臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第5號
原 告 丙○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 己○○
甲○○
戊○○
徐陳春妹
癸○○
子○○
壬○○
辛○○
共 同
訴訟代理人 乙○○
上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國98年11月3日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬伍仟肆佰伍拾參元由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下 列各款情形之一者，不在此限：…四、因情事變更而以他項 聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確 定時，追加其原非當事人之人為當事人者。…七、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者。」民事訴訟法第255條第1項第4 款、第5款及第7款定有明文。本件原告起訴時原以己○○為 被告，嗣於訴訟進行中，因訴訟標的係被告己○○與其他繼 承人戊○○、丁○○（復已於民國79年12月1日死亡，其繼 承人為徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○五人共 同繼承）、甲○○共同繼承其父即被繼承人徐東慶之權利義 務，因而追加戊○○、甲○○及丁○○之繼承人徐陳春妹、 壬○○、子○○、癸○○、辛○○等人為本件被告，並追加 聲明，核其訴之變更、追加均係相同土地上之占用關係，亦 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前開規定，原告上開 訴之變更及追加均應准許，合先敘明。
貳、兩造聲明及陳述要旨：
一、原告主張：
(一)坐落南投縣埔里鎮○○段664地號土地（下稱系爭土地）為 原告所有，兩造間雖訂有租賃契約，惟前開租賃契約之租期 已於97年6月30日屆滿，原告未再收受租金，並以存證信函
催告被告返還系爭土地，惟被告均置之不理，為此原告依民 法第767條規定提起本件訴訟，並聲明：一、被告己○○、 戊○○、甲○○及丁○○之繼承人即徐陳春妹、壬○○、子 ○○、癸○○、辛○○應將坐落南投縣埔里鎮○○段664地 號土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所98年4月24日土地 複丈成果圖編號A、B、C、D、E、F、G所示之地上房屋及地 上物拆除，並將土地返還原告。二、訴訟費用由被告負擔。(二)對於被告抗辯所為之陳述：
１、被告戊○○、丁○○（已歿）及甲○○等三人均承認被告己 ○○有代表其三人與原告變更、訂立租賃契約之權能，依民 法第116條規定，可知本件系爭土地定期租賃契約確實存在 於原告與被告戊○○、丁○○（已歿）、甲○○、己○○等 人間。
２、被告己○○雖堅稱租賃契約書僅為租金收取之收據，並未能 證明雙方有變更原契約之合意存在，又縱認兩造雙方有此變 更租賃契約之合意存在，依民法第421條、第422條規定，本 件系爭土地租賃期限雙方意思約定為六個月，租金新臺幣（ 下同）3600元，屬未滿一年之定期租賃契約云云。惟系爭土 地雖訂有書面租賃契約，自92年1月1日起至97年6月30日止 數次換訂新租約，雙方確有變更原契約之合意存在。基於上 述事實，雙方之租賃契約到期後，原告已用存證信函及透過 埔里鎮公所調解通知被告等人應返還系爭土地及拆除地上物 ，被告己○○不願履行仍以郵寄信件將支票寄還予原告，企 圖讓原告誤收支票，使雙方再度形成新的「不定期土地租賃 契約」，原告也已將前開信件及內含支票，於本院履勘時當 場退還被告己○○，現原告不願繼續出租土地，且雙方租賃 期限業已屆期，故被告應拆除地上物並返還土地。３、被告己○○稱其並未有代表他承租人為廢止原契約並另訂新 約之權能云云，惟按其意思本件定期租賃契約確實存於被告 己○○與原告間，租金3600元僅係被告己○○自己之土地建 築房屋租金，並未代其他承租人戊○○、丁○○（已歿）、 甲○○等三人繳納租金；若真為此，其他承租人已數十年從 未支付過租金，原告得據土地法第103絛規定，租用建築房 屋之基地，承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，違二 年以上時，收回土地，或者由其他承租人戊○○等人補交租 金並加計利息；此不啻害了其他承租人即戊○○、丁○○（ 已歿）、甲○○等人，天下豈有「繳租金是代表大家，訂立 租賃契約又屬個人行為」之事理。
４、本件係因被告己○○、戊○○、丁○○（已歿，繼承人為被 告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○）、甲○○
等人繼承被繼承人徐東慶之承租權，因未分割權利，為公同 共有承租權存在，以往被告己○○支付租金時，均稱係代表 其他三人繳納租金，而其他人亦從未繳納租金，故原告相信 其所言。因此當被告己○○稱其已得其他人之授權並代表渠 等與原告訂立租賃契約時，依民法第169條規定，原告並未 懷疑。故原告與被告等人間之租賃契約確實存在，非被告己 ○○所答辯僅係租金收據。
二、被告方面：
(一)系爭坐落南投縣埔里鎮○○段664地號（重測前為埔里段茄 苳腳小段236之2地號）土地及毗鄰之同段666地號土地（重 測前為埔里段茄苳腳小段236之1地號）被告祖先於日據時代 即已向土地所有人承租，並於664地號土地上（下稱系爭土 地）建屋設籍居住迄今。嗣於79年間，當時系爭土地所有人 庚○○（即本案訴訟代理人）向臺灣臺中地方法院提起訴訟 ，對被告等人以無權占有為由，起訴請求返還系爭土地，前 開判決認被告等人對系爭土地有不定期租賃關係存在，從而 原告之訴無理由，予以判決駁回確定在案。
(二)參前開判決可知，系爭土地租賃權為被告等自先父徐東慶共 同繼承而來，租賃契約雙方當事人並未有廢止原契約另訂新 約之合意存在。是以，前確定判決所確認之不定期租賃關係 並未變更，係存在於原告與被告等人間。原告所提所謂「租 賃契約」書面作為證明租賃契約雙方當事人已合意變更原不 定期租賃為半年一期之定期租賃關係等此之主張，惟參諸該 書面記載，可知其僅為租金收取之收據，並未能證明雙方有 變更原契約之合意存在。又縱認原被告雙方有此變更租賃契 約之合意存在，參前開原租賃契約係存在於以原告為出租人 與被告等人為承租人間之說明，被告一人是否有以一人之名 義代其他承租人為廢止原契約並另訂新約之權能，而使原告 得據新契約為本訴之主張？是原告所訴事實，顯非有據。(三)復次，原告訴請拆除之地上物，應係指系爭土地上門牌號碼 ：南投縣埔里鎮○○路98號之建築物。惟該建物為被告等人 分別所有，此有房屋稅籍可資證明，且分別為被告己○○、 甲○○、戊○○、壬○○四人各自管業占有使用中。兩造間 租賃契約為「不定期租地建屋契約」，按土地法第103條規 定，本件並未有符合上開法定情形任何一款之情事，縱認被 告等有遲交租金，亦未積欠達二年以上，且原告亦未踐行法 定催告程序及解除契約之通知，其提起本件訴訟並非合法。(四)依民法第450條第2、3項所規定，被告等人從未受有原告終 止不定期租約之先期通知，原告縱使有權終止該不定期租約 ，但系爭土地租用屬建築房屋之基地，原告收回基地應受土
地法第103條之法律限制，非有被告成就該條文列舉之事項 ，原告即不得任意收回土地。在兩造間對系爭土地之不定期 租賃關係繼續存在之前提下，被告何有與原告「另立」定期 租約之必要與可能。
(五)又原告亦從未要約被告等與伊「重新」訂立定期租賃契約， 原告所謂「自92年1月1日起至97年6月30日止，每半年收取 全部租金3600元，並持續每半年訂立新土地租賃契約」，完 全背離事實，其所稱與被告己○○分別11次簽訂定期租賃契 約，其實是於96年12月31日及97年6月20日兩次，由原告之 女庚○○（即本件訴訟代理人）以收取地租為由，電話通知 被告己○○至其約定地點交付租金，庚○○當時是以補製收 據為由（往昔被告繳付地租原告從未開立收據），要求被告 己○○於伊備妥之多份收據上簽名製成，直至原告據此提起 訴訟，被告方知原告此一預謀欺瞞手段，即以存證信函嚴正 駁斥原告。
(六)系爭土地整筆租金為每年（一年兩期）240公斤稻穀，雙方 並約定將上開稻穀寄存指定地點即豐盈行，再由出租人前去 領取，此有台中地方法院79年度簡字第64號判決書可資證實 。惟近年應出租人之要求將實物依農會當期稻穀牌價折算現 金給付。此乃行之有年，從無錯誤。原告焉有不知之理。如 今狀稱被告戊○○等人從未繳付地租。原告於其補充理由狀 中自承自92年1月1日起至97年6月30日止，每半年收取全部 租金3600元，並持續每半年訂立新土地租賃契約，前後矛盾 顯見原告偏離事實已達詞窮之窘境。通觀兩份系爭契約書內 容，已經明白清楚的表示當事人真正的意思，僅屬雙方當事 人收繳地租之憑據而已，原告雖竄改冠以「租賃契約」之名 ，亦不容原告任意扭曲解釋是為雙方訂立租賃契約之意思合 致。
(七)原告先後分別對己○○、甲○○、戊○○、壬○○、徐陳春 妹、癸○○、子○○、辛○○等人起訴，請求被告等拆遷地 上物返還土地，換言之，原告承認被告等人對系爭土地之租 賃權源自繼受取得，地上建築物分別為己○○、甲○○、戊 ○○、丁○○等四人所有（參台中地方法院79年度簡字第64 號判決書），苟若原告與被告己○○間之契約關係縱使成立 ，而原告據此要求全體被告拆屋還地，於法亦有未合。(八)基於租賃關係存在期間，承租人依約應履行給付租金之義務 ，被告於98年9月7日將98年度第一期（即98年1月1日至6月 30日）之地租3600元，以匯票掛號寄送原告收受在案。原告 訴訟代理人庚○○復於98年10月27日退還。本件訴訟係由原 告之女庚○○（即原告訴訟代理人）藉其名義而行，故為聲
明：一、原告之訴駁回。二、訴訟費用由原告負擔。參、法院得心證之理由：
一、原告主張其為系爭坐落南投縣埔里鎮○○段664地號（重測 前：埔里段茄苳腳小段236之2地號，下稱系爭土地）土地之 所有人，其係以贈與為原因而於民國80年2月28日受移轉登 記為系爭土地所有人之事實，有原告提出之土地登記第二類 謄本一份在卷可稽；又被告抗辯系爭土地原係訴外人徐黃月 娥所有，而由被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已歿 ）之父親即訴外人徐東慶向徐黃月娥承租，租金為一年二期 240公斤之稻谷（現折算為每期繳付現金3600元），為不定 期限之租賃關係，訴外人徐東慶並於系爭土地上興建房屋， 訴外人徐東慶對於系爭土地之租賃權及其於系爭土地上所興 建之建物（即坐落門牌號碼南投縣埔里鎮○○路98號房屋） 已由其繼承人即被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已 歿，繼承人即被告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛 ○○）繼受之事實，此有被告提出之臺灣臺中地方法院79年 度簡字第64號民事簡易判決暨附圖一份、原告所提出之丁○ ○繼承系統表一件及繼承人戶籍謄本各一份在卷為證；上開 兩造主張之事實，均為兩造所不爭執，自堪信為真實。二、又原告主張被告等固因繼承關係而繼受前述訴外人徐東慶就 系爭土地之租賃權，惟被告等人已授權由被告己○○代表全 體繼承人與原告更訂系爭土地之租約，且更訂後之租賃契約 之租期已於97年6月30日屆滿，原告未再收受租金並催告被 告返還系爭土地，為此依民法第767條規定請求被告拆除系 爭土地之地上建物並將土地返還原告等語。被告則否認兩造 間有何更定租約為定期租賃契約之事實，並以原告所提出之 系爭「租賃契約」文書實為被告繳付租金之收據等語置辯。 經查：
(一)按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租 賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第425條第1項定有 明文；出租人於民國89年5月5日民法債編修正施行前，已與 承租人訂立未經公證，租賃期限逾五年或未定期限之不動產 租賃契約，並將不動產交由承租人占有中，嗣於該法修正施 行後始將不動產所有權讓與他人者，基於保護民法債編修正 前之既有秩序，以維護法律之安定性，當無適用修正後民法 第425條第2項規定之餘地，此為最高法院之最新見解（參見 最高法院98年度台上字第692號判決意旨）。查系爭土地原 係由被告之被繼承人徐東慶向原所有人徐黃月娥以不定期限 租賃關係承租，並於系爭土地上興建房屋，訴外人徐東慶對 於系爭土地之租賃權及其於系爭土地上所興建之建物（即坐
落門牌號碼南投縣埔里鎮○○路98號房屋）已由其繼承人即 被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○（已歿，繼承人即被 告徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○）繼受，此 有被告提出之臺灣臺中地方法院79年度簡字第64號民事簡易 判決暨附圖一份在卷為證，亦為兩造所不爭，已如前述。是 以，訴外人徐東慶對於系爭土地之不定期限租賃之承租權利 ，既係於89年5月5日民法債編修正施行前所訂立未經公證之 未定期限不動產租賃契約，並由承租人占有租賃土地中，依 上開說明，其租賃契約對於租賃標的即系爭土地之承讓人即 原告，仍繼續存在。
(二)次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，民事訴訟法第277條前段定有明文；民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例可資參照）。又按解釋意思表 示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第 98條定有明文。查原告所提出之「96年12月31日租賃契約」 及「97年6月20日租賃契約」，其內容分別記載：「本人己 ○○茲向丙○○租賃土地，坐落於：南投縣埔里鎮○○段六 六四號建地，如圖表斜線部份。從中華民國96年7月1日至中 華民國96年12月31日止，共繳租金為新臺幣3600元整，特立 此據以茲證明」、「本人己○○茲向丙○○租賃土地，坐落 於：南投縣埔里鎮○○段六六四號建地，如圖表斜線部份。 從中華民國97年1月1日至中華民國97年6月30日，共繳租金 為新臺幣3600元整，特立此據以茲證明」等語。依上開原告 所提出之「96年12月31日租賃契約」及「97年6月20日租賃 契約」之內容及所附圖表以觀，其所指之租賃土地實與前揭 臺灣臺中地方法院79年度簡字第64號民事簡易判決暨附圖所 指之兩造間就系爭土地之不定期租賃關係之租賃標的相當， 被告己○○顯無再就系爭土地與原告另行成立租賃契約之必 要。況原告所提之上開二份文件，其標題固記載「租賃契約 」之字樣，惟其內容則係記述被告己○○就承租系爭土地繳 付租金每半年3600元之繳租憑證；且上開文件簽訂之時期即 「96年12月31日」及「97年6月20日」，分別係於原告所謂 「改定為定期租賃」之租賃期間屆滿日及屆滿前十日，而非 於所謂租期起算日之前所簽訂，顯與租賃契約此種繼續性契 約關係之交易常情不符：蓋若租約係於租期屆滿日始為簽訂 ，則締約日同時亦為租賃關係消滅日，焉有約定租期訂立租 約之必要？查原告與被告己○○於「96年12月31日」簽訂之
「自96年7月1日起至96年12月31日止」之租約同時於該日租 期屆滿，與常理已屬有違，復未就翌日即97年1月1日起之租 約為訂定，反而在97年6月30日租期屆滿日前十日之「97年6 月20日」始再為「自97年1月1日起至97年6月30日止」之租 賃契約為簽訂，更與常情不合。是以，被告辯稱上開原告提 出之「96年12月31日租賃契約」及「97年6月20日租賃契約 」各一份，並非兩造間就系爭土地之租賃關係之改訂，而係 記載各該期間每半年被告支付土地租金3600元之繳租證明， 應屬可信。原告既未能舉證證明兩造間就系爭土地原有之不 定期間租賃關係有何更訂新約改為定期租賃契約之合意，是 以，被告因繼承而取得之上述系爭土地不定期間租賃權，對 於原告自仍繼續存在。
(三)綜上，被告就系爭土地對於原告有不定期限之租賃權存在， 原告主張系爭土地之租賃期間已屆滿，原告不願續租，被告 之租賃權已經消滅云云，洵非有據。從而，被告因繼承取得 被繼承人徐東慶於系爭土地上所興建之房屋（門牌號碼：南 投縣埔里鎮○○路98號）及占用使用系爭土地，即非無權占 有，原告本於民法第767條前段及中段規定所有人物上請求 權之法律關係，請求被告己○○、戊○○、甲○○及丁○○ 之繼承人即徐陳春妹、壬○○、子○○、癸○○、辛○○將 系爭土地上如附圖即南投縣埔里地政事務所98年4月24日土 地複丈成果圖編號A、B、C、D、E、F、G所示之磚造平房及 地上物拆除並將土地返還原告，為無理由，不應准許。三、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提之證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，故不再一一論述， 並予敘明。
肆、訴訟費用之負擔：原告因本件訴訟而支出訴訟費用25,453元 ，原告受本件敗訴判決，依民事訴訟法第78條規定，應負擔 全部訴訟費用，爰依民事訴訟法第87條第1項規定並依職權 為訴訟費用之裁判。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 民事第一庭法 官 蔡岱霖
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 書記官 曾家祥
附圖：南投縣埔里地政事務所98年4月24日土地複丈成果圖