臺灣高雄地方法院民事判決 95年度重訴字第477號
原 告 林迦物產股份有限公司
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 陳景裕律師
鄭美玲律師
被 告 辰○○
巳○○
訴訟代理人 午○○○
被 告 乙○○
丁○○
丙○○
前列三人
訴訟代理人 許惠珠律師
複 代理人 王正嘉律師
洪世崇律師
訴訟代理人 己○○
被 告 寅○○
訴訟代理人 楊士弘律師
複 代理人 黃金龍律師
訴訟代理人 子○○
被 告 丑○○
訴訟代理人 庚○○
壬○○
被 告 辛○○
訴訟代理人 癸○○
被 告 卯○○
兼訴訟代理
人 戊○○
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國98年12月14日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○鎮區○○段一○九地號地目建、面積一○八一平方公尺分割如附表一「分得之位置及面積」欄所示。被告巳○○、戊○○、卯○○、乙○○、丁○○及丙○○，應各給付原告、被告寅○○、丑○○、辛○○及辰○○如附表二「補償金額」欄所示之金額。
訴訟費用由兩造各按附表一所示之應有部分比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者。民事訴訟法第255 條第1 項第 3 款定有明文。本件原告起訴請求：請准就兩造間共有坐落 坐落高雄市○鎮區○○段109 地號地目建、面積1081平方公 尺（下稱系爭土地）分割，其分割方案如附圖一所示A 部分 歸原告所有；B 部分歸被告辰○○所有；C 部分歸被告巳○ ○所有；D 部分歸被告乙○○所有；E 部分歸被告丁○○所 有；F 部分歸被告丙○○所有；G 部分歸被告馮鐘宜所有； H 部分歸被告丑○○所有；I 部分歸被告辛○○所有；J 部 分歸被告戊○○所有；K 部分歸被告卯○○所有。嗣於本院 審理中更正起訴聲明為：如主文第1 、2 項所示（見本院卷 二第141 頁、第112 頁），經核為擴張或減縮應受判決事項 聲明，與上述規定相符，先予敘明。
二、丑○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條 所列各款之情形，爰依原告之聲請，准由其一造辯論而為判 決。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造共有系爭土地，而各共有人之應有部份詳如 附表一「應有部分比例」欄所示。兩造間就系爭土地並無不 分割之約定，依使用目的亦無不能分割之情形，且因系爭土 地內已有建物，經原告就系爭土地為合併分割之請求，仍無 法於起訴前達成協議等情。爰依民法第823 條第1 項前段及 第824 條規定提起本件訴訟，訴請裁判分割，並聲明：如前 所述。
二、乙○○、丁○○及丙○○；馮鐘宜、丑○○及辛○○；戊○ ○及卯○○各於本院準備程序中陳稱：彼等願分別分割為共 有等語。另被告均以：同意分割，但依附圖三丙方案分割， 現存建物大多須拆除，不符物盡其用原則，且損及多數被告 利益，應依附圖四乙方案為分割，始屬合理。且歐亞不動產 估價師聯合事務所（下稱歐亞事務所）就系爭土地鑑估之金 額，亦屬過高等語，資為抗辯。
三、兩造不爭執事項：
系爭土地，地目為建，均為兩造共有，各共有人之應有部分 ，如附表一「應有部分比例」欄所示，有土地登記謄本在卷 可稽。
四、本件爭點應為：㈠系爭土地應依附圖三丙方案或附圖四乙方 案分割，始屬允當? ㈡前開分割方案如需補償，應如何計算 補償? 本院判斷如下：
㈠系爭土地應依附圖三丙方案或附圖四乙方案分割，始屬允當 ?
⒈按各共有人得隨時請求分割共有物，而分割之方法不能協議
決定者，法院得因任何共有人之聲請命為分配，民法第823 條第1 項前段、第824 條第2 項分別定有明文。本件原告主 張系爭土地為兩造按附表一所示之應有部分比例所共有，並 無不為分割之約定，且兩造於起訴前無法達成分割協議等情 ，業據其提出與所述相符之土地登記謄本（見調字卷第9 至 11頁）、地籍圖謄本（見調字卷第8 頁）、調解不成立筆錄 （見本院96年度雄調字第333 號卷《下稱調字卷》第115 至 116 頁）為證，且為被告所不爭執，自堪採信。又系爭土地 位於高雄市前鎮區○○○路55巷（下稱中山二路55巷），地 勢平坦，地形略呈方形，出入以中山二路55巷為主要通道， 別無其他出路，由東往西，現有建物及使用情形如下：①附 圖二編號1 為門牌號碼中山二路55巷22號之鐵皮屋加蓋二層 樓，據現場使用人王莊菊稱：系爭建物為已故訴外人王枝順 所建，由王莊菊繼承，未辦保存登記之建物，有稅籍，現自 營飲食業。②附圖二編號2 隔鄰為空地，現為停車之用，為 戊○○、卯○○使用。③附圖二編號3 為門牌號碼中山二路 55巷26號之二樓磚造平房，為巳○○所有，未辦理保存登記 ，有稅籍。④附圖二編號4 為門牌號碼中山二路55巷28號之 一樓加強磚造平房，為乙○○、丁○○、丙○○共有。⑤附 圖二編號5 為系爭土地西南側之一私設巷道，地面鋪設磁磚 ，現編定高雄市○鎮區○○街38巷（下稱修文街38巷）使用 。⑥附圖二編號6 ，係沿修文街38巷往北之一磚造鐵皮屋， 未編門牌號碼，與編號4 建物共用一門牌號碼，為乙○○及 其家人所有。⑦附圖二編號7 為一磚造房屋，為辛○○居住 使用。⑧附圖二編號8 為一磚造附連鐵皮屋，為馮鐘宜作倉 庫使用。⑨附圖二編號9 為一樓磚造石棉瓦房附連鐵皮屋， 為馮淑津作倉庫使用。⑩附圖二編號10為磚造二樓漆浪板房 屋，…有門禁，無法入內勘查，外觀有編定門牌號碼高雄市 ○鎮區○○街46巷17-1號。⑪附圖二編號11為未編定門牌號 碼之一樓磚造平房，未辦理保存登記，係已故訴外人馮水來 興建，由繼承人馮玉辯、馮玉村、馮玉元、馮三雄4 人共有 。屋角有一廁所位置，與編號11結構上同一，為修文街38巷 13號使用等情，有本院勘驗筆錄及高雄市政府地政處前鎮地 政事所95年8 月23日複丈成果圖在卷可憑（見本院96年度雄 調字第333 號卷《下稱調字卷》第60頁以下），且兩造除辰 ○○外，均已當庭表示對前開勘驗結果無意見等語（見本院 卷第43頁），足見系爭土地除附圖三、四編號A 所示部分（ 即修文街38巷）外，依其使用現況並無使用目的上不能分割 之情事。是原告本於共有人之資格，依民法第823 條規定， 請求分割系爭土地，於法自屬有據。
⒉次按法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係及 共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格、經濟效用以及全 體共有人之利益等公平決定之（最高法院81年度台上字第31 號判決意旨參照）。又分割共有物，以消滅共有關係為目的 。法院裁判分割共有土地時，除因該土地內部分土地之使用 目的不能分割（如為道路）或部分共有人仍願維持其共有關 係，可就該部分土地不予分割或准該部分共有人成立新共有 關係外，應將土地分配於各共有人單獨所有（最高法院69年 台上字第1381號判例意旨參照）。查：本件原告主張依附表 一「分得之位置及面積」欄所示方法分割系爭土地，並就附 圖三丙方案所示A 部分（即修文街38巷）表示同意保持共有 ，而被告固主張應依附圖四乙方案分割系爭土地，然對於修 文街38巷則均表示同意保持共有（見本院卷一第252 頁）等 語，再參諸修文街38巷為具有公用地役關係之現有巷道，有 高雄市政府工務局95年11月13日高市工務建字第0950033885 號函1 份在卷可憑（見調字卷第96頁、本院卷第43至44頁） ，且為兩造所不爭執（見本院卷第43至44頁）乙節以觀，自 應認兩造應就附圖三丙案所示A 部分即修文街38巷，依其權 利範圍，保持共有。
⒊次查，本件原告主張依附圖三丙方案分割系爭土地，被告則 均主張依附圖四乙方案分割系爭土地。爰依共有人使用現況 、共有物之性質、經濟效用及共有人之利益等綜合比較分析 ，以認定採取何者分割為宜。茲分別判斷於下： ⑴依附圖四乙方案分割系爭土地，原告分得之B 部分土地，為 形似L 狀之八邊形，雖未形成袋地，然僅能經由西南側之修 文街38巷出入，而無法面臨系爭土地原供出入之中山二路55 巷；反之，被告各分得之C 、D 、E 、F 、G 部分土地，則 均面臨中山二路55巷。然審諸爭土地原本東南側面臨中山二 路55巷，西南側則面臨修文街38巷，且原告就系爭土地之權 利範圍為2 分之1 等情以觀，則原告就系爭土地所佔權利範 圍為2 分之1 ，分得之B 部分土地，除形狀不甚規則外，竟 無法面臨中山二路55巷，而被告不論權利範圍多寡，均分得 面臨中山二路55巷之土地，已難認附圖四乙方案為一公平合 理之分割方案。再參以，若依附圖三所示丙方案分割，系爭 土地將近半數之B 部分土地，形狀近長方形，且其東南側面 臨原供系爭土地出入之中山二路55巷，對於系爭土地之完整 利用及日後整體開發，與附圖四乙方案，將接近半數之土地 分割為未面臨中山二路55巷之土地相較，顯屬有利。 ⑵再者，依附圖三所示丙方案分割，固亦令C 部分土地分割在 系爭土地之西北側，亦僅能面臨修文街38巷，然除C 部分土
地外，其他B 、D 、E 、F 、G 部分土地，均能面臨中山二 路55巷，且C 部分土地面積為230 平方公尺，然依附圖四乙 方案分割，卻須將面積505 平方公尺之B 部分土地分配在系 爭土地西北側，兩者相較，附圖三丙方案造成僅能面臨修文 街38巷土地之面積，顯然較小，自堪認附圖三所示丙方案較 為可採。
⑶末者，被告均辯稱：如採用附圖三所示丙方案分割，將拆除 系爭土地上原有建物，違反使用現況，並非可採云云。惟被 告迄未提出彼等係經原告同意後，始在系爭土地上建屋之事 證，供本院調查認定，尚難逕認彼等所建之建物有加以保留 之必要性及正當性。又巳○○在系爭土地上現有之門牌號碼 中山二路55巷26號建物為二樓磚造平房，未辦理保存登記； 乙○○、丁○○、丙○○在系爭土地上共有之門牌號碼中山 二路55巷28號房屋為一樓加強磚造平房；辛○○在系爭土地 上現有一磚造房屋，供居住使用；馮鐘宜在系爭土地上現有 一磚造附連鐵皮屋，作倉庫使用；馮淑津在系爭土地上則有 一樓磚造石棉瓦房附連鐵皮屋，作倉庫使用等情，有本院勘 驗筆錄1 份（見本院調字卷第60頁以下）在卷可憑，足見被 告所有之房屋，均非屬經濟價值甚高之公寓或大廈等建物， 亦難認有特地遷就現有建物而為分割之必要。況依附圖四乙 方案分割，將造成近半數系爭土地日後利用及整體開發上之 不利益，且對原告甚不公平，均如前述，益徵被告辯稱：應 遷就現存建物而為分割云云，並非可採。
⑷綜上分析比較，本件分割方案自以採取附圖三所示丙案，較 符合整體利用及公平原則。
㈡前開分割方案如需補償，應如何計算補償?
⒈按「關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比 例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配 ，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價 值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平 ，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利 用價值者，應認有民法第824 條第3 項之共有人中有不能按 其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之。」，有最高法 院63年台上字第2680號判例意旨參照。系爭土地經分割，兩 造分別取得之土地，臨路狀況及位置各有不同；嗣經原告、 巳○○、乙○○、王冠難、丙○○、馮鐘宜、丑○○、戊○ ○及卯○○，合意將前揭分割方案送請歐亞事務所鑑定兩造 各分得位置之價差情形（見本院卷二第2 頁、第3 頁、第18 頁），經該事務所採比較法與土地開發分析法，分別評估其 土地正常價格，並衡量該2 種估價方法之資料信賴程度、不
動產種類及價格形成因素之接近程度等因素，考量勘估標的 土地產品定位、本身條件、未來規劃性等，最終以比較價格 80﹪及土地開發分析價格20﹪共同決定系爭土地之最適當價 格，並斟酌個別因素分析，鑑定並說明系爭土地依附圖三丙 方案各區塊之每平方公尺之價格，再依兩造就系爭土地之權 利範圍計算之土地權利價值，按分配位置價值換算等值面積 ，得出兩造分得土地之市價，分別如附表二「分得土地之價 值」欄所示，亦有該所98年5 月11日估價報告書（見該報告 書第39頁）1 份附卷可憑，應屬客觀可採。
⒉至乙○○、丁○○、丙○○辯稱：辰○○就系爭土地之權利 範圍甚小，不論分割在何處均不能避免其所得土地狹小之情 形，不應列入補償，且除原告外，被告均無土地開發之可能 ，系爭土地之市價，應全數依土地比較法所得之價格為準， 不應將其中20% 以土地開發分析價格計算，歐亞事務所鑑定 系爭土地之市價過高云云；馮鐘宜辯稱：系爭土地鑑定價格 中20 %之土地開發分析價格應予剔除云云；巳○○則辯稱： 歐亞事務所鑑定系爭土地之市價過高云云；卯○○及戊○○ 則辯稱：住宅用地出售價格較低，整體開發使用商業土地出 售價格較高，故找補金額應以8 折計算云云。惟按，不動產 估價技術規則第14條規定，不動產估價師應採兩種以上估價 方法推算勘估標的價格。系爭土地基於估價目的為分割共有 物事件分割後各筆土地價值參考，歐亞事務所報告書內第37 頁明確載明以比較法及成本法土地開發分別評估之，再考量 不動產市場現況及未來發展，以上述兩種方法所得結果，再 予以加權計算之，自符前揭規定。再者，系爭土地為建地， 且二側面臨巷道，均如前述，自屬可供開發之土地，則歐亞 事務所參酌土地開發分析之價格而為估價，堪認合理，是乙 ○○、丁○○、丙○○及馮鐘宜辯稱：不應參酌土地開發分 析價格計算云云，並非可採。此外，本院審酌歐亞事務所對 於土地價格之鑑估具有專業知識，而乙○○、丁○○、丙○ ○、馮鐘宜、巳○○、卯○○及戊○○均未能提出證據資料 證明彼等亦同具相當程度之專業知識，且就彼等抗辯歐亞事 務所鑑定系爭土地價格過高乙節，亦未能提出其他事證以佐 其說，堪認彼等辯稱：歐亞事務所鑑定價格過高云云，尚難 遽採，自應以歐亞事務所就系爭土地鑑估之價格，作為計算 兩造間因分配系爭土地所生價值差額之標準。
⒊綜上，兩造依附表一「分得之位置及面積」欄分得附圖三丙 方案各編號土地之價值，均如附表二「分得土地之價值」欄 所示，再減去附表二「應有部分比例之價值」欄之金額，可 得出兩造因分割所生之價值差額，即如附表二「價值差額」
欄所示。而按，兩造就系爭土地所受分配位置之價格既不相 當，依上開判例說明，本院就兩造所應分得部分，自得命以 金錢補償而仍為原物分配，故參酌歐亞事務所鑑定報告結果 ，原告、馮鐘宜、丑○○、辛○○及辰○○因分得附表一所 示各編號土地而減少之價值差額，自應按比例，由巳○○、 戊○○、卯○○、乙○○、丁○○及丙○○等依多得之價值 差額，按附表二「補償金額」欄所示分別補償原告、馮鐘宜 、丑○○、辛○○及辰○○。
五、綜上所述，原告為系爭土地之共有人，而系爭土地除附圖三 丙方案編號A 部分外，查無使用目的不能分割或契約訂有不 能分割期限等情事，兩造復無法於起訴前進行協議分割。從 而，原告本於民法第823 條第1 項前段之規定提起本訴，請 求就系爭土地依附表一「分得之位置及面積」欄所示之方法 予以分割，且分割後按土地價值差額分別予以補償，為有理 由，爰採為分割方法，判決如主文第1 項所示，復就兩造部 分共有人應找補之金額判決如主文第2 項所示。六、末按分割共有物之訴實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題， 是以如將訴訟費用完全命形式上敗訴之被告負擔，實欠公允 。本院審酌兩造各自因本件訴訟所得到之利益，認本件之訴 訟費用，應由兩造各以如附表一所示應有部分之比例分擔， 併予指明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385 條 第1 項前段、第80條之1 及第85條第1 項但書，判決如主文 。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 李昭彥
法 官 洪榮家
法 官 李育信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 12 月 31 日
書記官 林玉珊
附表一：依附圖三丙方案為分割
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│系爭土地，面積共計為1081平方公尺，其中兩造保持共有之附圖三丙方案編號A 部分為94平方公尺，尚│
│餘987 平方公尺可實際分配，以下均依987 平方公尺計算。 │
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│編號│ 所有權人 │權利範圍│依左揭應有部分比│分得之位置及面積 │面積差額 │
│ │ │比例 │例應分得面積（採│ │（分得土地面積與│
│ │ │ │四捨五入取至小數│ │依應有部分比例計│
│ │ │ │點以下一位）。 │ │算之差額） │
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│1 │林迦物產股│ 1/2 │493.5平方公尺 │單獨取得附圖三丙方案編號B │增加0.5平方公尺 │
│ │份有限公司│ │ │所示，面積共494 平方公尺土│ │
│ │ │ │ │地，並與其他共有人依左列應│ │
│ │ │ │ │有部分比例，就附圖丙編號A │ │
│ │ │ │ │所示面積94平方公尺土地保持│ │
│ │ │ │ │共有。 │ │
├──┼─────┼────┼────────┼─────────────┼────────┤
│2 │寅○○ │8794/ │230.7 平方公尺 │共同取得附圖三丙方案編號所│減少0.7 平方公尺│
│ │ │112900 │ │示C ，面積230 平方公尺之土│ │
│ ├─────┼────┤ │地，並與其他共有人依左列應│ │
│ │丑○○(原 │8794/ │ │有部分比例，就附圖丙編號A │ │
│ │名：馮淑津│112900 │ │所示面積94平方公尺土地保持│ │
│ │) │ │ │共有。 │ │
│ ├─────┼────┤ │ │ │
│ │辛○○ │8794/ │ │ │ │
│ │ │112900 │ │ │ │
│ ├─────┴────┤ │ │ │
│ │權利範圍共計： │ │ │ │
│ │26382/112900 │ │ │ │
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│3 │戊○○ │6198/ │72.2 平方公尺 │共同取得附圖三丙方案編號所│增加0.8 平方公尺│
│ │ │112900 │ │示D ，面積73平方公尺之土地│ │
│ ├─────┼────┤ │，並與其他共有人依左列應有│ │
│ │卯○○ │2066/ │ │部分比例，就附圖丙編號A 所│ │
│ │ │112900 │ │示面積94平方公尺土地保持共│ │
│ ├─────┴────┤ │有。 │ │
│ │權利範圍共計： │ │ │ │
│ │8264/112900 │ │ │ │
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│4 │巳○○ │8245/ │72.1 平方公尺 │單獨取得附圖三丙方案編號E │減少0.1 平方公尺│
│ │ │112900 │ │所示，面積72平方公尺之土地│ │
│ │ │ │ │，並與其他共有人依左列應有│ │
│ │ │ │ │部分比例，就附圖丙編號A 所│ │
│ │ │ │ │示面積94平方公尺土地保持共│ │
│ │ │ │ │有。 │ │
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│5 │乙○○ │4025/ │105.6 平方公尺 │共同取得附圖三丙方案編號F │減少0.6 平方公尺│
│ │ │112900 │ │所示，面積105 平方公尺之土│ │
│ ├─────┼────┤ │地，並與其他共有人依左列應│ │
│ │丁○○ │4025/ │ │有部分比例，就附圖丙編號A │ │
│ │ │112900 │ │所示面積94平方公尺土地保持│ │
│ ├─────┼────┤ │共有。 │ │
│ │丙○○ │4025/ │ │ │ │
│ │ │112900 │ │ │ │
│ ├─────┴────┤ │ │ │
│ │權利範圍共計： │ │ │ │
│ │12075/112900 │ │ │ │
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│6 │辰○○ │1484/ │13平方公尺 │單獨取得附圖三丙方案編號G │未增減 │
│ │ │112900 │ │所示，面積13平方公尺之土地│ │
│ │ │ │ │，並與其他共有人依左列應有│ │
│ │ │ │ │部分比例，就附圖丙編號A 所│ │
│ │ │ │ │示面積94平方公尺土地保持共│ │
│ │ │ │ │有。 │ │
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附表二：補償金額之計算
┌─────────────────────────────────────────────┐
│系爭土地經歐亞不動產估價師聯合事務所估價，市價為66,018,106元（扣除保持共有之附圖三丙方案編│
│號A 部分之市價），兩造分得之位置及面積之價值，依上開事務所出具之報告，詳如下述。 │
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│編號│ 所有權人 │應有部分比例之價│分得土地之價│價值差額（兩造│補償金額（以編號3至5各共│
│ │ │值（依系爭土地市│值 │應有部分比例之│有人之價值差額，按編號1 │
│ │ │價66,018,106元乘│ │價值，與兩造分│、2、6共有人不足之價值差│
│ │ │以應有部分比例）│ │得土地價值之差│額比例計算）(元以下四捨 │
│ │ │ │ │額） │五入) │
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│1 │林迦物產股│33,009,053元 │32,876,800元│ -132,253元 │ │
│ │份有限公司│ │ │ │ │
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│2 │寅○○、馮│15,426,835元 │14,542,220元│ -884,615元 │ │
│ │淑琬 (原名│ │ │ │ │
│ │：馮淑津) │ │ │ │ │
│ │、辛○○ │ │ │ │ │
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│3 │戊○○ │ 4,832,362 元 │ 5,003,328元│ ＋170,966元 │應補償編號1： 19,666元│
│ │卯○○ │ │ │ │應補償編號2： 131,544元│
│ │ │ │ │ │應補償編號6： 19,756元│
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│4 │巳○○ │ 4,821,251元 │ 5,174,928元│ ＋353,677元 │應補償編號1 ： 40,684元│
│ │ │ │ │ │應補償編號2： 272,124元│
│ │ │ │ │ │應補償編號6： 40,869元│
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│5 │乙○○ │ 7,060,838元 │ 7,685,920元│ +625,082元 │應補償編號1： 71,903元 │
│ │丁○○ │ │ │ │應補償編號2： 480,947元 │
│ │丙○○ │ │ │ │應補償編號6： 72,232元 │
├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤
│6 │辰○○ │ 867,767元 │ 734,910元│ -132,857元 │ │
├──┼─────┼────────┼──────┼───────┼────────────┤
│ │ │ 合計： │合計： │ │ │
│ │ │ 66,018,106元 │66,018,106元│ 0元 │ │
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