臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第1227號
原 告 甲○○
被 告 長谷畫時代公寓大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
上列當事人間請求確認債權不存在事件，於民國98年11月4 日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
確認被告對原告之新台幣貳萬壹仟柒佰肆拾元之債權不存在。訴訟費用新台幣壹仟元由被告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不 明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在， 且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法 院52年台上字第1240號判例參照）。經查原告以被告對其催 討前手積欠之管理費共新台幣21,740元並無依據，而否認被 告對原告之系爭管理費債權存在，顯見原告就系爭管理費債 權債務關係之存否，即有主觀之不明確，足致原告主張系爭 管理費之債權不存在之法律上地位有受侵害之危險，而此危 險，於本院認原告之主張為有理由時，並得以對於被告之確 認判決加以除去，揆諸前揭說明，原告自有即受本件確認判 決之法律上利益，是原告自得提起本件確認債權不存在之訴 ，先予敘明。
二、原告主張其於民國98年6 月11日向本院標得門牌號碼台南市 安平區○○○街6 號21樓之3 號房屋之所有權全部及其坐落 台南市○○區○○段92地號土地之應有部分萬分之27（下稱 系爭房地），並於同年月17日取得本院核發之權利移轉證書 ，及於同年7 月1 日辦畢所有權移轉登記，系爭房地屬於被 告管理之社區範圍。然被告經萬安保全主任管理員卓鴻維通 知原告，稱：被告決議未繳交前區分所有權人所積欠之管理 費前，拍定人不得進入本大樓等語。嗣被告法定代理人乙○ ○於同年月27日證實上情。然被告於98年5 月24日召開之年 度區分所有權人會議決議將店A1等積欠管理費181,734 元呆 帳打消，並報奉臺南市政府核備有案，對照被告於91年8 月 16日召開之管理委員會會議，卻決議住戶房屋經買賣或被法 院拍賣，由新區分所有權人概括承受前區分所有權人積欠的 管理費，足見被告之法定代理人乙○○告知未繳交前區分所 有權人積欠之管理費前，拍定人不得進入該大樓之事，顯與 事實不符，且違反公寓大廈管理條例第4 條、第21條、第24
條及第37條規定。是原告應自98年6 月17日繼受取得系爭房 地之日起，成為被告之社區住戶，並遵守原區分所有權人梁 馨予依公寓大廈管理條例或規約所定之一切權利義務，故被 告對系爭房地前區分所有權人梁馨予積欠之管理費債權21,7 40元對原告並不存在，為此提起訴訟等語，並聲明：如主文 第1 項所示。
三、被告則以被告於91年8 月16日召開之會議決議要由新區分所 有權人清償前區分所有權人積欠之管理費，被告管理之社區 住戶歷來亦有新區分所有權人承接前區分所有權人積欠的管 理費之前例，原告應負擔系爭房地之前區分所有權人積欠之 管理費21,740元等語資為抗辯，並聲明：駁回原告之訴。四、兩造不爭執之事實：
（一）原告因拍賣而於98年6 月17日取得系爭房地所有權，系爭 房地係屬於被告管理，系爭房地的前區分所有權人積欠被 告管理費共21,740元。並有原告提出之本院臨時收據、不 動產權利移轉證書、台南市稅務局總局98年契稅繳款書、 、台南市台南地政事務所建物所有權狀、、土地所有權狀 影本各1 件為證。
（二）被告於91年8 月16日召開第5 屆第2 次管理委員會會議， 會中決議：住戶房屋經買賣或被法院拍賣，前區分所有權 人所積欠的管理費應由新區分所有權人概括承受。並有原 告提出之長谷畫時代公寓大廈管理委員會第5 屆第2 次會 議記錄影本1 件為證。
五、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。 民事訴訟法第277 條前段定有明文。又事實為法律關係發生 之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證 責任，即確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係 存在時，應由被告負舉證責任。有司法院院字第2269號解釋 及最高法院42年台上字第170 號判例可資參照。本件被告抗 辯原告應承受系爭房地之前區分所有權人積欠被告之管理費 債務21,740元乙節，既為原告所否認，主張原告應自取得系 爭房地所有權之98年6 月17日起始負擔給付管理費之義務， 不應負擔系爭房地前區分所有權人積欠之系爭管理費等語， 依前開舉證責任分配之原則，自應由被告就原告應承擔系爭 房地前區分所有權人積欠之系爭管理費債務之有利於己之事 實，負舉證之責。經查：
（一）按公寓大廈管理條例第24條固規定區分所有權人之繼受人 應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義 務。惟參照該條當時之立法說明乃為「明定區分所有權人 之繼受人應繼受前區分所有權人之權利義務，以維護『區
分所有關係』之一貫性」；因區分所有權之性質，並非單 獨使用專有部分之財產權，亦非僅為財產之共有關係，乃 為一種財產（私權）與生活（共益）之調和。而所謂規約 ，依同條例第3 條第12款規定，乃公寓大廈區分所有權人 為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會 議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有 權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分 所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則 凡屬區分所有人團體之構成員，不問其究在為該決議之前 或之後加入，各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理 規約，其效力不僅應約束每一區分所有權人，對於其繼受 人亦應同樣存在，始能維持原區分所有關係之和諧存在， 亦即為維護區分所有關係之一貫性，繼受之區分所有權人 或住戶，仍應承受其前手就規約所定之權利義務。是依前 述立法理由及立法沿革解釋，該條例第24條所規範者，乃 區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依該條例或 住戶規約所定之區分所有相鄰關係之一切抽象之權利義務 。再參以公寓大廈管理條例或住戶規約所定者，均係抽象 之權利義務，以為具體行使權利或負擔義務之依據，此觀 該條例於第2 章定有住戶之權利義務專章共21條條文亦明 ；苟義務人違反前開所定抽象義務，即屬義務之不履行， 就具體發生之個別債務，債務人應負債務不履行或損害賠 償責任，非經第三人與債權人或債務人訂立契約承擔債務 人之債務，其債務自不移轉於該第三人。況善意第三人應 受保護，以維交易安全，為民法之重要原則，復為司法院 大法官會議釋字第349 號解釋之本旨，苟未依法為債之移 轉，遽令不知情之第三人擔負履行債務之責，致其生有不 測損害之虞，殊有悖債之相對性法理，亦與保護善意第三 人之旨有違。再稽諸區分所有權人或住戶積欠應繳納之管 理費已逾2 期或達相當金額，管理委員會既得訴請法院命 其給付應繳之金額及遲延利息；同條例第22條並就住戶違 反法令及規約，管理委員會得依區分所有權人之決議，訴 請法院強制遷離、命區分所有權人為出讓其區分所有權及 其基地所有權應有部分、聲請法院拍賣等效力為明定，足 見對於違反義務之區分所有權人已有多項制裁及救濟之道 。是公寓大廈管理條例第24條規定茍包括繼受前手已生之 具體債務，則前手得以免卻其本應負擔之債務，管理委員 會亦可無視前開賦予其得對積欠管理費及其他費用之區分 所有權人之相關制裁及救濟規定，上開規定豈非具文，益 徵區分所有權之繼受人對於原區分所有權人積欠管理費或
其他費用之債務，因屬原區分所有權人與大廈管理委員會 間之債權債務關係，後手之區分所有權人除已依法承擔其 債務，管理委員會應循上開各規定加以請求外，原區分所 有權人之繼受人，無論係經由自由買賣或法院拍賣方式取 得，因對於前手積欠之管理費用或其他應分擔費用並無從 知悉，而購買者（含拍賣程序之應買人）亦係針對該區分 所有物之市場客觀價值、地理環境、有無物上擔保等加以 評估其價值，如尚應就該區分所有物之前手有無積欠管理 費用及其他應分擔費用加以調查評估，因此部分並無公示 性，除強人所難能，亦有礙交易之靈活，應非公寓大廈管 理條例第24條之立法本旨。是前手區分所有權人所積欠之 管理費或其他費用，乃已具體發生之私法上債權債務關係 ，並非上開條文所指規約規範之事項，自無該條之適用。 即台灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會，亦認公寓大 廈管理條例第24條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對 其後所生權利義務悉依原相關條例或規約定之，並非繼受 前手已發生之債務。另內政部86年2 月26日台86內營字第 8672309 號函，同認除新區分所有權人已參照民法第300 條或301 條規定，訂定債務承擔契約，願為原區分所有權 人代為清償所欠之公共基金外，不得逕向新區分所有權人 請求繳納之。
（二）經查原告既於98年6 月17日始取得系爭房地之所有權，系 爭管理費又係系爭房地之前區分所有權人所積欠，參照前 段說明，原告僅係繼受系爭房地之前區分所有權人依公寓 大廈管理條例或規約所定之抽象權利義務，對於前區分所 有權人已發生之具體管理費或其他費用債務，因非公寓大 廈管理條例第24條規範之範圍，則除原告已依法承受系爭 房地之前區分所有權人積欠被告之系爭管理費債務外，被 告並不得依公寓大廈管理條例第24條及第21條規定請求原 告給付。
（三）被告雖辯稱被告已於91年8 月16日召開第5 屆第2 次管理 委員會會議，決議通過住戶房屋經買賣或被法院拍賣，前 區分所有權人所積欠的管理費應由新區分所有權人概括承 受，且被告管理之社區亦有此種前例云云，固為原告所不 爭執，而可信為真實。惟被告前開會議決議通過由新區分 所有權人繼受前區分所有權人所積欠之管理費乙節，既違 反公寓大廈管理條例第24條規範僅限於繼受其前手抽象權 利義務之規定，則除新區分所有權人同意依該決議履行外 ，自屬違法而不生法律上任何效力。況按有關公寓大廈、 基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法
令另有規定外，得以規約定之。公寓大廈管理條例第23條 亦有明文，此即規約之補充性原則，顯見依該條例所制定 之住戶規約，原則上應以法令規定為依歸，僅於法令規定 限制外，始得另以規約加以補充。此外公寓大廈管理條例 並無授權管理委員會得訂定有關規約內容之事項，被告於 91年8 月16日所為之前開決議內容既涉及該社區前、後區 分所有權人之管理費應如何負擔之事項，自屬有關規約內 容之事項，而應由被告所屬社區之區分所有權人會議決議 決定之，被告本無權代為決議，縱被告所屬社區之區分所 有權人會議決議通過與被告前開會議決議相同之內容，亦 因違反公寓大廈管理條例第24條之規定，而不生法律上任 何效力。再者被告之社區歷來雖有新區分所有權人承受前 區分所有權人積欠管理費之前例，然此僅係該承受之新區 分所有權人自主同意依被告之前開會議決議內容履行，核 與原告無關，自無拘束原告之效力，被告既非該社區內各 區分所有不動產之所有權人，亦非系爭房地之買賣契約當 事人，自更無權要求原告同意承受前區分所有權人之系爭 管理費債務，是被告之前開會議決議內容除經系爭房地新 區分所有權人之原告同意外，同不生債務移轉或承擔之效 力。被告辯稱依被告於91年8 月16日的會議決議，原告應 負擔系爭房地之前所有權人積欠之系爭管理費債務云云， 委無可採，堪信原告主張系爭管理費債務不應由原告承擔 ，被告對原告無21,740元之管理費債權乙節為可採。六、綜上所述，原告既無庸承擔前區分所有權人積欠之系爭管理 費債務，然被告卻對原告主張有21,740元之管理費債權，從 而原告請求確認被告對原告之21,740元之債權不存在，為有 理由，應予准許。
七、復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判。訴訟 費用，由敗訴之當事人負擔。民事訴訟法第87條第1 項及第 78條分別定有明文。本件訴訟標的金額為21,740元，其訴訟 費用為第一審應徵之裁判費1,000 元，此外無其他訴訟費用 之支出，本件訴訟費用自應由敗訴之被告負擔，故被告應負 擔之訴訟費用額為1,000 元。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 林雯娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提前上訴者，應於判決送達後20日補提上訴理由書（須附繕本），並繳納上訴費用。中 華 民 國 98 年 11 月 20 日 書記官 楊建新