臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第316號
上 訴 人 戊○○
庚○○
己○○
丁○○
丙○○
共 同
訴訟代理人 韓邦財律師
複 代理 人 林翰榕律師
被 上訴 人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年12月31日
臺灣桃園地方法院96年度訴字第1102號第一審判決提起上訴，本
院於98年11月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為訴外人廖光福之子，上訴人於民國 95年11月7日以原承租人廖光福之繼承人身分向桃園縣龍潭 鄉公所（下稱龍潭鄉公所）申請承租龍鄉平字第95號租約耕 地（下稱系爭第95號租約），承租被上訴人所有坐落桃園縣 龍潭鄉○○段186、188、189地號暨同鄉○○段918、969地 號土地（以下合稱系爭5筆土地，分稱系爭民有段186、188 、189地號土地、系爭大平段918、969地號土地）。惟上訴 人於80年間即違法在系爭大平段918地號土地上經營、搭建 鴻星活魚餐廳之停車場使用（鴻星活魚餐廳則係搭建於大平 段910、911、912地號土地即重測前大坪段二坪小段8-7、8- 13、8-8地號土地上），並在系爭5筆土地上養雞及種植果樹 、香蕉、竹子等，被上訴人曾向上訴人表示抗議，然上訴人 均不理睬，上訴人顯有不自任耕作之情形，依耕地三七五減 租條例第16條規定，系爭第95號租約應屬無效，且上訴人於 系爭5筆土地上無故未為農業耕作繼續1年以上，依同法第17 條第1項第4款規定，被上訴人亦得終止系爭第95號租約，被 上訴人業已表示終止，故系爭第95號租約應已歸於無效或終 止，兩造間既無耕地租賃關係存在，上訴人自應將系爭5筆 土地返還被上訴人等語。
二、上訴人則以：系爭第95號租約係自36年11月由上訴人之祖父 廖祥石向被上訴人承租，承租之土地標示為大坪段二坪小段 6地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地號土地（面積0.68
03公頃），並持續續租。嗣廖祥石於56年往生後，先由上訴 人之父廖光福於62年申請續租，之後由廖祥石之繼承人廖光 福、廖光有、廖光源三人共同申請續租，租期為74年1月1日 至79年12月31日，租期屆滿後，廖光有、廖光源無意續租， 廖光福遂於80年1月15日單獨向龍潭鄉公所申請續租，被上 訴人於80年以後並持續收受廖光福繳交之租金，系爭第95號 租約既有續租之事實，故上訴人於91年基於繼承原承租人之 地位，提出變更及續訂租約之申請，於法自無不合。又系爭 第95號租約之耕地範圍包括系爭大平段918地號土地，該土 地有系爭第95號租約及另一龍平第96號租約（下稱系爭第96 號租約）存在，該土地未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13 地號相鄰之狹長土地，即被上訴人對訴外人廖益輝起訴請求 之部分，非系爭第95號租約範圍，足見，上訴人仍有於系爭 5筆土地上自任耕作，被上訴人不得請求上訴人返還系爭5筆 土地等語。
三、本件經原法院判決：上訴人應將系爭5筆土地返還被上訴人 。上訴人不服原判決，上訴聲明為：（一）原判決廢棄，被 上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：（本院卷第37頁背面） 上訴人之祖父廖祥石前於36年間就被上訴人所有分割徵收前 之大坪段二坪小段6地號土地（面積0.3470公頃）及同段8地 號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭第95號租約。另廖祥 石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段8地號土地 訂有系爭第96號租約。廖祥石辭世後，系爭第95號租約即由 廖祥石之繼承人廖光福、廖光有、廖光源3人共同申請續訂 租約，租期為74年1月1日至79年12月31日，系爭第96號租約 則於廖光有辭世後，由廖益輝於80年1月1日起續租。又重測 前大坪段二坪小段8地號土地面積為0.7014甲（按：換算後 即0.6803公頃），原登記由廖光有承租其中0.4049甲、廖祥 石承租其中0.2965甲。嗣上開6地號土地於53年分割登記為 大坪段二坪小段6、6-3、6-4地號，再於75年由大坪段二坪 小段6地號土地分割登記為大坪段二坪小段6、6-5地號土地 ，復由大坪段二坪小段6-3地號土地分割登記為大坪段二坪 小段6-3、6-6地號土地，由大坪段二坪小段6-4地號土地分 割登記為大坪段二坪小段6-4、6-7、6-8地號土地，其中大 坪段二坪小段6-5、6-6、6-7地號土地已經政府於77年間徵 收，因之系爭第95號租約承租範圍之大坪段二坪小段6地號 土地，經徵收後承租範圍僅餘大坪段二坪小段6、6-3、6-4 、6-8地號土地，即分別為重測後之系爭民有段189、188、1 86地號、系爭大平段969地號。至上開8地號土地則於53年間
分割為8、8-6、8-7、8-8地號等4筆土地，而8-6地號土地復 於74年間分割為8-6、8-11、8-12、8-13地號土地，另8-8地 號土地則分割為8-8、8-14地號土地，其中8-11、8-14地號 土地為政府徵收，是原8地號土地經分割及徵收後為大坪段 二坪小段8、8-6、8-7、8-8、8-12、8-13地號等6筆土地， 其中大坪段二坪小段8-6地號即為重測後之系爭大平段918地 號土地等情，有上開土地之登記謄本（原審卷1第32至36頁 、第92至103頁）、系爭第95號、第96號租約之三七五耕地 租約登記簿、龍潭鄉公所耕地租佃委員會耕地地租減免證明 書（原審卷1第37至39、65至66頁），及原法院另案93年度 訴字第594號租佃爭議事件卷所附之台灣省桃園縣私有耕地 租約、桃園縣私有耕地租賃契約更正通知書（平字第95號、 96號）、台灣省新竹縣私有耕地租約登記申請書（平字第95 號、96號）、桃園縣龍潭鄉三七五耕地租約登記簿、龍潭鄉 公所94年4月26日龍鄉農字第0940009807號函說明五六之載 明等文件可憑（上開另案卷1第72至82頁、卷2第83至84頁） ，且為兩造所不爭執（本院卷第37頁背面），堪信此部分之 事實為真正。
五、本件爭點：（本院卷第37頁背面）
（一）系爭第95號租約之耕地範圍是否包括系爭大平段918地號 全部土地？及系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8-13地號土 地？
（二）上訴人於系爭5筆土地上有無不自任耕作之情形？ 爰述之如下：
（一）系爭第95號租約之耕地範圍是否包括系爭大平段918地號 全部土地？及系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8-13地號土 地？
１、被上訴人主張：系爭大平段918地號並非系爭第95號租約 之租佃耕地，系爭大平段918地號土地於重測前為大坪段 二坪小段8-6地號，屬系爭第96號租約之租佃耕地，業經 原法院另案93年度訴字第594號租佃爭議事件判決確定， 並命該案被告廖益輝返還該土地予被上訴人等語。上訴人 辯以：系爭第96號租約係由廖光有與被上訴人所簽訂，並 由廖光有之子廖益輝繼承，被上訴人於93年對廖益輝起訴 返還系爭第96號租約範圍之土地，包含大坪段二坪小段6- 2地號、7地號、8地號、8-3地號、8-6地號、8-7地號、8- 8地號、8-12地號及8-13地號等9筆土地，並取得勝訴確定 判決（原法院93年度訴字第594號判決），其中8-6地號即 為系爭大平段918地號土地，足見，系爭大平段918地號土 地有系爭第95、第96號租約存在等語。
２、經查：
⑴上訴人之祖父廖祥石前於36年間就被上訴人所有分割徵收 前之大坪段二坪小段6地號土地（面積0.3470公頃）及同 段8地號土地（面積0.6803公頃），訂有系爭第95號租約 。另廖祥石之子廖光有亦就該分割徵收前大坪段二坪小段 8地號土地訂有系爭第96號租約。又重測前大坪段二坪小 段8地號土地面積為0.7014甲（按：換算後即0.6803公頃 ），原登記由廖光有承租其中0.4049甲、廖祥石承租其中 0.2965甲。該8地號土地於53年間分割為8、8-6、8-7、8- 8地號等4筆土地，而8-6地號土地復於74年間分割為8-6、 8-11、8-12、8-13地號土地，另8-8地號土地則分割為8-8 、8-14地號土地，其中8-11、8-14地號土地為政府徵收， 是原8地號土地經分割及徵收後為大坪段二坪小段8、8-6 、8-7、8-8、8-12、8-13地號等6筆土地，其中大坪段二 坪小段8-6地號即為重測後之系爭大平段918地號土地，已 如前述。是系爭大平段918地號土地，重測前為大坪段二 坪小段8-6地號土地，而大坪段二坪小段8-6地號土地係由 53年間分割前之大坪段二坪小段8地號土地分割而來，分 割前之大坪段二坪小段8地號土地面積為0.7014甲，同為 系爭第95號及第96號租約之租賃耕地，系爭第95號租約承 租範圍為其中之0.2965甲、系爭第96號租約則承租其中之 0.4049甲。又系爭大平段918地號土地面積，計有3,101.8 2平方公尺（即0.310182公頃），此有土地登記第二類謄 本可憑（原審卷第1第32頁），以1甲=0.96992公頃加以換 算，系爭大平段918地號之土地面積約為0.3208甲（計算 式：0.310182公頃÷0.96992 =約0.3208甲），準此，系 爭大平段918地號土地之全部面積（0.3208甲），已逾系 爭第95號租約中系爭大平段918地號土地之承租範圍（0.2 965甲），故系爭大平段918地號土地固係系爭第95號租約 之租賃範圍，惟非該地號之全部土地，尚有部分土地係屬 於系爭第96號租約之租賃耕地，應堪認定。
⑵如上所述，系爭第95號租約之耕地範圍應包括系爭大平段 918地號土地，即系爭第95號租約租賃範圍中之大坪段二 坪小段8-6地號土地，則系爭大坪段二坪小段8-7、8-8、8 -13號土地，自不屬於系爭第95號租約之耕地範圍。（二）上訴人於系爭5筆土地上有無不自任耕作之情形？ １、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於 他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租 人收回自行耕種或另行出租。」耕地三七五減租條例第16 條第1、2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指
承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租 人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均 不在自任耕作之列（最高法院70年台上字第4637號判例意 旨參照）。又耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如 承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬 不自任耕作。所稱耕作，依土地法第106條第2項之規定， 雖包括漁牧，但此乃謂自始即約定租用他人之土地而為漁 牧，亦屬於耕地租用而已，非謂凡屬耕地租用，即可任意 變更農地原有性質而為漁牧使用。故原為栽培農作物之耕 地租佃契約，承租人未經出租人同意，逕將農地變更為漁 牧之用，並興建設施，致變更農地原有性質，即屬違反耕 地租佃契約，不自任耕作。次按耕地三七五減租條例第16 條第2項規定，所稱之原訂租約無效，係指承租人違反上 揭規定時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其 效力，租賃關係因而歸於消滅；其無效之範圍，係以租約 所訂之土地全部為準；如同一租約內有多筆土地，承租人 將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全 部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失 其租賃依據。是承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承 租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效，該 無效乃於上開行為發生時即當然歸於無效，毋庸待出租人 另為主張。
２、被上訴人主張：上訴人於80年間即違法於系爭大平段918 地號土地上經營、搭建鴻星活魚餐廳之停車場使用，並在 系爭5筆土地上養雞及種植果樹、香蕉、竹子等，足見， 上訴人顯有不自任耕作之情形等語。上訴人則辯以：系爭 大平段918地號土地有2租約存在，該土地僅有部分未自任 耕作，而未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13地號相鄰之 狹長土地，即被上訴人對廖益輝起訴請求之部分，此部分 土地非屬系爭第95號租約範圍等語。
３、經查：
⑴系爭5筆土地係被上訴人所有，上訴人之父廖光福因租用 系爭第95號租約，支付被上訴人租金至90年間乙事，此為 兩造所不爭執，並有繳租單據為憑（原審卷1第86頁、第1 25頁），依系爭第95號租約及上開單據之記載，廖光福繳 納之租金係稻穀金，足見，系爭第95號租約乃係為栽培農 作物而簽訂之耕地租佃契約。
⑵被上訴人主張上訴人於系爭大平段918地號部分土地鋪設 水泥以供作鴻星活魚餐廳之停車場使用等情，上訴人於原 審辯以：上開水泥業已拆除等語（原審卷1第168頁），並
有現場照片可按（原審卷1第172、182、193至196頁）。 嗣於本院則復以上開情詞置辯，惟系爭大平段918地號土 地，同為系爭第95號、第96號租約之租賃耕地，雖系爭第 95號租約承租範圍為上開8地號土地中之0.2965甲、系爭 第96號租約則承租其中0.4049甲，然各該租約實際之承租 範圍究係位於何處，依上開租約所示，並未有任何記載， 而龍潭鄉公所對於各該租約承租之範圍，亦不瞭解，有該 所94年4月26日0940009807號函可按（原審另案93年訴字 第594號租佃爭議事件卷2第83至84頁），是上訴人辯以： 未自任耕作部分係與8-7、8-8、8-13地號相鄰之狹長土地 ，即被上訴人對廖益輝起訴請求之部分，此部分土地非屬 系爭第95號租約範圍等語，已難遽信。況上訴人對於系爭 5筆土地上目前仍種有果樹、香蕉、竹子，及曾在上開土 地上養雞等情，亦不爭執（本院卷73頁背面），且有現場 照片可憑（原審卷1第182至186頁），則依上開１有關不 自任耕作及其效力之說明，兩造間之上開耕地三七五租約 ，即因上訴人之不自任耕作而歸於無效。
⑶綜上，兩造間租賃關係因上訴人之不自任耕作而無效，從 而，被上訴人基於所有權之法律關係，請求上訴人返還系 爭5筆土地，自屬有據，應予准許。
六、綜上所述，被上訴人本於所有權之法律關係，請求上訴人返 還系爭5筆土地，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴 之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢 棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，上訴人於本院復請求測量系爭大平段91 8地號土地舖設水泥之位置及面積，自無必要。另兩造其餘 之攻擊、防禦方法核與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述 ，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
民事第十二庭
審判長法 官 陳駿璧
法 官 李昆曄
法 官 陳邦豪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 12 月 2 日
書記官 李佳樺