雙方之意思表示並未合致，故系爭房屋之買賣契約應尚未成 立（參見民法第0153條）。雖原告以伊曾向買主游鎮守收取 斡旋金70,000元，於買賣雙方合意以3,200,000.元買賣系爭 房屋時，該斡旋金轉為定金，依「委託銷售契約書」第８條 約定，「買賣契約即為成立」云云，惟原告向買主游鎮守收 取該70,000元，性質乃斡旋金，並非定金，此為原告所自陳 ，而原告又未將該70,000元交付被告，以作為定金，甚至根 本未曾向被告表示將該70,000元轉為定金，自難認為被告已
收受定金，而認為依「委託銷售契約書」第８條約定，「買 賣契約即為成立」。總之，縱被告為系爭房屋之出賣人，因 買賣尚未達「成交」之階段，依約被告亦毋庸給付原告服務 報酬，原告之請求，亦無依據，而應不准許。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 9 日 基隆簡易庭法 官 林金發
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後20日內向本院提出上訴狀（並附繕本）及繳納上訴裁判費，上訴於臺灣高等法院。中 華 民 國 98 年 11 月 9 日 法院書記官 莊國南
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