臺灣高等法院民事判決 98年度重上字第202號
上 訴 人 丙○○
辛○○
戊○○
丁○○
庚○○
己○○
共 同
訴訟代理人 林慶苗律師
被上訴人 甲○○（原名邱萬子）
乙○
共 同
訴訟代理人 唐月妙律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國97
年10月31日台灣士林地方法院95年度重訴字第215號第一審判決
提起上訴並為訴之追加，本院於98年12月8日言詞辯論終結，判
決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴）由上訴人依附表比例負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但有民事訴 訟法第255條第1項第2款至第6款情形，不在此限。又訴狀送 達後，原告固不得將原訴變更或追加他訴，但如請求之基礎 事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255 條第1項第2款定有明文。
二、本件上訴人丙○○、辛○○、戊○○、丁○○、簡宗藩、己 ○○（原審誤載為簡宗伯，應予更正）（以下合稱上訴人， 單指1人時，則逕稱其名）於原審係以民法第227條、第227 條之2為請求權基礎，訴請被上訴人甲○○（原名邱萬子） 、乙○（以下合稱被上訴人，單指1人時，則逕稱其名）應 將其等所有坐落於台北市○○區○○段5小段131地號土地面 積2340.08平方公尺，應有部分63分之5土地，其中100分之 87即應有部分6300分之435（約161.58平方公尺），各依附 表所示比例，移轉所有權與伊等（見原審95年度湖調字第 104號卷第7頁之書狀）。於上訴後，追加民法第349條、第 354條第1項規定為請求權基礎（見本院卷第40頁、第41頁之 書狀）。查本件兩造係因不動產買賣契約之爭議，致衍生本 件訴訟，故上訴人追加以民法第349條、354條第1項為請求
權部分，請求之基礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項 及第255條第1項第2款規定，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：
㈠訴外人羅森（即丙○○之配偶）、簡清隆（即辛○○、戊 ○○、丁○○之被繼承人）（以下合稱買方）於民國（下 同）64年10月18日與被上訴人之被繼承人盧罕簽訂不動產 （土地及建物）買賣契約（下稱系爭買賣契約），就盧罕 所有之不動產，約定賣方出售台北市○○區○里○段○○ ○段46、46-1、46-2、46-3、48、48-1、48-2地號等7筆 土地（嗣後上開46地號土地於73年3月21日分割出46-5地 號土地，而上開土地於94年5月27日因重劃而登記為台北 市○○區○○段5小段131地號，下稱系爭土地）內面積 200坪之土地，由羅森、簡清隆各得100坪，被上訴人甲○ ○為賣方盧罕之子，被上訴人乙○為賣方盧罕之女，依契 約約定為連帶保證人。因當時上開土地中有5筆之地目為 田地，買賣雙方乃約定公告實施都市計劃，准變更為非農 地，其給付不能之情形除去時，才為系爭買賣契約之履行 日期，故系爭買賣契約乃約定「本件不動產之買賣履行日 期為能克服移轉登記時」。由於買方買受系爭土地之目的 為將來興建房屋，故雖然當時內湖地區農地每坪市價僅約 新台幣（下同）300至500元之間，惟買方仍以每坪6,000 元超高價買受；再者因盧罕正值欠缺資金，買賣雙方乃以 120萬元達成交易，並於附記條款第1項約定：乙方（即賣 方）出售之200坪，係實坪出售，應扣除道路坪數（都市 ○○道路），足見賣方保證出售系爭土地為「肉地」（俗 稱實地、實坪，即扣除掉骨、皮及肥肉部分實地）200坪 。再對照系爭買賣契約第11條約定「本件土地如因都市計 畫編入預定地或預定征收（應係徵收之誤寫）者，先扣除 乙方即賣方之面積，如還不夠時，始扣除甲方之部分，萬 一全部徵收時，按比例分配」，上開文字，確實符合立約 當事人之真意。
㈡由於系爭土地於77年訂立都市計畫，惟沒有實施，乃於92 年實行市地重劃（都市計畫之一），雖然賣方於77年6月 22日將系爭土地過戶予買方羅森指定之丙○○、買方簡清 隆及其指定之庚○○、己○○，但在92年間政府機關實行 市地重劃，徵收系爭土地約49％為道路用地，系爭之200 坪土地經政府徵收後，買方或其指定之第三人所剩餘之土 地僅為102.24坪，不足97.76坪（計算式：200坪-102.24 坪=97.76坪）。自斯起，土地出賣人應負債務不履行責任
。其中丙○○就不足之97.76坪中占100分之50；簡清隆之 繼承人辛○○、戊○○、丁○○共同就不足之97.76坪中 占100分之25；簡清隆指定之第三人庚○○、己○○分別 就不足之97.76坪中各占100分之10，己○○占100分之15 （詳後之附表），伊等自得本於契約關係主張。 ㈢保證債務所謂連帶，係指保證人與主債務人負同一債務， 對於債權人各負全部給付之責任而言。故連帶保證與普通 保證不同，縱使無民法第746條之情形，亦不得主張同法 第745條關於檢索抗辯之權利。被上訴人依系爭買賣契約 約定為乙方（即賣方盧罕）之連帶保證人，由於盧罕早已 於65年3月11日將系爭土地過戶與被上訴人，而被上訴人 既為連帶保證人，依約即負有共同補足系爭土地不足坪數 97.76坪之義務。
㈣因上訴人不足之系爭土地面積為97.76坪，而被上訴人所 有系爭土地應有部分各為63分之5，系爭土地面積為2340. 08平方公尺，被上訴人每人面積即各為185.72平方公尺（ 2340.08平方公尺×5/63=185.72平方公尺。約56.18坪，1 坪為3.3057平方公尺），而上訴人不足坪數為97.76坪（ 約323.16平方公尺），相對於被上訴人所有系爭土地之面 積比率為100分之87即應有部分6300分之435（2340.08平 方公尺×5/63×87/100=161.576平方公尺）。爰依民法第 227條、第227條之2規定，訴請被上訴人將系爭土地各依 附表所示比例移轉予伊等之判決（原審為上訴人敗訴之判 決，上訴人聲明不服，提起上訴，並追加民法第349條、 第354條第1項為請求權基礎）。並上訴聲明：⑴原判決廢 棄；⑵請改判：①被上訴人甲○○應將其所有座落於台北 市○○區○○段5小段131地號土地面積2340.08平方公尺 ，應有部分63分之5土地，其中100分之87即應有部分6300 分之43 5（約161.58平方公尺），依附表所示比例，移轉 所有權與上訴人；②被上訴人乙○就其所有坐落台北市○ ○區○○段5小段131地號面積2340.08平方公尺，應有部 分63分之5土地，其中100分之87即應有部分6300分之435 （約161.58平方公尺），依附表所示比例，移轉所有權與 上訴人。
二、被上訴人則以：
㈠系爭土地經雙方合意以每坪6,000元成交，並非上訴人主 張之每坪6,000元超高價買受，且64年間系爭土地果如上 訴人所稱每坪市價約300至500元，因買受人羅森係會計師 ，其焉有可能以高於市價20倍之每坪6,000元買受。買受 人當初願以該價格系爭土地，係因看上該土地之增值潛能
，賣方盧罕若非因當時需要資金應急，亦不會願意以每坪 6,000元出售系爭土地。
㈡系爭契約第11條及附記條款第1項規定之真意，非如上訴 人所稱賣方保證出售系爭土地為「肉地」。因賣方盧罕根 本不知所謂之肉地係何意，買賣雙方當初並未定義買方買 受土地係肉地，此乃上訴人單方、片面解釋；又因系爭土 地於64年買賣雙方簽訂系爭不動產買賣契約時為農地，不 能移轉所有權予不具自耕農身分之買受人或其指定人，是 以方於契約第4條約定「本件不動產之買賣履行日期為能 克服移轉登記時」，因能克服移轉登記時間距簽訂買賣契 約恐有一段不算短時間，系爭土地部分或全部於該期間若 因都市計畫被徵收或編為道路，於移轉所有權於買受人或 其指定人時，與出賣人間應如何分配需有明確規定以避免 無謂爭端，是以為配合契約第4條規定，始有系爭契約第 11 條及附註條款第1項約定。
㈢系爭土地經台北市政府於77年訂立都市計畫後，已能辦理 所有權移轉登記，是以賣方盧罕已依契約第4條約定「本 件不動產買賣履行日期為能克服移轉登記時」，於77年8 月8日移轉符合系爭契約第11條及附註條款第1項不含徵收 地，亦不含道路之實坪200坪土地所有權予買受人或其指 定之登記名義人，上訴人亦欣然接受，且因買賣雙方於不 動產買賣契約書第5條約定：「本件不動產之移交日期訂 於民國陸肆年拾月拾捌日以前，由乙方負責點交之，如有 承租人遷移需要費用者，概由乙方負責之」，故於移轉登 記後亦不生點交之問題，是以賣方盧罕已依債務本旨，履 行契約完畢，買受人或其指定人取得所有權，因而所得享 有之權利、利益及所應負擔義務均歸所有權名義人行使及 負擔，與出賣人無關，上訴人自不得再依民法第349條、 第354條第1項規定主張。
㈣上訴人主張其取得所有權土地於92年政府機關實施市地重 劃徵收系爭土地約49%為道路用地，以致於系爭200坪土地 只剩102.24坪，不足97.76坪，因而主張自斯時起，土地 之出賣人應負債務不履行之不完給付責任云云，並無理由 。本件上訴人於賣方盧罕依債務本旨履行契約完畢後，因 政府機關實施市地重劃致土地被徵收減少坪數，賣方盧罕 並無債務不履行之不完全給付責任，上訴人主張被上訴人 應負民法第227條規定不完全給付責任，顯係誤解。且退 一步言之，上訴人現有之系爭土地因市地重劃而受有將3 倍漲價利益及重劃後第一次移轉時可依平均地權條例第36 條、第38條暨同條例施行細則第54條規定由土地漲價總數
減去重劃負擔總費用計土地增值稅之利益避而不談，反過 來要求因市地重劃按上訴人受益負擔之公共設施用地扣抵 費應由被上訴人負擔，上訴人此種因市地重劃利益由其享 受，但義務應由被上訴人負擔之主張，顯無理由，故其亦 不得依民法第227條之2規定主張等語，資為抗辯。並答辯 聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第115頁，原審判決書第9頁至 第14頁）：
㈠對於買方羅森、簡清隆與賣方盧罕，並由被上訴人擔任賣 方盧罕連帶保證人，而於64年10月18日簽訂之不動產（土 地及建物）買賣契約，約定賣方出售台北市○○區○里○ 段○○○段46、46-1、46-2、46-3、48、48-1、48-2地號 等7筆土地內面積200坪，羅森、簡清隆各100坪，以及上 開契約之內容等，兩造均不爭執。
㈡甲○○為賣方盧罕之子，乙○為賣方盧罕之女。賣方盧罕 於64年8月15日將內湖區○里○段○○○段46地號土地， 地目田，面積1.0381公頃土地，權利範圍63分之30應有部 分中贈與乙○、甲○○各63分之5，並於65年3月11日辦理 移轉登記完畢。
㈢台北市中山地政事務所於73年3月21日就台北市○○區○ 里○段○○○段46地號逕為分割出46-5地號土地，面積為 0.4578公頃。
㈣買方羅森指定之登記名義人丙○○、買方簡清隆及其指定 登記名義人庚○○、己○○及賣方盧罕雙方於77年6月22 日以買賣為原因，於77年8月2日向台北市中山地政事務所 申請辦理所有權移轉登記（收件字號77年8月2日內湖字第 24717號，於同年8月8日登記完畢），分別移轉台北市○ ○區○里○段○○○段46-5地號土地，地目田，應有部分 各63000分之4550、2275、910、1365（共計為63000分之 9100）予買方及其指定人等（移轉之土地面積為4,578平 方公尺×9100/63000×0.3025坪=200.0136坪，共約200坪 ），並未實地點交實坪200坪之土地。
㈤台北市○○區○里○段○○○段46-5地號土地，地目田， 面積4,578平方公尺土地，經市地重劃後，於94年5月27日 登記為台北市○○區○○段5小段131地號，面積2340.08 平方公尺。
㈥買方簡清隆於93年11月3日死亡，其繼承人為戊○○、丁 ○○、辛○○，各繼承簡清隆就台北市○○區○里○段○ ○○段46-5地號土地應有部分(63000分之2275)之3分1， 即各繼承7560分之91。
㈦系爭買賣契約第4條約定「本件不動產之買賣履行日期為 能克服移轉登記時」；系爭土地每坪買賣價金為6,000元 ，共計200坪總價為120萬元，兩造形式上不爭執。 ㈧系爭46-5地號土地係自46地號分割而出，簽約時買賣標的 之7筆土地中有5筆是田地，兩筆是建地，由於當時法令規 定系爭土地不能移轉給無自耕能力之人，買賣雙方乃約定 在都市計畫後，系爭土地可以移轉登記時，為系爭契約的 履行日期。故系爭買賣契約乃約定「本件不動產之買賣履 行日期為能克服移轉登記時」。
㈨丙○○為買方羅森之配偶，為買方所指定應受給付之第三 人，就上訴人主張之不足97.76坪中占100分之50；辛○○ 、戊○○、丁○○為買方簡清隆之繼承人，共同就上訴人 主張不足之97.76坪中占100分之25；庚○○、己○○各為 買方簡清隆指定之人，就上開上訴人主張不足之97.76坪 中各占100分之10、100分之15。
㈩於77年8月8日移轉於買方未實地點交之200坪系爭土地， 經台北市政府扣除參與重劃土地應負擔之公共設施及費用 負擔的土地304.1165平方公尺（約97.76坪）後，上訴人 領回土地面積為357.1502平方公尺（約102.24坪）。 台北市政府95年11月3日完成市地重劃，並將重劃後之土 地點交給所有權人。
台北市政府95年11月3日府都規字第09505434200號函及所 附臺北市政府70年7月1日公告「擬定內湖區○里○段○○ ○段附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」、90年9 月14日公告「擬定台北市○○區○里○段○○○段附近地 區細部計畫案」、93年4月22日公告「變更『台北市○○ 區○里○段○○○段附近地區細部計畫案』內X5道路與南 京東路間部分公園用地為道路用地暨修訂部分土地使用分 區管制規定案」計畫書影本各1份，兩造均不爭執。 上訴人於起訴前已向原審聲請對系爭土地為假處分，經原 審裁定准許（95年裁全字第3064號民事裁定），並提供擔 保金2,100萬5,400元實行假處分（95年執全字第1314號， 秋股）在案，本件上訴人起訴主張之系爭土地面積，已在 假處分保全程序中。
原審曾向台北市內湖地政事務所函調系爭土地（重測前為 台北市○○區○里○段○○○段46-5地號土地，重測後為 台北市○○區○○段5小段131地號土地）於77年8月8日移 轉登記過戶資料。兩造對上訴人於原審準備狀之附件1： 台北市政府70年7月1日公告「擬定內湖區○里○段○○○ 段附近地區細部計畫暨配合修訂主要計畫案」（見原審卷
第1宗第35至43頁）、原證4：台北市政府都市發展局95年 7月18日北市都規字第09533409000號函乙份（見原審卷第 1宗第44頁至第45 頁）、原證5：台北市政府地政處土地 開發總隊95年7月20 日北市地發五字第09530837000號函 乙份（見原審卷第1宗第46頁）、原證6：台北市政府93年 10月12日府地重字第09322 881502號函乙份（見原審卷第 1宗第47至49頁）、原證7：土地所有權狀（94北中字第 019223號）乙份（見原審卷第1宗第50頁）、原證8：台北 市稅捐稽徵處內湖分處95年7月24日北市稽內湖甲字第 09560801600號）函乙份（見原審卷第1宗第51頁）等文件 之形式上真正均不爭執。
被上訴人以及訴外人盧罕曾委託訴外人盧信傳於95年6月6 日函覆文，結論為：上訴人如能支付4,800萬元，被上訴 人即將目前所持有系爭131地號土地所有之112坪土地全數 移轉登記予上訴人。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院98年7月 10日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院 卷第114頁之筆錄）。茲就兩造之爭執點及本院之判斷，分 述如下：
㈠系爭不動產（土地及建物）買賣契約第4條約定：「本件 不動產之買賣履行日期為能克服移轉登記時」，所指為何 ？系爭買賣契約之履行日期為何？經查：
⑴由兩造不爭執事項㈧觀之，因簽約時買賣標的之7筆土 地中有5筆是田地，兩筆是建地，由於當時法令規定系 爭土地不能移轉給無自耕能力之人，買賣雙方乃約定在 都市計畫後，系爭土地可以移轉登記時，為系爭契約的 履行日期，乃於系爭契約中約定「本件不動產之買賣履 行日期為能克服移轉登記時」等語，故上開約定應是指 系爭土地上開移轉登記之限制解除時，即為系爭土地之 履行日期。
⑵證人即為買賣雙方擬定系爭不動產買賣契約書及於其後 辦理土地移轉登記之代書楊武雄於原審96年6月15日言 詞辯論期日時到庭具結證稱：「（問：買賣契約書第4 條，寫不動產的買賣履行日期為能克服移轉登記時，其 意義為何？）因為當時農地需要自耕農身分才可移轉， 不可以隨便轉讓，政府何時淮許移轉、可以移轉的日期 無法確定。所以才寫這樣子」、「（問：為何當時辦理 過戶？）因為都市計劃已經變更為住宅區，不受農地移 轉的限制」、「（問：可以登記給買方是否因為都市計
劃編定為非農地，所以可以登記？還是因為農地無限自 耕農身分的關係而可以登記？）是因為都市計劃編定為 非農地才可以過戶」（見原審卷2第112頁至第122頁之 筆錄）。
⑶從而，依兩造不爭執之事項㈣所示，賣方盧罕於77年8 月8日即已移轉登記200坪土地予買方或其指定之人，且 買方或其指定之人亦均無異議，故被上訴人抗辯系爭買 賣契約之履行日期為77年8月8日，尚屬可採。至上訴人 主張因台北市政府於95年11月3日間始將完成市地重劃 之土地點交予伊等，系爭買賣契約之履行日期為95年11 月3日云云，即非可採。
㈡系爭買賣契約第11條約定：「本件土地如因都市計劃編入 預定地或預定徵收者，應先扣除乙方（即賣方）之面積， 如還不夠時，始扣除甲方（即買方）之部分，萬一全部徵 收時按比例分配補償費。」，上開約定之真意為何？所稱 之都市計劃是否包括市地重劃之情形在內？經查： ⑴因系爭土地於買賣雙方64年10月18日簽訂買賣契約時有 部分為農地，不能移轉所有權予不具自耕農身分之買受 人或其指定人，是以買賣雙方於系爭買賣契約第4條約 定「本件不動產之買賣履行日期為能克服移轉登記時」 ，已如前述。從而，被上訴人抗辯因能克服移轉登記時 間距簽訂買賣契約恐有一段不算短時間，兩造恐系爭土 地部分或全部於該期間若因都市計畫被徵收或編為道路 ，於移轉所有權於買受人或其指定人時，與出賣人間應 如何分配需有明確規定以避免無謂爭端，是以為配合契 約第4條規定，始有系爭契約第11條之約定等語，堪予 採信；至上訴人主張上開約定之真意，為系爭土地倘因 政府實施都市計劃，致買受人所取得之土地不足200坪 時，所有因實施都市計劃而短少之土地，皆應由出賣人 負擔云云，尚非可採。
⑵買賣雙方於不動產買賣契約書第11條內所稱之都市計劃 是否包括市地重劃之情形在內？經查：
①證人楊武雄於原審96年6月15日言詞辯論期日時到庭 具結證稱：「（問：你在擬契約書內容的時候有沒有 想到市地重劃的問題？）沒有，因為那時這個地區並 沒有市地重劃的計畫」、「原來契約書第11條的內容 主要的意義是實坪，因為當時沒有市地重劃的計畫， 所以沒有把市地重劃列進去，我們當時主要是預定地 與徵收為考量實坪的問題。若有市地重劃會影響到面 積的問題，會減少面積」、「（問：當時有無討論到
市地重劃的問題？）沒有」、「（問：寫契約時你是 否知道區段徵收或土地的都市計劃將來的開發方式一 定是區段徵收市地重劃？）不知道」、「（問：都市 計畫的開發方式是哪兩種？）區段徵收與市地重劃都 有。」、「（問：你知不知道有無市地重劃的問題？ ）寫契約的時候還沒有市地重劃」（見原審卷2第112 頁至第122頁之筆錄）。顯見買賣雙方於訂立系爭不 動產買賣契約書時，並未將系爭土地可能遭受市地重 劃之因素列入。
②台北市政府95年11月3日府都規字第09505434200號函 說明三內敘及：另本府63年4月40日府工二字第17865 號公開展覽之都市計畫案，前經內政部都委會審決「 因防洪計畫未決，暫予保留」，直至68年1月25日再 次公告公開展覽，於70年7月1日始公告實施「擬定內 湖區○里○段○○○段附近地區細部計劃暨配合修訂 主要計畫案」…（見原審卷1第97頁至第98頁）。故 系爭土地於63年間雖經都市發展局列入都市計畫範圍 ，然該計畫係遭內政部都委會審決「因防洪計畫未決 ，暫予保留」。故可認系爭土地於系爭土地買賣契約 簽約時，雖已列入都市計畫範圍，惟於送請內政部審 議時，因防洪計畫未決而暫予保留，乃尚未有市地重 劃之議題。從而，被上訴人抗辯系爭買賣契約第11條 並未包含市地重劃之情形，洵為足採。上訴人雖主張 系爭土地買賣契約第11條所謂「編入預定地」即屬市 地重劃範圍，所謂「預定徵收」即為區段徵收之意， 各公告之都市計畫案內是否曾出現市地重劃此文字， 非本件之判斷重點，僅須有預見該土地有因都市計畫 致土地面積減少之可能，即為已足云云，尚非可採。 ㈢賣方盧罕於77年8月8日將台北市○○區○里○段○○○段 46-5地號土地移轉登記予買方或買方指定之第三人丙○○ 100坪、簡清隆50坪、庚○○20坪、己○○30坪，賣方盧 罕是否已依系爭不動產買賣契約本旨履行？履行內容是否 符合系爭買賣契約附註1之約定？經查：
⑴依兩造不爭執事項㈣所載，買方指定之登記名義人丙○ ○、買方簡清隆、買方簡清隆指定登記名義人庚○○、 己○○及賣方盧罕雙方於77年6月22日以買賣為原因， 於77年8月2日向台北市中山地政事務所申請辦理所有權 移轉登記（收件字號77年8月2日內湖字第24717號，同 年8月8日登記完畢）分別移轉內湖區○里○段○○○段 46-5地號土地，地目田，應有部分各63000分之4550、
2275、910、1365（共63000分之9100）予買方或其指定 人等（計算式：4578平方公尺×9100/63000×0.3025坪 =200.0136坪，共約200坪）。顯見賣方盧罕於上開時間 確實有移轉如系爭買賣契約所載200坪面積之土地予買 方或其指定之人。
⑵又證人楊武雄於原審96年6月15日言詞辯論期日時到庭 證稱：「（問：過戶給買方時買方是否知道過戶的就是 買賣契約書上所寫的實坪200坪？）…買賣契約書上寫 實坪是怕政府徵收，或是劃為公共設施預定地，所以才 這樣寫」、「為何買方所買的200坪土地會登記到46-5 地號？）因為是雙方同意」、「（問：買賣土地共7筆 ，73年間政府有將46地號分割出46-4、之5、之6、之7 、之8、之9等地號土地，是否當時就有計劃道路？）應 該是有計劃道路所以分割，因此我們才辦過戶」、「（ 問：當時77年辦理將46之5地號過戶給原告等人共有時 ，是否沒有包括道路？）73年應該是有分割出道路地， 所以應該是沒有包括，46之5地號土地應該沒有包括道 路地」、「（問：提示卷宗，46之5是否是73年分割的 ？）是。46之10是道路地，77年辦理過戶時，道路地應 該已經有分割出來了。我在把原告買的200坪分到46之5 是雙方同意的。買賣是羅智慧（應為惠）小姐。買方的 200坪，登記到46之5的土地上是沒有包括道路地，已經 扣除了」、「（問：77年2月7日原告受理系爭土地持分 是否扣除預定地之後的實坪？還是沒有確定？）不知道 是不是已經扣除掉了。當初登記是兩百坪。因為他們講 要辦多少就辦多少。當時登記時是已經扣除道路地，但 是其他預定地是否扣除不清楚，因為當時不知道有沒有 預定地登記在46之5的土地上」、「（問：你有無實際 核算過46-5地號土地共有人每個人的持分面積若干？） 有，我登記給買方的是不包括道路地的兩百坪」、「（ 問：當初77年辦理登記，買賣契約書是否已經履行完畢 ？是。沒有實地點交。當初雙方也沒有要求點交，點交 是當事人自己處理，沒有透過代書，我認為契約已經履 行完畢」等語（見原審卷2第112頁至第122頁之筆錄） 。足認賣方盧罕移轉予買方或其指定之人之土地200坪 確實不含道路在內，與系爭買賣契約附註1之約定內容 相符。
⑶因買賣雙方於不動產買賣契約書第5條約定：「本件不 動產之移交日期訂於民國陸肆年拾月拾捌日以前，由乙 方負責點交之，如有承租人遷移需要費用者，概由乙方
負責之」（見原審95年度湖調字第104號卷第15頁）， 故其等於訂立系爭買賣契約時，即已就點交事宜為約定 ，且系爭土地於已能辦理所有權移轉登記時，賣方盧罕 即於77年8月8日依契約約定履行，移轉不含道路之實坪 200坪土地所有權予買受人或其指定之人，買方或其指 定之人均已接受而無其他異議。從而，被上訴人抗辯賣 方盧罕已於77年8月8日依契約之約定履行完畢等語，即 屬可採。至上訴人主張被上訴人雖於77年8月8日將系爭 土地移轉登記予其等，惟未符合系爭買賣契約附註1之 約定，因當時土地重劃尚未完成，其等未能確定其給付 之物，是否有瑕疵之情形，直至95年11月土地重劃後才 能得知云云，即非可採。
⑷上訴人雖另主張依兩造不爭執事項所示，被上訴人並 不爭執未將系爭土地點交予其等云云。此為被上訴人所 否認，且核以兩造上開不爭執事項內容為「台北市政 府95年11月完成市地重劃，並將重劃後之土地點交給所 有權人」，僅係有關台北市攻府完成土地重劃後將重劃 後之土地點交予上訴人之記載，並非被上訴人關於系爭 土地點交情形之記載，故上訴人據而主張被上訴人不爭 執至95年11月方將系爭土地點交予上訴人云云，顯係誤 解上開文字之文義而不足採信。
⑸上訴人雖又主張當初系爭土地係以每坪6,000元之高價 買受，故賣方於77年8月8日移轉登記之內容，亦不符合 系爭買賣契約之本旨云云。因系爭買賣契約附註1僅約 定「乙方出售之貳佰坪係實坪出售，應扣除道路坪數（ 都市○○道路）」，而賣方盧罕於上開時間移轉予買方 或其指定之人土地面積，確已扣除道路部分，且面積確 為200坪乙節，已如前述；又系爭土地之買賣價格，係 買賣雙方權衡系爭土地之價值潛能等客觀情勢後合意所 得之結果，尚難以買方之觀點，遽認其係以高價買受系 爭土地。至上訴人聲請之證人羅森（為系爭買賣契約之 買方，且係上訴人丙○○之夫）；羅智惠（為系爭買賣 契約買方簡清隆之配偶、上訴人辛○○之母親）雖於原 審言詞辯論期日時，到庭證稱當初買方就系爭土地係以 每坪6,000元之超高價格買受云云。因其等並非不動產 買賣之專門人員，其等有關土地買賣價格之陳述是否即 屬該地區當時之市場價格，尚有疑義；且因其等與上訴 人之關係密切，是以上開證人所為之證述，尚難採為有 利於上訴人之認定，故上訴人主張被上訴人前開給付內 容不符合系爭買賣契約之本旨云云，即非可採。
㈣上開46-5地號土地，嗣因政府實施土地重劃，登記為台北 市○○區○○段5小段131地號，面積為2,340平方公尺， 致上訴人丙○○應有部分63000分之4550計算結果為51.12 坪；戊○○、戊○○之應有部分均為7560分之91，計算結 果均為8.52坪；丁○○應有部分7560分之91計算結果為8. 52坪；辛○○應有部分7560分之91計算結果為8.52坪；庚 ○○63000分之910計算結果為10.22坪、己○○63000分之 1365計算結果為15.34坪，上開面積之減少是否屬可歸責 於出賣人盧罕之事由？被上訴人是否尚有負有給付土地予 上訴人之義務？經查：
⑴系爭買賣契約之賣方盧罕已於77年8月8日依契約約定， 於可移轉登記時，履行過戶移轉不含道路之實坪200坪 土地所有權予買受人或其指定之人之義務；且買賣雙方 於不動產買賣契約書第5條內已就系爭土地點交事宜予 以約定，故賣方盧罕已依債務本旨將依系爭契約其應履 行之義務履行完畢，已如前述，是以系爭買賣契約目的 於當時即已達成，故上訴人主張縱使被上訴人於77年8 月8日已將系爭土地移轉登記予上訴人，此非謂其依買 賣契約應負擔全部之義務已終了，倘其後有未能依原契 約目的給付之情事存在，依法仍應由被上訴人負責云云 ，即非可採。
⑵又台北市政府所辦理與系爭土地有關之內湖第五期重劃 區，係依該府90年9月14日公告「修定台北市○○區○ 里○段○○○段附近地區主部計畫案」、「擬定台北市 內湖區○里○段○○○段附近地區細部計畫案」，及93 年4月22日公告「變更『台北市○○區○里○段○○○ 段附近地區細部計畫案』內X5道路與南京東路間部分公 園用地為道路用地暨修訂部分土地使用分區管制規定案 」辦理，有該府95年11月3日府都規字第09505434200號 函1份存卷可參（見原審卷1第97頁至第98頁）。故系爭 土地係於賣方盧罕依債務本旨履行契約完畢後，因台北 市政府實施市地重劃，致上訴人須按受益比例負擔公共 設施用地及抵費地，因而分回土地之坪數減少，尚難認 係可歸責於出賣人盧罕之事由，故被上訴人自無再移轉 土地予上訴人之義務。
㈤上訴人依民法第227條、第227條之2情事變更原則規定、 第349條、第354條規定，訴請被上訴人再移轉如上訴聲明 第2項所示之土地，有無理由？經查：
⑴按民法第227係規定：「因可歸責於債務人之事由，致 為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能
之規定行使其權利」。因本件債務人即賣方盧罕已於77 年8月8日依系爭買賣契約之約定內容履行，並無可歸責 於賣方盧罕致給付不完全之情形，已如前述，故上訴人 依民法第227條規定，訴請被上訴人再移轉如上訴聲明 第2項所示之土地，即非有理。
⑵次按民法第227條之2第1項係規定：「契約成立後，情 事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者 ，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效 果」。本件賣方盧罕於77年8月8日已依債之本旨移轉登 記200坪土地予買方或其指定之人，買方或其指定之人 於當時亦均無異議，故系爭買賣契約因賣方盧罕依契約 內容履行完畢而消滅，是以上訴人再援引88年4月21日 修正公佈之民法第227條之2第1項規定，主張有情事變 更原則之適用，訴請被上訴人再移轉如上訴聲明第2項 所示之土地，即無理由。
⑶另按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受 人不得主張任何權利」、「物之出賣人對於買受人，應 擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時 無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效 用或契約預定效用之瑕疵」，民法第349條、第354條第