臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第406號
原 告 戊○○
訴訟代理人 黃翎芳律師
複代理人 甲○○
被 告 庚○○
上七人共同
訴訟代理人 陳昭全律師
被 告 午○○
受告知訴訟人 臺中商業銀行股份有限公司
法定代理人 寅○○
受告知訴訟人 己○○
受告知訴訟人 丁○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國九十八年十月二
十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中縣大肚鄉○○段社腳小段一○二地號、地目建、面積二千九百七十八平方公尺土地，其分割方法為如附圖一甲案所示：編號Ａ部分面積八十平方公尺分土地分歸被告未○○取得，編號Ｂ部分面積一百五十一平方公尺土地分歸被告午○○取得，編號Ｃ部分面積一百五十一平方公尺土地分歸被告巳○○取得，編號Ｄ部分面積三百七十六平方公尺土地分歸被告乙○○取得，編號Ｅ部分面積九十平方公尺土地分歸被告癸○取得，編號Ｆ部分面積八十八平方公尺土地分歸被告子○○取得，編號Ｇ部分面積一百九十二平方公尺土地分歸被告壬○○及被告丙○○依應有部分各二分之一之比例維持共有，編號Ｈ部分面積四百零八平方公尺土地及編號Ｊ部分面積三百八十九平方公尺土地分歸被告辰○○取得，編號Ｉ部分面積一百一十八平方公尺土地分歸被告丑○○取得，編號Ｋ部分面積一○八平方公尺土地分歸原告取得，編號Ｌ部分面積八十二平方公尺土地分歸被告辛○○取得，編號Ｍ部分面積三百四十八平方公尺土地分歸被告庚○○取得，編號Ｎ部分面積二百二十平方公尺土地分歸被告卯○○取得，編號Ｏ部分面積九十八平方公尺土地及編號Ｐ部分面積七十九平方公尺土地由兩造依附表一所示應有部分比例維持共有。被告午○○、巳○○、乙○○、癸○、子○○、壬○○、丙○○、丑○○、辛○○及原告應按附表二所示金額補償被告未○○、辰○○、庚○○、卯○○。
訴訟費用由兩造按附表一應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、原告之聲明：㈠兩造共有坐落臺中縣大肚鄉○○段社腳小段 地號一○二地號，面積二九七八平方公尺、地目建之土地，
請准予分割；分割方案如附圖一甲案所示。㈡兩造應補償之 金額，詳如附表二所示。
貳、事實摘要：
一、原告主張：
㈠坐落臺中縣大肚鄉○○段社腳小段一○二地號土地（下稱系 爭土地），面積二九七八平方公尺、地目建，係兩造所共有 ，兩造持分如附表一所示，而兩造並無不分割之約定，業經 原告多次與被告協議分割不成，爰訴請分割系爭土地。系爭 土地面積達二千九百七十八平方公尺，以原物分配於各共有 人應屬適當，土地上有三間已辦保存登記之建物，分別為附 圖二編號二（門牌號碼臺中縣大肚鄉○○村○○路○段七七 四巷十二之二號）、編號三（門牌號碼臺中縣大肚鄉○○村 ○○路○段七七四巷十二之一號）、編號八（門牌號碼臺中 縣大肚鄉○○村○○路○段七七四巷十五之一號），其餘地 上物均為未辦保存登記之磚造房屋或鐵皮房屋。又系爭土地 東側為沙田路一段七七四巷，西側有一既成道路，茲依據各 分割考量之因素，起訴請求判決分割系爭土地，分割方法如 訴之聲明所示。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈按「本自治條例依建築法（以下簡稱本法）第四十六條規定 訂定之。」、「畸零地及其相鄰土地之使用管理，依本自治 條例之規定。前項所稱畸零地，係指本法第三條規定地區內 面積狹小或地界曲折之基地。」、「本自治條例所稱面積狹 小基地，係指建築基地深度與寬度任一項未達下列規定者： 使用分區或使用地別一、一般建築用地：甲、乙種建築用地 及住宅區○○○路寬七公尺以下，最小寬度三‧○○公尺， 最小深度一二‧○○」、「本自治條例所稱地界曲折基地， 係指下列情形之一，但符合第三條最小寬度、深度規定者不 在此限。一、基地界線曲折不齊成為畸形，而該曲折部分無 法配置建築物者。二、基地界線與建築線斜交之角度不滿六 十度或超過一百二十度者。三、基地為三角形者。」、「面 積狹小之基地非經補足所缺寬度、深度，地界曲折之基地非 經整理，均不得建築。」臺中縣畸零地使用自治條例第一條 、第二條及第三條、第七條、第八條本文分別定有明文，依 最高法院九十三年度臺上字第五九五號判決所揭示共有物分 割之原則及上開畸零地使用自治條例之規定，建地分割如有 形成袋地或畸零地而無法建築，該分割後之土地之利用及經 濟效益，對共有人及社會而言，即難謂損害可言，該分割方 案即難謂妥適。
⒉本案原告所提之分割方案（以下簡稱甲案），係以最高法院
所揭示共有物之分割原則及臺中縣畸零地使用自治條例之規 定而為主張，反之被告癸○等人所提之分割方案（以下簡稱 乙案），部分共有人所分得之土地，除形成袋地而無法通行 外，亦形成畸零地而使日後無法建築，已有礙於分割後共有 人對土地之利用及其經濟效益；茲就甲案及乙案之優劣分析 比較如下：
⑴首就本案甲案及乙案之經濟價值即依華聲科技不動產估價師 事務所所為估價報告，分析比較如下：
①依華聲科技不動產估價師事務所所為估價報告，就甲案與乙 案，係參酌市場收益、成本、都市計劃等資料中選擇數個類 似之案例，就其差異條件逐項比較，並參考影響土地價值因 素與形成之因素，包括臨街寬度、地段坐落、臨街街寬、臨 路深度、使用效率、交通狀況、里鄰環境、發展性……等， 再以替代性原則、深度遞減率作為比較分析，而推定原告所 提出之甲方案之平均價為新臺幣（下同）九千三百九十六元 / 一平方公尺，而乙案之平均價為九千二百六十五元/一平 方公尺，甲案之單價高於乙案之單價，其評估之土地係整體 使用，前地與後地則因貢獻與寄存原則之發生而使價值提高 ，故足見本案原告所提甲案之分割方案，於上開因素下，均 優於被告所提之乙案，自應以甲案為可採。
②又本案依估價報告書所示，就甲案與乙案所分割之道路面積 及位置均相同，然而甲案分割後之總價值為二千六百三十一 萬八千一百零四元，乙案分割後之總價值為二千五百九十四 萬九千九百四十八元，甲案分割後之總價值高於乙案分割後 之總價值三十六萬八千一百五十六元，足以證明甲案之分割 方案之土地之經濟價值高於乙案，自應以甲案之分割方案應 較乙案為可採。
⑵再者，本案乃係建地之分割，原告所提之甲案分割方案所考 量之因素與被告癸○等人所提出之乙案分割方案之優劣，比 較如下：
①就被告癸○等人所提乙案，其中被告午○○及被告巳○○所 分得之位置分別為編號Ｂ、Ｃ部分，所分得之面積均為一百 一十七平方公尺，恰為其已辦保存登記建物坐落面積，其建 物坐落面積與其分得土地之面積已超過建築法有關建蔽率（ 即法定空地比）之比率，簡言之，被告午○○及被告巳○○ 所分得土地位置上之建物已使用他人之法定空地比，分割後 未建築之共有人，勢必無法依法定空地比之一定比率建築， 而減損其分割後土地之利用，對其他共有人而言，實欠公允 。反觀原告主張之分割方案，被告午○○及被告巳○○所分 得之位置與被告相同，亦得以保存其建物之完整，而其所分
得之面積均為一百五十一平方公尺，符合其一定建蔽率之比 率，而較無損其他共有人分割後系爭土地之法定空地比而有 礙於建築，減損其他共有人分割後土地之利用，至於被告午 ○○及被告巳○○分割後應提出之補償，甲案雖補償較高， 然依上開所述，甲案其等分割取得面積較大，自應提出較多 之補償，否則，如逕採乙案，則乙案之被告午○○及被告巳 ○○一方面享有以已辦保存登記之建物之法定空地比之利益 ，一方面又無須再提出補償，對其他共有人實有欠公允。故 依上開所述，自應以甲案較符合公平原則。至於被告未○○ 部分，因其建物處於與鄰地之交界，未保存建物之完整，不 得已乃以其建物坐落位置為其分得之位置，且被告未○○部 分，甲案與乙案均相同，於此則均無優劣之分。 ②另乙方案原告所分得之編號Ｎ部分土地其形狀形成一與道路 地界曲折之基地，且土地之寬度不足三公尺，依臺中縣畸零 地使用自治條例之規定，日後已無法申請建築執照，有礙原 告利用系爭土地，對原告而言，其分得之土地形同廢地，乙 案之分割方案，實難謂妥適。雖被告主張原告與被告辰○○ 為夫妻關係，日得以合併使用，然原告與被告辰○○縱為夫 妻關係，其財產亦各自獨立，殊無因夫妻關係，其分得之土 地則必須合併使用之規定，況如其日後得以分別建築使用， 亦有提高其等二人利用系爭土地之自由及效益，故乙案逕以 原告所分得之無法建築之Ｎ部分，實有嚴重損害原告之權益 。而反觀甲案之原告所分得之位置及形狀，除臨有既成道路 外，其形狀為一方形，得以建築而有利於原告利用系爭土地 。
③又，就乙案中被告辛○○所分得之編號Ｄ部分僅五十三平方 公尺，面積狹小成為畸零地而不能建築，且未面臨現有道路 ，而為一袋地，若將來欲通行周圍地以至道路，尚須通行至 被告辰○○之土地而須興訟始能解決，對被告辛○○及被告 辰○○實難謂公平。被告辛○○雖主張其分得土地之鄰地即 一○三之一四、一○三之五地號為其親屬所有而得以該鄰地 通行至道路，然上開鄰地究非被告辛○○所有，其日後得否 確得以通行或合併使用，尚屬不確定因素，如其日後無法通 行或合併使用，則被告辛○○所得之土地勢必無法建築使用 。反觀原告所提之分割方案，被告辛○○所分得面積得以建 築，且面臨現有既成道路，有利於被告辛○○利用系爭土地 ，該方案應較妥適。
④另乙案被告辰○○所分得之編號Ｍ部分土地形成一不規則之 九角形，且其臨路深度長達三十六米，有礙於被告辰○○日 後建築使用，對被告辰○○及社會而言，即難謂無損害可言
；且被告辰○○原持有系爭土地之持分多達近三分之一，而 其分得之位置，卻未有分得緊臨沙田路巷道，而均靠既成巷 道，日後申請指定建築線，均須退縮而有損其利用系爭土地 ，對被告辰○○而言，實屬不公平。反觀原告所提之分割方 案，被告辰○○所分得之位置及形狀，較之被告方正，且其 一部分臨路，一部分與被告所主張分得之位置相同（即乙案 之Ｆ與甲案之Ｊ相同），而有利於被告辰○○利用系爭土地 ，甲案應較乙案公平妥適。
⑤就被告卯○○所分得之位置及面積而言，即甲案之編號Ｎ及 編號Ｈ及乙案之編號Ｋ及編號Ｍ（此為甲案與乙案差異最大 之處），乃以被告卯○○堅持取得臨沙田路土地即乙案編號 Ｋ部分而為建築，惟因其原持有面積固定，其又不願以現金 補償至如甲案之編號Ｈ面積，致使乙案之編號Ｍ形成狹長之 形狀，反觀甲案之被告卯○○所分得之編號Ｎ，雖未鄰沙田 路，然亦無損於其日後建築使用，且甲案之編號Ｎ亦較乙案 編號Ｋ之地形方正，深度及寬度亦較適中，有利於被告卯○ ○建築使用。又因被告辰○○原持有系爭土地之持分已高達 近三分之一，其分得之位置已一部未鄰沙田路，如均未臨沙 田路而分得如乙案之位置，對被告辰○○而言，實非公允。 ⑥再就甲、乙二案整體衡量之，除乙案有以上之缺點外，乙案 係形成較不規則形狀，實不利系爭土地整體之利用，此亦為 乙案之單價及總價值較低之原因，且乙案所考量者，乃以維 持建物之現狀，惟甲案亦無損現建物之完整，至乙案主張所 謂之分管範圍為其分割範圍，惟系爭土地並無被告所主張之 分管契約，此外，共有物分割訴訟之目的乃以消滅共有關係 及終止兩造之分管範圍為目的，乙案固執於建物現況及莫須 有之分管範圍暨部分共有人之主張，致使其分割後之土地單 價及整體價值不若甲案，實有侵害全體共有人之利益及系爭 土地之利用，形成畸零地或裡地問題，致有部分共有人之土 地無法建築使用。就此而言，乙案實非妥適。反觀原告所提 之甲案，已審慎考量共有人之意願，此由，甲案及乙案之共 有人之位置及面積大致相同可知（位置相同者如被告未○○ 、午○○、巳○○、乙○○、癸○、子○○、壬○○、丑○ ○，庚○○、辰○○一部相同；面積約略相同者如未○○、 乙○○、癸○、子○○、壬○○、丑○○、庚○○等人）， 且無形成畸零地或裡地致有共有人之土地無法建築使用之問 題。而各共有人間日後補償之金額，甲案及乙案之補償差距 並不大，且因甲案價值較高，故自較乙案之補償金額略高。二、被告辰○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之 陳述略以：伊在土地上如附圖二編號十之建物並未使用，可
拆除。
三、被告庚○○、癸○、壬○○、丙○○、卯○○、子○○、乙 ○○之抗辯：
㈠茲將附圖一分割方案乙案所主張之分割方法，說明如後： ⒈關於被告癸○、壬○○、丙○○及子○○部分： ⑴按被告癸○為被告壬○○之兄，被告丙○○為被告壬○○之 妻，被告子○○則為癸○另外一個弟弟即訴外人湯連風之女 兒。查清水地政事務所九十七年十月二十日鑑定圖即附圖二 編號六、七、八、九建物所坐落之土地部分，係被告癸○之 父親向前手購買時即由前手占有使用。被告癸○之父親購買 上開土地並拆除原有舊屋後，興建編號六、七之建物及倉庫 ，迄今已五十餘年。被告癸○之父親往生後，經兄弟協議將 上開建物及倉庫，分別歸被告癸○及被告子○○所有，目前 由被告壬○○之母親賴以居住並占有使用中。至編號八之建 物，則係被告壬○○於八十四年間，徵得系爭土地全體共有 人同意後，自行出資所興建之合法建物，該建物並業經主管 機關核發使用執照及建物所有權狀，目前供被告壬○○與丙 ○○夫妻一家住居使用。
⑵茲因附圖二編號六之建物面積為一一八平方公尺，大於被告 癸○應分得之九十平方公尺，故為維持編號六建物之完整， 避免拆除，希望將超過被告癸○應分得之部分，分由被告子 ○○取得，爰請求判決將附圖一乙案編號Ｇ部分，分歸被告 癸○取得；附圖一乙案編號Ｈ部分，分歸被告子○○取得。 另被告壬○○所有編號八之建物面積雖僅為八十三平方公尺 ，尚小於被告壬○○應分得之九十平方公尺，惟因被告壬○ ○上開建物不能無通行之出入口，爰請求判決將附圖一乙案 編號Ｉ部分，分歸被告壬○○與丙○○夫妻共同取得，並由 被告壬○○與丙○○各按應有部分二分之一比例，維持分別 共有關係，以確保附圖二編號八建物之正常使用。 ⒉關於被告庚○○部分：查附圖二編號十一之建物暨其前方空 地上之儲藏室、廁所（清水地政事務並未併予測量）及曬穀 場所坐落之土地部分，係被告庚○○向前手購買時，即由前 手占有使用，被告庚○○並於六十年間自費興建附圖二編號 十一之建物及其前方空地上之儲藏室與廁所，供住居之用， 且迄今仍由被告庚○○全家賴以居住並占有使用中，故自以 將附圖一乙案編號Ｊ部分（包括編號十一之建物、儲藏室、 廁所與曬穀場所坐落之土地），分歸被告庚○○取得，較為 妥適。爰請求准予將附圖一乙案編號Ｊ部分，分歸被告庚○ ○取得。
⒊關於被告乙○○部分：查附圖二編號四、五建物所坐落之土
地部分，係被告乙○○之父親（已歿）向前手購買時，即由 前手占有使用。被告乙○○之父親購買後興建編號四之建物 ，供住居之用，目前由被告乙○○占有使用，爰請求判決准 予將附圖一編號Ｅ部分，分歸被告乙○○取得，以確保編號 四建物之正常使用。
⒋關於被告卯○○部分：查附圖一乙案編號Ｋ部分土地，係八 十年左右，由被告卯○○與母親楊賴秀英所共同出資購買， 購買當時先以母親楊賴秀英名義登記，八十六年間始以贈與 名義登記至被告卯○○名下。又被告卯○○購買當時，其上 仍存有磚造房屋，供住居之用。後因欲改建新屋，始將原有 舊式磚造房屋拆除，但因被告卯○○擬興建時，無法取得全 體土地共有人之同意，致延宕迄今。茲因附圖編號Ｋ部分土 地，本由被告卯○○占有使用，其上建物係因欲改建始予以 拆除，爰請求判決將附圖一乙案編號Ｋ部分，分歸被告卯○ ○取得，以符分管之現狀。
⒌關於原告與被告辰○○部分：查原告與被告辰○○為夫妻， 被告辰○○分別於七十七年與八十年間，取得附圖一乙案編 號Ｆ、Ｎ與Ｍ所坐落之土地，後於九十七年六月十六日始移 轉六十六點四八平方公尺予原告，並由原告據以提出本件訴 訟。茲因附圖一乙案編號Ｆ、Ｎ與Ｍ部分土地，本屬渠等原 所管領使用之部分，且附圖二編號十之建物亦屬被告辰○○ 所有，爰請求判決將附圖一乙案編號Ｍ與Ｆ部分，分歸被告 辰○○取得，附圖一乙案編號Ｎ部分，則分歸原告取得，以 符兩造分管之現狀。
⒍關於其餘被告與附圖二編號十二之道路部分：因附圖二編號 一、二、三、十三及十二，分別為被告未○○、午○○、巳 ○○及丑○○所有建物與現存道路之坐落部分，爰請求判決 准予依目前使用現況，將附圖一乙案編號Ａ部分，分歸被告 未○○取得，編號Ｂ部分，分歸被告午○○取得，編號Ｃ部 分，分歸被告巳○○取得，編號Ｌ部分，分歸被告丑○○取 得，編號Ｏ部分，因係屬現存道路，故由兩造按如附表一所 示應有部分比例共同取得。另附圖一乙案編號Ｄ部分，目前 係由被告辛○○作為花園使用，與被告辛○○所有坐落鄰地 之建物相連接，被告辛○○亦希望分得此部分，爰請准予將 此部分分歸被告辛○○取得。
㈡綜上，因系爭土地經兩造各共有人分管迄今，已逾數十年， 附圖一乙案完全符合兩造目前之分管狀態，且無庸拆除各共 有人目前使用之建物，對兩造所造成之損害較小，較為符合 社會經濟
㈢聲明：㈠兩造共有系爭土地請准予分割，分割方案如附圖一
乙案所示。㈡兩造應補償之金額，詳如附表三所示。四、被告巳○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之 陳述略以：伊在土地上有經保存登記之房子，希望能分得房 屋所在之土地。
五、被告丑○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之 陳述略以：伊在土地上有房子，希望能分得房屋所在之土地 。
六、被告辛○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場所為之 陳述略以：伊同意被告庚○○等人所提出之分割方案，不同 意原告提出之分割方案，因為原告分配的位置與伊現在的位 置不一樣，一○三之五地號土地所有人為伊母親陳趙穩及伊 堂弟陳政吉、陳政煌。
七、被告未○○、午○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
八、受告知訴訟人己○○意見略以：同意被告子○○所提之分割 方案，並同意於分割後將抵押權移存於被告子○○所分得之 部分。
參、法院之判斷：
㈠程序部分：
⒈按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而 受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質 人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加 共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加。 又訴訟之結果，於第三人有法律上利害關係者，法院得於第 一審或第二審言詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行 程度以書面通知該第三人，民法第八百二十四條之一第二、 三項、民事訴訟法第六十七條之一分別定有明文。查本被告 午○○就其所有系爭土地之應有部分，於八十一年五月三十 日設定最高限額抵押權二百萬元予臺中商業銀行股份有限公 司（下稱臺中商銀），被告壬○○於八十五年十月七日將其 應有部分設定最高限額抵押權二百八十萬元予臺中商銀，被 告子○○所有應有部分於八十七年八月三十一日設定一百萬 元之抵押權予己○○，被告辰○○所有之應有部分，於九十 年十月十一日設定三百萬元之抵押權予丁○○，本院爰依前 開法律規定對系爭土地抵押權人臺中商銀、己○○、丁○○ 告知訴訟，其中抵押權人己○○並於九十八年十月十九日具 狀參加訴訟，合先敘明。
⒉被告未○○、午○○、巳○○、辛○○、辰○○、丑○○經 合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
㈡本件原告主張：坐落臺中縣大肚鄉○○段社腳小段一○二地 號、地目建、面積二千九百七十八平方公尺之系爭土地，係 原告與被告分別共有，共有人應有部分比例如附表一所示， 兩造就上開共有物並無不分割之約定，卻不能依協議決定分 割方法等語，業據其提出土地登記謄本一份為證，並為被告 庚○○、癸○、壬○○、丙○○、卯○○、子○○、乙○○ 、辛○○、辰○○、巳○○、丑○○所不爭，且本件經多次 開庭（包含至現場勘驗），被告均無法全體到庭，堪認原告 上開主張，應屬實在。
㈢按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不 能分割或契約定有不能分割之期限者，不在此限，民法第八 百二十三條第一項定有明文。又建築法所稱建築基地，為供 建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。應留設之 法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其 分割辦法，由內政部定之。又建築基地之法定空地併同建築 物之分割，非於分割後合於每一建築基地之建蔽率之規定不 得為之，但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而於 本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。再建築基地空 地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分 割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整 地形或合併建築使用者為限。民法第八百二十三條第一項、 建築法第十一條第一項前段、第三項、建築基地法定空地分 割辦法第三條第二款、第四條分別定有明文。經查，兩造間 未訂有不分割特約業如前述，而系爭土地地目為「建」，故 依其使用目的無不能分割之情事，雖系爭土地上被告壬○○ 所有之門牌號碼臺中縣大肚鄉○○村○○路○段七七四巷十 五之一號房屋（即附圖二編號八部分），因領有臺中縣政府 工務局八十三工建使字第五五二五號使用執照，且因該使用 執照係於內政部七十五年一月三十一日依建築法第十一條授 權所訂定之「建築基地法定空地分割辦法」公布後所核發， 故系爭土地於分割時，對於上開建築物連同土地之分割，依 法應留設之法定空地部分，需符合前揭「建築基地法定空地 分割辦法」之相關規定，惟系爭土地之分割雖受上開分割辦 法之限制，然於符合上開規定後，於法令上即非不得分割， 是本件原告請求分割共有物，核與民法第八百二十三條第一 項之規定相符，自屬合法。又系爭土地上雖亦有被告午○○ 所有門牌號碼臺中縣大肚鄉○○村○○路○段七七四巷十二 之二號（即附圖二編號二部分）及被告巳○○所有門牌號碼 臺中縣大肚鄉○○村○○路○段七七四巷十二之一號（即附
圖二編號三部分）二間已辦保存登記之房屋，惟上開二間房 屋係於七十三年間即取得使用執照，有原告提出之台中縣清 水地政事務所建物測量成果圖二份在卷可佐，足證係在上開 建築基地法定空地分割辦法公布之前即已取得建照執照，則 依上揭法定空地分割辦法第三條第二款但書之規定，無論其 建築基地之分割是否合於建蔽率之規定，均不影響原告得依 法請求本件共有物之分割甚明。
㈣又按共有物之分割方法，不能協議決定者，法院得因任何共 有人之聲請，命以原物分配於各共有人，或變賣共有物，以 價金分配於各共有人，民法第八百二十四條第二項定有明文 。裁判分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之 性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素公平為之，並不 受當事人聲明、主張或分管約定之拘束（最高法院九十三年 度台上字第一七九七號判決參照）。經查，系爭土地地目為 建，面積二千九百七十八平方公尺，其上有如附圖二所示共 有人之建物，其中僅附圖二編號二、編號三、編號八等三間 房屋為已辦保存登記之房屋，其餘均為未辦保存登記之磚造 房屋；又系爭土地東側臨有臺中縣大肚鄉○○路○段七七四 巷，西南側則鄰接既成道路（即如附圖一編號Ｏ部分）等情 ，有原告提出之土地登記謄本、地籍圖謄本各一份、台中縣 清水地政事務所建物測量成果圖三份在卷可參，並經本院會 同臺中縣清水地政事務所人員勘測現場屬實，製有勘驗筆錄 及複丈成果圖在卷足憑，上開道路部分依其使用目的不宜分 割，自應由系爭土地共有人保持共有。而就系爭土地之分割 方案，原告及被告辰○○主張採附圖一甲案分割方法，被告 庚○○、癸○、壬○○、丙○○、卯○○、子○○、乙○○ 則主張依附圖一乙案分割方法，本院斟酌共有人之意願、現 有建物之位置、共有物之性質、經濟效益及建築法規之規定 及共有人之利益，認以採附圖一甲案之分割方法為宜，茲分 述理由如下：
⒈經比對附圖一甲、乙二案，被告未○○、午○○、巳○○、 乙○○、癸○、子○○、壬○○、丙○○、丑○○、庚○○ 等人在二個分割方案中分配之位置大致相同，且分配位置與 其等在土地上之建物位置大致相符，其中癸○所有附圖二編 號六之房屋雖於甲、乙二案中均占用被告子○○分得之土地 ，惟被告子○○已陳明同意分得被告癸○所有上開房屋坐落 之土地；又被告子○○所有附圖二編號七之磚造房屋，於乙 案中部分占用被告庚○○及被告壬○○、丙○○夫妻所分得 之土地，於甲案中則僅占用被告壬○○、丙○○所分得之土 地，而被告癸○、子○○、壬○○、丙○○有親戚關係，其
等分得之土地尚得合併利用，故如採乙案，被告子○○所有 附圖二編號七之磚造房屋占用被告庚○○分得土地之部分尚 須拆除。另被告辰○○所有附圖二編號十之磚造房屋雖於甲 案中將占用被告辛○○分得之土地，惟被告辰○○陳明其所 有上開房屋並未使用，可以拆除等語，足見依附圖一甲案分 割方案較不會衍生共有人現使用之建物遭拆除之情形。 ⒉附圖一甲、乙二案共有人分配位置差異較大之處在於被告辛 ○○、卯○○、辰○○所分得之土地，被告辛○○雖陳明附 圖一甲案中伊分配之位置與伊現在使用之位置不一樣，希望 依乙案分割云云，惟依乙案分割方法，被告辛○○所分得之 土地面積僅五十三平方公尺，形狀復非方正，亦未臨路，日 後勢必無法建築使用，即與前揭建築基地法定空地分割辦法 第四條之規定有違；而依甲案，被告辛○○所分得之土地面 寬約五米，面積亦有八十二平方公尺（約二十四點八坪）， 且面臨現有既成巷道，而得以建築，應屬妥適。又被告卯○ ○雖表示附圖一乙案編號Ｋ部分土地及其上原有之房屋自八 十年間起即由其占有使用，後因欲改建新屋，始將原有舊式 磚造房屋拆除，爰請求判決將附圖一乙案編號Ｋ部分分歸其 取得，以符分管之現狀云云，惟原告否認兩造間存有共有物 之分管契約，被告卯○○復未提出任何證據以實其說，且縱 使兩造間存有分管契約，然法院裁判分割共有物應參酌當事 人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等 因素為之，並不受分管約定之拘束，已如前述，附圖一乙案 雖依被告卯○○之主張位置分割土地，惟該方案導致被告辰 ○○所分得之編號Ｍ部分土地甚為狹長，且呈不規則狀，不 利使用，而附圖一甲案中被告卯○○分得之土地雖未面臨沙 田路一段七七四巷，惟其所分得之土地面臨既成巷道，且甚 為方整，方便日後建築使用，而其因未面臨沙田路一段七七 四巷，分得之土地價值較低，尚得接受其他共有人之金錢補 償（詳如後述），亦難認附圖一甲案對於被告卯○○而言顯 失公平。
⒊再依本院囑託華聲科技不動產估價師事務所所為之鑑定報告 書，就甲案與乙案，係參酌市場收益、成本、都市計劃等資 料中選擇數個類似之案例，就其差異條件逐項比較，並參考 影響土地價值因素與形成之因素，包括臨街寬度、地段坐落 、臨街街寬、臨路深度、使用效率、交通情況、里鄰環境、 發展性等，再以替代性原則、深度遞減率作為比較分析，而 推定原告所提出之甲方案之平均地價為每平方公尺九千三百 九十六元，而乙案之平均地價為每平方公尺九千二百六十五 元（見鑑定報告書第四十四頁），甲案分割後之總價值為二
千六百三十一萬八千一百零四元，乙案分割後之總價值為二 千五百九十四萬九千九百四十八元（見鑑定報告第五、六頁 ），甲案分割後之平均地價及總價值均高於乙案，堪認採用 甲案分割方案分割之土地之經濟價值高於乙案，自應以甲案 之分割方案較為可採。
⒋此外，系爭土地之建蔽率為百分之五十（參鑑定報告書第二 十七頁），被告壬○○所有如附圖二編號八所示房屋之第一 層面積為七十四點○六平方公尺（有建物登記謄本在卷可參 ），應留設之法定空地應為七十四點○六平方公尺，依甲案 被告壬○○、丙○○所分得之土地面積達一百九十二平方公 尺，扣除該建築物第一層面積七十四點○六平方公尺及被告 子○○所有附圖二編號七所示房屋占用被告壬○○、丙○○ 所分得之土地約二十七平方公尺，尚餘九十點九四平方公尺 之空地，且該建物本身所占地面與所留設之法定空地亦屬相 連，符合「建築基地法定空地分割辦法」第三條之相關規定 ，附此敘明。
㈤再按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受 分配者，得以金錢補償之，民法第八百二十四條第三項定有 明文。又本院囑託華聲科技不動產估價師事務所就本件依甲 、乙二案方法辦理實物分割後，各共有人所單獨取得土地之 價值有無發生增減問題進行鑑定，該事務所參考市場收益、 成本、都市計劃等資料中選擇數個類似之案例，就其差異條 件逐項比較，並參考影響土地價值因素與形成之因素：如臨 街寬度、地段坐落、臨街街寬、臨路深度、使用效率、交通 情況、里鄰環境、發展性等，再以替代原則、深度遞減率作 為比較分析，推定本勘估土地平均價值，並參考當地現況及 發展遠景，依據估價理論與實際公平價值之研究分析，公正 客觀鑑定認為：按照甲案實物分割後，各共有人分得土地價 值增減情形，如同附表二「各共有人應受補金額配賦表」所 示，有該鑑定報告書在卷足憑。本件按上開實物分割後，既 有部分當事人不能按其應有部分（價值）受分配情形，爰併 判命本件當事人間之金錢補償如附表二「各共有人應受補金 額配賦表」所示。
肆、末按分割共有物事件，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地 位，由任一共有人起訴請求分割，均無不可；本件原告之請 求雖有理由，但如由被告負擔全部費用，顯有失公平，是本 院酌量兩造之情形，認訴訟費用宜由各當事人依原應有部分 比例（如附表一所示）分擔，較為公允，爰諭知如主文第三 項所示。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十條之
一、第八十五條第一項但書。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日 臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法 官 林純如
上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 18 日 書記官
附表一
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│ 共有人 │ 應有部分 │
│ │ │
├────┼──────────────┤
│戊○○ │二四六四分之五五 │
├────┼──────────────┤
│庚○○ │八分之一 │
├────┼──────────────┤
│午○○ │二四分之一 │
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