臺灣南投地方法院民事判決 98年度訴字第273號
原 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間返還不當得利事件，本院於中華民國98年11月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國94年1月7日簽訂租賃契約，由原告向 被告承租南投縣仁愛鄉○○段173、212等地號土地，租賃期 間自94年1月7日起至103 年1月6日止共九年，言明土地面積 六甲，每甲每年新台幣（下同）20萬元，簽約同時交付四年 之租金共480 萬元，嗣原告發現土地面積僅三甲，非六甲， 則原告依契約約定交付之480萬元租金，即有240萬元為被告 之溢收租金，屬不當得利，前經原告催告被告返還，惟被告 均置之不理，為此基於不當得利法律關係，聲明請求：㈠被 告應給付原告2,400,000 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請求宣告假執行。二、被告則以：⑴兩造於94年1月7日簽訂租賃契約，承租之重點 為房屋廠房之使用收益，至於茶園之約定，僅記載於契約第 4 條規定房屋或茶園不得轉讓或類似轉租之行為，茶園之面 積因係向原住民購買權利，訂約時地號尚未整理出來，故未 有明確記載，係由兩造會同踏明界址，由被告附帶交付原告 耕作收益，更未記載茶園租金為每年每甲20萬元，而係房屋 廠房連同茶園租金每年120 萬元，此外，契約內並加註附帶 條件，載明廠房機具維修保養責任，廠房擴建之配合條件， 均足顯示本件租賃契約之重點所在。⑵時隔四年後，被告依 契約第3條催討98年1月7日起至103年1月6日之五年份租金， 原告延不付款，始主張茶園面積不符，難謂有理。兩造之租 賃契約仍有效存在，被告依約收取租金，自不生不當得利問 題等語資為抗辯，並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利判 決願供擔保免假執行。
三、兩造經本院於98年11月11日言詞辯論程序整理並簡化爭點， 結果如下：
㈠不爭執事項：
⑴兩造於94年1月7日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭契約），租 期自94年1月7日至103年1月6日止，共計九年，每年租金120
萬元，簽約時原告交付租賃期間前四年租金支票合計480 萬 元，並均已兌現，契約約定租賃期間後五年租金應於98年1 月7日一次付清，惟至今未付。
⑵系爭契約之標的係記載：土地坐落南投縣仁愛鄉○○段173 、212 等地號，及房屋門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路 59之1號面積約134坪全部。
⑶兩造於訂約前曾前往租賃地點瞭解現場情況。 ㈡兩造爭執事項：
⑴系爭契約有無約定租賃之土地面積為六甲？
⑵原告得否依不當得利請求被告返還其所受損害240萬元？四、本院得心證之理由：
㈠系爭契約有無約定租賃之土地面積為六甲？
本件系爭契約之標的，經兩造於契約第1 條載明：土地坐落 南投縣仁愛鄉○○段173、212等地號，及房屋門牌南投縣仁 愛鄉○○村○○路59之1號面積約134坪全部；此事實為兩造 所不爭執，復有系爭契約影本（詳本院卷第5-10頁）附卷可 資佐證，堪予認定。原告主張兩造口頭言明土地面積為六甲 ，每甲為2934坪，每甲每年租金20萬元，每年之租金為120 萬元，然被告交付之土地僅有三甲，即應返還溢收之四年租 金240 萬元；被告則以租賃土地為茶園，係以現場實際指明 之狀況為承租範圍，其因向原住民購買權利，訂約時地號尚 未整理出來，故僅記載二地號，承租範圍連同房屋即茶廠包 括在內，每年租金120 萬元，並無每甲每年租金20萬元之約 定等語置辯。經查：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文。本件系爭契約之標的，經兩 造合意載明房屋為門牌號碼南投縣仁愛鄉○○村○○路59之 1號面積約134坪全部，土地為「坐落南投縣仁愛鄉○○段 173、212等地號」，契約對於土地即茶園僅概括記載部分地 號，未有面積之記載，然經兩造事前至現場指明位置，且自 94年1月7日簽約起，迄被告主張承租土地部分面積短少為止 ，經歷四年之久，期間被告未對土地面積不足六甲乙節，提 出實質之爭執（原告稱係口頭向被告反應，惟為被告否認） ，是依舉證責任分配原則，原告就其主張兩造約定承租土地 面積為六甲，每甲每年租金20萬元之事實，應負舉證責任。 ⑵原告雖舉證人江景聖為證，惟證人江景聖到庭證稱：第一次 被告帶伊至茶園現場看，表示有三甲左右之茶園，伊看的是 茶廠與週邊之茶園，被告並表示後面尚有二甲多，加起來約 有六甲，租金120 萬元，伊因無法接受被告要求三年一次付 租之條件，乃介紹原告來看，第二次伊陪同原告在現場看，
被告指的範圍與前次相同，伊有懷疑實際面積不及六甲，但 並未實際上去繞一圈，也未對兩造表示伊所懷疑之處；伊未 承租之因在於付租條件無法接受，兩造訂約之事及訂約內容 伊原來不知道，直至契約訂立後數年，原告要再付租時，才 對伊表示收成好像沒那麼多等語（詳本院卷第5-10頁）。依 證人江景聖所述，被告對其言及承租範圍約有六甲時，其雖 有懷疑，然並未對原告表明，也未實際繞著茶園勘察，而其 未向被告承租之原因，在於無法接受三年一次付租之條件； 由此可知，證人雖到達茶園所在位置勘察，但未實際就全部 茶園勘查，其後因付租條件嚴苛而不願承租，則證人當時不 願承租之關鍵在於租金支付方式無法接受，至於茶園面積究 有無六甲，反非證人決定締約與否之因素，顯屬明確。其次 ，原告就其如何獲知租賃土地面積為六甲此一重要訊息，先 後在本院陳稱係證人江景聖所告知等語（詳本院卷第47頁、 第86頁），惟證人係證稱由被告告知茶廠與茶園約有六甲， 其雖懷疑可能不及六甲，但未曾對原告表明，原告所陳內容 與證人證述情節，顯有極大歧異。又縱使被告曾在茶園現場 對證人表示承租範圍約有六甲，然屬不確定之說法，證人亦 未對原告轉述，原告從何得知此一訊息，即非無疑；原告既 為系爭契約之簽約人，自應以其對於茶園之觀感及認知為準 ，而非事後因收成不佳或得知證人之懷疑，乃反悔原有之約 定，從而，證人江景聖之證言，尚難證明兩造間對於承租土 地確有面積六甲之約定。
⑶又原告自承：被告提供之廠房機器為其製茶所需，承租的茶 園是被告原本已經種植好的，租了茶園就一定會去經營，四 年來都有在收成等語（詳本院卷第87、73頁），並參以①系 爭契約第7條第6點「本租賃土地僅作茶園使用，未經甲方（ 即被告）書面同意，乙方（即原告）不得開發其他用途使用 ，否則視同乙方違約論處」、第4條第1點「本房屋係供製茶 之用」、契約附帶條件①「甲方提供廠房機器、空調等設備 及冷凍庫、製茶器具一批供乙方使用，其維修保養費用由乙 方自行負擔…」（詳本院卷第8、9頁）；②原告曾親自至茶 園查看之事實，足認原告承租土地及建物係欲以土地上茶園 及茶廠經營製茶事業，既係作為特定用途，故有親自觀察茶 園所在、茶園範圍、現場狀況及周圍環境之必要，並於對茶 園、茶廠現況有深入瞭解情況下，始與被告簽訂系爭契約。 故被告所辯租賃之土地係以現場狀況為範圍，承租範圍係連 同茶廠在內等語，尚堪採信。
⑷復原告於簽訂系爭契約時，已從事製茶及茶葉買賣20餘年， 並有與茶農配合及採收茶葉之經驗等，均據其陳述在卷（詳
本院卷第86-87 頁），原告對於茶葉品種、茶園位置及範圍 ，自屬經驗豐富之人，顯然其認承租本件土地上茶園、建物 及建物內設備，符合經營茶廠之需要，始有於簽立契約時， 一次支付前四年租賃期間租金共480 萬元之可能，以其支付 之租金數額並非少數，堪認其於簽訂契約前，業經深思熟慮 方有以致之。又設若兩造曾約定土地面積為六甲，而實際交 付面積不及六甲，以原告之生活經驗，承租四年之間，必早 已察覺此點並主張其應有之權利，惟原告直至98年2月2日， 始以承租之土地面積未達六甲為由，發函被告更正契約錯誤 及請求返還不當利益，當其時，不惟租賃期間已逾四年，且 經被告催討支付後五年租金在先，原告此際主張兩造約定租 賃土地之面積為六甲云云，不惟其未盡舉證之責，且動機有 可議之處，其主張實不足採。
㈡原告得否依不當得利請求被告賠償損害新台幣240萬元？ ⑴民法第179 條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益」。系爭契約為兩造合意簽訂，租賃 物並經兩造勘查現場狀況後由被告交付原告使用，租賃物之 內容及狀況，原告即難推諉不知；原告雖主張租賃之土地面 積未達被告承諾之六甲，以每甲20萬元計算，其交付之四年 租金480 萬元，即有部分為被告溢收云云，惟其主張並無可 採，已如前述，被告依系爭契約取得租金480 萬元，應有法 律上之原因。
⑵被告既查無無法律上原因取得之利益，則原告基於不當得利 法律關係，聲明請求：被告應給付原告2,400,000 元及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息，為無 理由，不應准許。原告之訴既未予准許，則其假執行之聲請 ，即失所依據，應併予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟 酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之 必要，併此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 11 月 25 日 民事第二庭 法 官 李 蓓
本件正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 25 日 書記官 林書慶