臺灣臺南地方法院民事判決 98年度訴字第1301號
原 告 甲○○
被 告 祭祀公業沈六順
法定代理人 沈祖龍
訴訟代理人 陳培芬律師
上列當事人間租佃爭議事件，經本院於民國98年11月26日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔
事 實 及 理 由
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條 第1項、第2項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經臺南 縣柳營鄉公所耕地租佃委員會調解、臺南縣政府耕地租佃委 員會調處均不成立後，經臺南縣政府耕地租佃委員會移送本 院審理，有臺南縣政府98年10月15日府地籍字第0980225010 號函暨租佃爭議調處程序筆錄、原卷影本在卷可稽，依上開 規定，原告提起本訴，合於上開程序，先予敘明。二、原告起訴主張：
㈠原告之被繼承人蔡木藤自民國38年起向被告承租坐落台南縣 柳營鄉○○○段674地號土地（按於98年1月6日因分割增加 同段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674 -6地號） ，並簽訂三七五租約（下稱系爭租約），被繼承人蔡木藤87 年間死亡後，由原告及訴外人陳質等人共同繼承，於91年度 系爭租約期滿時，未依規定辦理續訂租約，系爭租約即由柳 營鄉公所辦理租約註銷登記。嗣經原告於97年12月17日申請 更正及繼承續訂租約，經被告提出異議表示自承租人即被繼 承人蔡木藤死亡後，即未繳付租金及系爭土地上並無耕作或 整理之跡象，原告遂提出租佃爭議調解，後又因被告不服調 處決議，遂由台南縣政府檢送本案租佃爭議調處案至鈞院。 ㈡被告雖抗辯系爭土地上並無耕作或整理之跡象，惟依台南縣 柳營鄉公所97年12月10日上午10時至系爭土地會勘紀錄記載 ：「會勘結論：⒈地上物26顆荔枝（超過數目）為十年以上 生，應為承租人所有，數量不符部分請承租人向縣府陳情。 ⒉地面目前呈管理狀態。」及台南縣政府97年12月26日下午
2時30分復至系爭土地會勘，記載：「所有作物荔枝66棵等 等…」，皆足資證明承租人確有繼續耕作的事實。被告又抗 辯自被繼承人蔡木藤87年間去世後，即無繳交租金一事，查 租金之繳納方式於87年之前均由被繼承人蔡木藤親自交租給 沈祖龍，後期則由五房沈信雄代理人蘇沈彩蓮代收。92年間 被告未前來收取租金，原告聯絡訴外人蘇沈彩蓮，訴外人蘇 沈彩連表示伊為嫁出去的人，已不理會系爭耕地之事，同時 沈祖龍並未依民法第440條第1項規定向原告催告繳納租金一 事，是被告亦不得依耕地三七五租約清理要點第9點第3款辦 理終止租約。
㈢而被告未出席98年2月16日柳營鄉公所耕地租佃委員會調解 ，亦未出席98年3月1日柳營鄉公所耕地租佃委員會調解，然 依98年3月1日柳營鄉公所耕地租佃委員會調解決議記載：「 主文：各委員一致認為該筆承租土地有繼續耕作之事實，應 繼續承租。」嗣後被告亦未出席98年5月22日臺南縣政府耕 地租佃委員會調處，及98年8月27日臺南縣政府耕地租佃委 員會調處，惟依98年8月27日臺南縣政府耕地租佃委員會調 處決議記載：「主文：出租人第2次未到場，本委員會同意 鄉租佃調解委員會意見，租約繼續有效。」，是被告應回復 系爭租約。
㈣並聲明：被告應無條件由原告回復台南縣柳營鄉○○○段 674地號（包括98年1月6日因分割增加同段674-1、674-2、 674-3、674-4、674-5、674 -6地號）土地之三七五租約， 租約繼續有效。
三、被告則以：
㈠緣原告之被繼承人蔡木藤自38年起向被告承租系爭674地號 土地，雙方訂有系爭租約，每六年定期換約。查原承租人蔡 木藤於87年間死亡，而系爭租約於91年12月31日到期後，原 承租人蔡木藤之繼承人甲○○等人未依規定辦理續訂租約， 經台南縣柳營鄉公所於92年4月8日辦理租約註銷登記在案。 復查系爭土地原係被告所有，惟系爭土地於97年10月16日業 經台南縣政府徵收，並於同年12月16日移轉所有權登記予台 南縣，管理者為台南縣政府，復於98年1月6日自系爭土地分 割增加同段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674-6地 號，系爭土地於台南縣政府徵收後，其土地使用分區已編訂 為工業區用地。本件被告已因政府徵收喪失系爭土地之所有 權，則本件原告起訴請求回復租約，應無訴訟上之利益可言 。
㈡再者，依台南縣政府於97年5月21日召開柳營科技工業區第 二期開發區地上物查估會勘之會勘紀錄，主管機關台南縣政
府、柳營鄉公所、鹽水地政事務所、財政部國有財產局、嘉 南農田水利會等單位已於同日會同至系爭土地現場會勘，嗣 後台南縣政府以98年1月10日府經工字第0980008048號函檢 送柳營科技工業區第二期開發用地農作改良物補償費清冊等 資料，上開資料記載系爭土地有11年生以上等級之荔枝26株 ，惟其備註欄特別記載：「餘因爬藤覆蓋嚴重，荒廢多年， 不予查估」，再由函附之查估照片觀之，系爭土地上雜草蔓 生、樹木凌亂，未見有人耕作或整理之跡象，足證系爭土地 自原承租人蔡木藤87年死亡後至系爭租約在92年因未辦理續 約而遭柳營鄉公所註銷租約之際，甚至原告於97年間向柳營 鄉公所申請繼承變更登記及回復租約之前，系爭土地已因無 人耕作而荒廢10年以上，故依耕地三七五減租條例第16條第 1 項、第2項規定，系爭租約既已無效，在法律上原告自無 回復系爭租約之可能。況原告並未居住於系爭土地所在地台 南縣柳營鄉，其本非現耕繼承人，原告稱已申請繼承變更登 記，自有可疑。
㈢又原繼承人蔡木藤於87年死亡後，被告即無受領任何租金， 即在97年12月31日租約屆滿前，原承租人蔡木藤之繼承人已 積欠四年之租金，如算到97年為止則已積欠高達10年之租金 ，被告自得依耕地三七五減租條例第17條第1項第3款規定主 張終止系爭租約，且被告亦已於97年12月30日以書面告知柳 營鄉公所，主張停止租約。
㈣並聲明：駁回原告之訴。
四、本院依民事訴訟法第271條之1規定準用第270條之1規定，整 理並協議兩造簡化爭點結果，兩造不爭執事項及爭執要點如 下：
㈠兩造不爭執事項：
⑴訴外人蔡木藤於38年6月31日向被告沈祖龍即祭祀公業沈 六順管理人承租坐落臺南縣柳營鄉○○○段674地號、地 目田、面積0.6016公頃土地，並訂有三七五租約（臺南縣 私有耕地租約副本中字第36號），該租約於85年12月31日 期滿，經柳營鄉公所依規定通知訴外人蔡木藤換約，惟訴 外人蔡木藤未於規定期間內辦理換約手續，嗣柳營鄉公所 依耕地三七五租約清理要點第7點第2項規定註銷上開租約 登記。
⑵被繼承人蔡木藤於87年3月4日死亡，其繼承人為原告甲○ ○及訴外人陳質等人。
⑶原告甲○○前向柳營鄉公所申請回復三七五租約，因被告 提出相反意見，兩造依耕地三七五減租條例第26條規定辦 理調解。
⑷臺南縣柳營鄉公所97年12月10日10時之會勘紀錄表記載會 勘結論：⒈地上物26棵荔枝〈超過數目〉為十年以上生， 應為承租人所有。數量不符部分，請承租人向縣府陳情。 ⒉地面目前呈管理狀態。
⑸被告未出席98年2月16日柳營鄉公所耕地租佃委員會調解 。
⑹被告未出席98年3月1日柳營鄉公所耕地租佃委員會調解， 該次調解決議記載：㈠主文：各委員一致認為該筆承租土 地有繼續耕作之事實，應繼續承租。㈡理由：該筆承租土 地為多年生果樹，不需長期照顧管理，因此超過二月未整 理就有雜草叢生，所以各委員一致認為該筆承租土地有繼 續耕作之事實，應繼續承租。柳營鄉公所租佃委員會並將 上開決議送臺南縣政府租佃委員會調處。
⑺被告未出席98年5月22日臺南縣政府耕地租佃委員會調處 。
⑻被告未出席98年8月27日臺南縣政府耕地租佃委員會調處 ，該次調處決議記載：㈠主文：出租人第2次未到場，本 委員會同意鄉租佃調解委員會意見，租約繼續有效。㈡理 由：⒈依公所會勘紀錄，當初仍有耕種事實。⒉欠租部分 ，出租人須踐行催告程序。出租人未出席，未能提出催告 程序。
⑼系爭674地號土地於98年1月間因分割增加台南縣柳營鄉○ ○○段674-1、674-2、674-3、674-4、674-5、674-6 地 號土地。
㈡兩造爭執要點：
原告請求回復與被告間就系爭674、674-1、674-2、674-3、 674-4、674-5、674-6地號土地之三七五租約是否有理由？五、本院得心證之理由：
㈠兩造間之系爭租約雖經台南縣柳營鄉公所於86年間為註銷租 約之登記，為兩造所不爭，然按耕地三七五減租條例第6條 第1項載「本條例施行後耕地租約應一律以書面為之，租約 之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登 記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約 之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效，最高法 院51年台上字第2629號著有判例可資參照。查，兩造間之租 約，係因85年底私有耕地租約期滿，出、承租人均未於公告 期間提出申請，依耕地三七五租約清理要點第7點規定，由 鄉公所逕為租約註銷登記，此有台南縣歸仁鄉公所98年10月 28日所文化字第0980012099號函1份附卷可稽，因此，兩造 間若確有租約存在，承租人仍得檢附相關資料向鄉公所申請
續訂租約。
㈡惟按「被徵收土地或土地改良物之所有權人，對於其土地或 土地改良物之權利義務，於應受之補償費發給完竣時終止。 」土地徵收條例第21條第1項定有明文。又按「國家因教育 學術事業之需要，在其事業所必需之範圍內，得徵收私有土 地。如徵收之土地原有租賃關係存在者，即因徵收而終止， 被徵收者之權利亦歸於消滅，而無適用耕地三七五減租條例 第17條終止租約限制之規定。」、「國家因公共事業之需要 ，依法徵收私有土地之行為，係基於公法上之權力所為之處 分，於其依法定程序公告即生效力，而非以被徵收土地之所 有人已收受徵收之通知為生效要件。」，有最高行政法院60 年判字第491號判例、79年判字第1895號判決要旨足資參照 。經查本件原告主張應回復三七五租約之台南縣柳營鄉○○ ○段674地號土地，被告抗辯系爭土地已於97年間被徵收， 經本院依職權函詢台南縣政府關於系爭土地徵收等情，經台 南縣政府函覆略以：「旨揭土地（即台南縣柳營鄉○○○段 674地號）土地為97年度柳營科技工業區工程用地，業奉內 政部97年9月11日台內地字第0970144743 號函核准徵收，並 經本府97年10月15日府地用字第09702327 53號公告徵收在 案，本府97年11月14日府地用字第09702626 09號函通知97 年11月21日辦理補償費發放在案。因土地所有權人未受領， 本府另於97年12月8日府地用字第0970281005 號函依土地徵 收條例第26條規定將補償費存入專戶保管，復於同年12月16 日辦畢土地所有權移轉登記，並陳報內政部備查在案，業已 完成徵收程序。惟查旨揭土地地價應領補償費新台幣6,569, 472元正及地上改良物應領補償費新台幣114, 400元正，目 前尚未領訖。」等語，有台南縣政府98年11月4日府地用字 第0980259885號函及所附97年10月15日府地用字第09702327 53號公告、97年11月14日府地用字第0970262609號號函、97 年12月8日府地用字第0970281005號函等影本在卷可稽，由 前開函文可知系爭土地已由台南縣政府於97年10月15日以府 地用字第0970232753號公告徵收為97年度柳營科技工業區工 程用地，且業於97年11月21日辦理補償費發放在案，則依上 開土地徵收條例第21條第1項之規定，系爭被徵收土地之所 有權人即被告，對於系爭土地之權利義務，於應受之補償費 發給完竣時終止。又系爭674地號土地已於97年12月16日登 記為台南縣所有，系爭674地號土地於98年1月間因分割增加 台南縣柳營鄉○○○段674 -1、674-2、674-3、674-4、674 -5、674-6地號土地，亦有被告所提出之土地登記謄本可稽 ，是依上開說明，原告主張回復租約之台南縣柳營鄉○○○
段674、674 -1、674-2、674- 3、674-4、674-5、674-6地 號土地，原來縱使有租賃關係存在，亦因徵收而終止，且原 土地所有人即被告亦因土地被徵收而喪失對系爭土地之權利 義務，是原告請求被告回復三七五租約，主張租約繼續有效 云云，顯無理由。
六、綜上所述，被告既已因系爭土地被徵收而喪失對系爭土地之 權利、義務，原告請求被告回復台南縣柳營鄉○○○段674 、674 -1、674-2、674- 3、674-4、674-5、674-6地號土地 之三七五租約、租約繼續有效云云，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 10 日 民事第二庭 法 官 翁金緞
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 10 日 書記官 彭建山