臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第903號
原 告 丁○○
訴訟代理人 劉錦隆律師
複代理人 楊仲傑律師
被 告 乙○○
甲○○
上二人共同
訴訟代理人 丙○○
上列當事人間調整租金事件，本院於民國98年11月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺北縣新店市○○段330 地號土地重測前為大坪林段七 張小段1 地號土地，原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗甲、 劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東於昭和8 年（民國22年） 6 月25日與被告之父劉港簽訂「土地賃貸借契約書」，將該 土地不定期限出租予劉港建屋。劉港自昭和9 年7 月起於其 上興建房屋2 間，並於生前將之贈與其子劉樹、劉金土、乙 ○○、甲○○，經渠等彼此轉讓，該等房屋即現今建物門牌 ：臺北縣新店市○○路○ 段50號、52號房屋分由被告甲○○ 、乙○○取得。劉港承租系爭土地期間，系爭土地於82年1 月19日輾轉移轉為訴外人陳標和所有，嗣經法院拍賣，再由 原告承受取得所有權，依民法第425 條規定及最高法院43年 臺上字第479 號判例（現行民法第426 條之1 ），系爭土地 租賃關係應存在於兩造之間。
㈡系爭土地之租金自82年迄今均未調整，惟系爭土地82年間之 市價每坪約為新臺幣（下同）50萬元，現已漲至l00 餘萬元 以上，其公告現值自每平方公尺117,000 元調漲至135,458 元，公告地價自每平方公尺27,000元調漲至34,576元，申報 地價自每平方公尺21,600元調漲至27,661元，地價稅調漲達 28.06%，且系爭土地坐落省道台九線臺北縣新店市○○路○ 段旁，有捷運新店線、多線公車經過，距離捷運大坪林站， 步行僅需約5 分鐘，交通便利，其附近學校、銀行、郵局、 診所、傳統市場、超級市場、家樂福量販店等商家林立，生 活機能優良，商業活動繁盛，系爭房屋亦供作店鋪營業之用 ，被告使用系爭土地所獲得之利益與其給付原告之租金相較 ，顯不相當，原告自得依民法第442 條規定，請求將被告承
租系爭土地之年租金調整為按系爭土地申報地價年息8%計算 。
㈢聲明：
被告承租原告所有坐落臺北縣新店市○○段330 地號土地（ 面積：232.47平方公尺）租金，應自起訴狀繕本送達翌日即 起調整為按申報地價年息8%計算年租金。
二、被告抗辯：
㈠租賃契約任何一方請求增減租金之訴，必須以原訂約之當事 人全體為訴訟當事人，當事人始適格，劉港於22年6 月25日 與原地主劉盛輝等7 人簽訂系爭租賃契約，其承租之範圍、 面積包括坐落臺北縣新店市○○段329 、330 地號土地上之 3 間房屋（建物門牌：臺北縣新店市○○路48號、50號、52 號）之基地，劉港雖於54年5 月10日召開家族會議，以抽籤 、補償之方式，重新分配系爭房屋使用權予劉金土、甲○○ 、乙○○，然未分割，亦未辦理所有權移轉登記，而該等房 屋坐落之土地包括系爭329 地號土地，是系爭租賃契約之出 租人應為系爭329 、330 地號土地之所有權人全體，承租人 應為劉港之繼承人全體，原告以其個人為原告，以甲○○、 乙○○為被告，顯為當事人不適格。
㈡原告請求將年租金調整為按申報地價年息8%計算，其租金為 原年租金之3.57倍，且系爭房屋為屋齡75年之老舊房屋，年 久失修、破舊簡漏，僅供作印章、鑰匙小生意營業之用，原 告請求按年息8%計算租金，其租金高於市場行情，應以年息 4%計算為適當。
㈢聲明：
駁回原告之訴。
三、不爭執之事項：
㈠坐落臺北縣新店市○○段330 地號土地重測前為大坪林段七 張小段1 地號土地，原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗甲、 劉宗英、劉金福、劉盛南、劉盛東於昭和8 年（民國22年） 6 月25日與被告之父劉港簽訂「土地賃貸借契約書」，將該 地不定期限出租予劉港建屋。劉港自昭和9 年7 月起於其上 興建房屋3 間，即現今建物門牌臺北縣新店市○○路○ 段48 、50、52號房屋（本院卷第26-27 頁）。 ㈡系爭土地原所有權人劉盛輝等7 人於38年10月間協同劉港就 系爭土地設定地上權，設定權利範圍為133.42平方公尺，該 地上權現由劉港之繼承人乙○○、劉金土、甲○○、高劉金 枝、周富貴、梁劉寶琴、劉金燦、李劉麗卿、劉春田、劉東 波、劉麗雪、潘琇禎、潘瑜萍、潘依婷、劉林桂、潘金仁公 同共有〔本院98年度店調字第38號（下稱調解卷）卷第17-1
9 頁、本院卷第21-24 頁〕。
㈢劉港承租系爭土地期間，該土地輾轉移轉為陳標和所有，嗣 經法院拍賣，原告於93年12月27日承受取得系爭土地所有權 ，並於94年1 月25日辦妥所有權移轉登記（調解卷第17頁） 。
㈣劉港於生前即54年5 月10日將其所興建之系爭房屋分配予其 子，建物門牌臺北縣新店市○○路○ 段50號、52號房屋分歸 被告甲○○、乙○○，惟未辦理所有權移轉登記（本院卷第 58頁）。
㈤陳標和於82年間以劉港之繼承人為被告提起調整地上權租金 訴訟，經本院以82年度訴字第628 號判決劉港之繼承人於系 爭土地上所設定133.42平方公尺地上權租金自82年1 月19日 起調整為每年144,094 元確定（本院卷第28-32 頁）。四、得心證之理由：
原告主張系爭租賃契約存在於兩造之間，系爭土地之價值上 漲，被告使用系爭土地所獲得之利益與其給付原告之租金顯 不相當，原告自得依民法第442 條規定，請求將年租金調整 為按申報地價年息8%計算，為被告所否認，並以前詞置辯， 是本院所應審究者為：㈠系爭租賃契約是否存在於兩造之間 ？㈡原告得否僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴 ？㈢系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要？茲論述 如下：
㈠系爭租賃契約是否存在於兩造之間？
⒈租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定 出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人 ，最高法院48年臺上字第227 號、43年臺上字第479 號固著 有判例意旨可資參照，惟該等判例業經最高法院91年度第13 次、92年度第12次民事庭會議決議通過不再援用，不再援用 之理由為民法債編已增訂第426 條之1 ，是有關租用基地建 築房屋，承租人房屋所有權移轉，其基地租賃契約對於房屋 受讓人是否繼續存在，應依民法債編規定定之。而88年8 月 21日修正、89年5 月5 日施行之民法債編，雖於民法第426 條之1 明定租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時， 其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，其立法理 由亦載明：「參酌最高法院判例意旨，增訂本條，並明定其 租賃契約繼續存在，以杜紛爭」。然民法債編修正施行前發 生之債，除民法債編施行法有特別規定外，不適用修正施行 後之規定，民法債編施行法第1 條後段定有明文，關於民法 債編修正施行前訂定之租賃契約是否適用民法第426 條之1 ，民法債編施行法並未特別規定，顯見立法者就此已加以斟
酌，並有意使之不適用民法第426 條之1 規定，故於民法債 編修正施行前訂定之租賃契約，並無適用民法第426 條之1 規定之餘地。
⒉承前所述，最高法院48年臺上字第227 號、43年臺上字第47 9 號判例業經最高法院民事庭會議決議通過不再援用。而系 爭土地原所有權人劉盛輝、劉寶且、劉宗甲、劉宗英、劉金 福、劉盛南、劉盛東係於民法債編修正施行前之昭和8 年（ 民國22年）6 月25日與被告之父劉港簽訂「土地賃貸借契約 書」，將該土地不定期限出租予劉港建屋，有土地賃貸借契 約書在卷可憑（本院卷第26-27 頁），揆諸前揭說明，系爭 租賃契約並無適用民法第426 條之1 之餘地。是縱劉港於其 生前即54年5 月10日將系爭房屋中之50號、52號房屋分歸被 告甲○○、乙○○，其法律性質係屬贈與，系爭租賃契約亦 不隨同移轉於被告甲○○、乙○○，系爭租賃契約於劉港生 前仍存在於劉港與系爭土地所有權人之間，於劉港死亡後則 存在於劉港繼承人與系爭土地所有權人之間，原告主張系爭 租賃契約存在於兩造之間，尚非可採。
⒊再者，基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，應以 承租人將房屋所有權移轉他人為要件，此觀諸民法第426 條 之1 規定，及最高法院48年臺上字第227 號、43年臺上字第 479 號判例意旨即明。系爭房屋為未辦理保存登記建物，為 兩造所不爭，是縱劉港將之分歸其子之法律性質為贈與，其 子亦僅對系爭房屋取得事實上之處分權，該等房屋所有權仍 屬原出資建築之人即劉港所有，於此情形，自無從適用上開 規定、判例意旨，系爭租賃契約並未因劉港將系爭房屋分歸 其子即對其子繼續存在，被告甲○○、乙○○於劉港死亡前 實係本於占有之連鎖關係對抗系爭土地所有權人，待劉港死 亡後始與其他繼承人共同繼承系爭租賃契約，此所以本於系 爭租賃契約而設定之地上權亦由劉港繼承人全體共同繼承之 故（調解卷第17-19 頁），原告主張劉港將系爭房屋分歸其 子，經渠等彼此轉讓，系爭50號、52號房屋分由被告甲○○ 、乙○○取得，系爭租賃契約之承租人應為被告甲○○、乙 ○○二人，尚不足取。
㈡原告得否僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴？ 按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，民法第442 條前段定有明文。惟租金係租賃契 約之要素，必須當事人對租金一致，契約始成立，雖訴請法 院增減租金，其租金之得增減若干，法院有權斟酌，然請求 增減租金顯係對原有契約之要素加以變更，依通常訂約原則 ，仍應由兩造當事人為之，且租賃契約注重兩造間之信用關
係，並為求法律關係之一致，是以民法第442 條前段之「當 事人」應解為原訂定契約之當事人全體而言，則任何一造提 起增減租金之訴，必須以原訂約之兩造當事人全體為訴訟當 事人，當事人始為適格。系爭50號、52號房屋雖分歸被告甲 ○○、乙○○，惟系爭租賃契約係於民法債編修正施行前訂 定，且被告對系爭房屋僅取得事實上之處分權，系爭租賃契 約並未對被告繼續存在，業詳前述，而劉港死亡後，其繼承 人並未拋棄繼承，有繼承系統表、土地登記謄本在卷可憑（ 本院卷第78頁、調解卷第17-19 頁），系爭租賃契約應由被 告與其他繼承人共同繼承，其承租人應為劉港之繼承人全體 。系爭租賃契約之承租人，除被告外，既尚有劉金土、高劉 金枝、周富貴、梁劉寶琴、劉金燦、李劉麗卿、劉春田、劉 東坡、劉麗雪、潘琇禎、潘瑜萍、潘依婷、劉林桂、潘金仁 等人，原告僅以甲○○、乙○○為被告訴請調整租金，按之 上開說明，其當事人之適格即有欠缺。
㈢綜上，系爭租賃契約之承租人應為劉港之繼承人全體，原告 僅以甲○○、乙○○為被告，請求將系爭土地之年租金調整 為按系爭土地申報地價年息8%計算，其當事人不適格，原告 提起調整租金之訴，洵非正當，不應准許。
㈣原告不得僅以甲○○、乙○○為被告提起調整租金之訴，既 如前述，有關系爭土地是否因價值上漲而有調整租金之必要 ，本院自無庸再予審究，附此敘明。
五、從而，原告依民法第442 條規定，請求將被告承租原告所有 坐落臺北縣新店市○○段330 地號土地（面積：232.47平方 公尺）租金，應自起訴狀繕本送達翌日即起調整為按申報地 價年息8%計算年租金，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
書記官 劉碧輝