臺灣臺北地方法院民事判決 98年度訴字第77號
原 告 丙○○
訴訟代理人 陳德峰律師
周建才律師
複代理人 謝志明律師
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丁○○
訴訟代理人 林哲健律師
上列當事人間返還房屋等事件，本院於98年12月1 日言詞辯論終
結，判決如下：
主 文
被告丁○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段三四一地號土地上之四三三建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街七九巷二弄八號一樓）遷讓返還原告。
被告乙○○應將坐落臺北市○○區○○段三小段三四一地號土地上之四三三建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街七十九巷二弄八號一樓）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠被告丁○○於民國95年10月20日，與被告乙○○簽訂信託契 約，將其所有坐落臺北市○○區○○段3 小段341 地號土地 （面積：55平方公尺，權利範圍：1/2 ）及其上433 建號建 物（建物門牌：臺北市○○區○○街79巷2 弄8 號）信託登 記予被告乙○○，約定信託目的：管理處分（出售）系爭房 地，信託期間自95年10月20日起至105 年10月19日止，信託 關係消滅事由：信託物處分完竣，被告乙○○乃於97年4 月 3 日與原告簽訂房屋買賣契約書，將系爭房地出售予原告， 約定買賣價金新臺幣（下同）360 萬元，原告已依約給付價 金予被告乙○○，被告乙○○雖已將系爭房地移轉登記予原 告，然迄未將系爭房屋交付原告，該屋現仍由被告丁○○佔 用中，原告自得依民法第348 條規定，請求被告乙○○將系 爭房屋交付原告。又被告間之信託關係已因系爭房地處分完 竣而消滅，被告丁○○占有系爭房地已無正當權源，原告自 得依民法第767 條規定，請求被告丁○○將系爭房屋遷讓返 還原告。
㈡聲明：
⒈如主文第1 、2 項所示。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告丁○○抗辯：
㈠系爭房地為被告丁○○所有，其為擔保訴外人張新民對華僑 銀行借款300 萬元，於94年12月15日以系爭房地設定最高限 額抵押權360 萬元予華僑銀行，嗣被告丁○○為籌備大陸超 女來臺演唱會，急需大量資金運用，原告之配偶萬年祥、被 告乙○○之配偶甲○○等人即以每10日為1 期，利息200 分 至400 分之不法高利，陸續將10萬元至30萬元不等金額借予 被告丁○○，並要求被告丁○○開立支票以為還款，為防被 告丁○○不如期支付票款，亦要求被告丁○○將系爭房地以 信託之方式讓與被告乙○○，被告丁○○始於95年10月20日 將系爭房地信託登記予被告乙○○。萬年祥等人得知被告丁 ○○擬舉辦大陸超女來臺演唱事宜，認有利可圖，竟以強迫 入股之方式，要求被告簽立金額均為800 萬元之虛假借據、 協議書、契約書、遠期支票，迨至96年1 月15日，萬年祥等 人又強迫被告丁○○簽立金額各500 萬元之本票，其後因相 關單位未批准大陸超女來臺演唱，萬年祥等人之不法意圖無 法遂行，雖被告丁○○未曾再有借款，然渠等以持有被告丁 ○○簽發之支票、本票為由要求被告丁○○給付票款，萬年 祥等人更至被告丁○○住處，以：「我有躁鬱症，想不開會 殺人，要給個交待，我拿你這房子，這算差不多而已，我會 來拜訪妳、問候妳吃飯」等加害被告丁○○生命、身體、財 產之事恐嚇被告丁○○，迫使被告丁○○於96年7 月20日簽 立載明被告丁○○同意被告乙○○以360 萬元出售系爭房地 ，扣除銀行欠款餘額後之40萬元用以償還積欠被告乙○○借 款之同意書。為保住系爭房地，被告丁○○於交付系爭同意 書後之96年10月8 日，以存證信函聲明系爭房地價值為4,44 6,000 元，不得僅以360 萬元賣出，詎被告乙○○於96年12 月7 日以存證信函堅持以360 萬元出賣系爭房地，被告張惠 中再於97年2 月21日、97年4 月9 日以存證信函解除委任、 終止信託，被告乙○○竟於97年4 月18日以存證信函通知稱 ：「已於97年4 月3 日以360 萬元賣出系爭房地予善意第三 人丙○○」等語。
㈡原告為萬年祥之妻，被告乙○○為甲○○之妻，兩人豈有不 相識之理，原告絕非為善意第三人，而被告丁○○已於97年 2 月21日、97年4 月9 日解除委任，被告乙○○竟悖於常理 完全未依信託人或委任人之意願處理，而將系爭房地強行出 賣予原告，此外，被告乙○○與原告間之土地房屋買賣契約 書，其空白之處甚多，除買主、賣主未填外，價金亦未載明 ，僅補充記載須由買方清償貸款，更遲至97年6 月11日始辦
妥所有權移轉登記，被告乙○○與原告顯係通謀虛偽意思表 示而為假買賣，其買賣及所有權移轉登記應屬無效，被告丁 ○○自有權占有使用系爭房地，原告請求被告丁○○將系爭 房地遷讓返還原告，並無理由。
㈢聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告乙○○抗辯：
㈠被告乙○○之夫甲○○投資被告丁○○生意，故被告丁○○ 將系爭房地信託登記予被告乙○○以為擔保，被告丁○○雖 於97年2 月21日終止信託，然被告丁○○積欠銀行貸款未償 ，系爭房地業經進入法院拍賣程序，因系爭房地信託登記於 被告乙○○名下，銀行對被告乙○○進行催收，被告乙○○ 於系爭房地第3 次拍賣時，始覓得原告買受系爭房地，被告 乙○○與原告間之買賣係屬真正。法院訂定之拍賣底價固為 446 萬元，惟此為第1 拍之拍賣底價，被告乙○○出賣系爭 房地時，系爭房地已進入第3 次拍賣，其底價僅285 餘萬元 ，被告乙○○以360 萬元出賣予原告，其價格並未偏低，且 賣得價金中之3,134,167 元業用以清償被告丁○○積欠銀行 之貸款，所餘385,894 元則用以清償被告丁○○積欠被告乙 ○○部分債務，被告乙○○與原告間並非通謀虛偽意思表示 。
㈡聲明：
⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。
⒉如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項：
㈠被告丁○○於95年10月20日，與被告乙○○簽訂信託契約， 將其所有坐落臺北市○○區○○段3 小段341 地號土地（面 積：55平方公尺，權利範圍：1/2 ）及其上433 建號建物（ 建物門牌：臺北市○○區○○街79巷2 弄8 號）信託登記予 被告乙○○，約定信託目的：管理處分（出售）系爭房地， 信託期間自95年10月20日起至105 年10月19日止，信託關係 消滅事由：信託物處分完竣（本院卷第45-48 頁）。 ㈡被告丁○○於96年7 月20日出具同意書，同意被告乙○○以 360 萬元出售系爭房地，扣除銀行欠款餘額40萬元作為償還 積欠被告乙○○之還款（本院卷第49頁）。
㈢被告丁○○於96年10月8 日以臺北長春路郵局第3287號存證 信函表明系爭房地之價值為4,446,000 元，其係於甲○○強 勢之下同意以360 萬元出售系爭房地（本院卷第117 頁）。 ㈣被告丁○○於97年2 月21日以臺北保安郵局第43號存證信函
解除被告乙○○出售系爭房地之委任（本院卷第119 頁）。 ㈤被告乙○○於97年4 月3 日與原告簽訂買賣契約書，將系爭 房地出售予原告，原告已給付買賣價金360 萬元，其中3,13 4,167 元匯予系爭房地第一順位抵押權人花旗（臺灣）商業 銀行股份有限公司，其中465,833 元匯予被告乙○○，並於 97年6 月11日辦妥所有權移轉登記（本院卷第32-38 頁）。 ㈥被告丁○○於97年4 月8 日以臺北光華郵局存證信函第230 號終止與被告乙○○之信託契約（本院卷第120 頁）。 ㈦系爭房地現仍由被告丁○○占有使用中。
五、得心證之理由：
原告主張被告乙○○依其與被告丁○○間之信託契約將系爭 房地出售予原告，並於97年6 月11日辦妥所有權移轉登記， 惟該屋現仍由被告丁○○占有使用中，其得依民法第767 條 規定，請求被告丁○○將系爭房屋遷讓返還原告，並依民法 第348 條規定，請求被告乙○○交付系爭房屋等語，為被告 丁○○所否認，並以前詞置辯，是本件所應審究者為：㈠原 告與被告乙○○就系爭房地所為之買賣契約、所有權移轉登 記是否為通謀虛偽意思表示而無效？㈡被告丁○○得否以系 爭信託契約業經終止對抗原告？茲論述如下：
㈠原告與被告乙○○就系爭房地所為之買賣契約、所有權移轉 登記是否為通謀虛偽意思表示而無效？
⒈按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該 第三人應負舉證之責。而於贈與或買賣契約，不能僅因契約 當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或 買賣係通謀虛偽成立（最高法院48年臺上字第29號判例、86 年臺上字第3865號判決意旨參照）。
⒉被告丁○○抗辯原告與被告乙○○間之買賣契約係出於通謀 虛意思表示，無非係以：原告為萬年祥之妻，被告乙○○為 甲○○之妻，兩人豈有不相識之理，原告絕非善意第三人， 而被告丁○○已終止信託、解除委任，被告乙○○竟悖於常 理完全未依信託人或委任人之意願處理，此外，系爭買賣契 約書空白之處甚多，除買主、賣主未填外，價金亦未載明， 渠等顯係通謀虛偽意思表示而為假買賣為其論據。惟查： ⑴贈與或買賣契約，不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係， 即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立，被告丁○○以原告與被 告乙○○熟識，即謂渠等就系爭房地之買賣、所有權移轉登 記係出於通謀虛偽意思表示，尚不足採。
⑵所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非 真意之表示而言，系爭房地信託登記予被告乙○○，被告乙 ○○未經被告丁○○同意將之轉讓原告，僅係被告乙○○違
背信託、委任意旨之問題，其與原告間非當然無買賣、移轉 系爭房地所有權之真意，被告丁○○以此抗辯原告與被告乙 ○○間之買賣、所有權移轉登記係基於通謀虛偽成立，核非 可採。
⑶原告與被告乙○○於97年4 月3 日就系爭房地簽訂買賣契約 ，約定買賣總價360 萬元，第一期款以現金匯款至花旗銀行 營業部00000000000000帳戶，以清償原有之銀行貸款，餘款 於辦妥所有權移轉登記並交屋時付清，其契約當事人、價金 並無不明之處，有系爭買賣契約在卷可稽（本院卷第32-34 頁），被告丁○○抗辯系爭買賣契約書空白之處甚多，除買 主、賣主未填外，價金亦未載明，容有誤會。而原告業將買 賣價金中之3,134,167 元匯至花旗銀行上開帳戶，所餘465, 833 元亦已匯予被告乙○○，有郵政跨行匯款申請書、匯款 委託書、國內匯款申請書暨取款憑條、匯款申請書回條聯附 卷足憑（本院卷第32-36 頁），原告既已依約給付買賣價金 ，其大部分款項復係匯予系爭房地第一順位抵押權人花旗（ 臺灣）商業銀行股份有限公司，用以清償被告丁○○積欠之 貸款，足見原告確有以清償被告丁○○貸款之方式取得系爭 房地所有權之真意，自難謂其與被告乙○○間就系爭房地所 為之買賣、所有權移轉登記係出於通謀虛偽意思表示。雖被 告丁○○於96年10月8 日以存證信函表明系爭房地之價值應 為4,446,000 元，並提出法院拍賣公告為證（本院卷第117 、137 頁），然4,446,000 元為法院96年12月20日第一次拍 賣之底價，該次拍賣既無人應買，依法院再行拍賣酌減之數 額多為原拍賣底價20% 之慣例，系爭房地再行拍賣（第二次 拍賣）之底價約僅3,556,800 元，尚不足原告與被告乙○○ 約定之價金360 萬元，原告與被告乙○○於97年4 月3 日簽 訂買賣契約，並約定買賣價金為360 萬元，其價金數額應未 過低，尚難據以認定系爭買賣係基於通謀虛偽成立。 ⒊承上，被告丁○○既未能舉證證明原告與被告乙○○就系爭 房地所為之買賣契約、所有權移轉登記出於通謀虛偽意思表 示，其抗辯系爭買賣無效，原告並未取得系爭房地所有權， 即非有據。
㈡被告丁○○得否以系爭信託契約業經終止對抗原告？ 被告丁○○於原告與被告乙○○簽訂買賣契約後、辦妥所有 權移轉登記前之97年4 月8 日，以存證信函終止其與被告乙 ○○之信託契約，系爭信託契約於被告乙○○處分系爭房地 完竣前即經被告丁○○終止，固有臺北光華郵局存證信函第 230 號存證信函在卷可憑（本院卷第120 頁）。惟查：被告 丁○○將系爭房地信託登記予被告乙○○，其所簽訂之信託
契約並載明信託目的：管理處分（出售）系爭房地，信託期 間：95年10月20日起至105 年10月19日止，有土地及建物登 記謄本、系爭信託契約附卷可稽（本院卷第45-48 頁），被 告丁○○雖於97年4 月8 日終止系爭信託契約，然於其終止 系爭信託契約前，原告即與被告乙○○簽訂系爭買賣契約， 並依約給付買賣價金，將大部分款項匯予花旗（臺灣）商業 銀行股份有限公司，而於其塗銷信託登記前（按：依土地登 記規則第128 條規定，權利人得提出足資證明信託關係消滅 之文件單獨申請之），被告乙○○即將系爭房地所有權移轉 登記予原告，原告於信託登記塗銷前，因信賴登記機關之登 記，自被告乙○○處取得系爭房地所有權，縱被告乙○○違 背信託、委任意旨，依土地法第43條規定，被告丁○○仍無 排除原告之所有權，主張其始為真正所有權人之餘地，被告 丁○○尚不得以系爭信託契約業經終止對抗原告。 ㈢綜上，被告丁○○未能舉證證明原告與被告乙○○就系爭房 地所為之買賣契約、所有權移轉登記係出於通謀虛偽意思表 示，系爭買賣並非無效，而被告丁○○不得以系爭信託契約 業經終止排除原告之所有權，主張其始為真正所有權人，其 抗辯原告並未取得系爭房地所有權，其占有非無正當權源， 洵非正當，則原告依民法第767 條規定，請求被告丁○○將 系爭房屋遷讓返還原告，並依民法第348 條規定，請求被告 乙○○交付系爭房屋，核屬有據，應予准許。
六、從而，原告依民法第767 條、第348 條規定，請求被告丁○ ○將坐落臺北市○○區○○段3 小段341 地號土地上之433 建號建物（建物門牌：臺北市○○區○○街79巷2 弄8號1樓 ）遷讓返還原告，並請求被告乙○○將上開建物交付原告， 為有理由，應予准許。
七、原告雖陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟依民事訴訟法第 390 條第1 項規定，得為假執行之原因為判決確定前不為執 行，恐受難於抵償或難於計算之損害，原告於聲請宣告假執 行時，自須釋明有此項法定原因存在。至原告陳明可供擔保 ，僅係補釋明方法之欠缺，並非補假執行原因之不備。因之 ，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，仍須併釋明上開假 執行之原因。茲原告並未釋明其在判決確定前不為執行，將 受有何種難於抵償或難於計算之損害，而原告縱因被告丁○ ○占有系爭建物、被告乙○○未交付系爭建物，而未能於判 決確定前取得系爭建物之占有，然其因此所受之損害亦僅為 相當於租金之損害而已，實難謂原告受有難於抵償或難於計 算之損害，原告聲請宣告假執行，核與上開規定不合，應予 駁回。
八、被告丁○○書狀雖提及萬年祥等人脅迫其簽立虛假借據、協 議書、契約書時，其同事黃鈺清均親自見聞，然此與原告、 被告鄭葦妮就系爭房地所為之買賣是否出於通謀虛偽意思表 示無涉，不影響本件判決之結果，本無加以調查之必要。且 黃鈺清同為上開借據、協議書、契約書之債務人，該等文件 是否係被脅迫而簽立，亦攸關黃鈺清應否履行其債務，影響 其財產權甚鉅，其所為證言亦難免偏頗而難憑採，本院認無 調查之必要，附此敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。十、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
民事第二庭 法 官 陳秀貞
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
書記官 劉碧輝