臺灣士林地方法院民事簡易訴訟判決
原 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 丁○○
被 告 丙○○
上 一 人 戊○○
訴訟代理人 樓
上列當事人間返還保證金事件，於民國98年10月29日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾肆萬柒仟元，及自民國九十八年六月十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣壹仟伍佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。但被告於於假執行實施前以新台幣壹拾肆萬柒仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：其於民國95年11月29日簽署房屋租賃契約書向被 告丙○○及訴外人傅韋叡承租坐落於臺北市○○○路○ 段76 號之房地（下稱系爭房屋），租賃期間自民國95年11月29日 起至100 年11月28日止，雙方於租賃契約書第3 條第2 項約 定「保證金3 個月計新臺幣（下同）24萬元整，待本約租賃 期滿或租約終止且乙方交還房屋時無息返還」、於第6 條第 2 項約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止 租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租1 個月計算之 違約金」。嗣因訴外人傅韋叡於97年1 月1 日將房地所有權 持分移轉予被告乙○○，乃與原告約定「傅韋叡於系爭房屋 租賃契約之權利義務一併由乙○○先生承受」，其後原告因 故需提前終止租約，乃依前開房屋租賃契約書第7 條第3項 之約定，提前1 個月寄發台北安和郵局第797 號存證信函通 知被告將於98年5 月16日終止系爭房屋租賃契約，並於98年 5 月17日將房屋點交予被告，請被告屆時應將前開24萬元之 保證金返還與原告。然被告收受後竟曲解前開房屋租賃契約 書第6 條第2 項之約定，片面認定原告應支付其按房租1個 月計算之違約金，且逕自由原告前所交付之保證金中扣除14 7,000 元，是被告僅返還273,000 元之保證金，迄今仍有14 7,000 元之保證金尚未返還予原告。爰訴請被告返還上開金 額，並聲明：被告應給付原告14萬7 千元及自支付命令送達 翌日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息等語。二、被告辯稱：被告依據原告存證信函於98年5 月17日前往現場 點交房屋，並無拒不會同之情事，然現場原告拆除天花板上
照明設備以及冷氣機，留下殘破天花板十餘處，屋內仍堆放 原告諸多物品，故原告未依債之本旨按使用現況交還房屋， 經原告清理留置物品及修繕天花板隔版後，於98年5 月19日 點交房屋，系爭房屋之鑰匙始經被告催促後才送交被告，98 年5 月19日經與該店店長游景智洽談有關逾期交屋乙節，經 店長游景智同意後才扣抵1 個月押租金充當違約金，並經店 長游景智於點交單上寫明雙方合意點交房屋等語，則原告於 98年5 月19日交還房屋，已逾98年5 月17日交屋期限2 日， 被告依租賃契約第6 條第2 項扣抵1 月租金，自無不當，並 聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣 告免為假執行等語。
三、原告主張：其於95年11月29日向被告丙○○及訴外人傅韋叡 承租系爭房屋，租賃期間自95年11月29日起至100 年11 月 28日止，並約定「保證金3 個月計新臺幣（下同）24萬元整 ，待本約租賃期滿或租約終止且乙方交還房屋時無息返還」 、於第6 條第2 項約定「乙方於終止租約或租賃期滿不交還 房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租 1 個月計算之違約金」。嗣因訴外人傅韋叡於97年1 月1日 將房地所有權持分移轉予被告乙○○，乃與原告約定「傅韋 叡於系爭房屋租賃契約之權利義務一併由乙○○先生承受」 ，其後原告因故需提前終止租約，乃依租賃契約書第7 條第 3 項之約定，於98年4 月15日寄發台北安和郵局第797 號存 證信函通知被告將於98年5 月16日終止系爭房屋租賃契約， 並於98年5 月17日將房屋點交予被告，請被告屆時應將前開 24萬元之保證金返還與原告。然被告逕自由原告前所交付之 保證金中扣除147,000 元，僅返還273,000 元之保證金之事 實，業據原告提出房屋租賃契約、存證信函及回執等件為憑 ，並為被告所不爭執，應堪信為真實。被告則以前詞資為辯 解。從而本院所應審究者為：原告是否有終止租約後不交還 房屋之情事？
四、經查：依兩造所定房屋租賃契約第7 條第3 項：「本契約租 賃期間內，乙方因故需提前終止租約者，須於壹個月前通知 甲方。」（見本院卷第11頁）。本件原告於租賃契約存續期 間擬提前於98年5 月16日終止租賃契約，並於98年4 月15日 寄發台北安和郵局第797 號存證信函通知被告98年5 月16日 終止系爭房屋租賃契約，該存證信函於98年4 月15日送達予 被告，核與上開租賃契約約定條文相符，故本件兩造租賃契 約於98年5 月16日合法終止，核先敘明。
五、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第455 條 定有明文。所謂返還租賃之房屋，係指依債務本旨，向出租
人移轉租賃房屋之占有。經查：原告於前揭存證信函內，業 已載明於98年5 月17日點交房屋予被告等語（見本院卷第14 頁），復據證人即原告該址分店店長游景智於本院審理中到 庭證稱：有提前一個月告知被告要終止租約，並約被告於98 年5 月17日當天交屋，被告98年5 月17日當天有到場等語明 確（見本院卷第82頁反面），足信原告於98年5 月17日已向 被告為放棄占有管領，並將事實上支配權移轉給被告之意思 表示。至被告辯稱：原告未依債務本旨返還房屋等語，係以 ：系爭房屋天花板有十餘處缺損、屋內仍堆放店長私人物品 及辦公桌、鑰匙為據。經查：原告於98年5 月17日交還系爭 房屋時，系爭房屋確有部分物品尚未清理完畢、天花板缺口 未填平及遙控器未交還等情，此經證人游景智證述在卷（見 本院卷第83頁、84頁）。然查：
㈠依兩造租賃契約第4 條第5 項：「房屋有改裝設施之必要， 甲方同意乙方得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交 還房屋時按使用現況交還。」、第7 條第2 項：「乙方遷出 時，如遺留傢俱雜物不搬者，視為放棄，應由甲方處理」（ 見本院卷第11頁），是兩造約定僅約定原告於交還房屋時， 僅須依「使用現況」交還，並未約定原告負有回復原狀之義 務。且查系爭房屋於被告至現場點交並未滅失，縱有被告指 稱之上開情事，亦非不能供居住使用。是系爭房屋於證人游 景智會同被告點交時，既仍具有房屋之一般效用，自屬依租 賃契約本旨所提出返還房屋之給付。
㈡被告辯稱：原告未依約於98年5 月17日交還房屋，而係遲至 98年5 月19日始交還房屋之情，雖提出其上載有原告店長游 景智所書寫：「已交付所有東西給屋主除了（無線網路主機 及網路卡），雙方合意點交房屋！游景智5/19」等語之中國 建築經理股份有限公司敦南富邑房屋設備點交單（下稱點交 單）1 紙為據（見本院卷第40頁），並辯稱：證人游景智同 意扣除一個月租金等語。但此為證人游景智所否認（見本院 卷第83頁反面、第84頁），並稱：上開文字是因為被告表示 點交單上的設備還有無線網路卡及無線網路主機未交還，伊 原本表示要購置新品或折換成現金，但被告說算了，便寫下 此段文字，表示被告同意房屋現況並完成房屋點交等語（見 本院卷第83頁反面），是此段文字僅能表示兩造就點交單上 所載物品確已返還予被告，且被告對於原告已返還系爭房屋 無異議之情，不能遽論原告未於98年5 月17日履行返還房屋 之占有予被告之義務。縱使證人游景智也稱：98年5 月17日 因卡在冷氣問題，未將鑰匙交還給被告，所以沒有交屋，到 98年5 月19日才交屋等語（見本院卷第83頁），然此係因證
人游景智配合原告要求將天花板缺口填平及將屋內雜物打掃 乾淨所致，為證人游景智證述在卷，並非因原告主張對系爭 房屋有管領支配權而占有系爭房屋，仍無礙於原告交還系爭 房屋予被告之時點，確為98年5 月17日之認定。被告前揭所 為辯解，尚屬無據，不足採信。
六、系爭租賃契約第3 條第2 項約定：「保證金三個月計新臺幣 肆拾貳萬元整，本約租賃期滿或租約終止且乙方交還房屋實 無息返還。」（見本院卷第10頁）。又押租金之性質係在擔 保承租人租金之給付及租賃債務之履行（最高法院83年台上 字第2108號判例參照）。而系爭租賃契約租期已於98年5 月 16日終止，原告亦已依約於98年5 月17日交還房屋，被告也 自陳：於98年5 月19日時，伊可以接受房屋狀況等語（見本 院卷第66頁反面），從而原告請求被告返還押租金14萬7 千 元及支付命令送達翌日即98年6 月12日起至清償日止之法定 遲延利息，自為有據，應予准許。
七、本判決係依民事訴訟法第427 條第2 項規定適用簡易訴訟程 序之事件，所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項 第3 款規定，應依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保請 准宣告免為假執行，經核與規定相符，爰酌定相當之擔保金 額予以宣告。並依職權確定被告應負擔之訴訟費用為1,550 元（裁判費1,550元）
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經本院審酌後認與結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
中 華 民 國 98 年 11 月 19 日 內湖簡易庭法 官 許碧惠以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並應記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 19 日
書記官 林宗勳
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