宣 示 判 決 筆 錄
原 告 冠德花園大廈管理委員會
亦為反訴被告
法定代理人 壬○○
訴訟代理人 易定芳律師
被 告 冠德建設股份有限公司
亦為反訴原告
法定代理人 丁○○
被 告 癸○○
上六人共同
訴訟代理人 吳俊昇律師
上列當事人間請求給付管理費事件，於中華民國98年10月20日言
詞辯論終結，同年11月3日上午10時在本院臺北簡易庭第2法庭公
開宣示判決，出席職員如下：
法 官 謝明珠
書記官 林美嘉
通 譯 陳建憲
朗讀案由兩造均未到。
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領，記載如下：
主 文
被告冠德建設股份有限公司應給付原告新台幣叄拾柒萬肆仟壹佰元，癸○○、甲○○、辛○○、己○○、乙○○應各給付原告新台幣陸仟肆佰伍拾元，及均自民國九十八年六月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣肆仟肆佰壹拾元由被告冠德建設股份有限公司負擔十分之九，餘由其餘被告平均負擔。
本判決得假執行。但被告冠德建設股份有限公司如以新臺幣叁拾柒萬肆仟壹佰元，其餘被告各以新台幣陸仟肆佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
反訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部份：
(甲)、原告方面：
壹、聲明；
一、被告冠德建設股份有限公司 (下稱冠德建設公司)應給付原 告新台幣 (下同)叄拾柒萬肆仟壹佰元，癸○○、甲○○、 辛○○、己○○、乙○○應各給付原告陸仟肆佰伍拾元，及 均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計
算之利息。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告冠德建設公司於台北市○○路之冠德花園大廈內有「獎 勵停車位」14個，因其非住戶，乃將只有住戶身分始能取得 之「法定停車位」34個信託登記予現為冠德花園大廈之現住 戶、冠德建設公司法定代理人之女戊○○，其中除由戊○○ 自己使用3停車位外，餘則由冠德建設公司全權處理、出租 ，另又將14個法定停車位亦信託登記予現住戶蔡美娟，除由 蔡美娟自己使用1個停車位外，其餘13個停車位亦由冠德建 設公司全權處理出租，而上揭計58個之管理費亦一直均為被 告冠德建設公司所繳納在案；其餘被告五人亦均非冠德花園 大廈之住戶，係購得「獎勵停車位」之人，合先敘明。二、因被告等均非係冠德花園大廈之「現住戶」，而冠德建設公 司又將其所有之14個「獎勵停車位」及信託登記予戊○○與 蔡美娟計44個「法定停車位」出租予外人使用，各該外來車 輛之進出，對於冠德花園大廈之現住戶而言，自增加安全性 之威脅，為安全因素，有增加保全人員之必要，而此增加保 全人員所支出之費用，乃因於被告等外來車輛之進出冠德花 園大廈所致，故該額外之費用自應由被告等分擔；為維護冠 德花園大廈社區住戶之安全，乃於97.05.15由原告召開第八 屆第十一次臨時會議，決議增加保全人力一人執行門禁管理 ，保全人力一人，每月費用為130、725元，一年計費1、568 、70 0元，由被告63個停車、1年12個月計算，被告每一個 停車位每月應負擔增加保全人力之費用為2、075元 (1、568 、700* 63*12＝2、075)，嗣於97.06.07經第八屆第二次區 分所有權人會議於區分所有權人數96人之情況下，63人出席 ( 含委任書)，以出席人數比例65.25%、區分所有權之出席 比例72.01 %決議通過。並決議自97.08.01起正式實施。惟 被告等卻拒絕繳納該增加之費用，每月均仍只繳納1、000元 ，每月欠繳1、075元，至98年1月止，被告冠德建設公司積 欠之管理費為374、100元，其餘被告欠繳之管理費均為6、4 50元，爰訴請判決如其聲明所示。
參、對被告抗弁之陳述：
一、若係決議方法違法而非決議內容違法，依法只得撤銷，非無 效，縱冠德花園大廈第八屆第二次區分所有權人會議未達法 定人數而為決議，亦只是該決議方法違法，應只是得撤銷， 非無效，在未撤銷前，該決議仍是有效，自應遵守。二、原告第八屆第十一次臨時會議之決議，於決議前經詳細評估
說明，係權利之正當行使，並非以損害被告之權利為主要目 的，且係私權之行使，未造成國家社會之損害，政府雖定頒 獎勵停車位之規定，但亦不因上開決議而影響獎勵停車位之 規定而致國家社會及他人發生損失，顯與公共利益無關，且 下開決議合法、亦未違反強制禁止規定，屬有效。三、區分所有權人會議之出席人數係以簽名冊為準，非以委託書 為依據，並無重覆計算之情形。王海成係區分所有權人鄧韻 川之配偶，基於夫妻日常事務有互為代理之權而委託，為合 法；LEOS即係子○○，係合法受委託。
(乙)、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。貳、陳述：
一、被告冠德建設公司只有14個「獎勵停車位」，原告請求其給 付58個停車費差額，為無理由。
二、被告停車後，自停車埸走到冠德花園大廈外經過中庭時，並 未使原告發生任何費用；且按「公共開放空間應依審核通過 之配置與設施計劃等確實提供公眾使用」，台北市綜合設計 公共開放空間設置及管理維護要點第19條定有明文，冠德花 園大廈一樓為開放空間，則任何人均可在一樓走動，不能認 為使用一樓開放空間者即係威脅住戶安全或造成住戶任何費 用之發生。被告並未進入冠德花園大廈住戶之領域、損害住 戶之安全，原告自不得要被告繳交比冠德花園大廈住戶高之 管理費，保全既係維護社區住戶安全，保全費用自應由全體 住戶負擔。原告決議由被告負擔，係違反強制禁止規定，為 無效，其權利之行使，違反公共利益或以損害他人為主要目 的，依民法第71條、第148條之規定均屬無效，故原告97.05 .12 所召開之第八屆第十一次會議就增加被告之管理費用之 決議是無效，其請求被告依該無效之決議補繳管理費，自無 理由。
三、依冠德花園大廈規約，區分所有權人會議之召開應有全體住 戶二分之一即48人出席，出席者之區分所有權數應達全部所 有權數比例之二分之一始為合法。關於公共設施部份，不應 是由林式廷代表，故該部份應剔除；再未見寅○○取得15 人之授權，自應剔除該15人之代表部份；英文名字LEOS不知 係何人，竟代理14人開會，亦應剔除，經剔除林式廷、寅○ ○、LEOS三人共同行使之46名區分所有權人數及所有權數比 例後，冠德花園大廈第八屆第二次區分所有權人會議並未達
於上揭規定，自應無效；又區分所有權人鄭子斌當天係親自 出席，但原告卻以由委託林式廷出席會議，顯重覆計算；丑 ○○係委任李珍出席，但卻由未受委任之林式廷代理、係無 權代理、又王海成非區分所有權人竟由其委由子○○出席、 又再區分所有權人中無黃向群，竟有由其委任出席之情形， 庚○○、辰○○、卯○○、丙○○、林孫宜佩之委託書亦非 真正；凡此可知冠德花園大廈第八屆第二次區分所有權人會 議未合法，自不能該不合法之決議令被告增付管理費。(丙)、本院心證：
一、按「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員 得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議。但出席社員，對 召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限。」「 總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，民法第56條 第1項、第2項分別定有明文。
二、公寓大廈區分所有權人會議所為之決議，其出席及人數未達 公寓大廈管理條例所規定之比例時，效力如何？因該條例並 未有規定，而該條例第1條第2條明定：「本條例未規定者， 適用其他法令之規定。」，又公寓大廈區分所有權人會議類 似社團法人之「總會」，為該區分所有權人會議之「最高意 思決定機關」，從而區分所有權人會議所為之決議，如有瑕 疵，其效力自應適用民法第56條有關社團總會決議有瑕疵時 之效力規定，是於區分所有權人會議，因其出席及人數未達 公寓大廈管理條例所規定之比例，即其決議方法違反公寓大 廈管理條例，適用民法第56條之規定，只是『得』『請求法 院撤銷』，在未請求法院撤銷前，仍屬有效存在，是本件原 告97.06.07所召開之第八屆第二次區分所有權人會議，縱使 決議之方法有瑕疵即未達法定人數，亦只是『得請求法院撤 銷』而已，並非無效，被告認係無效，非有理由！合先敘明 。
三、何況，再查依「冠德花園大廈公寓大廈管理規約」第三條第 三款：「區分所有權人第一次會議之決議，討論事項，應有 區分所有權人過半數及其區分所有權權比例合計過半數之出 席，以出席人數過半數及區分所有權合計過半數之同意行之 。」，此亦為被告所是認。而冠德花園大廈區分所有權人數 共有96人，於所有權人數方面，只要48人出席、該出席人數 過半數通過即可，茲原告97.06.07召開之第八屆第二次區分 所有權會議，計有63人出席、區分所有權比例為72.01%，此 有該會議紀錄附卷可稽，顯已超過規約所規定之人數及所有 權比例，其決議方法並無違反法令規定。雖被告稱有者已自 行出席又有委託書，顯重覆計算云云，惟查，原告係以開會
當天之簽名冊為準，非以委託書計算，核依其所提出之簽名 冊予以計算，尚無錯誤！縱林式廷將公共設施以2個人數加 計於其本人上計算，如將該2人剔除，出席加計委託之人數 亦有61人、亦超過半數之48人，被告雖又稱委託書上本寫某 甲名，嗣卻又改成某乙，顯未合法委託云云，然受委託之子 ○○即英文名字為LOES到庭證稱，此乃因於原本受託之人未 能出席，所以才再委託另人，而委託人對此均表示同意，所 以委託書上之受託人才會改人；經核對簽名冊及經更改受託 人之委託書等資料後，查悉，原本受委託人確未出席，而受 託之人均確有出席，是其未出席會議之人又何能受託出席會 議？是證人子○○前揭所證，堪可採信，再夫妻對日常事務 自有互為代理之權，此參與區分所有權人會議之事，自屬得 互為代理之日常事務，王海成與鄧韻川、林孫宜佩與林光男 均係夫妻關，有原告提出之該戶籍謄本附卷可稽，是由其中 一人出面委託、出席會議，尚無不可！再其他子○○即LOES 與寅○○受託出席會議受託出席會議，均有其委託附卷可稽 ，被告空言不實在，實非可採！縱依被告所指剔除有質疑之 委託書，該次區分所有權人會議亦有55人，亦超過規約所指 之半數！該會議決議之方法並無違法，被告空言無效，拒依 決議繳納管理費，為無理由！
四、被告冠德建設公司雖稱其只有14個獎勵停車位，原告要其依 58個停車位繳費，顯無理由云云；惟查，除14個『獎勵停車 位』係登記予被告冠德建設之名下外，因被告冠德建設公司 在麗德花園大廈非專有住戶，所以將44個『法定停車位』中 之34個法定停車位信託登記為現住戶而可取得法定停車之、 而為冠德建設公司法定代理人之女戊○○之名下，14個信託 登記於現住戶蔡美娟名下，而登記予戊○○之34個法定停車 位除其中3個停車位由戊○○自用外，餘均仍由被告冠德建 設公司全權處理、出租、處分，所有收、支亦均由被告冠德 建設公司全權處理，蔡美娟名下之14個法定停車位，除由蔡 美娟自用1個外，其餘13個法定停車位亦與戊○○相同，即 交由信託人─冠德建設公司全權處理、出租、處分，各停車 位之收、支亦均由被告冠德建設公司統籌處理，此除由原告 提出之建物所有權部登記附卷可參外，且為證人戊○○證述 在卷，且查，被告冠德建設公司一直以來均以『58個停車位 』繳交管理費，就連冠德花園大廈97.06.07第八屆第二次區 分所有權人會議決議自97.08.01起被告等之停車費均應每月 繳納2、075元後，被告冠德建設公司亦按『58個停車位』每 月每個停車位繳費1、000元之管理費，此另有原告提出之被 告冠德建設公司於96年7月10日及98年6月之繳費收據及支票
、存摺附卷可證，益證證人戊○○前揭所證非虛，被告冠德 建設公司既全權處理58個停車位、所有收、支亦均由其統籌 處理，從而，原告以58個停車位向被告冠德建設公司請求欠 繳之管理費，自有理由。
五、被告等對於自97年8月1日止至98年1月止，未按月、以每個 停車2、075元繳費，而只按月以每個停車位繳費1、000元之 事實並不否認，其每月每個停車位均欠繳1、075元，從而， 原告請求被告冠德建設公司給付374、100元 (1、075*58*6 ＝374、100)，其餘被告各給付6、450元 (1、075*6＝6、45 0)及自本起訴狀繕本送達被告翌日 (即98.06.17)至清償日 止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及其他事證 ，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，職權宣告 假執行；並依同法第392條第2項，依職權為被告預供擔保， 得免為假執行之宣告。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示金額。
乙、反訴部份
(甲)、反訴原告方面：
壹、反訴聲明：
一、確認反訴被告97年5月15日所召開之第八屆第十一次會議， 其中「非專有部份之住戶及非住戶，其停車位之管理費，每 一停車位每月收取新台幣貳仟零柒拾伍元整，以分擔因而增 加之保全人員薪資費用」之決議無效。
二、反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
貳、反訴之陳述；
一、按「權利之行使，不得違反公共利益或以損害他人為主要目 的。」。「法律行為違反強制或禁止規定者，無效。」，民 法第148條第1項、第71條前段分別定有明文。二、「為鼓勵建築物增設停車空間，提供公眾停車使用，有關建 築物之數層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事 項，直轄市、縣、市主管建築機關得另定鼓勵要點，報經中 央主管建築機關核定實施」，建築技術規則建築設計施工編 第59條之2定有明文，台北市政府基於該法令而訂定「台北 市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」，鼓勵大樓設置 停車位對外開放，以解決台北市停車不足問題，足見獎勵停 車位具有促進公共利益之性質。乃反訴被告卻決議以侵害被 告之權利為主要目的，使獎勵停車位設置之目的落空，對公
共利益造成重大危害，係違反強制禁止規定，以損害他人為 主要目的，自為無效。
三、反訴原告依法令使用停車位，並未使冠花園大廈住戶增加費 用，亦未造成住戶之危險，乃反訴被告卻以威脅住戶安全為 由，令反訴原告必須繳納住戶2倍多之管理費，不但造成禁 止非住戶使用停車位之結果，使社會大眾不敢買獎勵停車位 ，導致停車不足，係違反公共利益，故其決議自係無效。(乙)、反訴被告方面：
壹、反訴聲明：
一、反訴駁回。
二、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
貳、反訴陳述：
一、「冠德花園大廈」公寓大廈管理規約第一條規定：「本規約 的法源及效力所及範圍：本規約依「公寓大廈管理條例」 ( 以下簡稱本條例)第二十三條訂定之。本規約效力及於本公 寓大廈全體區分所有權人及住戶。」，被告既係非專有之住 戶，即應受規約之約束。冠德花園大廈第八屆第二次區分所 有權人會議既決議停車位之收費標準，效力自及被告等。二、反訴被告已就停車位 (令獎勵停車位及法定停車位)之管理 費收取金額先經評估說明後再決議，為正當權利之行使，並 非以損害反訴原告之權利為主要目的；決議亦無違獎勵停車 位之規定，而致國家社會或他人發生損失，與公共利益無關 ，反訴原告以違反強制、禁止規定，及以侵害他人之權利為 主要賻號之權利濫用云云，應確認決議無效。非有理由。(丙)、本院心證：
一、反訴原告雖以反訴被告違反強制、禁止規定、違反公共利益 、以侵害反訴原告之權利為主要目的而認反訴被告97.05.15 第八屆第十一次臨時會議決議：「非專有部份之住戶及非住 戶，其停車位之管理費，每一停車位每月收取新台幣貳仟零 柒拾伍元，以分擔因而增加之保全人員之薪資費用。」。查 反訴原告在冠德花園大廈雖有14個「獎勵停車位」，反訴被 告並無違獎勵停車位之相關規定之旨意，使反訴原告得以將 之出租予他人使用，亦未限制其處分權，符合獎勵停車位規 定之旨意，能提供較多之停車位予公眾使用，雖所收取之停 車管理費較於該大廈有專有權利之住戶多，但並未禁止反訴 原告之出租、處分，且因該出租車位之使用人均非住居於大 廈內，出入之人自較複雜、較難掌控，為了住居於大廈內之 住戶之安全，反訴被告以增加一保全人員，就該增加該一保 全人員之薪資費用令反訴原告等非專有部份之住戶及非住戶 負擔，而其所增加之費用，每月只較一般住戶多繳納1、075
元，衡情尚屬合理。再該決議亦只是收取較多之費用而已， 欲使用該停車位者，自願付較多費用，何會令人不敢買受或 承租該獎勵停車位？該獎勵停車位亦不可能無人問津，而失 其係『獎勵停車位』之效用；是該決議非但無違反強制、禁 止規定且亦無違反公共利益自明！再反訴被告所規定之住戶 規約第1條經定明：「本規約效力及於本公寓大廈全體區分 所有權人及住戶。」，是取得該獎勵停車位之非專有部份之 住戶、非住戶之反訴原告，自應遵守該約定，受其約束。總 不能以是取得獎勵停車位之故，即認無需受公約之約束！其 不受規約之約束，才是違反規定、侵害他人之權利！再反訴 被告決議管理費之負擔，多付出費用之反訴原告利益或多少 有損失，然此終究非係反訴被告權利行使之『主要目的』， 因其乃慮及冠德花園大廈多數人之利益所為，為多數住戶之 利益才是其『主要目的』，是以反訴原告以反訴之上揭決議 係違反民法第71條及第148條之規定，應無效云云，核無足 採，應駁回。
二、再「冠德花園大廈住戶規約」第十條第二款明定：「管理費 應經區分所有權人之決議而授權管理委員會訂定並收取之。 」，可知管理費之訂定、收取，『業』經區分所有權人之決 議授權予反訴被告，反訴被告始會對此管理費先作成決議、 嗣再由區分所有權人召開會議再決議，若事前未經區分所有 權人會議之決議『授權』，嗣後之區分所有權人會議必會先 以未授權為由否決該決議，惟冠德花園大廈之區分所有權人 嗣於97.06.07所召開之第八屆第二次區分所有權人會議非但 未否決反訴被告於於97.05.15第八屆第十一次臨時會議所為 之上揭決議，反而依該決議、無異議通過，足見冠德花園大 廈之區分所有權人經已於『冠德花園大廈住戶規約』中授權 反訴被告訂定、收取管理費！且所謂之決議授權亦不必『逐 次』為之自明！反訴原告以反訴被告未經區分所有權人之決 議授權，即擅自決議調整管理費，應無效云云，亦無理由！三、綜上所述，反訴被告於97.05.15第八屆第十一次臨時會議而 所為增加反訴原告停車位管理費之決議，並無違反強制、禁 止規定，亦無違反公共利益，或係以侵害他人為『主要』目 的，反訴原告以其有上揭情事，應無效云云，非有理由；再 反訴被告之該次決議亦係經授權所為，有如上述，反訴原告 以未經授權應無效云云，亦無理由；從而，反訴原告以反訴 被告有上揭無效之原因，而請求確認反訴被告上揭決議係無 效，為無理由，應駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，及其他事證 ，核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
書記官 林美嘉
法 官 謝明珠
以上筆錄正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段126巷1號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）中 華 民 國 98 年 11 月 3 日 書記官 林美嘉
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣）
第一審裁判費 4,410元
合 計 4,410元
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