臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第869號
原 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
被 告 乙○○
訴訟代理人 周德壎律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國九十八年十一月二十
六日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北縣新店市○○段二五五地號土地上、門牌號碼：臺北縣新店市○○路二號、四號、如附圖所示A部分、面積為七三．七九平方公尺之建物拆除，並將該土地返還予原告。其履行期間為叁個月。
被告應自民國九十五年二月十日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣叁仟柒佰捌拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰零貳萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣叁佰零伍萬貳仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠伊先於94年7月27日向訴外人周遙瑞（下稱周遙瑞）買得坐 落臺北縣新店市○○段255地號土地（下稱系爭土地）所有 權應有部分30分之1，並於94年8月1日登記取得系爭土地所 有權應有部分30分之1，後於95年1月18日向財政部國有財產 局臺灣北區辦公室買得系爭土地所有權應有部分10分之9， 並於95年2月10日再以登記取得系爭土地所有權應有部分10 分之9，共計取得系爭土地所有權應有部分15分之14；詎被 告無正當權源以其所有門牌號碼臺北縣新店市○○路2號、4 號未辦保存登記之建物（下稱系爭房屋）占用系爭土地之如 附圖所示A部分、面積為73.79平方公尺土地，原告自得訴請 系爭房屋之事實上處分權人即被告拆除上揭房屋並返還土地 予原告及其餘共有人；又被告實際居住使用系爭房屋，無法 律上之原因占用系爭土地之如附圖所示A部分、面積為73.79 平方公尺土地，受有相當於租金之利益，致原告受有損害， 且被告占有上揭土地所得之利益，與原告所受不能管理、使 用土地之損害間，具有相當因果關係，另系爭土地於95年當 期申報地價為每平方公尺新臺幣（下同）8,240元，且上揭 土地緊鄰碧潭風景區，附近，交通便利、商業活動頻繁，爰
請依土地法第79條第1項、第148條、土地法施行細則第25條 、平均地權施行條例施行細則第21條前段之規定，主張應依 照上揭土地申報地價年息10％計算上開不當得利，從而原告 就其於95年2月10日登記取得系爭土地所有權應有部分15分 之14，得請求被告自95年2月10日起至返還上開土地之日止 ，按月給付原告4,806元（8,240元×75平方公尺×10％12× 1 4/15=4,806）。
㈡為此聲明：
⒈被告應將坐落系爭土地上之系爭房屋拆除，並將該土地返 還予原告。
⒉被告應自95年2月10日起至返還上揭土地之日止，按月給 付原告4,806元。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯以：
㈠系爭房屋係訴外人吳清禮、羅超群（下稱吳清禮、羅超群） 於55年7月7日出賣予訴外人高淵源（下稱高淵源），吳清禮 、羅超群並於同日出具「公有基地承購、承租放棄同意書」 ，將系爭房屋坐落基地承租及承購權讓與訴外人高淵源之妻 即訴外人甲○○○（下稱甲○○○）。高淵源嗣於56年12月 14日將系爭建物再出賣予訴外人王添丁、楊林如鳳（下稱王 添丁、楊林如鳳），楊林如鳳再於69年8月13日將系爭房屋 出賣予被告之父即訴外人莊肇濱（下稱莊肇濱），莊肇濱死 亡後，由被告繼續居住使用系爭房屋。再查，系爭房屋於59 年10月10日即申請有門牌，是認系爭房屋早於50年代即已存 在，基地共有人之一高淵源既同意出賣房屋及基地予王添丁 、楊林如鳳，雖未辦理土地所有權移轉登記，應認基地所有 權人已同意系爭房屋有權使用該基地。再者，甲○○○於55 年4月1日因分割而取得系爭土地應有部分30分之2，原告於 95 年1月18日向國有財產局購買其餘應有部分時，應已知悉 系爭土地上早有老舊建物，自應承受、容忍系爭建物存在， 且系爭房屋早於55年以前即已存在於系爭土地之上，莊肇濱 更於69年間即已設籍於該處，依國有財產法第42條第1項第2 款、第54條第1項之規定，財政部國有財產局就系爭土地應 應標售或標租予系爭房屋所有權人，詎財政部國有財產局竟 違背上開規定，擅自將系爭土地應有部分10分之9出售予原 告，並使原告嗣後得遽以請求拆屋還地，明顯有違公共利益 ，且以損害被告為目的，違反民法第148條第1項規定，不能 准許。
㈡為此抗辯：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告先於94年7月27日向周遙瑞買得系爭土地所有權應有部 分30分之1，並於94年8月1日登記取得系爭土地所有權應有 部分30分之1，後於95年1月18日向財政部國有財產局臺灣北 區辦公室買得系爭土地所有權應有部分10分之9，並於95年2 月10日再以登記取得系爭土地所有權應有部分10分之9，迄 95年2月10日共計取得系爭土地所有權應有部分15分之14， 另高王秀惠於53年7月9日因分割登記取得系爭土地所有權應 有部分30分之2，又系爭房屋為未辦理保存登記之建物，實 際占用系爭土地之如附圖所示A部分、面積為73.79平方公尺 土地，該房屋原係被告之父莊肇濱於69年8月13日向楊林如 鳳所購得，莊肇濱過世後由被告繼續於該處居住等情，有土 地登記第二類謄本（見本院卷第7頁）、莊肇濱與楊林如鳳 所簽訂土地建築改良物買買所有權移轉登記契約書（見本院 卷第10、11頁）、臺北縣新店市公所70年度監證費繳納通知 書（見本院卷第50頁）、臺北縣稅捐稽徵處70年契稅繳納通 知書（見本院卷第51頁）、臺北縣新店地政事務所98年10月 6 日北縣店地登字第0980014793號函附系爭土地之土地所有 權及其他權利歷次異動登記資料（見本院卷第108至178頁） 及臺北縣新店市地政事務所98年11月4日北縣店地測字第098 0016504號函附土地複丈成果圖（見本院卷第198、199頁） 等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執（見本院卷第69頁反面 、第192、193頁），堪信為真實。
四、本件原告主張其迄95年2月10日為止，共計取得系爭土地所 有權應有部分15分之14，被告實際居住使用系爭房屋，並以 系爭房屋無權占用上揭土地，依民法第767條請求拆屋還地 ，並依不當得利法律關係請求給付相當於租金之利益等語， 為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是兩造之爭點厥為：㈠ 原告是否得以被告無權占有使用系爭土地為由，而訴請被告 將系爭房屋拆除，並將該占用土地返還予原告及其他共有人 ？㈡如被告確無權占有系爭土地，原告得請求相當租金之不 當得利金額若干？茲分敘如下：
㈠關於原告以被告無權占有使用系爭土地為由，而訴請被告將 系爭房屋拆除，並將該占用土地返還予原告及其他共有人之 部分：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。再按「 違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所 有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認
為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。又 房屋之拆除為一種事實上之處分行為，須有事實上之處分 權者，始有拆除之權限」，有最高法院86年度台上字第22 72號判決可資參照；經查，系爭房屋原係被告之父莊肇濱 於69年8月13日向楊林如鳳所購得，莊肇濱過世後即由被 告基於繼承關係，繼續居住使用該房屋，並以該處作為住 家使用，已如前述，是認被告就系爭房屋確實享有事實上 之處分權限，從而原告訴請被告拆屋還地，並非法所不許 ，合先敘明。再按「以無權占有為原因，請求返還土地者 ，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權 占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實 無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事 實證明之」，另有最高法院85年度台上字第1120號判決可 參。經查，系爭房屋所占用基地即系爭土地既屬原告所有 之土地，此為兩造所不爭執，依上揭說明，自應被告就占 有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⒉本件被告抗辯伊係有權占用系爭土地，無非係以甲○○○ 早於53年間因分割而取得系爭土地所有權應有部分30分之 2 ，系爭房屋原係由吳清禮、羅超群於55年7月7日出賣予 甲○○○之夫即高淵源，吳清禮、羅超群並於同日出具「 公有基地承購、承租放棄同意書」，將系爭房屋坐落基地 承租及承購權讓甲○○○，高淵源嗣於56年12月14日將系 爭建物再出賣予王添丁、楊林如鳳，楊林如鳳再於69年8 月13日將系爭房屋出賣予被告之父莊肇濱，莊肇濱過世後 再由被告基於繼承關係而占有使用系爭房屋為其主要論據 ，並提出杜賣證書（見本院卷第23至26頁）、公有基地承 購、承租放棄同意書（見本院卷第33頁）、房屋買賣契約 書（見本院卷第34至41頁）、不動產買賣契約書（見本院 卷第42、43頁）、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書 （見本院卷第48、49頁）等文件為憑。然依上揭杜賣證書 （見本院卷第23至26頁）及公有基地承購、承租放棄同意 書（見本院卷第33頁），充其量僅能證明系爭房屋係由吳 清禮、羅超群出賣予甲○○○之夫即高淵源，吳清禮、羅 超群並承諾願將該建築公有基地承租及承購權讓與甲○○ ○，尚不能遽以推論系爭房屋於建造之初即已取得系爭土 地共有人之一即甲○○○之同意；況系爭土地於53年7月9 日辦理分割登記當時，該土地所有權應有部分30分之2、 30 分之1分別屬甲○○○、王高美霞所有，其餘應有部分 10 分之9則屬國有土地，管理機關為財政部國有財產局， 此有臺北省臺北縣土地登記簿在卷可憑（見本院卷第11 4
頁），按「本院48年台上字第1457號判例及73年度第5次 民事庭會議決議闡釋土地及房屋同屬一人，而將土地及房 屋分開同時或先後出賣，應推斷土地承買人默許房屋承買 人有繼續使用該土地之租賃關係存在。該所謂土地及房屋 同屬一人固可包括土地及房屋同屬相同之共有人及土地共 有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形 在內；並將所稱之房屋承買人擴及於共同承購未經建物所 有權第一次登記之房屋後具有事實上處分權之人。惟必以 該房屋原所有人建造時經土地其他全體共有人同意，且就 承買後未經建物所有權第一次登記房屋有全部之事實上處 分權能者始足稱之。」，有最高法院89年度台上字第284 號判決可資參照，縱認被告抗辯系爭房屋於建造之初曾取 得系爭土地共有人之一即甲○○○之同意一節可採，惟被 告並無法舉證證明系爭房屋於建造之初業經該土地之其餘 共有人即王高美霞及財政部國有財產局之同意，依前皆說 明，即不得抗辯其係有權使用系爭土地。
⒊被告另抗辯稱系爭房屋早於55年以前即已存在於系爭土地 之上，莊肇濱更於69年間即已設籍於該處，依國有財產法 第42條第1項第2款、第54條第1項之規定，財政部國有財 產局就系爭土地應應標售或標租予系爭房屋所有權人，詎 財政部國有財產局竟違背上開規定，擅自將系爭土地應有 部分10分之9出售予原告，並使原告嗣後得遽以請求拆屋 還地，明顯有違公共利益，且以損害被告為目的，違反民 法第148條第1項規定云云。然按「租賃，係契約之一種， 必須雙方當事人意思表示一致，始得成立。而國有財產其 非公用財產類之不動產而合於國有財產法第42條第1項第2 款之規定者，其實際使用人固非不得依該條款規定申請租 用，惟既未強制國有財產之管理機關必須與之成立租賃， 是故上訴人就系爭土地，縱合於上開條款規定得申請租用 之條件，但被上人財政部國有財產局仍非無斟酌准駁之權 。」，有最高法院69年度台上字第3741號判決可資參照； 本件縱認被告上開抗辯屬實，惟依國有財產法第42條規定 「非公用財產類之不動產，合於左列各款規定情形之一者 ，得予出租．．．，本法施行前已實際使用，其使用之始 為善意，並願繳清歷年使用補償金者。」，該條雖規定於 該法施行前已實際使用，其使用之始為善意，並願繳清歷 年使用補償金之非公用財產類之不動產得予出租，惟僅係 「得」予出租，即認符合該要件，是否予以出租，財政部 國有財產局仍有行政裁量權，況出租與否，仍無礙於被告 目前無權占有使用系爭土地之事實，則被告所為上開抗辯
，顯於法有違，不能採認。
⒋綜上，被告所為上開抗辯，均無理由。而系爭房屋原係被 告之父莊肇濱於69年8月13日向楊林如鳳所購得，莊肇濱 過世後即由被告基於繼承關係，繼續居住使用該房屋，並 以該處作為住家使用，被告確為系爭房屋之事實上處分權 人，被告既無任何法律上原因以系爭房屋占用系爭土地之 如附圖所示A部分、面積為73.79平方公尺土地，則原告訴 請被告拆除房屋並返還土地，為有理由，應予准許。至原 告訴請被告返還土地予系爭土地其餘共有人部分，因系爭 土地之其他共有人即甲○○○已於98年7月10日將其就系 爭土地所有權有應部分30分之2出售予原告，並於98年7月 20日完成所有權移轉登記，有臺北縣新店地政事務所98年 10月6日北縣店地登字第0980014793號函附系爭土地之土 地所有權及其他權利歷次異動登記資料附卷可憑（見本院 卷第108至178頁），是認自98年7月20日起原告已取得系 爭土地之全部所有權，系爭土地既無他共有人，則原告訴 請被告一併返還土地予其餘共有人部分，為無理由，應予 駁回。
㈡如被告確無權占有系爭土地，原告得請求相當租金之不當得 利金額若干？茲分敘如下：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法 第179條、第181條但書分別定有明文，而無權占有他人土 地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高 法院61年台上字第1695號判例參照）。次按租金之請求權 因5年間不行使而消滅，既為民法第126條所明定。又無法 律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時， 如該他人之返還利益請求權已逾租金短期消滅時效之期間 ，對於相當於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得 利之法則，請求返還（最高法院49年台上字第1730號判例 、65年度第5次民庭庭推總會決定參照）。復按無權占有 他人土地興建房屋，因而獲有不當利益者，係該房屋之所 有人或事實上處分權人，並非房屋之占有人，基地所有人 亦係因該房屋之無權占有基地，而受有損害，尚與房屋占 用人之占有房屋之間，並無直接因果關係存在，是基地所 有人即無向房屋占用人請求給付相當於租金之不當得利之 餘地（最高法院97年度台上字第323號判決參照）。 ⒉系爭房屋係屬無權占有系爭土地之如附圖所示A部分、面 積為73.79平方公尺土地，已如前述，而被告為系爭房屋 之事實上處分權人，其獲得使用系爭土地利益，非有法律
上之原因，係屬不當得利，因其所受利益之性質不能返還 原形，自應返還價額，即相當於租金之數額，而依前開說 明，原告得請求被告返還相當於租金之不當得利，其請求 權時效期間為5年，原告訴請被告自95年2月10日起至返還 上開土地之日止，返還相當於租金之不當得利，並未逾越 5年之請求權時效期間。又城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第 97條第1項定有明文，而該條規定於租用基地建築房屋準 用之，土地法第105條亦定有明文。所謂土地之總價額， 係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價 為法定地價，土地法施行法第25條、土地法第148條分別 定有明文，而舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有 權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價，平均地權條例第16條前段亦規定明確。另基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基 地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最 高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，系爭土地 屬於城市地方，有土地法等前開規定之適用。次查，系爭 土地位於新店市○○路、碧潭路交岔路口，正臨碧潭風景 區，附近有麗景四季飯店、涵碧莊旅館，交通便利，視野 良好，系爭房屋為2層建物，屬磚造老舊建築等情，有本 院勘驗筆錄（見本院卷第192、193頁）及系爭房屋照片（ 見本院卷第180頁）附卷可憑，本院審酌上情，認應以求 以上揭土地申報地價8％計算不當得利，較為妥適；又本 件原告於起訴時，僅就其應有部分15分之14據為主張相當 於租金之不當得利，雖被告嗣後因購得甲○○○之應有部 分30分之2，而取得系爭土地之全部所有權，惟原告迄本 件辯論終結時均未為擴張訴之聲明，是本件仍應以原告起 訴時所主張應有部分15分之14為計算不當得利之權利基準 。再查，系爭房屋於95年當期申報地價為每平方公尺8,24 0元，有土地登記第二類謄本在卷可憑（見本院卷第7頁） ，而系爭房屋係屬無權占有系爭土地之如附圖所示A部分 之面積為73.79平方公尺土地，已如前述，經計算結果， 原告請求被告自95年2月10日起至返還土地之日止，按月 給付3,783元，為有理由，逾此數額之請求，則無理由， 不能准許（計算公式詳見附表所示）。
五、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利等法律關係 ，分別請求被告給付如主文第一項、第二項所示部分，為有 理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、再查，本件被告占用系爭土地多年，依其能力一時覓地搬遷 應屬不易，核其性質非長時間不能履行，爰依民事訴訟法第 396條第1項前段規定，酌定履行期間3個月。又按「各當事 人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形， 命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出 之訴訟費用」，民事訴訟法第79條定有明文；本件審酌原告 主要係請求被告拆除系爭房屋、返還系爭土地及返還不當利 ，原告請求經駁回部分與其之利害關係顯較輕微，爰命本件 訴訟費用由被告全部負擔。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至 原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回八、本件事證已臻明確，被告雖向本院聲請調閱系爭土地標售過 程卷宗，以明財政部國有財產局於標售系爭土地予有無違反 國有財產法第42條第1項第2款、第54條第1項之規定，惟查 ，財政部國有財產局就系爭土地是否因符合國有財產法第42 條第1項第2款之規定而予出租一節，本有行政裁量權，則財 政部國有財產局基於行政裁量而將系爭土地標售予原告，自 無違法可言，從而被告所為上揭聲請，顯無調查之必要，應 予駁回，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉 ，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條，判決如主文。中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
民事第二庭 法 官 李家慧
附表：
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│原告就被告無權占用系爭土地自95年2月10日起每月得請求相當於租金之不當得利 │
├────────────────────────────────────┤
│㈠無權占用土地面積：73.79平方公尺、當期申報地價：每平方公尺8,240元 │
│ 原告主張所有權之權利範圍：應有部分14/15。 │
│ 8,240元×73.79平方公尺×8％÷12月×14/15=3,783.2952元 │
│ ≒3,783（小數點以下四捨五入） │
└────────────────────────────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 25 日
書記官 康翠真