臺灣臺北地方法院簡易民事判決 98年度北簡字第28093號
原 告 福久產物管理有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 徐偉峯律師
被 告 乙○○
前列二人共同
訴訟代理人 楊揚律師
前列二人共同
複代理人 李淑寶律師
上列當事人間98年度北簡字第28093號給付管理費等事件，於中
華民國98年11月3日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文：
被告應連帶給付原告新台幣捌拾萬叁仟貳佰元及自民國九十八年九月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。本判決主文第一項得假執行，但被告如以新台幣捌拾萬叁仟貳佰元欲供擔保得免為假執行。
事實及理由：
一、被告乙○○於民國94年4月4日向原告承租坐落台北市○○區 ○○路1段144號2樓及3樓之全部房屋（下稱系爭房屋）供第 三人「樺達哲興業有限公司」設立紅戡港式飲茶婚宴會館餐 廳使用，租賃期間分二階段，第一階段自94年4月20日起至 99年4月19日止，第二階段自99年4月20日起至103年3月31日 止，雙方間簽署有房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），契 約第13條明文約定，被告同意就其承租範圍，依西門大樓管 理委員會（下稱西門大樓管委會）規定標準，向該管委員會 繳納管理費，被告賴福櫻則為系爭租賃契約被告乙○○之連 帶保證人。又按西門大樓管委會第10條規約關於管理費之繳 納，區分所有權人應遵照區分所有權人會異議決之規定向管 理委員會繳交管理費，依西門大樓管委會於94年5月18日召 開第一屆第一次委員會會議擬定「管理維護費收費標準」（ 一）規定：「以承租戶或區分所有權人為繳費義務人」，而 被告乙○○依系爭租約第13條約定，於承租期間有向該管委 會繳納管理費義務，此屬利益第三人契約，而原告為系爭房 屋之區分所有權人，依西門大樓管委會規約及上開收費標準 對西門大樓管委會有繳納管理費義務，而被告依兩造系爭租 約及上開收費標準亦有對西門大樓管委會繳納管理費義務， 是兩造對西門大樓管委會均有繳納系爭房屋管理費之義務， 故對同一系爭房屋積欠之管理費債務應屬不真正連帶債務關
係，詎被告乙○○於承租期間，自94年4月起至97年12月止 期間管理費未依約規約，自96年1月起未依規定以每坪120元 繳納，而自行以每坪70元計算，每月每坪管理費短繳50元， 96年2月又短少27,300元，此部分合計短繳563,200元，另自 上開承租時起，僅以系爭房屋權狀坪數466坪計算管理費及 水電費，而未依管委會設立以來每樓層均以250坪為計算管 理費之標準計算，故此部分被告短繳193,484元，被告期間 共計短繳管理費756,684元，經原告於98年2月20日繳清，被 告乙○○乃因此同免清償責任。另被告乙○○於96年2月份 之租金短繳24萬元，經原告於98年1月22日以函向被告催繳 ，被告均置之不理，為此，原告乃依民法第281條第1項規定 請求被告連帶償還上開原告清償之系爭房屋管理費756,684 元以及依系爭租約之約定，請求被告連帶給付積欠之租金24 萬元，乃聲明被告應連帶給付996,684元即自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。二、被告則以：被告依兩造租約固有向西門大樓管委會繳納系爭 房屋管理費之義務，然因被告承租系爭房屋為大樓2、3樓， 承租後對於承租樓層之清潔維護、電梯維修及電路管線檢查 ，均由被告自行支付費用委請廠商負責，故西門大樓管委會 乃同意酌減被告系爭房屋管理費，被告均依約繳付後由西門 大樓管委會開立收據，被告並無短繳管理費之事實，原告所 提管理費收費方式係依西門大樓管委會會議紀錄，非區分所 有權人會議，對被告不生拘束力。另依系爭租約第9條第1項 約定「甲方為系爭租約標的物之代表人，依據委託或租賃契 約書有權出租予乙方作為餐飲營業之用，甲方負責排除區分 所有權人之主張（包括但限於甲方應負責使乙方租賃期間內 ，能合法繼續使用本標的物），若有造成乙方損失，甲方負 責一切賠償」等語，原告有使被告能合法使用系爭承租房屋 之義務，詎租賃契約簽訂後，原告無法提供全部系爭承租房 屋區分所有人之使用同意書，致被告經營之樺達哲興業有限 公司無法向台北市政府合法申請營利事業登記證及室內裝修 合格證，被告屢經催告原告均無效果，致台北市政府工務局 建築管理處（下稱建管處）連續4次裁罰各6萬元之罰鍰共計 24 萬元，原告違反契約作為義務，給付不完全，依系爭租 約第9條及民法第227條規定，原告應負賠償責任，是依民法 第334條規定，被告主張以該24萬元之損害賠償債權與系爭 24 萬元之租金債務抵銷等語答辯，並聲明駁回原告之訴。三、兩造所不爭執事項：
（一）兩造簽立系爭租約，被告乙○○為承租人、被告賴福櫻為 連帶保證人向原告承租系爭房屋，租期自94年4月20日起
至103年3月31日止，依系爭租約約定承租期間系爭房屋管 理費由被告負責向西門大樓管委會繳納。
（二）被告乙○○就系爭房屋96年2月份租金有短繳24萬元與原 告。
（三）系爭房屋面積權狀坪數466坪。
四、本院得心證之理由：
（一）原告請求被告連帶給付積欠之96年2月份租金24萬元部分 ：被告雖以原告違反系爭租約第9條第1項約定，未提供系 爭房屋全部區分所有人之使用同意書，致被告經營之樺達 哲興業有限公司無法向台北市政府合法申請營利事業登記 證及室內裝修合格證，遭建管處裁罰共24萬元之罰鍰而主 張原告應負損害賠償而主張原告依約應負損害賠償乃以之 抵銷等情，固提出樺達哲興業有限公司95年3月31日通知 函2份、台北市政府建管處罰金罰鍰收據4份為據，惟查， 系爭租約第9條第1項約定「甲方（即原告）為本租賃契約 書標的物之代表人，依據委託或租賃契約書有權出租予乙 方（即被告乙○○）作為餐飲營業之用。甲方負責排除區 分所有權人之主張（包括但不限於甲方應負則使乙方租賃 期間內，能合法繼續使用本標的物）若有造成乙方損失， 甲方負責一切賠償」等語；而觀諸上開被告提出通知函2 份，係訴外人樺達哲興業有限公司一方製作告知原告提供 該系爭房屋全部所有權人之文書，又系爭租賃契約之承租 人係乙○○，訴外人樺達哲興業有限公司並非系爭租賃契 約之當事人，故訴外人樺達哲興業有限公司得否以其名義 依系爭租約請求原告提出上開資料，已有疑義，故上開通 知書自無法證明被告主張原告違約造成其損害等情，另查 ，被告所提出上開台北市政府建管處罰鍰收據4份，觀其 繳款對象係為樺達興業有限公司，並非被告，而被告雖主 張樺達興業有限公司係其經營之公司，惟被告並非樺達興 業有限公司之法定代理人，而被告亦無舉證其無樺達興業 有限公司之關係為何，縱認被告主張原告違約一節屬實， 然上開遭台北市政府建管裁罰及繳交罰鍰之人均係樺達興 業有限公司，並非被告，自無無從遽以認定被告因此受有 24萬元之損害，故被告以上情置辯主張抵銷其積欠原告上 開租金債務，舉證不足，難認有理，故原告依系爭租賃契 約關係請求被告及系爭租賃契約連帶保證人賴福櫻連帶給 付上開積欠之租金24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即 98年9月15日）起至清償日止按法定利息年息百分之五計 算之利息，為有理由，應予准許。
（二）原告請求被告連帶給付原告繳納之系爭房屋管理費756,
684元部分：原告主張被告於上開承租期間，自96年1月起 迄97年12月止未依大樓規約規定以每坪120元繳納，自行 以每坪70元計算，期間每月每坪管理費短繳50元，96年2 月又短少27,300元，共計短繳563,200元，另自94年4月起 至97年12月止期間，以系爭房屋權狀坪數466坪為標準計 算管理費及水電費，未依管委會設立以來每樓層均以250 坪為計算，每月短繳34坪之管理費共計193,484元，經原 告於98年2月28日開立支票2紙補繳與西門大樓管委會等情 ，為被告否認，辯稱伊於承租期間均有繳納並無短繳情事 ，有管每坪管理費未依每坪120元計算係因系爭房屋之清 潔維護、電梯維修及電路管線檢查，均由被告自行支付費 用委請廠商負責，故西門大樓管委會乃同意被告酌減被告 管理費，並有出據繳納收據與被告，而坪數部分亦係依規 約以承租面積坪數計算，原告主張應依該大樓每層均以 250坪計算並無依據等語。經查：
（1）有關原告主張上開被告自96年1月起迄97年12月止未按大樓 規約每坪120元繳納，擅以每坪70元計算而短繳共計563,200 元，經原告於98年2月28日開立支票與西門大樓管委會繳清 部分，業據原告提出西門大樓規約、西門大樓第一屆第一 次委員會議會議紀錄、西門大樓管理維護費收繳辦法、被 告自96年1月起至97年12月止所欠繳管理費明細1份、西門 大樓管委會98年2月28日管理維護費清償證明書、原告簽發 與西門大樓管委會面額563,200元（支票號碼0000000號） 支票1紙在卷可稽，觀諸上開大樓規約第10條管理費之繳納 ：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所以 權人應遵照區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳 交下列款項（一）管理費、三、各項費用之收繳、支付方 式，授權管委會訂定，並於每月15日前公布上月份各項收 支帳目及明細」等語，明訂西門大樓區分所有權人應向大 樓管委會繳納管理費，而有關管理費支付方式則係授權管 委會制訂，又觀諸上開西門大樓第一屆第一次管委會會議 紀錄七『第一案討論事項及決議「擬定管理維護費收費標 準」，說明：為使大樓管理基金收支平衡訂定每坪120元（ 不含高、低壓、高壓檢修、電梯維修等費用）空置而為出 租樓層或商家，則以半價每坪60元（不含高、低壓、高壓 檢修、電梯維修等費用），地下2樓因部分面積為大樓發電 機室及提供台電作為發電室使用造成長期空置，無法有效 管理使用所以每坪以30元（不含高、低壓、高壓檢修、電 梯維修等費用）計算。決議：「經主席宣布表決，以7：2 票通過，必函告區分所有權人或承租人後執行」』，是原
告主張被告依系爭房屋之西門大樓規約及管委會決議規定 ，系爭房屋應以以每坪120元計算管理費繳納西門大樓管委 會等情，並非無據，堪認屬實，至被告雖以其另有自行支 付費用委請廠商負責系爭房屋電扶梯等，西門大樓管委會 乃同意酌減被告系爭房屋管理費，並簽發收據與被告等情 置辯，並提出電扶梯保養契約書、支票影本44紙、西門大 樓管委會出具代收各項費用證明單影本31份等資料，惟觀 諸被告提出上開電扶梯保養契約書、支票影本44紙， 係被告與訴外人台灣威德機電工業有限公司簽立之契約及 支付保養費等費用之票據，僅能證明被告承租系爭房屋後 另有找第三人維修保養系爭房屋使用之電扶梯而支出保養 費用，然尚無法證明西門大樓管委會有同意酌減管理費之 情事，另被告雖提出上開西門大樓管委會費用證明單31份 ，然觀諸上開證明單係屬通知聯，並非收據性質，無法證 明西門大樓同意酌減管理費，再者，觀諸上開被告提出之 西門大樓管理服務費證明單通知聯，所載系爭房屋應繳管 理服務費金額均為55,920元，該管理費除以系爭房屋466坪 即為120元（即55,920÷466＝120），益徵西門大樓管委會 每月均係以每坪120元計算系爭房屋應繳管理費並通知被告 是被告辯稱西門大樓管委會同意酌減被告管理費，難認有 據，並非事實，是原告主張西門大樓管委會並未同意被告 減少每坪應繳之管理費，係被告自行以每坪70元計算繳納 管理費一節，應堪屬實，故原告主張被告於承租期間自 96年1月起至97年12月止未依規約及系爭租約之約定繳納 西門大樓管委會管理費，共積欠563,200元，經其於98年2 月28日繳納與西門大樓管委會等情，並非無據，應屬實在 。又按原告為系爭房屋區分所有權人，依上開依西門大樓 管委會規約有對西門大樓管委會繳納管理費之義務，被告 乙○○則依系爭租約第13條約定，於承租期間有向該大樓 管委會繳納管理費義務，是兩造對西門大樓管委會均有繳 納系爭房屋管理費之義務，故對同一系爭房屋積欠之管理 費債務應屬不真正連帶債務關係，而原告於98年2月20日向 西門大樓管委會繳清上開被告乙○○短繳之55,920元管理 費，被告乙○○乃因此同免清償責任。則原告依兩造租賃 關係及民法第281條第1項規定，請求被告連帶償還上開原 告清償之系爭房屋短繳之管理費55,920元即自起訴狀繕本 送達翌日（即98年9月15日）起至清償日止按年息百分之五 計算之利息，依法有據，為有理由，應予准許。（2）有關原告主張被告94年4月起至97年12月止期間，每月未依 管委會設立以來大樓每樓層均以250坪為管理費計算之慣例
，而自行依系爭房屋權狀坪數466坪計算管理費，每月短繳 34坪之管理費共計193,484元部分，固提出被告自94年4 月 起至97年12月止所欠繳管理費明細1份（短繳34坪部分）、 西門大樓管委會98年2月28日管理維護費清償證明書、原告 簽發與西門大樓管委會面額193,484元（支票號碼0000000 號）支票1紙，惟查，依原告上開提出之西門大樓規約、西 門大樓第一屆第一次委員會議會議紀錄、西門大樓管理維 護費收繳辦法等，均未有明文記載系爭房屋以及同一大樓 區分所有權人繳納管理費係以每層250坪計算，且觀諸西門 大樓管理維護費用收繳辦法二、明載收費標準（二）費用 收繳以區分所有權為計算單位，又參以上開被告提出西門 大樓管委會管理服務費證明單通知聯，所載系爭房屋應繳 管理服務費金額均為55,920元，該管理費除以系爭房屋466 坪即為120元（即55,920÷466＝120），可證西門大樓管 委會每月均係以每坪120元乘以系爭房屋之坪數466坪計算 系爭房屋應繳管理費並通知被告甚明，故原告主張西門大 樓管委會設立以來大樓每樓層均以250坪為管理費計算之 慣例，非以實際登記坪數等情，尚乏所據，難認可採，被 告上開所辯，非不足採，應屬事實，故原告請求被告償還 此部分短繳管理費193,484元部分，舉證不足，依法難認 有據，應予駁回。
（三）綜據上述，原告主張依兩造租賃契約以及依民法第281條 第1項，請求被告連帶給付803,200元，及自起訴狀繕本送 達翌日即98年9月15日起至清償日止，按週年利率5 %計算 之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理 由，應予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，經核與本判決之結 果不生影響，爰不一一論述。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、結論：
原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79 條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法 官 張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 17 日 書記官 高宥恩
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