最高法院民事判決 九十八年度台上字第二二四八號
上 訴 人 龍華新城社區管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 吳卜律師
被 上訴 人 財政部國有財產局台灣北區辦事處
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 龔維智律師
上列當事人間請求給付土地使用補償金事件，上訴人對於中華民
國九十八年八月十二日台灣高等法院第二審判決（九十八年度上
字第二四一號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審上訴費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落台北市○○區○○段四小段八六三－二、及八六三－四地號二筆土地（下分稱八六三－二地號土地、八六三－四地號土地，合稱二筆土地）為中華民國所有，伊為管理人。上訴人自民國八十八年三月間起，無權占用二筆土地各如第一審判決附圖所示位置、面積（八六三－二地號土地九十二平方公尺、八六三－四地號土地二百二十九平方公尺）之土地（下稱系爭土地），用以設立停車場，供住戶共同停車使用，迄九十三年三月三十日始停止占用。上訴人於上述期間無權占用系爭土地，受有相當於租金之不當得利，致中華民國受有損害；按公告地價年息百分之三計算，上訴人於八十八年三月三十一日起至九十三年二月二十九日期間受有共新台幣（下同）一百九十一萬二千二百五十元之不當利得等情。爰依民法第一百七十九條規定，求為命上訴人如數給付，並其中一百八十四萬九千四百六十八元自九十六年四月三十日起、其餘六萬二千七百八十二元自九十七年五月二十一日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人起訴請求超逾上開聲明部分，已經原審判決其敗訴確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。
上訴人則以：二筆土地係自台北市○○區○○段四小段八六三地號土地（重測前為南港區○○○段二三七地號，下稱八六三地號土地）分割而出；八六三地號土地係政府為安置國軍暨眷屬所購置，於六十三年一月八日過戶登記為中華民國所有，陸軍總司令部為管理機關，原建有龍華二村軍眷舍。被上訴人於七十九年間，出具同意書同意提供八六三地號土地整筆作為龍華二村改建之基地，故系爭土地亦屬上訴人社區之基地，上訴人並非無權占有，自無不當得利情事等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，
管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。民事訴訟法第四十條第三項及公寓大廈管理條例第三十八條第一項均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；且管理委員會本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第三十八條第一項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權。是上訴人雖非不當得利之權利義務歸屬主體，惟揆諸前開說明，亦應認被上訴人得以之為對造起訴請求。其次，坐落台北市南港區○○○段二三七地號土地（原面積七○○二平方公尺）於六十三年一月八日以買賣原因登記為中華民國所有；管理機關原為陸軍總司令部，嗣於七十一年十二月三日變更為聯勤總部，於七十七年五月二十三日再變更為被上訴人。上述二三七地號土地於六十九年間重測後，變更地號為八六三地號（面積六九一八平方公尺），八六三地號土地於八十年十一月十七日分割出八六三－二地號土地（面積二一九平方公尺），八六三－二地號土地復於八十七年十二月十七日分割出八六三－四地號土地（面積三九四平方公尺）。分割後八六三地號土地已分別移轉登記，現為訴外人楊文威等人共有，而二筆土地則仍登記為中華民國所有，管理機關為被上訴人。被上訴人曾於七十九年一月五日出具土地使用權同意書，記載：「茲有保證責任中華民國國軍軍眷住宅公用合作社（下稱軍眷住宅合作社）……，擬在本人所有下列土地建築建築物，業經財政部國有財產局完全同意，為申請建築執照特立此同意書為憑。土地標示及使用範圍：南港區○○段肆小段捌陸叁地號，本號土地面積：陸玖壹捌㎡，同意使用土地面積：全部」（79發字第79000224號）。由軍眷住宅合作社為起造人，據以申請先後取得台北市建築管理處所核發七十九年度建字第二八七號建造執照及八十一年度使字第四二六號使用執照（下分別稱系爭建照、系爭使照）。系爭土地為袋地，上訴人原占用規劃為停車場，供社區住戶停車之用，占用土地面積為八六三－二地號土地九二平方公尺、八六三－四地號土地二二九平方公尺；嗣兩造於九十三年三月三十日現場會勘，被上訴人即停止使用等情，為兩造不爭之事實。依系爭建照及使照資料卷宗內所附之設計圖及面積計算表影本所示，比對地籍圖謄本，可知軍眷住宅合作社於規劃龍華二村眷舍重建工程時，已將分割前八六三地號土地中二筆土地位置規劃為「法定保留畸零地」。參以
軍眷住宅合作社於申請使用執照時，於申請書中就未分割前八六三地號土地使用基地總面積載為六○六八．四五平方公尺，所附之使用執照基地綠化設施明細表中，亦已明確填載建築物及法定空地面積合計為六○六九．二二平方公尺，且事後軍眷住宅合作社與上訴人辦理重建基地移轉登記範圍即為分割後之八六三地號面積六○九六平方公尺之土地等情，被上訴人主張軍眷住宅合作社所規劃建築之龍華新城社區基地使用範圍及價購之面積，僅有分割後八六三地號六○九六平方公尺土地，並未包含自八六三地號土地分割出之二筆土地乙節，堪信為真實。雖被上訴人曾出具前述土地使用權同意書，同意提供整筆土地供建築基地之用，然觀被上訴人嗣配合辦理移轉登記土地之範圍不及二筆土地之情，可見自改建建物基地產權移轉登記起，上訴人就八六三地號土地使用範圍已確定為六○九六平方公尺，不因被上訴人未再向建管機關為撤回或減縮同意使用範圍之表示而受影響。又被上訴人於七十七年五月二十三日起即登記為八六三地號土地之管理機關，自斯時起，聯勤總部即無權再同意他人使用該土地，其下屬之二○二廠亦無權同意他人使用之。故上訴人抗辯聯勤二○二廠廠長齊家康少將於八十一年二月二十一日仍同意其使用八六三地號土地乙節，縱屬實在，亦難據認其係有權占有。按消滅時效因請求、承認、起訴而中斷，民法第一百二十九條第一項定有明文。所謂承認，指義務人向請求權人表示是認其請求權存在之觀念通知而言，又承認不以明示為限，默示的承認，如請求緩期清償、支付利息等，亦有承認之效力。上訴人於九十三年三月三十日致函被上訴人，敘明其係在不知情之狀況下誤用被上訴人之土地，請被上訴人體恤得免除繳交補償金等語，有該函在卷可稽，已承認被上訴人請求權之存在；依上開之說明，被上訴人之請求權消滅時效因而中斷。從而，被上訴人請求上訴人給付自八十八年三月三十一日起至九十三年二月二十九日期間相當於租金之不當得利，尚屬有據，上訴人抗辯被上訴人之部分請求權已罹於時效云云，即非可採。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第一百七十九條前段、第一百八十一條但書分別定有明文。次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第一百七十九條前段之規定，請求相當於租金之不當得利。本件上訴人無權占有系爭土地，因而受有使用、收益系爭土地之利益而無法律上之原因，被上訴人訴請上訴人給付相當於租金之不當得利，自非無據。又按租用基地建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額年息百分之一○為限，土地法第一百零五條、第九十七條規定甚明。依同法第一百四十
八條、土地法施行法第二十五條、及平均地權條例施行細則第二十一條前段規定，所謂土地之總價額，係土地所有人依該法規定所申報之地價。公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報。參酌系爭土地地目為「建」，位於台北市○○○路○段一五六號與一七六巷中間，鄰近台北市○○○路與東興街交叉口，雖有巷道通往東新街一三巷巷口，惟若欲通行汽車則需經由上訴人所有之八六三地號土地，及上訴人前使用狀態等情，認上訴人前占用系爭土地之所受相當於租金之利益，以公告地價年息百分之三計算為相當，上訴人於八十八年三月三十一日起至九十三年二月二十九日占用期間所獲得之不當得利金額為一百九十一萬二千二百五十元（計算方法詳如原判決附表所示），被上訴人請求上訴人如數返還，並就其中一百八十四萬九千四百六十八元、六萬二千七百八十二元分別自九十六年四月三十日、九十七年五月二十一日起按年息百分之五加付利息，為有理由。因而廢棄第一審所為被上訴人部分敗訴之判決，改為判決命上訴人給付一百九十一萬二千二百五十元本息。經核於法並無違誤。按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然民事訴訟法第四十條第三項及公寓大廈管理條例第三十八條第一項規定既均明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權。解釋上，管理委員會基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身雖非行為責任之權利義務歸屬主體，然為執行其組織之任務，其得以其名義為區分所有權人全體處理相關事務，包括權利義務之協商、和解或承認等，始符法意。原判決認上訴人發函商請被上訴人免除占地補償金之給付，生時效中斷之效力，於法尚無違誤。上訴論旨，指摘原判決違法，求予廢棄，非有理由。另上訴人主張龍華新城社區區分所有權人會議未授權其得承認云云，乃上訴人上訴第三審後提出之新防禦方法，非本院所得審酌，亦併敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十八 年 十一 月 二十六 日 最高法院民事第七庭
審判長法官 劉 福 聲
法官 鄭 玉 山
法官 黃 義 豐
法官 劉 靜 嫻
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十八 年 十二 月 九 日 Ｅ