臺灣高等法院臺南分院民事裁定 98年度重抗字第65號
抗 告 人 台灣金聯資產管理股份有限公司
法定代理人 乙○○
相 對 人 幼松內衣股份有限公司
法定代理人 甲○○
臺南市○區
上列抗告人因與相對人間請求給付借款執行聲明異議事件，對於
中華民國98年10月23日臺灣臺南地方法院所為98年度執事聲字第
31號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用新臺幣壹仟元由抗告人負擔。
理 由
一、相對人在原法院聲明異議意旨略以：臺南市○區○○路58號 建物及其坐落基地（下稱系爭房地），係債務人林玉松所有 ，自民國（下同）69年房屋興建完成，即由其承租占有作為 公司營業處所迄今30年，且每年均向國稅局申報租金收入。 又其公司董事甲○○，雖為債務人之兒子，惟並無與債務人 共同生活，且非債務人之占有輔助人，加以系爭房地81年 6 月3日抵押權設定契約書之聲請登記以外約定事項：「 …… ⒋本件不動產，抵押權設定人自己使用，今後亦不出租或不 為任何之負擔設定。」係屬定型化之契約內容，債務人通常 無要求更正之權利，且與系爭房地實際使用現況不符。是以 其既自69年起承租占有使用系爭房地，顯係於抵押權設定之 前，其承租系爭房地之權益應受保護，爰依法提起異議等語 。
二、按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第 三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受 人，強制執行法第99條第1 項前段固有明文。然占有乃對物 事實上之管領力，係屬一種事實，應具備一占有之公示外觀 ，足以供他人辨識占有人為何人，始足當之。而執行法院查 封時，執行人員無從辨認查封標的究否為債務人抑或第三人 占有中，依占有公示外觀之原則，自應認係債務人占有，始 足以保護善意之拍定人。且按辦理強制執行應行注意事項第 57條第10款之規定，旨在避免債務人勾串第三人事後以租賃 為由以排除點交，是此時占有之解釋應予限縮為須具有足以 供不特定人辨識之占有外觀，始可認有事實之交付占有，否 則債務人隨時可勾串第三人主張查封前占有之事實，則拍定 人之權益將隨時處於不確定之狀態，嚴重影響執行法院公告 之公信力，是倘不特定人無於查封時知悉承租人確實占有之
狀態，此時自應以保護拍定人及債權人之利益為要，應於拍 賣公告上註記拍定後點交（司法院司法業務研究會89年12月 11日第49期研究專輯第28則參照）。又依強制執行法第77條 第1項第2款、第77條之1及第99條第2項前段規定，強制執行 法採現況調查制度，占有不動產之第三人，是否無權占有， 執行法院於實施查封時即應查明，並於查封筆錄載明，且是 否點交取決於第三人對於無權占有之事實是否爭執。再者占 有為事實，執行法院於查封不動產時應於查封筆錄載明債務 人或第三人占有之實際狀況，此觀辦理強制執行事件應行注 意事項第41條之規定自明。因此不動產於查封時，係由債務 人或第三人占有之實際狀況，執行法院應依職權調查，以為 決定拍定後點交與否之依據，雖執行法院不得就第三人所主 張之租賃關係是否實在為實體上之審認，然仍應就第三人是 否於查封前即占有之事實依職權調查，此時執行法院宜先公 告停止拍賣，就第三人所主張於查封前即占有之事實，調查 明確後再決定拍定後是否點交（臺灣高等法院暨所屬法院84 年度法律座談會民事執行類第19號參照）。據此第三人占有 拍賣之不動產，係始於查封之前者，除係為債務人占有外， 即非強制執行法所稱之債務人，執行法院尚難依強制執行法 第99條規定，強使騰交該物與買受人或債權人（最高法院50 年台抗字第284 號判例要旨）。除占有人自願交付者外，應 受占有之保護，要非查封效力所及至明。
三、經查系爭房地於90年4 月23日，經原法院90年度執全字第13 39號債權人中國信託商業銀行股份有限公司與債務人林玉松 等人間假扣押強制執行事件，辦理查封登記在案，且於同年 月26日經原法院執行人員至現場實施查封，並於查封筆錄記 載：「系爭房屋由債務人開設幼松內衣公司。」等語，有土 地建物登記謄本，及原法院90年度執全字第1339號查封筆錄 等件，附於原法院98年度執字第6248號執行卷足稽。又相對 人於原法院實施查封前，即已占有使用系爭房地作為公司之 營業處所迄今，亦有經濟部中部辦公室98年7 月17日經中三 字第09834806050 號函附相對人公司變更登記事項卡及牛津 學堂不動產估價師事務所製作之不動產估價報告書所附附件 五勘估標的照片等件，附於上揭執行卷可佐，足認相對人主 張其於本案查封前即已占有系爭房地乙節，堪信屬實。再者 相對人為法人，於法律上有獨立之人格，為占有系爭房地之 第三人，而債務人個人之人格與公司法人之人格既然有別， 對債務人個人之執行名義，效力自應不及於公司，且相對人 主張於查封前即承租占有系爭房地，並提出假扣押執行前之 89年度債務人林玉松綜合所得稅申報核定資料為憑，爭執其
係有權占有系爭房地。揆諸上揭說明，除其係為債務人占有 或占有人自願交付者外，應受占有之保護，自非查封效力所 及。
四、況所謂占有輔助人，重在其對物之管領，係受他人之指示。 至是否受他人之指示，仍應自其內部關係觀之。所謂內部關 係，即民法第942 條所指受僱人、學徒或其他類似關係。又 「再抗告人雖為債務人之女，並與之住於同一屋內，但其本 人如確已結婚成家，獨立生活，而無從自內部關係證明其使 用執行房屋，係受債務人之指示時，尚難謂該再抗告人為債 務人之占有輔助人，不應另行取得執行名義即得對之強制執 行。」亦有最高法院65年台抗字第163 號判例要旨足參。本 件審酌原法院民事執行處囑託牛津學堂不動產估價師事務所 鑑價時，該所實地勘查製作之不動產估價報告書及所附附件 二建物平面圖、附件五勘估標的照片，足認系爭房地內確有 相對人公司營運所需之設備、機具及成品，且尚有生產線生 產中，參以經濟部中部辦公室98年7月17日經中三字第09834 806050號函附相對人公司變更登記事項卡、相對人公司股東 臨時會議事錄、董事會議事錄及甲○○戶籍謄本，雖可認系 爭房地同時作為工廠、辦公室及住家使用，惟相對人自69年 7月3日即已占有系爭房地，迄今仍有營業，且相對人公司登 記之股東有甲○○、許瑞欽、林子惠、謝淑娥、林玉田、林 謝淑美、林水泉、林玉松等人，歷年股東亦迭有更異，亦非 均係債務人林玉松及其家屬，自難謂相對人係屬債務人林玉 松之占有輔助人。且本案具體情事亦與司法院民事廳75年度 廳民二字第1136號函之法律問題所指拍賣人之房屋，雖另設 有公司，惟實際使用該房屋者，係債務人自己及其家屬，該 公司受債務人指示而對執行之不動產有管領力者之情形不同 。是以相對人公司縱由與債務人共同生活之子甲○○負責經 營，惟揆之上揭說明，亦難認相對人係受債務人之指示，而 占用系爭拍賣之房地。
五、綜上所述，相對人於系爭房地查封前，既已占有系爭房地， 及主張其為有權占有，且其占有復屬自主占有，並非債務人 之占有輔助人，自應受占有之保護。原法院司法事務官遽以 核定系爭房地之拍賣條件為「拍定後按債務人占有現況點交 。」即難謂妥當，應由原法院民事執行處更為適當之處理。 原法院裁定廢棄該院事務官所為駁回相對人之聲明異議，經 核認事用法，並無不合。抗告人未具理由抗告，空言指摘原 裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30 條之1 ，民事訴訟法第495 條之1第1項、第449條第1項、第95條、
第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 14 日 民事第一庭 審判長法 官 丁振昌
法 官 高明發 法 官 林永茂上為正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提出再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀（須附繕本），並繳納再抗告費新台幣1千元。中 華 民 國 98 年 12 月 14 日 書記官 蔡宜均
【附記】
民事訴訟法第495條之1第2項準用同法第466條之1第1、2項規定：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請 第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。
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