臺灣高等法院民事判決 98年度上字第1065號
上 訴 人 甲○○
訴訟代理人 呂傳勝律師
被 上訴 人 乙 ○
庚○○
兼上一人訴
訟 代理 人 丙○○
被 上 訴人 丁○○
己○○
戊○○
上三人共同
訴訟代理人 張世興律師
複 代理 人 蔡碧家律師
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十八年九月
七日台灣士林地方法院九十八年度訴字第三一九號第一審判決提
起上訴，經本院於九十八年十二月十五日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實 及 理 由
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認兩造間就 如原判決附表編號1至6所示土地（下稱系爭耕地）之耕地三 七五租賃契約（下稱系爭耕地租約）關係存在。㈢被上訴人 應就系爭耕地與上訴人續訂私有耕地租約，租賃期間自民國 （下同）九十六年一月一日起至一百零一年十二月三十一日 止。
被上訴人聲明求為判決：上訴駁回。
二、上訴人起訴主張：伊父王傳宗於四十二年間與訴外人李長成 、李欉就原判決附表（下稱附表）所示七筆土地訂立耕地三 七五租約，約定租賃期間自四十二年一月一日起至四十七年 十二月三十一日止，嗣續約至九十五年十二月三十一日止（ 其中附表編號7 所示七二六之二地號土地一筆，已於五十二 年三月十九日變更為道路用地，不能耕作，而返還予被上訴 人）。嗣李欉於九十年七月七日死亡，其就系爭耕地所有權 應有部分及系爭耕地租約關係於九十二年十月二十四日由被 上訴人丁○○、己○○及戊○○共同繼承，每人應有部分各 六分之一；李長成則分別於九十一年七月三十一日及同年八 月二十六日將其就系爭耕地之所有權應有部分以贈與為原因 ，辦畢移轉登記予被上訴人乙○、丙○○及庚○○，每人應
有部分依序為四分之一、八分之一及八分之一，系爭耕地租 約關係亦由彼等共同承受，嗣系爭耕地租約於九十五年十二 月三十一屆滿。伊父王傳宗於九十六年四月八日死亡，伊以 外之其他非現耕繼承人王張綢、李王寶珠、褚王寶蓮、王寶 貝、王雪玉、王素蘭、王阿三、王強勇及王太平等九人已出 具同意書，同意系爭耕地租約之承租權利由伊繼承耕作，故 系爭耕地租約之現承租人僅為伊一人，出租人則為被上訴人 。詎伊單獨向臺北縣八里鄉公所申請變更及續訂系爭耕地租 約時，被上訴人乙○竟為異議，經移送臺北縣政府耕地租佃 委員會調處，認「承租人興建房屋及設置養豬場已違反耕地 應自任耕作之規定，依耕地三七五減租條例第十七條第一項 第四款規定終止租約」，伊不服調處結果，乃提起本訴等情 ，爰求為確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃契約關係存在， 及被上訴人應就系爭耕地與伊續訂私有耕地租賃契約之判決 。
被上訴人則以：系爭耕地租約以種植水稻為正產物，惟系爭 耕地並未種植水稻，幾近荒蕪，多屬竹林且雜草叢生；又附 表編號5 即系爭七二四地號土地上如原判決附圖（下稱附圖 ）所示Ｂ部分，竟供訴外人褚進福建築房屋居住使用，顯與 耕作目的無關，非屬農舍，亦未經原出租人李成長、李欉之 同意，雖李長成及李欉曾出具土地使用權同意書一式二份， 同意原承租人王傳宗在系爭七二四地號土地上建築一層加強 磚造建築物，但僅同意使用土地面積三十坪，惟王傳宗竟於 興建如附圖所示Ａ部分建物後，一再擴建，現面積總計已達 六百零八平方公尺，遠超過同意之範圍；又上訴人於九十七 年一月間，復提供系爭七二四地號土地予訴外人王太平經營 養豬場，已違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定 。上訴人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第 二項之規定，系爭耕地租約應屬無效等語，資為抗辯。三、兩造不爭執之事實：
㈠上訴人之父王傳宗於四十二年間，向李欉、李長成承租系爭 耕地，雙方並訂立耕地三七五租約，約定租賃期間自四十二 年一月一日起至四十七年十二月三十一日止，嗣續約至九十 五年十二月三十一日止，並已向台北縣八里鄉公所辦理租約 登記（見原審㈠卷九頁之私有耕地租約、十頁之台北縣八里 鄉公所函文、本院卷九二頁背面之言詞辯論筆錄）。 ㈡嗣出租人李欉於九十年七月七日死亡，其就系爭耕地所有權 應有部分由被上訴人丁○○、己○○、戊○○共同繼承，每 人應有部分各六分之一；另出租人李長成就系爭耕地所有權 應有部分，則先後於九十一年七月三十一日及同年八月二十
六日以贈與為原因，移轉登記予被上訴人乙○、庚○○、丙 ○○共有，每人應有部分依序為四分之一、八分之一及八分 之一（見原審㈠卷一四八頁至一六七頁之土地登記謄本）。 ㈢上訴人之父王傳宗業於九十六年四月八日死亡，上訴人以外 之其他非現耕繼承人王張綢、李王寶珠、褚王寶蓮、王寶貝 、王雪玉、王素蘭、王阿三、王強勇及王太平等九人共同出 具同意書向台北縣八里鄉公所表示對系爭耕地承租權利，同 意由上訴人申請續約登記（見原審㈠卷八八頁至九二頁、二 四九頁至二六０頁之非現耕繼承人同意書、繼承系統表、戶 籍謄本及印鑑證明書）。
四、被上訴人抗辯系爭耕地租約因原承租人王傳宗就系爭耕地有 一部分不自任耕作之情形，依耕地三七五減租條例第十六條 第二項規定，全部無效等語。雖上訴人否認有一部分不自任 耕作之情形。惟查：
㈠按耕地三七五減租條例之立法目的，旨在落實憲法第一百四 十條第四項扶植自耕農之農地使用政策，及憲法第一百五十 三條第一項改良農民生活之基本國策；其立法限制地租、租 期、嚴格限制耕地出租人終止耕地租約及收回耕地條件，藉 有礙契約自由原則及地主財產權保障之立法手段，保護弱勢 之自耕農，重新建構耕地承租人與出租人間之農業產業關係 。倘若耕地承租人不自任耕作或將耕地之全部或一部轉租他 人，自無加以保護之必要。是耕地三七五減租條例第十六條 第一項、第二項明定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地 全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約 無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租」。所謂不自任 耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自 任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異。而佃農在承租耕地上 固允許有農舍之存在，但所謂「農舍」，乃以便利耕作而設 ，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，為解決佃家實 際居住問題，而在耕地上建屋，縱經出租人同意，原訂租約 仍為無效，得由出租人收回，且無效係以租約所訂之土地全 部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數 筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，出租人 得就該未轉租或自任耕作部分之土地一併請求收回（最高法 院五十六年台上字第一五二０號、六十三年台上字第五九九 號、六十四年台上字第五七一號判例、六十九年度台上字第 六五二號、七十三年度台上字第三四八二號及八十三年度台 上字第二六三六號判決參照）。
㈡附表編5 之系爭七二四地號土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分， 分別建有二棟磚造平房、水泥建物依序供原承租人王傳宗之
家屬（包括上訴人）及訴外人即原承租人王傳宗之二女婿褚 進福居住（見原審㈠卷一Ｏ五頁至一Ｏ八頁之被上訴人提出 之現場照片、二七九頁之上訴人提出之現場照片、㈡卷七三 頁至八一頁之被上訴人提出之現場照片、本院卷八三頁至八 四頁之上訴人提出之現場照片），上開建物部分經比對建物 稅籍資料結果，如附圖所示Ａ部分即坐落臺北縣八里鄉○○ 村○道坑十五號房屋為折舊年數三十八年之磚石造（面積九 十三點六平方公尺，約二十八點三一坪）、騎樓（面積十一 點六平方公尺，約三點五坪）及折算年數二十八年之加強磚 造建物（面積五十九點九平方公尺，約十八點一坪），合計 四十九點九一坪，其納稅義務人為上訴人；另如附圖所示Ｂ 部分即坐落同村長道坑十五號左棟房屋為折舊年數二十七年 之加強磚造建物（面積一百二十三點四平方公尺，約三十七 點三二坪），其納稅義務人為訴外人褚進福（見原審㈡卷三 六頁至三七頁之上訴人提出之台北縣政府稅捐稽徵處建物稅 籍資料）。
㈢上訴人復自認原承租人王傳宗於附表編5 之系爭七二四地號 土地上建造如附圖所示Ａ、Ｂ部分二棟磚造平房及水泥建物 ，依序係供原承租人王傳宗之家屬（包括上訴人）及訴外人 即原承租人王傳宗之二女婿褚進福作為住家使用（見本院卷 九二頁背面之言詞辯論筆錄）。雖上訴人主張係經由原出租 人李長成及李欉同意在系爭七二四地號土地上建造二棟各三 十坪之建物，並出具同意書云云（見原審㈠卷八四頁、㈡卷 九頁、本院卷五八頁至五九頁）。惟按佃農在承租耕地上固 允許有農舍之存在，但所謂「農舍」，乃以便利耕作而設， 並不以解決佃農家族實際居住問題為目的，為解決佃家實際 居住問題，而在一部分耕地上建築房屋，仍屬不自任耕作， 縱經出租人同意，揆諸前開說明，原訂租約依耕地三七五減 租條例第十六條第二項之規定，全部仍為無效。五、綜上所述，系爭耕地租約既因原承租人王傳宗有一部分不自 任耕作之情形，違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之 規定，依同條第二項之規定，系爭耕地租約全部為無效。上 訴人已無從因繼承而繼受承租人之地位。從而，上訴人請求 確認兩造間就系爭耕地租約關係存在，及被上訴人應就系爭 耕地與上訴人續訂私有耕地租約，租賃期間自九十六年一月 一日起至一百零一年十二月三十一日止，自屬不應准許。原 審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨仍執前詞指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由。
六、至兩造其餘之攻擊或防禦方法、及未經援用之證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論
駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
民事第六庭
審判長法 官 林鄉誠
法 官 梁玉芬
法 官 楊豐卿
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1 項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 12 月 29 日
書記官 殷丹妮
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。