臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
原 告 甲○○
訴訟代理人 何建宏律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 蔡文斌律師
複代理人 陳欣怡律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年11月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自坐落臺南縣永康市○○段九一四地號土地上，門牌號碼臺南縣永康市○○街二０一號房屋全部遷出後，將房屋交還原告。
被告應給付原告新台幣壹拾萬捌仟柒佰參拾捌元，及自民國九十七年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；暨自民國九十七年年十一月十二日起至被告遷讓房屋之日止，按月給付原告新台幣伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟肆佰壹拾參元由被告負擔，其餘新台幣壹仟壹佰零柒元由原告負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告如於執行標的物拍定或變賣前分別以新台幣貳拾壹萬元及新台幣壹拾萬捌仟柒佰參拾捌元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落台南縣永康市○○街201號之房屋（下稱系爭房屋）係 原告母親徐楊沂溶所有，被告向原告承租系爭房屋，訂明租 賃期限為3年6個月 (自民國94年07月01日起至97年12月31日 止)，每月租金5,000元，於每年1月與7月各給付租金6個月 ，立有租賃契約書為憑，惟原告遲遲未收到被告租金，遂於 97年9月16日以郵局存證信函 (台南成功路郵局第2915號)通 知被告，限期被告付清房租，並表明逾期未付即終止契約之 意思，函中一併告知約滿不再續租。結果，被告逾期仍未給 付租金。原告復於97年10月24日再度以郵局存證信函 (台南 成功路郵局第3256號)通知被告終止租約，並限期遷讓，交 還房屋，惟被告仍迄未返還，為此提起本件訴訟。 ㈡被告辯稱原告之母徐楊沂溶已於83年間贈與系爭房屋予被告 云云，原告否認之。被告固聲請傳喚其母親鄭陳富枝到庭證 稱：「當初他們講婚事時，徐的母親說要給被告，而且我的 女兒也為此花了多少錢」等語。惟證人為被告母親，誼屬至 親，立場本較偏袒被告，難期為客觀公正之證述，何況其證
述原告母親有將系爭房屋贈與被告之過程僅泛稱原告母親有 說要給被告云云，究原告母親於何時、何地為如此陳述？其 真意為房子讓被告使用或將所有權轉讓被告？均有不明，不 能僅憑證人上開空泛證詞即為有利於被告之認定。況依修正 前民法第407條規定未經登記不生贈與之效力，系爭房屋既 未登記予被告，被告當然未取得所有權。
㈢另被告主張兩造就系爭房屋成立之租約為通謀虛偽意思表示 ，原告否認之。蓋原告與被告係94年3月18日辦妥離婚登記 ，焉會想再於同日為與被告復合而通謀虛偽訂立租約? 且原 告兄姊亦從未有分產非份之想，原告根本不須為子虛之事與 被告通謀虛偽簽訂房屋租賃契約，被告應就該通謀虛偽乙情 負舉證責任。系爭房屋租約為兩造於94年3月18日辦妥離婚 登記當天，因被告主張合適地點難覓，想暫時在系爭房屋繼 續經營藥局，在與原告無婚姻關係下，才與原告訂立租約承 租系爭房屋使用。如原告母親果有將房屋贈與被告意思，被 告何不於當時主張與原告母親有贈與關係而無償使用房屋， 反而另與原告以每月租金五千元之對價議定租約？顯見上開 原告母親有將系爭房屋贈與被告之意，並非事實。 ㈣至被告於97年12月24日答辯狀內抗辯其於84年10月至12月曾 找黃良士施做土水泥作，另由徐本林施做門窗，陳子烽施作 衛浴及水電工程，合計費用645,645元。即便確有其事，因 非在兩造租賃期間內所為支出，要與原告無涉。至94年11月 30日之三樓鐵厝改建費用45,000元，95年1月4日之三樓鐵厝 改建費用70,000元，95年7月21日之塑膠地磚費用1,300元， 95年10月20日之一樓牆壁粉刷費18,500元，96年3月28日之 一樓牆壁粉刷費用30,000元，95年10月12日之浴室水管管路 及水龍頭換新費用2,000元，95年9月23日之長柄水龍頭換新 費用2,800元等項目支出，被告固提出收據等私文書為證。 惟原告否認該等收據之形式及內容為真正。據陳銘泉（即被 告主張於94年11月30日及95年1月4日改建三樓鐵厝者）於本 院98年度家訴字第41號證稱：「（九十四年十一月三十日及 九十五年一月四日分別收到原告支付系爭房屋三樓鐵厝之改 建工程費用四萬五千元及七萬元，合計十一萬五千元？）有 ，那房子本來就有蓋鐵厝，但鐵厝只有屋頂，四周是空的， 九十四年是颱風過後，把鐵厝的石棉瓦掀開了，所以原告就 請我去補作屋頂，蓋彩色鋼板，九十五年是去把空的部分加 蓋補起來。金額詳細多少我忘記了，大約是這個數目字」、 「（九十六年十一月三十日及九十五年一月四日的收據是否 你簽的？）是我簽的，大約是在二、三個前原告叫我簽的， 原告說怹和他先生有不愉快，在訴訟進行中，所以需要這張
收據當證明。我當時的資料並沒有留下來，是原告跟我說有 花這些錢，我覺得金額差不多，所以就簽了這些內容，收據 的內容是原告寫的」等語，足證證人只是憑模糊印象簽立收 據，被告主張改建鐵厝花費115,000並不確信。且被告所為 係「改建」三樓鐵厝，並非「修繕」向原告承租之房屋，不 能向原告主張與其應付之租金互為抵銷。另被告於上開期日 分別雇工粉刷一樓牆壁，是被告出於經營藥局須維持門面光 鮮以招攬生意之考量，與居住安全之必要修繕無關，亦不應 由原告負擔該油漆費用。況縱有其事，被告於原告母親所有 系爭房屋進行修繕，屬動產附合於不動產情形，依民法第 811條規定，不動產所有人固因而取得動產所有權，惟被告 自84年起即使用系爭房屋開設藥局營業謀利，為助其營業順 利，始為房屋修繕，修繕亦為被告之利益計，豈可要求原告 返還?
㈤按「租賃關係存續中，租賃物如有修繕必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除」，為民法第430條明文 規定。另「在租賃關係存續中，承租之房屋若有修繕之必要 ，依法應由承租人定相當期限催告出租人修繕，如出租人不 為修繕，承租人始可自行修繕，就所支出之費用，於租金內 扣抵之。茲上訴人既不能舉證證明有定期通知被上訴人修繕 ，及被上訴人不能為修繕之情事，則其藉口曾支出修繕費八 千餘元尚未扣清，故不負欠租責任云云，殊無可採」，亦有 最高法院47年台上字第1664號裁判要旨可供參照。則知民法 第430條為第179條特別規定，被告既未於修繕前通知並催告 原告履行修繕責任，縱其有支出相當修繕費用，參酌上開規 定與最高法院裁判見解，亦不能於事後要求原告返還或自其 應付之租金中扣抵。
㈥被告另抗辯原告負欠其89年至95年之保險費59,964元，其中 95年保費8,502元，原告已轉帳返還被告，餘89年至93年之 保費，則為兩造婚姻關係存續中，原告將所得交付被告管理 ，被告為付款方便以其帳戶做為兩造保費扣款工具，為夫妻 關係財務管理常態，不能於婚姻關係消滅後反口主張該自被 告帳戶支出款項均為原告不當得利。縱認原告未事先支付或 事後返還特定之保費，被告為原告支付保費亦為兩造約定就 家庭生活費用所各自分擔金額，原告因此免除保費負擔義務 ，並無不當得利。
㈦聲明：
1.被告應將坐落台南縣永康市○○街201號房屋全部遷讓返還
原告，並回復原狀與清空被告所有物。
2.被告應給付原告210,000元，及自起訴狀送達被告翌日起至 清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。並自97年11月 12日起至遷讓之日止，按月給付原告12,000元之違約金。 3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則答辯如下：
㈠兩造於83年間結婚，嗣於92年7月4日簽立離婚協議書，並登 記在案。系爭房屋於69年間即為原告之母徐楊沂溶所有，門 牌原為永康市網寮里土虱堀408號，地籍重測後門牌始整編 為永康市○○街201號。83年間原告向被告家人提親，因原 告家庭經濟狀況不佳，無法支付聘金，被告家人又耽心原告 當時沒有工作也沒有積蓄，不願意答應，後來原告之母徐楊 沂溶當著被告的父母親面前明確表示，土虱堀那棟房屋即系 爭房屋要贈與被告當做結婚的保障，被告父母親因而答應原 告之提親。
㈡兩造婚後，打算搬回系爭房屋居住，但當時該屋一樓地面低 於道路，容易淹水，屋頂石棉瓦破損逢雨必漏，屋內水電因 前任房客欠水電費而被斷水斷電，木板門破損不堪使用，窗 戶無法關閉，廁所馬桶不通，沒有廚房，只有簡單的木板隔 牆充當廚房，二樓落地窗故障，整棟房屋破舊無法居住。由 於原告之母明確表示要將該房屋贈與被告，而原告當時又無 積蓄，因此兩造商議房屋之修繕費全部由被告負擔，原告之 母乃介絕其好友黃良士於84年10月至12月樹繕該房屋，當時 由黃良士負責施做土水泥作，另由黃良士找徐本林施作所有 門窗，陳子烽施作全部衛浴及水電工程，被告找到的收據共 4張，合計為645,645元。原先是陳姓兄弟負責全部衛浴及水 電工程，施工一個多月，二兄弟兼另一工地工程，卻沒有全 部完成所有工程，後來，才找陳子烽接後續的水電工程。嗣 後在被告居住使用期間。於94年間颱風吹走屋頂鋼板，造成 大量漏水進屋內，被告乃將三樓拆除重新改建，支出工程費 115,000元。於95年間更換塑膠地磚、牆壁修補及粉刷、衛 浴管線修護及更換等，支出工程費54,600元。系爭房屋原破 舊不堪使用，經被告支出100餘萬元整修重建，並不斷維護 更新，使系爭房屋均保持良好的使用狀況，有照片可證明。 ㈢兩造於92年間離婚後，原告即搬離系爭房屋，由被告一人居 住及經營藥局使用，於94年3月8日，原告一方面是想要與被 告復合，一方面是原告兄姊想要分產而要求原告之母處理系 爭房屋，原告為了封口而與被告在通謀虛偽意思表示下，簽 立該房屋租賃契約書，對外假裝由被告租用，期限為3年6個 月，即自94年7月l日起至97年12月31日止，租金每個月5000
元，半年支付一次，押租金0元，嗣後至97年8月歷經三年多 來，原告從未向被告要過任何租金。若兩造之租賃關係為真 正，自94年3月至97年8月被告從未繳納租金，原告怎可能從 未催繳? 況且92年7月4日兩造簽立離婚協議書後，到94年3 月18日簽立系爭租賃契約書之長達1年8個月期間，被告一人 居住使用該房屋，原告從未曾向被告要求簽立房屋租賃契約 書或要求搬遷，足證明原告對於其母先前即表明要將該房屋 贈與被告一事，心知肚明!
㈣按證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接 證據為限。凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為 推理的證明應證事實，該證明某事實之間接證據，自包括在 內 (最高法院91年台上字第2578號判決意旨參照)。應證之 事實雖無直接證據足資證明，而往往可用經驗法則，依已明 暸之間接事實，推定其真偽。此際如有間接證據證明間接事 實，即得據以推定應證事實之真偽 (最高法院91年台上字第 995號判決意旨參照)。經查，本件原告提出契約書證明兩造 訂有租賃契約，惟系爭契約因兩造通謀虛偽意思表示而屬無 效之契約，當時簽約時並無第三人在場，被告雖無直接證據 證明兩造租約為通謀虛偽意思表示，但由以下間接事證應足 以推定兩造均無受系爭契約拘束之意思:
⒈系爭契約租期自94年7月1日起算，迄97年11月28日原告起訴 之日，期間約3年5個月，被告未曾繳交分毫租金，原告3年 多來也未曾有任何催繳之表示，此一事實兩造均不否認。倘 兩造均有受系爭契約拘束之意思，何以原告在3年多來均未 曾向被告請求給付租金，尤其原告並未收取分文押租金，揆 諸經驗法則系爭契約若非通謀虛偽意表示，原告豈可能在無 押租金可扣抵的情況下，持續3年多都未向被告催告收取租 金。
⒉系爭房地為原告母親徐楊沂溶所有，原告母親曾明確表示要 將系爭房地贈與被告，此情被告之父母曾當場聽聞，被告根 本沒有鈴要與原告簽立租約。退步官，系爭房屋所有權人為 徐楊沂溶，並非原告自己所有，被告縱要簽約也應該是與徐 楊沂溶簽租約，或由原告以徐楊沂溶代理人之名義簽約，豈 有可能任由原告以原告名義簽約; 倘若徐楊沂溶事後不認帳 ，對被告豈非毫無保障。
⒊兩造原為夫妻，離婚前兩造共同居住於系爭房屋，協議離婚 後，原告隨即搬出系爭房屋。又兩造係於92年7月4日協議離 婚而系爭契約書卻是於94年3月18日簽立，此期間系爭房地 所有權人徐楊沂溶並未與被告訂立租賃契約，亦未要求被告 遷離，足證徐楊沂溶確實曾表示要將系爭房屋贈與被告。退
步言，即便無法證明徐楊沂溶曾有贈與之表示，惟從92年7 月4日至94年3月18日間，徐楊沂溶對於被告繼續占有使用系 爭房屋均未表示意見，亦足認徐楊沂溶默示同意被告繼續無 償使用系爭房屋，被告仍得合法占有使用，根本無須與原告 訂立租約。
㈤原告近來不斷要求復合，被告予以拒絕，並要求若想要回房 屋，應付清房屋修繕費，原告因此腦羞成怒，於97年9月16 日寄存證函要求被告付清所欠租金，至於修繕費則於租期屆 滿點交房屋時再議定，被告因此於97年10月6日以存證函回 覆原告，要求付清過去所支付之房屋修繕費用，原告於97年 10月24日再發存證函表明終止租約，被告則於97年10月28日 再以存證函回覆，房屋修繕費請原告付清。縱上所述，本件 兩造之租賃契約係通謀虛偽之意思表示，兩造之租賃關係自 始，當然不存在，原告以不存在之租賃契約要求被告遷讓房 屋，給付租金及違約金，顯無理由。
㈥倘法院如認定系爭契約不因通謀虛偽意思表示而無效，被告 應給付原告210,000元之租金，被告願以對原告之下列債權 共計271,364主張抵銷:
1.94年間，因颱風吹走系爭房屋屋頂鋼板，造成嚴重漏水。被 告為修繕系爭房屋三樓鐵厝，改建共支出修繕費115,000元 ，有承攬修繕工程之陳銘濠開立之收據附卷足稽。 2.95年間，被告為修繕系爭房屋塑膠地磚，支出1,300元，有企 業行開立之請款單附卷可稽。
3.95、96年間，被告為修繕牆壁、粉刷，共支出90,300元，有承 攬人魏聖良開立之發票三紙可稽。
4.95年9、10月間被告為修繕廚房浴室管路，共支出修繕費4,800 元。
5.被告在國華人壽保單號碼J0000000之保險費，自89年起至95 年止，共七年期之保險費總計59964元，均係自被告郵局存 款帳號0000000-0000000帳戶中扣款繳費。 ㈦姑不論系爭租賃契約是否為通謀虛偽意思表示而無效，原告 於97年10月24日以台南成功路郵局第3256號存證信函通知被 告終止租約，並限期被告於函到15日內搬遷。被告收受送達 之日為97年10月28日，加上15日的限期，搬遷期限之末日應 為97年11月12日。準此，原告請求被告自97年11月l日起至 遷讓完了之日止，按月給付違約金，非有理由。及該契約書 第6條之違約金並未載明為懲罰性違約金，則此違約金僅能 認為係被告不履行搬遷義務時，致原告所生之損害額。查兩 造契約約定租金為每月5千元，縱被告未依約搬遷，原告之 損害僅為每月5千元相當於租金之不當得利，兩造契約違約
金約定為租金之5倍，顯屬過高。
㈧又原告稱其並非系爭房屋所有權人，被告不得以房屋修繕費 用向原告主張抵銷云云。惟查，原告既然提出租賃契約書面 ，主張與被告就系爭房屋有租賃關係存在，自應依民法負有 出租人之義務。按租賃關係存續中，出租人應負修繕義務， 承租人修繕租賃物所支出之費用，得向出租人請求償還，民 法第430條定有明文。從而，租賃關係存續中，為修繕系爭 房屋所支出之費用被告自得以之對原告主張抵銷。又原告為 要保人在國華人壽保單號碼J0000000之保險費共59,964元， 均係自被告郵局存款帳號0000000-0000000帳戶中扣款繳費 ，被告得依不當得利之規定請求原告返還，爰以上開債權主 張抵銷。
㈨聲明：請求駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准免 假執行。
三、本件經言詞辯論及證據調查，兩造對於下列事實均不爭執： ㈠坐落台南縣永康市○○段447建號（門牌號碼：台南縣永康 市○○街201號）之房屋係訴外人徐楊沂容所有。 ㈡兩造原為夫妻關係，然於92年7月4日協議離婚，嗣於94 年3 月18日辦妥離婚登記。
㈢兩造於94年3月18日簽立房屋租賃契約書，由原告將系爭房 屋出租予被告，租期自94年7月1日起至97年12月31日止，每 月租金5千元，半年繳納一次。
㈣系爭房屋現由被告經營聖康藥局。
㈤被告未曾繳付任何租金予原告。
㈥原告於97年9月16日以台南成功路郵局第2915號存證信函向 被告為催告租金之意思表示，嗣於97年10月24日再以台南成 功路郵局第3256號存存證信函為終止租約之意思表示。四、至原告依據兩造間之租賃契約關係，請求被告返還租賃物、 給付租金及違約金。被告雖不否認簽訂系爭租賃契約書，但 以上情置辯，是本件兩造爭執事項厥為：
㈠兩造間簽訂之租賃契約是否無效？亦即兩造是否基於通謀虛 偽之意思表示而簽訂系爭租賃契約？
㈡原告對於被告是否負有返還保費之義務？如有，該保費金額 為何？被告是否以該保費之債權與本件租金債務相抵銷？ ㈢被告就系爭房屋之修繕，是否有先催告原告？ ㈣被告就系爭房屋修繕之正確金額為何？原告是否對於上開修 繕費用費負有返還予被告之義務？被告可否以該修繕費用之 債權與本件租金債務相抵銷？
五、兩造簽定之租賃契約已有效成立，論述如下： ㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。又第三人主張表意人與 相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。 」 (最高法院48年台上字第29號判例要旨參照)，及民法第 87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互 相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真 意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為 相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真 意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示。(最 高法院48年台上字第29號判例要旨及86年台上字第3865號裁 判要旨參照。
㈡本件原告主張兩造間有租賃契約關係乙節，業據提出租賃契 約書為證，被告雖不否認簽訂系爭租賃契約書，惟辯稱：雙 方係基於通謀虛偽之意思表示簽訂該契約云云。然本院訊問 兩造簽訂系爭租賃契約書之經過，被告供稱：原告當時是說 怕家人因為財產問題，所以要簽一份假的契約云云。惟上情 已為原告當庭否認外，依兩造供稱自83年間結婚後，隔年即 搬入系爭房屋時共同居住，直至兩造在92年間簽訂離婚協議 書，原告始搬離系爭房屋，由被告繼續居住及經營聖康藥局 迄今，兩造既已居住系爭房屋長達10餘年，期間家人均無異 議等情觀之，兩造顯無為財產關係而有虛偽簽訂租賃契約之 必要。
㈢且原告陳稱：兩造在92年7月先簽訂離婚協議書，在94年3月 18日才辦理離婚登記。原本在簽離婚協議書後就要辦理離婚 登記，但當時被告家人說要先償還被告就系爭房屋修繕的費 用50萬元，我不同意，所以就一直沒有辦，等到94年時被告 跟我說要去辦理離婚登記，並沒有要求其他條件，我們當時 雙方還有另外簽訂一份關於財產的共同協議書，因為協議書 記載系爭房屋租賃之事，才簽訂租賃契約書。租賃契約書是 我當天準備跟共同協議書一起拿過去被告居住地找被告，共 同協議書的內容是經過被告看過，所以才在辦理離婚登記之 前與房屋租賃契約書一起簽訂的等語，並提出共同協議書為 證。經本院提示上開協議書予被告閱後，被告先稱共同協議 書是原告在半夜三點把我叫起來逼我簽的。當時我有報名要 考博士班，根本沒有時間去管這些，我當時完全沒有看就直 接簽的，當時原告說這共同協議書是假的，是為了要制裁我 ，查我的電子信箱云云。惟於本院詢問租賃契約書之字跡何 人書寫時，突稱：這份共同協議書及租賃契約書，都是我們 辦完離婚登記後一起去吃飯時，原告才拿出來的，當時租賃 契約書上面並沒有日期等語。由兩造供述內容觀之，兩造應 係於離婚登記當日始簽訂共同協議書及租賃契約書無誤。
㈣經檢視兩造簽訂之共同協議書記載「臺南縣永康市○○街20 1 號房子，女方可優先租賃至九十七年十二月三十一日止， 每月租金伍仟元整。租賃方式由雙方另行訂定契約。」之內 容，核與兩造簽訂之租賃契約書約定內容完全相符，且共同 協議書及租賃契約書簽約日期均為94年3月18日無誤。及兩 造於92年間即已協議離婚，嗣於94年3月18日完成離婚登記 ，在系爭房屋並非被告所有情形下，及財產尚未協議如何分 配情形下，原告於協議財產分配時併就系爭房屋要求約定租 賃契約，自符合常情。被告對於兩造係基於通謀虛偽之意思 表示始簽訂租賃契約書乙節，未盡舉證之責，不足採信。是 以，本件兩造簽訂之租賃契約書係有效成立，要可認定。六、被告可與本件租金債權相抵銷之債權金額合計為101,262元 ，論述如下：
㈠按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於 其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求 出租人償還其費用或於租金中扣除之。次按二人互負債務， 而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他 方之債務，互為抵銷。民法第430條第1項及第334條前段定 有明文。
㈡本件被告主張為系爭房屋支付修繕明細如下： 1.94年間系爭房屋屋頂石綿瓦遭颱風吹走，委請陳銘泉修繕改 換頂鋼板，支出45,000元及95年間將修繕系爭房屋三樓鐵厝 改建，支出70, 000元：
查被告支出上開修繕費用，已提出收據2紙為憑。雖原告質 疑上開修繕屬於改建，並非修繕云云。惟訴外人陳銘泉於本 院另案98年度家訴字第41號事件已證述：系爭房屋有蓋鐵厝 ，但是只有屋頂，四周是空的，94年間因颱風，系爭房屋石 綿瓦屋頂被掀開，颱風吹破一個洞，是中間的部分，故本件 被告委請其補作屋頂，是蓋鋼板，原來的石綿瓦已經用了10 幾年，石綿瓦會致癌，現在已經很少人用了。而且95年是將 空的部分加蓋起來，金額詳細多少忘記了，大概是這個數目 等情。足見被告於94年間委請訴外人修繕屋頂，係因天災而 有修繕之必要，至於95年間請案外人將鐵厝四周空的部分蓋 補起來，則屬空間利用，並非必要之修繕。
2.95年間修繕系爭房屋塑膠地磚支出1,300元： 原告雖亦提出收據證明有修繕之情，但其並未提出修繕塑膠 地磚之原因及必要性，且原告亦否認上開修繕為必要，本院 自難採信此部分有修繕之必要。
3.95、96年間被告修繕牆壁、粉刷共支出90,300元：原告雖提
出收據證明有修繕之情，惟其並未提出修繕牆面及粉刷之原 因及必要性，且原告亦否認上開費用屬於必要之修繕費用， 亦難採信此部分為修繕之必要。
4.95年9、10月間被告修繕廚房浴室管路及水龍頭支出修繕費 4,800元：
此部分業據被告提出收據2紙為據，復經原告於98年10月15 日言詞辯論期日表示不爭執之意，及本院審酌上開修繕項目 ，與日常生活相關，均屬必要之修繕。
㈢雖原告辯稱被告進行修繕，事先並未通知原告，不得主張自 租金中扣除云云。然查兩造於92年間協議離婚後，原告雖即 遷出系爭房屋，但與被告尚有聯繫，且其於本件租期屆至後 ，即以臺南成功路郵局第2915號存證信函催告被告，並於信 函中記載「‧‧台端須於付清租金後壹拾伍日內，函附起租 日至本函送達日前之房屋修繕憑證影本，該支付之修繕金額 將於點交時共同議定，逾期將不負支付責任‧‧」等內容， 經本院詢問上開記載之原因，原告陳稱：因為不知道被告有 做任何修繕，為了要把費用釐清才記載。然原告如不知悉被 告有修繕之情，又豈會於信函中特別記載請被告提出「起租 日至本函送達日前之房屋修繕憑證影本」，及「逾期不負支 付之責」等內容，顯違常情。經本院追問既然不知道修繕之 事，何需要求被告把費用提出來？原告一時停頓無法回答， 之後稱因為契約書有約定，本院再問何約定，原告始翻閱手 中租賃契約書，稱契約第11條。然兩造契約之第11條僅為租 賃雙方應盡之注意義務，並無修繕一方應提出憑證之記載。 再者，由上述原告之反應，亦無法對於上開信函中特別要求 被告提出「自起租日至本函送達日前之房屋修繕憑證影本」 之記載，為合理之解釋。因此，被告陳稱其曾以口頭方式告 知原告修繕之事，應屬真實可採。
㈣綜上所陳，被告於租賃期間，因租賃物設備老舊或天災受損 ，有修繕之必要，而於通知原告後，自行修繕並支付費用共 計49,800元。此部分費用，依上開規定，自得由本件租金中 扣除或請求原告返還。本件被告主張上開得請求被告返還之 修費費用與本件租金債權相抵銷，於法相符，為有理由。 ㈤另被告主張原告為國華人壽保單號碼J0000000之要保人，其 應繳付之保險費均由被告郵局帳戶扣繳，自89年起至95年止 共計扣繳金額為59,964元，並提出歷年扣款明細資料為憑， 。原告雖不爭執上情，然辯稱：此為家務之代理，其事後均 已將保險費返還被告云云。然依原告提出之匯款單，僅足證 明其於95年間曾匯款該年度保險費8,502元予被告，其餘均 無相關事證供本院斟酌，不足採信。本件被告於上開期間為
為原告墊付保險費51,462元（扣除原告返還之95年度保險費 ），使原告免除給付之義務，而受有利益，被告自得依據不 當得利之法律關係請求原告返還，因此，被告以此不當得利 之債權與本件租金債權相抵銷，為有理由。
七、兩造約定之違約金經酌減為每月5,000元，論述如下： 按違約金者，以確保契約之履行為目的，當事人約定債務人 不履行債務時，應支付之金錢；民法上之違約金有懲罰性質 之違約金及賠償性質之違約金，此觀諸民法第二百五十條規 定自明；而契約當事人約定債務人有不履行契約義務或不於 適當時期履行時，債權人除得請求債務人支付違約金外，並 得請求履行及不履行之損害賠償，為懲罰性質之違約金。如 約定違約金為債務不履行時債務人所應賠償之數額，即為賠 償額預定性違約金，亦即一旦有債務不履行情事發生，債權 人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額 之多寡，均得按約定之違約金，請求債務人支付。反之債務 人亦不得證明債權人未受損害，或損害額不及違約金額之多 而請求減免賠償。次按約定之違約金過高者，法院得減至相 當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當， 即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人 之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不 容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額 （最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照）。本件兩造 簽訂之租賃契約書第6條之違約金，並未載明為懲罰性違約 金，則此違約金僅能認為係被告不履行搬遷義務時，致原告 所生之損害額。茲依兩造契約之約定，租金每月5千元，縱 被告未依約搬遷，原告所受損害應僅為每月5千元相當於租 金之不當得利，是兩造契約約定違約金為租金之5倍，顯屬 過高，爰酌減為每月5,000元較為公允。
八、綜上所陳，兩造間租賃期間已於97年12月31日屆至，嗣經原 告定期催告，被告迄未繳付租金及遷讓系爭房屋，從而，原 告依據租賃之法律關係，請求被告遷讓系爭房屋、給付積欠 租金108,738元及自起訴狀送達被告翌日（即97年12月11日 ）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並自97 年11月12日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告5,000元違 約金等請求，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，則因 被告抵銷之抗辯及經本院依法酌減，而無理由，予以駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、答辯或舉證，核與判決 結果均無影響，已無論述之必要，併此敘明。
十、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，此民事
訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判 費4,520元外，未有其餘費用之支出，是訴訟費用額確定為 4,520元，及依兩造勝敗比例負擔之。又本件係屬民事訴訟 法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法 第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，另被告已 陳明願供擔保，聲請免為假執行，經核亦無不合，爰分別酌 定相當擔保金額准許之。
、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條第1項 第3款、第392條第2項、第3項，判決如主文。中 華 民 國 98 年 11 月 26 日 臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 許蕙蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 26 日 書記官 黃浤秝