臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第826號
上 訴 人 元盛聯合開發股份有限公司
法定代理人 丙○○
訴訟代理人 甲○○
乙○○
被 上訴 人 丁○○
上列當事人間給付租金事件，上訴人對於中華民國98年7月30日
台灣桃園地方法院98年度訴字第806號第一審判決提起上訴，本
院於98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決超過如附表所示部分，及該部分假執行之宣告，暨關於命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一審關於命上訴人負擔訴訟費用部分及第二審訴訟費用，由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
(一)上訴人所有坐落桃園縣桃園市○○段長美小段216－28 地 號土地（下稱系爭土地），及其上門牌號碼桃園縣桃園市 ○○路190號1樓（即同小段336建號 ）暨2至4樓未辦理第 一次所有權登記之建物（下稱系爭房屋）原同屬被上訴人 母親謝林桂玉一人所有，於79年6 月20日將系爭土地所有 權讓與訴外人張武誼，嗣張武誼再將系爭土地出售，並於 81年7月18日移轉登記予被上訴人，而系爭房屋則於96年8 月20日由上訴人經強制執行之拍賣程序取得所有權，依民 法第425條之1規定，兩造就系爭房屋推定在房屋得使用期 限內，有租賃關係。惟經被上訴人發函請求上訴人按月給 付系爭土地之租金，為上訴人拒絕，而無法達成協議。 (二)系爭房屋位於桃園市精華地區之鬧區，距離桃園市火車站 不到1 公里，附近商家眾多，生活機能完整，交通便利， 鄰近亦有中小學、振聲高中、武陵中學，亦位於桃園縣府 特區附近，行政、商業兩便，系爭房屋出租率及出租報酬 均甚佳，以被上訴人於上訴人取得系爭房屋所有權之前， 系爭房屋連同鄰屋出租予訴外人李千卉開麵店，月租金3 萬元，系爭房屋的1樓店租即有每月15,000 元，2至4樓整 理後出租予他人居住，至少亦有每月1 萬元之收益，故系 爭房屋應以每月租金15,000元之計算。爰依民法第425 條 之1 規定，請求核定上訴人所有系爭房屋占有被上訴人所
有系爭土地部分，自96年8 月20日起至上訴人喪失上開房 屋所有權之日止，每月應給付被上訴人租金15,000元。又 上訴人另應給付自96年8 月20日取得系爭房屋所有權至本 件起訴前之98年2月13日止，所積欠共17.73個月未繳之租 金265,950元（15,000×17.73＝265,950）， 及自起訴狀 繕本送達翌日起至其喪失系爭房屋所有權之日止，於每月 5日前給付被上訴人每月租金15,000元。 （原審判決㈠核定上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭 土地面積11.95平方公尺部分，自96年8月20日起至上訴人喪 失系爭房屋1樓所有權及2至4樓事實上處分權之日止 ，每月 應給付被上訴人9,057元；㈡上訴人應給付被上訴人160,581 元及自98年2月28日起至上訴人喪失系爭房屋1樓所有權及2 至4樓事實上處分權之日止，按月給付被上訴人9,057元；而 駁回被上訴人其餘請求。上訴人就其敗訴部分提起上訴，被 上訴人敗訴部分則未據上訴，非本院審理範圍）。 並於本院聲明：駁回上訴。
二、上訴人則抗辯如下：
（一）上訴人自96年8 月20日以拍賣方式取得系爭房屋所有權後 ，因被上訴人一再騷擾，且阻擾恐嚇系爭房屋之承租人， 致1樓店面多次因承租人心生畏懼而遭退租，系爭房屋2至 4樓至今仍遭被上訴人家族放置大量廢棄物及垃圾 ，上訴 人根本無法出租使用，以致於上訴人就系爭房屋並無收益 可言，應待上訴人將系爭房屋出租取得收益後，再支付土 地租金。而系爭房屋1樓日前於98年5月11日出租於第三人 徐勝宏使用5個月，則上訴人給付土地租金應自98年5月11 日起算。
（二）系爭房屋1樓係以每月租金9,000元出租第三人徐勝宏，該 租金價格與系爭房屋鄰近之出租行情相比為合理，上訴人 並無降價出租，原審判決上訴人每月應給付租金9,057 元 ，誠屬過高，應比照國有財產局出租土地以土地申報地價 最高年息5%計收租金，即每月給付租金3,019元（60,632 ×11.95×5%÷12＝3,019】，較屬合理。倘被上訴人認上 訴人出租系爭房屋金額過低，上訴人願將系爭房屋以每月 租金9,000 元出租於被上訴人無限期使用，或以當初標得 系爭房屋之195 萬元賣還給被上訴人，以結束這場紛爭。 並於本院聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、兩造不爭執之事實：
(一)上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭土地11.95平 方公尺。
(二)系爭房屋及系爭土地原均屬訴外人謝林桂玉所有，嗣於79 年6 月20日由訴外人張武誼取得系爭土地所有權，再由張 武誼於81年7 月18日將系爭土地移轉登記予被上訴人，由 被上訴人取得系爭土地所有權。至系爭房屋則由上訴人經 原法院95年度執字第5530號強制執行程序拍賣買受，於96 年8月20日取得系爭房屋1樓（即桃園縣桃園市○○段長美 小段336建號 ）所有權及其上有獨立出入口之2至4樓未經 辦理第一次所有權登記建物之事實上處分權。
四、兩造之爭點及論斷：
被上訴人主張兩造對於系爭房屋占用系爭土地部分之租金數 額不能協議，請求法院予以核定並命上訴人按月給付租金予 被上訴人等語；上訴人則以前揭情詞置辯。是本件兩造爭點 為：被上訴人得請求上訴人給付系爭土地租金之數額為何？ 經查：
(一)按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的， 且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房 屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將 土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定， 然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無 基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續 使用土地。土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土 地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓 與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或 房屋受讓人與土地受讓人間，應推定在房屋得使用期限內 有租賃關係存在，以維護社會經濟（最高法院48年台上字 第1457號判例、88年度台上字第1034號判決意旨可資參照 ）。又土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後 讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或 房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內， 有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項 情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之， 89年5月5日施行之民法第425條之1亦有明文。所謂房屋所 有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括 不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權 之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有 之情形下，應仍屬上開「土地及房屋同屬一人」之類推解 釋。查系爭房屋與系爭土地原先既同屬於訴外人謝林桂玉
所有，嗣訴外人謝林桂玉於79年6 月20日僅將系爭土地讓 與訴外人張武誼，依前開判例及判決意旨，系爭土地之受 讓人訴外人張武誼與系爭房屋所有權人謝林桂玉間，應推 定在房屋得使用期限內有租賃關係存在，而被上訴人於81 年7 月18日取得系爭土地所有權，嗣民法第425條之1規定 施行後，上訴人又於96年8 月20日取得系爭房屋之所有權 ，依民法第425條之1規定，系爭房屋及系爭土地之受讓人 間，亦應推定在系爭房屋得使用期限內有租賃關係。而上 訴人亦自陳「對於應該給付被上訴人占用土地租金部分沒 有意見」等語在卷（見本院卷頁110）， 是被上訴人依民 法第425 條之1第2項規定，請求法院核定租金數額，自屬 有據。
(二)次按，「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價年息百分之10為限」、「第97條、第99條及第 101 條之規定，於租用基地建築房屋均準用之」，土地法 第97條第1項、第105條分別定有明文。惟土地法第97條限 制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件 ，為生存權之內涵，現代福利國家應滿足人民居住之需求 ，而立法當時之我國經濟環境，城巿房屋供不應求，為保 護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當之居住空間，以 避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限於城巿地方供 住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋，承租人用 以營業獲取利潤，並非供制之必要。又營業用房屋類皆坐 落在商業區，不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於 一般住宅房屋，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益， 自非一般居住用房屋可比。況租屋營業，租金之支出，原 屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未相 對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地 法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟 現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租 金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方 能促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應 解為不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益， 契合本條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判 決意旨參照）。是城市地方供營業用之房屋，承租人得以 營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可 比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最 高法院94年度第2 次民事庭會議決議意旨參照）。查上訴 人所有之系爭房屋係作為出租他人賺取收益之用，非供以
自住，業據上訴人於本件訴訟中陳述甚明，則依上開說明 ，系爭房屋占用系爭土地之租金數額，自非囿限於土地法 第97條第1項所定之城市地方房屋租金限額。 (三)末按，租金之核定，須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、 使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會 感情等情事，以為決定。本院審酌系爭房屋及系爭土地之 位置在桃園縣桃園市○○路上，鄰近中山路與民族路交岔 路口，為桃園市區熱鬧區域，附近商家眾多，距離桃園火 車站不到1 公里，生活機能完整、交通便利，業經原審履 勘現場製有勘驗筆錄在卷可參（見原審卷頁69-70）， 足 徵系爭房屋坐落使用系爭土地，已享受系爭土地周邊地區 之特殊經濟利益，上訴人應付之租金，自包括享受上開特 殊利益之對價在內，顯非普通住宅用之房屋及基地承租可 比。再兼衡上訴人係將系爭房屋出租以賺取收益為目的， 並曾將系爭房屋1樓出租他人使用，每月租金9,000元，此 有租賃契約在卷可稽（見本院卷頁13、42-49、56-62、64 -71），而被上訴人亦曾於96年4月6日將系爭房屋1樓及鄰 屋桃園市○○路192號出租予訴外人李千卉，每月租金 30,000元，有房屋租賃契約書在卷可按，並參酌近年來經 濟情況及上訴人與承租人就系爭房屋於98年10月11日終止 租約迄未再行出租等一切情形，認以系爭土地申報地價年 息12%計算系爭房屋占用系爭土地之租金，較為合理。 上訴人抗辯：應比照國有財產局出租土地以土地申報地價 年息5%計算租金云云，核與系爭土地為私有且供商業使用 之實際現況及經濟價值，尚屬有距而難以採認。準此，依 系爭房屋占用系爭土地11.95平方公尺、系爭土地自96 年 起申報地價均為每平方公尺60,632元，有系爭房屋、土地 登記第2類謄本、桃園縣政府地方稅務局桃稅土字第09800 74727號函在卷可稽，以系爭土地申報地價年息12%計算， 自96年8月20日起至上訴人喪失系爭房屋1樓所有權及2至4 樓事實上處分權之日止，每月應給付被上訴人租金核定為 7,246元（60,632×11.95×12%×1/12=7,246，元以下4捨 5入，下同）。又上訴人自96年8月20日迄今均未給付租金 ，為兩造所不爭執，則被上訴人基於租賃關係請求上訴人 自96年8 月20日至本件起訴前之98年2月13日止，共17.73 個月之租金128,472元 （7,246×17.73=128,472）及自起 訴狀繕本送達翌日即98年2月28日（見原審卷頁43） 起至 上訴人喪失系爭房屋1 樓所有權及2至4樓事實上處分權之 日止，每月租金7,246 元，為有理由，應予准許。五、綜上所述，被上訴人依民法第425條之1規定及租賃之法律關
係，請求㈠核定上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭 土地面積11.95平方公尺部分，自96年8月20日起至上訴人喪 失系爭房屋1 樓所有權及2至4樓事實上處分權之日止，每月 應給付被上訴人之租金為7,246元； ㈡上訴人應給付被上訴 人128,472元及自98年2月28日起至上訴人喪失系爭房屋1 樓 所有權及2至4樓事實上處分權之日止，按月給付被上訴人 7,246 元；為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由 ，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之 判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將之廢 棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審判命 上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨就此 部分，仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由， 應駁回其此部分上訴。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法與所舉證據，核與本 件判決結果不生影響，爰不再逐一論駁，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 林麗玲
法 官 鄭純惠
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 12 月 28 日
書記官 劉麗芬
附表：
㈠核定上訴人所有系爭房屋占用被上訴人所有系爭土地面積 11.95平方公尺部分，自民國96年8月20日起至上訴人喪失 系爭房屋1樓所有權及2至4樓事實上處分權之日止， 每月 應給付被上訴人之租金為新台幣7,246元。 ㈡上訴人應給付被上訴人新台幣128,472元，及自民國98年2 月28日起至上訴人喪失系爭房屋1樓所有權及2至4樓事實 上處分權之日止，按月給付被上訴人新台幣7,246元。
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