臺灣高等法院民事判決 98年度上易字第1010號
上 訴 人 丙○○
訴訟代理人 曾國龍律師
複 代理人 蕭崴仁律師
被 上訴人 壬○○
辛○○
己○○
庚○○
丁○○
戊○○
乙○○
甲○○
訴訟代理人 陳金泉律師
葛百鈴律師
李瑞敏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國98年9 月
4日臺灣士林地方法院97 年度訴字第1414號判決提起上訴，本院
於98年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張略以：上訴人與訴外人陳春福等28人為坐落 於臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段第93-2地號土地（下稱 系爭土地）之共有人。被上訴人壬○○、辛○○、己○○及 庚○○現為門牌號碼臺北縣汐止市○○街308 號房屋（下稱 308 號房屋）之使用人及處分權人，被上訴人丁○○、戊○ ○現為門牌號碼臺北縣汐止市○○街310號房屋（下稱310號 房屋）之使用人與處分權人，被上訴人乙○○、甲○○現為 門牌號碼臺北縣汐止市○○街312號房屋（下稱312號房屋） 之使用人與處分權人。詎被上訴人未經上訴人及全體共有人 同意，亦無任何合法權源，竟在系爭土地上如原判決附圖（ 下稱附圖）所示甲、丙、丁部分，由訴外人蘇金塗、蔡文雄 、蔡秋祥分別興建房屋後（均未為保存登記），再分別取得 上開308號、310號、312 號房屋之使用及處分權，無權占用 系爭土地之面積分別各為156 平方公尺、137平方公尺、138 平方公尺；爰依民法第767條、第821條規定，提起本件訴訟 等語。（起訴聲明如上訴聲明第二項所示。原審駁回上訴人 之訴及假執行之聲請，上訴人不服提起上訴。）上訴聲明： ㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分：⒈被上訴人壬○○、辛○○
、己○○及庚○○應將坐落於系爭土地上如附圖所示丁部分 面積156 平方公尺之地上物拆除及廢棄物清除，並將該部分 土地返還上訴人及其他全體共有人。⒉被上訴人丁○○、戊 ○○應將坐落於系爭土地上如附圖所示丙部分面積137 平方 公尺之地上物拆除及廢棄物清除，並將該部分土地返還上訴 人及其他全體共有人。⒊被上訴人乙○○、甲○○應將坐落 於系爭土地上如附圖所示甲部分面積138 平方公尺之地上物 拆除及廢棄物清除，並將該部分土地返還上訴人及其他全體 共有人。
二、被上訴人則以：被上訴人使用系爭土地，乃係被上訴人前手 與地主陳金萬、陳家喜等人所簽署建地租賃契約書。而關於 租賃契約書上所載土地地號，確實係為誤植。蓋被上訴人等 人租地建屋已40餘年，無論係出租人陳家喜或承租人被上訴 人等之認知皆係租賃系爭土地而無誤。被上訴人等人為系爭 建物之合法繼承人或受讓人，依據民法第426條之1規定，該 基地租賃契約，對於被上訴人仍應合法存在。且系爭土地上 存有分管關係，陳家喜等人經分管而有土地使用權限，方將 土地出租予被上訴人，上訴人間接取得系爭土地應有部分， 就此土地分管協議，自應受拘束。且被上訴人租賃系爭土地 建屋已有40餘載，更在其上居住、生活已久，數十年來皆依 契約繳納租金而從無間斷。況當初之租地建屋，也是因上訴 人之前手陳萬源介紹，並同意而與出租人陳家喜等簽署契約 而為。又系爭土地面積龐大、共有人更高達28人，甚至部分 共有人係出租人或同意出租作為，上訴人亦早自93年間即已 取得土地，知悉被上訴人等人實際於該地居住多年，今突然 訴請被上訴人拆屋還地，實有權利濫用等語置辯。答辯聲明 ：上訴駁回。
三、兩造經原審言詞辯論時為爭點整理，同意不爭執事項如下： （見原審卷一第268頁）
㈠上訴人於93年12月29日因買賣關係，取得系爭土地應有部分 7/60 之所有權，並登記為系爭土地之共有人之一。系爭土 地係於62年1月4日自臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段93地 號土地分割而來（見原審卷第142-162頁）。 ㈡占用系爭土地之308號、310號及312 號房屋業經臺北縣汐止 地政事務所測量佔用面積各為156平方公尺、137平方公尺及 138平方公尺（ 見原審卷第106、107頁及附圖丁、丙、甲部 分）。
㈢308 號房屋為訴外人蘇金塗（承租人）與訴外人陳金萬、陳 家喜、陳勇吉及陳祖榮（ 出租人 ）於58年1月1日簽訂建築 基地租賃契約，並約明以臺北縣汐止市鄉○○段鄉長厝小段
90-2地號（下稱90-2地號）土地作為建築房屋用地（詳本院 卷第163-166頁）。
㈣310 號房屋為訴外人蔡文雄（承租人）與訴外人陳金萬、陳 家喜、陳勇吉及陳祖榮（出租人）於58年1月1日簽訂建築基 地租賃契約，並約明以90-2地號土地作為建築房屋用地（見 原審卷第167-169頁）。
㈤312 號房屋為訴外人蔡秋祥（承租人）與訴外人陳金萬、陳 家喜、陳勇吉及陳祖榮（出租人）於58年1月1日簽訂建築基 地租賃約，並約明以90-2地號土地作為建築房屋用地（見原 審卷第170-171頁）。
㈥308 號房屋之使用人，為被上訴人壬○○、辛○○、己○○ 、庚○○，310 號房屋之使用人為被上訴人丁○○、戊○○ ，另312 號房屋之使用人為被上訴人乙○○、甲○○，現均 使用中。
四、上訴人於93年12月29日因買賣關係，取得系爭土地應有部分 7/60之所有權，並登記為系爭土地之共有人之一一事，為兩 造所不爭執，詳如上揭不爭執事項 (一) 所載。上訴人主張 被上訴人未經上訴人及全體共有人同意，亦無任何合法權源 而占用系爭土地，被上訴人則執前詞置辯，故本件之爭點厥 為：㈠被上訴人占用系爭土地是否為有權占有？㈡上訴人是 否為權利濫用？茲分述如下。
五、被上訴人占用系爭土地是否為有權占有？
㈠按分管契約，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定 部分而為管理之契約，惟在約定此項分管契約時，各共有人 依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者 為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可，且部分共 有人有未占有共有物之情形者，甚或將部分共有物交予第三 人占有而為使用收益者，亦應包括在內。又共有物分管契約 ，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示 ，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉 動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院 87年度臺上字第1359號判決參照）。倘共有人間實際上劃定 使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍對於他共有人 使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即 非不得認有默示分管契約之存在（最高法院83年度臺上字第 1377號判決參照）。復按，共有人於與其他共有人訂立共有 物分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，如受讓人知 悉或可得而知有分管契約者，為就維持法律秩序之安定性必 要，該分管契約，對於受讓人仍繼續存在（司法院大法官會 議釋字第349號解釋參照）。
㈡查系爭土地係於62年1月4日，自臺北縣汐止市鄉○○段鄉長 厝小段93地號土地分割而來，而占用系爭土地之房屋，其地 址各為臺北縣汐止市○○街308號 、310號及312號，且分由 ⑴訴外人蘇金塗（承租人）、⑵訴外人蔡文雄（承租人）、 ⑶訴外人蔡秋祥（承租人）與訴外人陳金萬、陳家喜、陳勇 吉及陳祖榮（出租人）於58年1月1日簽訂建築基地租賃契約 ，並約明以90-2地號土地作為建築房屋用地一事，為兩造所 不爭執，詳如上揭不爭執事項所載，則由上揭所簽訂之建築 基地租賃契約內容可知，該契約固載以90-2地號土地作為建 築房屋用地。而證人即出租人並為系爭土地共有人陳家喜於 原審98年6月4日言詞辯論時結證稱：「……從58年出租到現 在，那3 棟房子都沒有變動過。」、「地號有沒有錯我不清 楚，但我確定的是我們當初要租的就是那塊地，而被告也是 在我們要出租的地蓋了現在這3 棟房子。土地跟房子都是按 照我們當初講好的內容做的。從出租土地給被告蓋房子開始 ，直到現在我們從來沒有人認為是被告把房子蓋錯在不是我 們要出租的土地。」、「……我確定的是，我現在仍向被告 3人收地租。」（見原審卷一第275頁）。則由證人結證內容 可知，被上訴人所使用之3間房屋，自58 年迄今，均在現址 而未曾變遷，應屬無疑。然查，90-2地號土地業於62年間因 高速公路用地而受政府徵收，復於63年間變更為道路用地， 此亦有土地登記謄本資料在卷可按（見原審卷二第42-43 頁 ）。是以，上揭建築基地租賃契約，若果真係以90-2地號之 土地作為出租之用，該地號之土地業於63年間已作為高速公 路用地，已如上述，則上揭30 8號、310號及312號房屋，當 無存在於90-2地號土地之可能。綜上所述，上揭關於建築基 地租賃契約所載90-2地號，應係為系爭土地誤載一事，應可 認定，則被上訴人抗辯上揭建築基地租賃契約所載土地地號 應係為誤載一事，自屬有據。
㈢另查證人陳家喜於原審證稱：「（你祖父在世時，家裡的事 情是只有你父親一人全權作主，還是五個兄弟一起作主？） 當時這塊地，除了我祖父陳九、我父親及陳山河外，其餘的 人沒有利用這塊地。但我父親將土地出租給人蓋了這三棟房 子時，其他家族的人都知道，但都沒有人反對。……。」、 「土地是多少人共有的，我不清楚，當時土地就是我們在耕 種，所以由我們出租給別人，其他共有人也沒有表示反對， 而且當初共有人之一陳萬源叫我們要把土地出租給蔡文雄蓋 房子。當時八房就各自耕作之土地有約定，每房都有約定各 自耕作的土地。而我們所出租的土地，就是當初各房所約定 好，而我們這房耕作的土地。我沒有親自看到八房有約定，
但我確定我們各房耕作時，都有各房約定的位置，而不會互 相變動耕作的位置。我們耕作的位置就是大約在出租給被告 蓋房子的地點，而且我們耕作的地出租給被告蓋3 棟房子後 ，還留了很大的地可以耕作。」（見原審卷一第276 頁）； 另證人張溪州復結證稱：「……我買土地的時候，我知道這 是共有，陳四評也有告訴我，我只能在我的範圍耕作，其他 範圍我不能耕作。至於其他共有人如何使用土地，我不清楚 。……我是在93年將我買的土地其中的140坪賣給原告。… …我賣土地給原告時，我和原告有到現場看，我有跟原告講 我買的400坪，其中140坪給你用，其他的部分你不能用。」 （見原審卷一第309頁 ）；而證人陳四評證稱：「……但我 知道土地在長輩管理的年代，有針對土地的管理作分配，每 一房有自己的管理範圍，我們本來只是有三房，但我們將部 分土地賣給第四人，所以由三房變成四房，各房都有特定的 範圍。……」、「四房詳細情形我忘了，但我印象中記得的 是陳九、陳扁是兄弟，算一房，陳蘇粉與陳玉蘭是一房，陳 日朗是一房、陳紅英是一房。當初每房都有約定各房的使用 位置，陳紅英那一房使用的範圍現在是高速公路用地，徵收 的錢每房都有分到。陳扁、陳九的位置在高速公路旁，陳蘇 粉沒有在耕作。」（見原審卷一第310頁 ）。是依證人陳家 喜、張溪州、陳四評之上揭結證內容可知，系爭土地之共有 人間已約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理，系爭 土地於共有人間確有分管契約存在。上訴人雖以系爭土地原 始共有人有八房，而證人陳四評提及四房，縱以證人陳四評 所提及人名相加，亦僅有六房，餘共有人陳木春、陳三春等 二房並未包含其中，故其證詞有誤云云。惟查證人陳四評已 證稱就四房詳細情形已忘了，而查本件原始共有人雖共8 人 ，於36年7月1日為總登記，有臺北縣共有人名簿在卷可稽（ 見原審卷一第138頁 ），因時日已久，故證人陳四評未能詳 記各共有人之情形，核屬正常，不得逕認其證詞不可採。又 分管契約並非分割，就各共有人分管之部分，全體共有人仍 共有所有權，故證人陳四評證稱陳紅英那一房使用的範圍現 在是高速公路用地，徵收的錢每房都有分到等情，亦不悖於 分管契約之約定，至多僅是陳紅英得請求重為分管之約定而 未為，故上訴人主張證人陳四評之證詞分管契約不符云云， 亦無足採。且如未有分管契約，系爭土地自58年間即遭第三 人占用興建3 間房屋，其他共有人豈有均未出面主張權利之 理？益見上訴人之主張不足採。
㈣雖證人陳溪河證稱：「…我不清楚我媽媽是否與其他人共有 土地，我也沒有聽過我媽媽談論過土地怎麼處理，我只知道
我們土地有跟別人共有，但我不清楚我們實際處理的土地是 那一個範圍，也不知道有誰有在使用土地，土地的事情都是 長輩在管理，我不清楚，也沒有概念。我們這一房沒有人在 種田，我的印象中我們到現在沒有分到哪塊地。（見原審卷 一第310頁 ），以及證人廖文宏證稱：「我是系爭土地的共 有人，是因為我爸爸過戶給我的，80年時，我與我父親跟陳 玉蘭 、山本惠子購買其二人十分之一的持份，共900多萬元 ，我們買的時候只知道那塊地在那裡，因為那時候現場有樹 但沒有路和房子，而且他們也沒有指明我們購買的土地有特 定的部分，只告訴我們買的持份是十分之一。我沒有聽到賣 方陳玉蘭或山本惠子有特別說什麼地方是分管，也沒有告訴 我有哪個特定區域原來是由他們兩人使用，而之後也可以由 我們使用。從80年開始到目前，我也沒有在系爭土地上某一 個特別的區域有使用。」、「我不知道共有人間有無使用系 爭土地，也不知道共有人就土地間有何約定，也不知道系爭 土地上有無蓋任何建物或種植任何農作物。我也沒有去問共 有人間就系爭土地有無任何約定。」（見原審卷二26頁背面 ）。惟陳溪河、廖文宏均非系爭土地之原始共有人，且陳溪 河已自承對系爭土地管理並不清楚，而廖文宏雖不知有分管 契約及特定使用區域，但亦自承不曾詢問相關事宜，自無從 以其不知悉推翻已成立之分管契約，上訴人抗辯無分管契約 存在並無足採。
㈤又購買不動產本屬生活中之大事，對於所欲購買之不動產現 狀、周遭環境，自是仔細觀察而深入研究。上訴人買受系爭 土地時曾與讓與人張溪洲到場勘查，張溪洲並已明確告知上 訴人僅得使用特定區域，且308號、310號及312 之房屋，自 58年間起，迄今坐落於系爭土地上，上訴人或其他共有人當 無不查之理，足見上訴人於買受系爭土地之時，除知悉有分 管協議存在外，並可得而知系爭土地上有地址存在本件3 間 房屋之使用現況，顯非善意第三人，依上開實務見解，自應 受分管契約之拘束。
㈥按民法第820條第1項規定：共有物，除契約另有訂定外，由 共有人共同管理之。故共有人全體就共有物之全部劃定範圍 ，各自使用特定之共有物者，非法之所不許，是為共有物之 分管契約。共有人於分管範圍，對於共有物有使用收益之權 ，固非無權占有，即共有人將自己分管範圍，同意他人使用 收益者，該他人亦非無權占有（最高法院79年度臺上字第23 36號判決要旨參照）。再按利用基地建築房屋，承租人房屋 所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續 存在，民法第426條之1定有明文。查系爭土地之全體共有人
，對於308號 、310號及312之房屋，得以占用系爭土地有分 管契約之存在，業經認定如前，而上揭建築基地租賃契約書 之簽約人雖非被上訴人，然被上訴人壬○○、辛○○、己○ ○、庚○○為上揭建築基地租賃契約書簽約人蘇金塗之合法 繼承人；被上訴人丁○○、戊○○則為上揭建築基地租賃契 約書簽約人蔡文雄之子，經蔡文雄轉讓該建物所有權；被上 訴人乙○○、甲○○則係自上揭建築基地租賃契約書租約簽 約人蔡秋祥處受讓取得該建物。揆諸前揭法規及最高法院判 決要旨，則被上訴人使用系爭土地即有正當權源，而非無權 占有，則上訴人請求被上訴人應拆屋還地，即無理由。至兩 造其餘爭點，於訴訟判決結果已不生影響，爰不再逐一論述 ，併此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條、第821條規定，請求被上 訴人拆屋還地，為無理由，原審判決駁回上訴人之訴，於法 並無違誤。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄， 並無理由，應予駁回。
七、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘爭執事項及所提出之攻擊 防禦方法暨訴訟資料，經核與判決基礎不生影響，爰不一一 論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
民事第十七庭
審判長法 官 藍文祥
法 官 吳燁山
法 官 陳麗芬
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
書記官 張永中