返還定金
臺灣高等法院(民事),上字,98年度,1006號
TPHV,98,上,1006,20091222,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　　98年度上字第1006號
上　訴　人　寶敦建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
上　訴　人　甲○○
上二人共同
訴訟代理人　黃啟倫律師
被 上訴 人　丙○○
訴訟代理人　蕭琪男律師
上列當事人間請求返還訂金事件，上訴人對於中華民國98年8月
14日臺灣臺北地方法院98年度訴字第883號第一審判決提起上訴
，本院於98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人於民國97年11月23日與上訴人簽訂 訂購單（下稱系爭訂購單）、不動產買賣契約書（下稱系爭 買賣契約）及委託代辦貸款契約書（下稱系爭貸款契約）， 雙方約定被上訴人向上訴人購買門牌號碼為台北市○○區○ ○街239巷7號7樓之1之建物及其坐落基地應有部分（下稱系 爭不動產），買賣總價金為新台幣（下同）800萬元，被上 訴人應於簽約時給付300萬元簽訂金，其餘500萬元則於銀行 貸款核撥時給付。而關於簽訂金部分，被上訴人先於簽約日 即97年11月23日以刷卡方式給付45萬元，再於97年11月28日 交付票載金額為275萬元之支票一紙予上訴人，上開支票業 已兌現，其中20萬元係用以委託土地代書辦理過戶相關事宜 及所需之費用支出。因被上訴人恐資力不足，於訂立系爭契 約時明確表示必須銀行貸款500萬元，方能購買系爭不動產 ，兩造磋商合意於系爭訂購單中附加「若銀行貸款無法核准 ，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」之條款。然嗣後 兆豐商業銀行股份有限公司中和分行（下稱兆豐銀行）就被 上訴人聲請之系爭不動產銀行貸款確定無法核貸500萬元。 是以兩造就系爭不動產所成立之系爭買賣契約即因貸款條件 無法成就而不發生效力，則上訴人自被上訴人所受領之300 萬元簽訂金即屬無法律上原因而受有利益，被上訴人自得依 民法第179條、第181條規定請求上訴人返還。同時，因系爭 不動產並未辦理過戶，上訴人前收受被上訴人為辦理過戶相 關事宜所給付之20萬元，亦屬無法律上原因而受有利益，被 上訴人亦得依前開規定請求返還。又上開條款既然約定「若 銀行貸款無法核准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）



」，則被上訴人本於此一條款之約定，亦得請求上訴人返還 上開簽訂金。爰依民法第179條、第181條與系爭訂購單之約 定提起本訴，求為上訴人應給付被上訴人320萬元及自原審 追加起訴狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止按年息5%計 算利息之判決。
二、上訴人則以：依系爭買賣契約第4條第2項之約定，被上訴人 應於簽約同時簽立系爭貸款契約書予上訴人代辦貸款，而系 爭貸款契約書第6條約定：「倘因政府法令或金融機構貸款 政策改變或因甲方原因貸款條件不合，不能核准或核貸金額 少於預定金額時，甲方應於接到乙方通知後10日內以現金向 乙方一次全數繳清。」，故依據上開約定文義，可知本條約 定之範圍有「不能核准」、「核貸金額少於預定金額」二種 情形。而系爭訂購單僅針對其中「不能核准」之情狀，載明 上訴人無息返還簽訂金，而不及於「核貸金額少於預定金額 」之情形。蓋於約定時考量當時已有部分銀行停止辦理小套 房貸款業務，倘銀行均採行此一決定，致被上訴人無法申請 房屋貸款時，上訴人須無息返還簽訂金，自不能排除當「核 貸金額少於預定金額」時仍應適用前開第6條約定。再參以 內政部公告之成屋買賣契約範本，對於當事人間有約定部分 價金以貸款方式支付者，亦明定應載明預定貸款之金額，並 就「核貸金額不足」、「貸款無法核准」分別處理方法，顯 見本件「不能核准」係指銀行完全不同意貸款之情形，此對 被上訴人亦無不公平之處。況本案中兆豐銀行僅表示未能給 予足額貸款而非不能核准，且兩造並未約定僅能向兆豐銀行 辦理貸款，上訴人亦願協助被上訴人向其他銀行申辦，本件 貸款未能申辦成功，係因被上訴人當時片面取回申貸資料所 致。又系爭貸款契約書僅約定代向金融機構申請貸款，並無 約定申請貸款之金融機構以兆豐銀行中和分行為限，故縱設 該銀行果有無法核貸之情事，但上訴人仍願代被上訴人向其 他金融機構申請貸款時，被上訴人不得斷然拒絕並為本件請 求。兩造並未約定以銀行貸款核准為系爭契約之停止條件， 被上訴人自不得主張系爭契約已因停止條件未成就而確定不 生效力。縱認系爭契約因停止條件成就而不生效力，惟上開 約定亦僅載明上訴人應返還簽訂金，並未就代辦費20萬元為 特別約定，被上訴人此部分之請求，即乏其據。此外，本件 被上訴人之請求係屬可分之給付，依民法第271條規定，應 平均分擔之，而上訴人等從未表示對被上訴人各負全部給付 之責，法律對此亦未為特別之規定，被上訴人主張上訴人等 應共同給付被上訴人其主張數額之款項，自有違誤等語置辯 。




三、本件原審判決上訴人應給付被上訴人320萬元，及上訴人寶 敦建設股份有限公司自98年5月13日起，上訴人甲○○自98 年5月14日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。上訴 人不服提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴 人於原審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人於本院答辯 聲明為：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於97年11月23日簽署系爭訂購單、契約書及貸款契約書 ，約定由上訴人出售系爭不動產予被上訴人，總價金為800 萬元，被上訴人應於簽約時給付300萬元簽訂金，其餘500萬 元則委託上訴人辦理貸款，預定貸款為500萬元，於銀行貸 款核撥時給付。而關於簽訂金部分，被上訴人先於簽約日即 97年11月23日以刷卡方式給付45萬元，再於97年11月28日交 付票載金額為275萬元之支票一紙予上訴人，上開支票業已 兌現，其中20萬元係用以委託土地代書辦理過戶相關事宜及 所需之費用支出。
㈡、被上訴人以系爭不動產為擔保，向兩造指定之兆豐銀行聲請 辦理不動產抵押貸款，然嗣後因兆豐銀行核貸之額度不足50 0萬元等因素，被上訴人並未繼續辦理貸款，該行於98年3月 2日將被上訴人之上開申請文件退還被上訴人。㈢、以上事實，為兩造所不爭執，並有被上訴人所提出之系爭契 約書及貸款契約書（見原證一，原審卷第5-21頁）、刷卡單 及支票（見原證二，原審卷第22-23頁）、系爭訂購單（見 原證三，原審卷第24頁）、兆豐銀行聲請貸款退件資料（見 原證五，原審卷第25-26頁）與兆豐銀行中和分行所出具之 98年6月25日（98）中和字第0082號函（見原審卷第105頁） 在卷可稽。
五、惟被上訴人主張依據系爭訂購單之註記「若銀行貸款無法核 准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」，足見兩造已 約定如兆豐銀行核貸之額度不足500萬元，則上訴人應退還 簽訂金300萬元，又系爭不動產既然無庸辦理過戶手續，則 被上訴人已給付予上訴人之手續費20萬元應一併退還等語， 則為上訴人所否認，並以前開情詞置辯，則本件之爭點厥為 ：㈠、系爭訂購單附註「無法核准」即同意返還簽訂金，是 否僅針對系爭貸款契約第6條「貸款不能核准」之情形而有 所約定？被上訴人請求上訴人返還簽訂金300萬元，是否符 合上開要件？㈡、被上訴人請求上訴人返還辦理系爭不動產 過戶而繳付予上訴人之20萬元，有無理由？㈢、被上訴人以 上訴人應共同給付之方式提起本訴，有無理由？茲分述如下 ：




㈠、系爭訂購單附註「無法核准」即同意返還簽訂金，是否僅針 對系爭貸款契約第6條「貸款不能核准」之情形而有所約定 ；被上訴人請求上訴人返還簽訂金300萬元，是否符合上開 要件：
１、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭 句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意 人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤 須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期 之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法 ，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信 原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先 ，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間 以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約 當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事 人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其 他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最 高法院18年上字第1727號、19年上字第58號、19年上字第45 3號判例要旨及88年度台上字第1671號判決要旨參照）。是 以，探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條 款時，應斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契 約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而 為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事 人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質， 則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給 付目的與契約利益而言。
２、就契約之目的與所欲規範之權利義務關係而論，系爭貸款契 約書之簽訂，係兩造就貸款事項有所約定，而系爭訂購單之 簽訂，則係針對貸款額度所為之特別約定，是以兩造對於簽 訂金應否返還而產生爭議時，如系爭貸款契約書與訂購單之 約定，在文義上有所出入，自應以系爭訂購單之約定優先適 用，較符合契約本旨與當事人真意，否則有關貸款事宜既於 系爭貸款契約書上有所約定，何需另於系爭訂購單再為約定 ？況系爭貸款契約書係上訴人預先以打字方式印製而成，而 系爭訂購單之附註事項則為兩造簽署系爭買賣契約書當場手 寫製作而成，是依據社會通念，系爭訂購單之附註事項當更 能呈現經雙方協議後所欲達成之意思表示合致。３、又系爭訂購單之附註事項記載「無法核貸」，其文義與系爭 貸款契約書所載之「不能核貸」與「核貸金額少於預定貸款 額」，並不相符。上訴人雖辯稱系爭訂購單附註事項之「無 法核貸」，其情狀即為系爭貸款契約書第六條之「不能核貸



」，故系爭貸款契約書第6條之「核貸金額少於預定貸款額 」即不在系爭訂購單附註事項所約定「無法核貸」之範圍內 云云。然系爭訂購單除記載「若銀行貸款無法核准，則賣方 (即上訴人)同意無息返還原訂金（簽訂金）」之文字外，尚 記載「訂簽300萬元、銀貸500萬元，總價800萬元」之字樣 ，顯見被上訴人簽約購買系爭不動產時，已對其自身之經濟 能力有所評估，為避免發生系爭貸款契約書第6條之情事， 始另就約定貸款金額500萬元於訂購單上為附註事項之記載 。倘依上訴人對於系爭訂購單附註事項之解釋，則被上訴人 於銀行核准貸款之額度不足500萬元時，其貸款不足之資金 缺口，即應依系爭貸款契約書第6條之約定，於接到上訴人 通知後10日內以現金向上訴人一次繳清。則系爭訂購單附註 事項將僅限於「不能核貸」之情況，才有其適用。若係如此 ，則被上訴人面對貸款不足而應籌措自備款一次繳清之金額 將難以估計，是否有其經濟能力得以承擔，即非被上訴人簽 約購買系爭房屋時所得預見，倘被上訴人無力籌措該貸款不 足之資金數額，勢必面臨違約之風險，當非被上訴人購屋之 際所樂見，恐已逾越被上訴人經濟能力所得承受之範圍，自 會影響被上訴人購買系爭不動產之意願，殊非兩造簽訂系爭 訂購單時填載附註事項之本意。是以系爭訂購單既係針對系 爭貸款契約書第6條之約定而另為附註事項之記載，而未區 分「不能核貸」與「核貸金額少於預定貸款額」之情況，自 不宜限縮解釋系爭訂購單附註事項之「無法核貸」，僅限於 系爭貸款契約書第6條「不能核貸」之情事始有其適用之餘 地。本件被上訴人所在意者，應係是否得貸得足額之500萬 元以為價金之一部，而非於無法貸得足額之500萬元時，仍 需自行籌措貸款差額而一次繳清。系爭貸款契約第6條之約 定，既與系爭訂購單附註事項相抵觸，自無再予適用之餘地 。換言之，系爭訂購單附註事項記載「無法核貸」，應包含 系爭貸款契約書所載「不能核貸」與「核貸金額少於預定貸 款額」兩種情況，均有其適用，始符當事人於系爭訂購單附 註事項另外記載「無法核貸」之本意。雖內政部公告之成屋 買賣契約範本，對於當事人間有約定部分價金以貸款方式支 付者，明定應載明預定貸款之金額，並就「核貸金額不足」 、「貸款無法核准」分別處理方法。惟此係內政部就成屋買 賣契約有關貸款所訂定之範本，僅供參考而已，對於交易當 事人並無法律上之拘束力。況上訴人係建屋出售者，具有不 動產交易之專業知識，對於內政部公告之成屋買賣契約範本 有此規定，理應有所知悉，而被上訴人僅係一般購屋民眾， 未必有此常識，則系爭訂購單附註事項填載時，上訴人何以



未令被上訴人就「核貸金額不足」、「貸款無法核准」分別 記載其處理方法，而任令該訂購單附註事項僅記載「無法核 貸」之文字？是以上訴人於訴訟中再執此內政部公告之成屋 買賣契約範本為辯，顯然有失公平，自非可取。本件被上訴 人以系爭不動產向兆豐銀行貸款，初步審核僅得貸款400萬 元，而無法貸得足額之500百萬元，為兩造所不爭執(見本院 卷第75頁反面)，復有兆豐銀行中和分行所98年6月25日（98 ）中和字第0082號函載：「經查丙○○(即被上訴人)於97年 11月間因擬購買坐落台北市○○區○○路239巷7號7樓之1之 不動產(即系爭不動產) ，向本行申請長期房屋購置貸款500 萬元。本案經本行書面審查後，隨即向詹君提報敘做條件， 惟詹君對貸款成數、利率等條件不甚滿意，表示將再行仔細 考慮，或向其他行庫申貸，此後即未再回覆本行，故本貸款 案並未辦理完成。」等語（見原審卷第105頁），足資佐證 。則被上訴人依據系爭訂購單附註事項「若銀行貸款無法核 准，則賣方同意無息返還原訂金（簽訂金）」之約定，請求 上訴人返還簽訂金300萬元之條件，即已成就。雖上訴人辯 稱系爭不動產買賣契約並未限定以兆豐銀行中和分行為唯一 之貸款銀行，縱兆豐銀行中和分行無法核准500萬元貸款， 上訴人仍願代被上訴人向其他金融機構申請貸款，被上訴人 不得斷然拒絕辦理云云。惟迄本院言詞辯論期日止，仍未見 上訴人提出願就系爭不動產貸款500萬元予被上訴人之金融 行庫供被上訴人辦理貸款，僅辯稱：「上訴人當然可以提供 銀行，但能否貸得五百萬元，要由銀行去做審核。」等語( 見本院卷第76頁) ，是其遽指被上訴人拒絕辦理貸款，自非 可取，難謂被上訴人不得依系爭訂購單附註事項之約定請求 上訴人退還簽訂金300萬元。
㈡、被上訴人請求上訴人返還辦理系爭不動產過戶而繳付予上訴 人之20萬元，有無理由：
承前所述，被上訴人請求上訴人返還簽訂金300萬元，既有 理由，則系爭不動產已無辦理所有權移轉登記予被上訴人之 必要。從而上訴人為辦理系爭不動產移轉所有權登記等事項 而向被上訴人收受之預付費用20萬元，即屬無法律上之原因 而受利益，致被上訴人受損害。則被上訴人依不當得利之法 律關係，請求上訴人返還該預付款20萬元，自屬有據。㈢、被上訴人以上訴人應共同給付之方式提起本訴，有無理由： 上訴人雖辯稱本件不動產買賣契約之土地及建物出賣人分別 為上訴人甲○○與寶敦建設股份有限公司，被上訴人已繳之 價金分別為土地部分240萬元，建物部分60萬元，被上訴人 主張上訴人應各給付被上訴人320萬元，顯無所據云云。查



本件不動產買賣契約書上固載明房屋價款128萬元，土地價 款672萬元(見原審卷第7頁)等語。惟被上訴人所給付之320 萬元當中，除20萬元係預付辦理不動產所有權移轉登記等手 續所需費用外，其餘300萬元簽訂金究係如何分配於房屋或 土地，則未見兩造於該不動產買賣契約書上有所約定，僅上 訴人內部有所謂之比例分配之問題，且上訴人亦未提出證據 證明被上訴人知悉其所繳之簽訂金300萬元係按如何之比例 分配於房屋或土地(見本院卷第76頁)。被上訴人既與上訴人 二人共同簽訂系爭不動產買賣契約書，並將簽訂金300萬元 及辦理不動產所有權移轉登記等手續所需費用20萬元交付上 訴人二人，則其併列上訴人為共同被告提起本訴，請求上訴 人共同給付320萬元本息，於法尚無不合。原判決主文第一 項載明「被告(即上訴人二人)應給付原告(即被上訴人)320 萬元本息」等語，雖無「共同給付」字樣，然此乃共同訴訟 之當然解釋，殊無必要於判決主文中另為載明，上訴人對於 原判決主文之解讀顯然有所誤會。
六、綜上所述，被上訴人本於系爭訂購單附註事項之約定，請求 上訴人返還簽訂金300萬元，及依不當得利之法律關係，請 求上訴人返還20萬元預付款，均屬正當。從而被上訴人請求 上訴人給付320萬元，及自原審追加起訴狀繕本送達上訴人 之翌日即寶敦建設股份有限公司部分為98年5月13日起，甲 ○○部分為98年5月14日起，均至清償日止，按年息百分之 五計算之利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人如數 給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄 改判，為無理由，應予駁回。又本件為判決基礎之事證已臻 明確，本院逐一審酌兩造所提其餘攻擊、防禦方法與證據， 認均不影響前開判決結果，爰不再一一論述，併此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 鄭純惠
法 官 吳謀焰
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但



書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
書記官 李明昇
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。